Pro și Contra Rent to Own

Contractele Rent to Own sunt o alternativă la creditele imobiliare tradiționale. Atât cumpărătorii, cât și vânzătorii pot beneficia de aceste aranjamente, dar este esențial ca toată lumea să înțeleagă riscurile. Astfel de acorduri, la început, sunt foarte asemănătoare cu contractele de închiriere tradiționale pe care le-ar putea semna proprietarii și chiriașii. Cu toate acestea, contractul îi oferă, de asemenea, chiriașului dreptul exclusiv de a cumpăra locuința la un anumit moment în viitor. O parte din banii plătiți în avans și ca parte a chiriei lunare stabilite se îndreaptă, de asemenea, către prețul de achiziție.

Orice două părți pot încheia un astfel de aranjament, dar uneori sunt folosite ca parte a programelor de locuințe concepute pentru a stabili locuințe la prețuri accesibile sau pentru a revitaliza cartierele.

Raportul preț-închiriere

Un raport preț-închiriere măsoară accesibilitatea relativă a cumpărării față de închiriere pe o piață imobiliară. Acesta se calculează prin împărțirea prețului mediu al locuințelor vândute într-o anumită perioadă de timp pe o anumită piață la valoarea pe 12 luni a chiriei lunare medii pe aceeași piață.

De exemplu, prețul mediu al locuințelor vândute în S.U.A. în al treilea trimestru al anului 2019 a fost de 382.700 de dolari, în timp ce chiria lunară medie plătită în aceeași perioadă la nivel național a fost de 1.471 de dolari. Așadar, pentru a obține raportul dintre preț și chirie, veți împărți 382.700 la 17.652 (1.471 înmulțit cu 12) și veți obține 21,68. Cu cât raportul este mai mare, cu atât piața este mai favorabilă pentru închiriere. Cu cât raportul este mai mic, cu atât piața este mai favorabilă pentru cumpărare.

Desigur, prețurile medii ale locuințelor și chiriilor variază de la o piață la alta, astfel încât media națională oferă puțin mai mult decât o prezentare generală. Pentru a fi precis, trebuie să vă bazați pe cifrele actuale în locul în care intenționați să cumpărați sau să închiriați. Am făcut un grafic cu cele 10 orașe din SUA cu cele mai mari și cele mai mici rapoarte preț-închiriere.

De ce să cumpărați cu chirie pentru a deține o locuință?

Programele de închiriere cu drept de proprietate pot fi atractive pentru cumpărători, în special pentru cei care se așteaptă să se afle într-o poziție financiară mai solidă în câțiva ani. Unele dintre beneficii includ:

• Cumpărați cu un credit rău: Cumpărătorii care nu se pot califica pentru un împrumut imobiliar pot începe să cumpere o casă cu un contract de închiriere cu drept de proprietate. De-a lungul timpului, ei pot lucra la reconstruirea scorurilor de credit și pot fi capabili să obțină un împrumut atunci când va fi în sfârșit momentul să cumpere casa.
• Blocați un preț de achiziție: Pe piețele cu prețuri de casă în creștere, cumpărătorii pot obține un acord de cumpărare la prețul de astăzi, achiziția urmând să aibă loc peste câțiva ani. Cumpărătorii au opțiunea de a se retrage în cazul în care prețurile caselor scad, deși dacă acest lucru are sau nu sens din punct de vedere financiar va depinde de cât de mult au plătit în cadrul acordului.
• Test drive: Cumpărătorii pot locui într-o locuință înainte de a se angaja să cumpere proprietatea. Ca urmare, ei pot afla despre problemele legate de casă, vecinii de coșmar și orice alte probleme înainte de a fi prea târziu.
• Mutați-vă mai puțin: Cumpărătorii care s-au angajat pentru o casă și un cartier (dar nu pot cumpăra) pot intra într-o casă pe care o vor cumpăra în cele din urmă. Acest lucru reduce costul și inconvenientele de a se muta după câțiva ani.
• Construiți capital propriu: Din punct de vedere tehnic, chiriașii nu acumulează capital propriu în același mod în care o fac proprietarii de locuințe. Cu toate acestea, plățile se pot acumula și pot oferi o sumă substanțială care să fie pusă în vederea achiziționării locuinței.

De ce să vinzi cu chirie în proprietate?

Vânzătorii pot beneficia, de asemenea, de acordurile de închiriere cu drept de proprietate:

• Mai mulți cumpărători: Dacă aveți probleme în atragerea de cumpărători, puteți comercializa către chiriașii care speră să cumpere în viitor.
• Câștigați venituri: Dacă nu aveți nevoie să vindeți imediat și folosiți banii pentru un alt avans, puteți obține venituri din închiriere în timp ce vă îndreptați spre vânzarea unei proprietăți.
• Preț mai mare: Puteți cere un preț de vânzare mai mare atunci când oferiți închirierea în proprietate. Este posibil ca oamenii să fie dispuși să plătească în plus pentru această oportunitate. Chiriașii au, de asemenea, opțiunea de a cumpăra casa – pe care s-ar putea să nu o folosească niciodată – dar flexibilitatea costă întotdeauna mai mult.
• Chiriaș investit: Un potențial cumpărător are mai multe șanse să aibă grijă de o proprietate și să se înțeleagă cu vecinii decât un chiriaș care nu are pielea în joc. Chiriașul/cumpărătorul este deja investit în proprietate și are interesul de a o întreține.

Cum funcționează

Toate lucrurile sunt negociabile într-o tranzacție rent-to-own, cunoscută și sub numele de opțiune de închiriere. Atât cumpărătorul, cât și vânzătorul sunt de acord cu anumiți termeni, iar toți termenii pot fi schimbați pentru a se potrivi nevoilor fiecăruia.

Cumpărătorul și vânzătorul stabilesc în contract un preț de achiziție pentru locuință. La un moment dat, în viitor, cumpărătorul poate achiziționa locuința pentru acel preț – indiferent de valoarea reală a locuinței. La stabilirea prețului, nu este neobișnuit un preț mai mare decât prețul actual pentru a ține cont de creșterile preconizate ale valorii locuințelor. În cazul în care valoarea locuinței a crescut mai repede decât se aștepta, lucrurile merg în favoarea cumpărătorului. Dacă locuința își pierde din valoare, chiriașul se poate retrage din afacere. Cumpărătorii solicită de obicei un credit ipotecar atunci când vine momentul să cumpere casa.

Cumpărătorii plătesc de obicei o primă de opțiune în avans, adesea în jur de 5% din prețul final de achiziție. Această plată oferă cumpărătorului opțiunea – dar nu și obligația – de a cumpăra casa la un moment dat în viitor. Plata nu este rambursabilă, dar poate fi aplicată la prețul de achiziție.

Contractele stabilesc, de asemenea, valoarea chiriei lunare, dar chiriașul plătește de obicei un pic mai mult în fiecare lună. Suma suplimentară este, de obicei, creditată la prețul final de achiziție, astfel încât reduce suma de bani pe care cumpărătorul trebuie să o scoată din buzunar atunci când cumpără casa. Chiria suplimentară nu este rambursabilă. Aceasta compensează vânzătorul pentru că a fost de acord să nu vândă proprietatea nimănui altcuiva până la încheierea acordului cu chiriașul. Contractele stipulează, de asemenea, cine este responsabil pentru întreținere în timpul perioadei de închiriere.

Capcanele Rent-to-Own

Nimic nu este perfect, iar acest lucru include programele de închiriere cu drept de proprietate. Aceste tranzacții sunt complicate și atât cumpărătorii, cât și vânzătorii pot avea parte de surprize neplăcute.

Riscuri pentru cumpărători

Câteva dintre lucrurile pe care trebuie să le luați în considerare înainte de a încheia un contract rent-to-own includ:

• Pierderea banilor: Dacă nu cumpărați casa, pierdeți toți banii pe care i-ați plătit în plus. Vânzătorii ar putea fi tentați să vă îngreuneze sau să vă facă neatractiv să cumpărați pentru a vă putea băga în buzunar investiția.
• Progres lent: S-ar putea să plănuiți să vă îmbunătățiți creditul sau să vă creșteți venitul astfel încât să vă calificați pentru un împrumut atunci când opțiunea se încheie, dar s-ar putea ca lucrurile să nu funcționeze așa cum ați planificat.
• Mai puțin control: Nu dețineți încă proprietatea, așa că nu aveți un control total asupra acesteia. Proprietarul dvs. ar putea să nu mai facă plățile ipotecare și să piardă proprietatea prin executare silită, sau s-ar putea să nu fiți responsabil de deciziile privind elementele majore de întreținere. De asemenea, proprietarul ar putea să piardă o hotărâre judecătorească sau să nu mai plătească impozitele pe proprietate și să se trezească cu sarcini pe proprietate. Acordul ar trebui să abordeze toate aceste scenarii. Proprietarul nu are voie să vândă cât timp aveți o opțiune asupra proprietății, dar bătăliile juridice sunt întotdeauna o durere de cap și o cheltuială majoră.
• Scăderea prețurilor: Prețurile locuințelor ar putea scădea și s-ar putea să nu puteți renegocia un preț de achiziție mai mic. Atunci rămâneți cu opțiunea de a renunța la toți banii din opțiune sau de a cumpăra casa. Dacă creditorul dvs. nu va aproba un împrumut supradimensionat, va trebui să aduceți bani în plus la închidere pentru un avans.
• Plățile întârziate fac rău: În funcție de acordul dvs., dacă nu plătiți chiria la timp, puteți pierde dreptul de cumpărare, împreună cu toate plățile suplimentare. În unele cazuri, vă păstrați opțiunea, dar plata suplimentară pentru luna respectivă nu este luată în calcul și nu se va adăuga la suma pe care ați acumulat-o pentru o eventuală achiziție.
• Probleme legate de casă: S-ar putea să existe probleme cu proprietatea despre care nu știți până când nu încercați să o cumpărați – cum ar fi probleme legate de titlu. Tratați o achiziție de tip rent-to-own ca pe o achiziție reală. Obțineți o inspecție și o cercetare a titlului de proprietate înainte de a vă arunca cu capul înainte.

Riscuri pentru vânzători

Câteva dintre riscurile cu care se confruntă vânzătorii atunci când încheie contracte de închiriere de la un locatar la altul includ:

• Nicio certitudine: Este posibil ca locatarul dvs. să nu cumpere, ceea ce înseamnă că trebuie să o luați de la capăt și să găsiți un alt cumpărător sau locatar – dar cel puțin puteți păstra banii în plus.
• Bani lenți: Nu primiți o sumă forfetară mare, de care ați putea avea nevoie pentru a vă cumpăra următoarea casă.
• Lipsește aprecierea: De obicei, blocați un preț de vânzare atunci când semnați un contract de închiriere-cumpărare, dar prețurile locuințelor ar putea crește mai repede decât v-ați așteptat. Trebuie să acceptați acest lucru sau să așteptați o vreme pentru a oferi opțiunea de a cumpăra.
• Scăderea prețurilor locuințelor: Prețurile locuințelor ar putea scădea, iar dacă chiriașul dvs. nu cumpără, v-ar fi fost mai bine să vindeți pur și simplu proprietatea.
• Descoperirea defectelor: Cumpărătorii ar putea descoperi defecte despre care nu ați știut niciodată și ar putea decide să nu cumpere. De exemplu, instalațiile sanitare ar putea fi adecvate pentru un cuplu, dar nu și pentru o familie de cinci persoane. Deși acest defect nu a apărut niciodată în cadrul aranjamentului de locuit anterior, acum este o problemă pe care va trebui să o remediați sau să o dezvăluiți viitorilor cumpărători.