Viitorul locuințelor se ridică în Phoenix

Un computer a spus companiei ce să ofere și cât să ceară. Nu a fost nevoie să se programeze o prezentare cu un agent imobiliar. Potențialii cumpărători ai locuințelor Opendoor pot descărca o aplicație pentru a debloca ușa.

Biroul imobiliar rezidențial a fost mult timp o industrie fragmentată. Închirierea, cumpărarea și vânzarea unei case înseamnă, în general, să ai de-a face cu un sortiment de agenți imobiliari locali și proprietari locali și să lucrezi cu programele tuturor celor implicați.

Acum, companii precum Opendoor, printre cele mai înfloritoare startup-uri din San Francisco, urmăresc să aducă eficiența de pe Wall Street și software-ul din Silicon Valley în domeniul imobiliar.

Casa din Tolleson este una dintre cele câteva mii de case din oraș pe care Opendoor și doi concurenți – gigantul de anunțuri Zillow Group Inc. și Offerpad Inc. – le-au cumpărat începând din 2014 în încercarea de a perfecționa vânzarea programatică de case. Anul trecut, au cumpărat aproape 5.000 de case în zona metropolitană, aproximativ una din fiecare 20 de case existente vândute. Ei urmăresc taxele de tranzacție imobiliară și tot ceea ce pot câștiga din revânzarea proprietății. Marjele sunt mici, așa că volumele trebuie să fie mari.

Ei calcă pe drumul parcurs de un alt grup de investitori cu buzunare mari după criza executărilor silite: firmele de pe Wall Street care achiziționează case din suburbii și le transformă în chirii. Flipperii de înaltă tehnologie urmează adesea companiile de închiriere în cartiere, în speranța că le oferă cumpărători de ultimă instanță în cazul în care piața imobiliară se acrește.

La câteva străzi de vânzarea Opendoor din Tolleson se află prima casă pe care Blackstone Group LP a cumpărat-o în 2012, în drumul său spre crearea Invitation Homes Inc., cel mai mare proprietar de locuințe unifamiliale din țară. Casa cu trei dormitoare se închiriază cu aproximativ 1.200 de dolari pe lună. Mai mult de 40 dintre cele 520 de case din subdiviziune sunt deținute fie de Invitation, fie de trei dintre rivalii săi, potrivit înregistrărilor fiscale.

Cei mai mari investitori dețin în prezent peste 22.000 de case de închiriat în zona metropolitană Phoenix și folosesc algoritmi de căutare a locuințelor suficient de sofisticați pentru a identifica o bucătărie însorită într-un cartier școlar bun mai repede decât poate fi bătut un panou de vânzare în curte.

Promisiunea pentru consumatori în toate acestea este mai puțină bătaie de cap în găsirea unui loc de locuit. Potențialii chiriași de la Invitation și potențialii cumpărători de locuințe de la Opendoor pot, de obicei, să apară singuri pentru o vizită și să aplice sau să liciteze online.

Vânzătorii pot solicita o ofertă prin completarea unui formular și încărcarea unor fotografii, apoi pot primi o ofertă. Ei își pot programa mutarea fără a fi nevoiți să lucreze în funcție de nevoile unui cumpărător uman și nu trebuie să își facă griji cu privire la obținerea unui credit ipotecar de către cumpărător.

Din moment ce Opendoor, Offerpad și Zillow aranjează ei înșiși casele înainte de a le pune din nou pe piață, vânzătorii nu trebuie să repare robinetele care picură sau să încerce să apeleze la gusturile cumpărătorilor.

Consumatorii ar putea, de asemenea, să constate că câțiva jucători mari ar putea dobândi o influență supradimensionată asupra prețurilor și avantajul de a cumpăra în cele mai dorite cartiere. În Phoenix, piața imobiliară s-a răcit în 2013, când investitorii în case de închiriat s-au retras. Aproximativ în momentul în care, un an mai târziu, flipperii s-au revigorat, prețurile locuințelor și-au reluat creșterea. Un potențial cumpărător care are nevoie de un credit ipotecar poate avea dificultăți în a concura cu un mare investitor care face o ofertă integral în numerar pentru o casă.

Pentru flippers, sunt implicați intermediari umani-Zillow trimite o persoană pentru a inspecta o casă înainte de a finaliza o achiziție, iar cele trei companii lucrează cu brokeri, oferindu-le o parte din taxele de tranzacție. Cu toate acestea, aceste operațiuni ar putea, în cele din urmă, să ia o parte din munca agenților de vânzări, a evaluatorilor, a brokerilor ipotecari și a companiilor de titluri de proprietate.

Ele ar putea, de asemenea, să profesionalizeze și alte locuri de muncă în care salariile regulate sunt rare. Offerpad, care tinde să se lanseze în renovări mai implicate decât rivalii săi, are pe statul său de plată cu normă întreagă specialiști în reabilitarea locuinței, precum cei văzuți la HGTV, și meseriași precum pictori.

Cu toate acestea, în cazul în care prețurile locuințelor ar scădea pe o piață în scădere, flipperii high-tech ar putea avea probleme cu creditorii și ar putea fi forțați să se debaraseze de inventarul lor în pierdere.

Capitala Arizonei este un teren de probă ideal. Este una dintre zonele metropolitane cu cea mai rapidă creștere din țară. Casele sunt relativ ieftine și tind să fie construite recent și destul de omogene, ceea ce ajută evaluările algoritmice care ghidează marii proprietari și firmele de house-flipping deopotrivă.

Între timp, legea din Arizona îi salută pe cei care își asumă riscuri. Împrumutații pot pleca fără recurs, amplificând busculadele. Creditorii ipotecari pot recupera în doar 120 de zile după plăți neefectuate, fără a implica instanțele de judecată. În martie, guvernatorul Arizonei a semnat o lege care reduce birocrația și taxele pentru așa-numitele afaceri proptech, care ar putea varia de la companii care încearcă să transforme modul în care casele își schimbă proprietarul până la cele care proiectează caracteristici de înaltă tehnologie pentru locuințe.

Cumpărarea în vrac s-ar putea dovedi prohibitiv de scumpă în altă parte, în orașe precum New York și Boston. Casele din jurul Marilor Lacuri pot varia dramatic în ceea ce privește vechimea și designul și ar putea zăpăci algoritmii de stabilire a prețurilor.

Mari investitori în închirieri s-au mutat deja dincolo de Phoenix, acumulând peste 300.000 de chirii în întreaga țară, inclusiv în Atlanta și Dallas. Confruntându-se cu o penurie de locuințe pe anumite piețe, unele mari companii de închiriat case încheie înțelegeri cu constructorii de case pentru a construi noi locuințe doar pentru ei.

Opendoor, prezentă acum în 23 de orașe, plănuiește să se lanseze în alte 27 până în 2020. Zillow își propune să achiziționeze 5.000 de locuințe pe lună în întreaga țară și să genereze venituri în valoare de 20 de miliarde de dolari anual în termen de cinci ani, aplicând lecțiile învățate în Arizona.

„Este zorii comerțului electronic pentru imobiliare”, a declarat directorul executiv al Zillow, Rich Barton. „Phoenix este punctul zero.”

Investitorii de pe Wall Street au sosit în urmă cu aproximativ șapte ani, când firmele de investiții au început să culeagă executări silite la prețuri foarte mici după prăbușirea pieței imobiliare, căutând să le transforme în chirii.

Phoenix a fost unul dintre primele locuri unde prețurile au scăzut. Cu doar câțiva ani mai devreme, dezvoltatorii organizaseră loterii pentru a selecta cumpărători pentru casele de teren care urmau încă să fie construite. Până în 2011, o abundență de case executate silit a făcut ca prețurile să scadă în medie cu aproape 60% față de vârful înregistrat înainte de criză. Contrabandiștii s-au mutat în casele din subdiviziunile slab populate, astfel încât să poată ascunde victimele răpirii de peste graniță fără să se îngrijoreze de vecini.

Firmele de pe Wall Street au trimis cumpărători la licitații cu valize pline de bani. Blackstone, cel mai mare investitor imobiliar din lume, a făcut echipă cu un grup de localnici care investiseră în parcuri de rulote înainte de prăbușire.

În aprilie 2012, compania nou înființată Invitation Homes a plătit 100.700 de dolari la licitație pentru prima sa casă – o chirie de 1.200 de dolari în Tolleson.

Invitation are acum mai mult de 80.000 de case în 17 piețe, inclusiv 7.600 în Phoenix, și este evaluată la peste 24 de miliarde de dolari, inclusiv datoria care este garantată de casele sale.

Magnatul B. Wayne Hughes, un magnat al self-storage-ului, și-a lansat propria vânătoare de case în Phoenix cam în aceeași perioadă în care a făcut-o și Invitation, fuzionând în cele din urmă cu un concurent local pentru a oferi companiei sale American Homes 4 Rent aproximativ 3.100 de case în vale.

Până în 2014, Eric Wu, un antreprenor din domeniul tehnologiei din San Francisco care și-a plătit facultatea în Arizona cumpărând și închiriind case, a ales orașul său natal pentru a testa dacă este posibil să folosească computerele pentru a cumpăra și vinde case.

Domnul Wu și-a numit dealerul digital de case Opendoor. Printre investitori se numără fondatorii Invitation, precum și însuși gigantul de închiriere de case. Prima casă a Opendoor a fost amplasată lângă o fermă de viermi de la periferia sudică a orașului Phoenix. Proprietarul, care plătise 117.500 de dolari cu doi ani înainte, a acceptat oferta de 165.000 de dolari a Opendoor.

Opendoor a aranjat proprietatea și a pus-o din nou pe piață pentru 200.000 de dolari. A acceptat 193.000 de dolari câteva săptămâni mai târziu, un câștig de 28.000 de dolari, fără a include taxele și cheltuielile de reabilitare, pe care nu le dezvăluie.

Când un proprietar de locuință solicită o ofertă de la Opendoor, algoritmii săi încep cu datele tipice folosite de agenții imobiliari de pretutindeni: metrii pătrați și vânzări comparabile. Aceștia încorporează, de asemenea, factori mai idiosincratici care pot afecta valoarea unei case, cum ar fi apropierea de terenuri de golf, linii electrice aeriene și intersecții zgomotoase.

Opendoor plătește în numerar, minus comisionul său, care variază între 6% și 13%, în funcție, în parte, de cât timp se așteaptă să trebuiască să dețină casa înainte de a găsi un alt cumpărător. Compania a cumpărat anul trecut mai mult de 3.100 de case în jurul orașului Phoenix, potrivit unei analize a datelor publice privind vânzările efectuate de Mike DelPrete, care conduce programul de tehnologie imobiliară de la Universitatea din Colorado, Boulder.

Ca și Opendoor, Offerpad folosește încuietori electronice și algoritmi de stabilire a prețului locuințelor, dar petrece mai mult timp și cheltuiește mai mulți bani pentru renovarea caselor pe care le cumpără. Compania, de asemenea un mare pariu cu capital de risc, cumpără case în jurul a 13 zone metropolitane, deși cea mai mare piață a sa rămâne Phoenix, unde spune că a cumpărat 1.215 case anul trecut.

Opendoor și Offerpad s-au dovedit a fi o sursă de inventar pentru marii proprietari. Aproximativ 10% din miile de locuințe vândute de cele două companii în 2018 au ajuns la marii investitori în închirieri, potrivit firmei de informații imobiliare Attom Data Solutions.

Gigantul de anunțuri Zillow a venit în Phoenix în primăvara anului trecut pentru a-și testa propria strategie computerizată de cumpărare de locuințe.

Compania din Seattle, cu peste 180 de milioane de vizitatori lunari pe site-urile și aplicațiile sale, își realizează aproximativ două treimi din venituri din vânzarea de anunțuri și de indicii de clienți către agenții imobiliari. În mai 2018, Zillow a cumpărat prima sa casă, o fermă cu patru dormitoare într-o suburbie din sud-estul țării, pentru 410.000 de dolari.

După o renovare, Zillow a listat-o 11 zile mai târziu pentru 425.000 de dolari – și a sfârșit prin a o vinde pentru 403.000 de dolari, cu aproximativ 2% mai puțin decât a plătit.

Zillow a continuat să o facă, antrenându-și modelele computerizate și rafinându-și strategia. A cumpărat aproximativ 400 de case în Phoenix în 2018 și alte 348 în primele trei luni din 2019, potrivit dlui DelPrete.

În cele din urmă, Zillow urmărește să își integreze programul de cumpărare instantanee cu un creditor ipotecar cu call-center pe care l-a cumpărat anul trecut și să îl reorienteze pentru a face împrumuturi online. Ideea este ca o persoană să poată vinde o casă, să caute una nouă și să obțină un împrumut pentru a o cumpăra, toate acestea de pe platformele digitale ale Zillow.

Sam Miller, președintele ales al Asociației agenților imobiliari din Phoenix, care numără 10.000 de membri, a declarat că apariția celor care se ocupă de cumpărarea de case pe calculator este doar cea mai recentă provocare cu care se confruntă agenții din zonă. Când prețurile au crescut vertiginos în anii de boom, mulți au ales să vândă case fără agenți imobiliari. În timpul prăbușirii, băncile au împărțit anunțuri pentru casele recuperate la câțiva agenți selectați. Acum, agenții pierd anunțuri de la vânzătorii care sunt dispuși să accepte un preț mai mic pentru casa lor decât cel pe care l-ar putea obține pe piața liberă, în schimbul ușurinței.

„Zillow și Opendoor oferă facilități extraordinare, dar au un cost”, a spus dl Miller. „Eu zic să le aducem.”

Christine Abbott parcurgea proprietăți pe Zillow în martie, când a apărut o notificare care o întreba dacă vrea să vândă companiei casa ei.

De fapt, ea dorea să își vândă condominiul dintr-o stațiune de golf din Scottsdale încă de când munca sa de detectiv particular a dus-o în Las Vegas. Ea solicitase deja oferte de la Opendoor și Offerpad, dar le respinsese pentru că erau prea mici.

Zillow a făcut o ofertă la aproximativ o zi și jumătate după ce ea a încărcat fotografii ale casei sale și a răspuns la întrebările de follow-up ale unui reprezentant. La 319.000 de dolari, aceasta a fost cu zeci de mii de dolari mai mare decât ofertele anterioare. Ea a acceptat, a finalizat vânzarea în termen de două săptămâni și s-a mutat în Nevada.

Doamna Abbott a fost bucuroasă că a evitat bătăile de cap pentru a-și păstra casa pregătită pentru expoziție. „Mutarea este unul dintre cele mai mari factori de stres din viață”, a spus ea. „Dacă poți face ceva pentru a economisi agravarea, ai putea la fel de bine.”

Scrieți la Ryan Dezember la [email protected] și Peter Rudegeair la [email protected]

.