HUD reduce limita LTV a refinanțării FHA cash-out. Ce ar trebui să faceți acum

Reducerea limitei LTV cash-out FHA

Regula FHA de refinanțare cash-out se va schimba începând cu 1 septembrie 2019.

Noua regulă va limita refinanțările cash-out la 80% din valoarea de piață corectă a unei proprietăți. Aceasta este în scădere de la vechiul standard de 85%.

Pentru mulți potențiali debitori, noua regulă FHA va avea un impact semnificativ. Pentru o proprietate de 300.000 de dolari cu un sold ipotecar actual de 150.000 de dolari, schimbarea arată astfel:

Diferența dintre vechea limită de cash-out și cea nouă este de 15.000 $ în acest exemplu. Dacă încercați să obțineți cel mai mare cec posibil din capitalul dvs. propriu, aceasta este o afacere foarte mare.

Dacă aveți nevoie de un împrumut FHA cash-out la 85% LTV, aplicați până la 30 august 2019 (ultima zi lucrătoare din august).

Începeți acum cererea de refinanțare FHA cash-out. (25 martie 2021)

Refinanțarea cash-out va deveni mai dificilă pentru cei cu capital propriu mai mic

Noua limită LTV este o problemă și mai mare dacă aveți doar aproximativ 20% din capitalul propriu al locuinței.

Anterior, ați putea obține în mod fezabil un împrumut FHA cash-out. De exemplu, ați fi avut la dispoziție 5% din capitalul dvs. disponibil pentru a fi exploatat, dacă aveați 20% din capital.

Acum, FHA nu mai este o opțiune. Nici împrumuturile convenționale Fannie Mae sau Freddie Mac, care, de asemenea, se limitează la 80% LTV.

Iată cum arată scenariul vechi vs. nou pentru împrumutații cu capitaluri proprii mai mici.

Începeți cererea de refinanțare FHA cash-out înainte ca limitele LTV să se schimbe. (25 martie 2021)

Cum pot depune cererea înainte de termenul limită?

Noua regulă intră în vigoare pentru toate numerele de caz FHA noi începând cu 1 septembrie 2019.

Un număr de caz este un identificator specific FHA care este generat, de obicei, în ziua în care solicitați un nou împrumut FHA.

Deci, în esență, trebuie să aplicați până la 30 august 2019, care este ultima zi lucrătoare din august.

Dar s-ar putea să nu doriți să așteptați atât de mult. Creditorii vor fi cu siguranță ocupați să genereze cereri FHA în acea zi. În plus, ultima zi a lunii este oricum ocupată pentru creditori.

Cel mai bun sfat este să aplicați cu un creditor în momentul în care citiți acest lucru, dacă este încă august 2019.

Aplicați imediat înainte ca modificările FHA cash-out LTV să intre în vigoare. (25 martie 2021)

Considerați un împrumut personal după 30 august 2019

Citesc acest lucru după august 2019? Aveți un capital propriu scăzut? Este posibil să doriți să luați în considerare un împrumut personal.

Un împrumut personal nu necesită capital în casă, așa cum o fac refinanțările FHA cash-out. Și, primiți fondurile mai repede. Costurile de închidere, dacă există, sunt o fracțiune din cele care vin cu un împrumut FHA.

Primii împrumuturi personale devin o modalitate obișnuită de a obține rapid o sumă bună de bani, fără procesul de câteva săptămâni de obținere a aprobării pentru un credit ipotecar cash-out.

Refinanțarea FHA cash-out

Marea întrebare este de ce guvernul schimbă politica pentru refinanțarea FHA cash-out. La urma urmei, cu cât este mai mare împrumutul, cu atât sunt mai mari primele de asigurare ipotecară pe care FHA le colectează de la împrumutați.

Dacă obțineți un credit ipotecar FHA, trebuie să plătiți două forme de asigurare.

Primul este prima de asigurare ipotecară inițială (MIP-ul inițial). Aceasta este egală cu 1,75% din valoarea ipotecii. Nu trebuie să plătiți această sumă în numerar. Ea poate fi adăugată la soldul împrumutului.

În al doilea rând, există o primă anuală de asigurare ipotecară (the annual MIP). În acest moment, este egală cu 0,85% din valoarea împrumutului. Această taxă este inclusă în plata lunară.

Bani colectați de FHA sunt plasați într-un fond de rezervă. Acesta se numește Fondul mutual de asigurare ipotecară (Mutual Mortgage Insurance Fund – MMI Fund). Dacă cineva nu-și rambursează împrumutul FHA, creditorul este achitat cu bani din Fondul MMI.

Programul FHA a avut un succes enorm. În anul fiscal 2018, rezervele pentru creditele ipotecare la termen FHA au avut o valoare economică netă pozitivă de 46,8 miliarde de dolari. Situația cu ipotecile reversibile FHA a fost foarte diferită. Acestea au avut o valoare netă economică negativă de 13,63 miliarde de dolari.

Îngrijorările legate de refinanțarea cash-out cresc la HUD

Dacă rezervele FHA sunt atât de puternice, atunci de ce să schimbăm standardele pentru refinanțarea cash-out FHA? Răspunsul este că FHA este un program de asigurare. Trebuie să vă uitați la modul în care FHA se descurcă astăzi și cum ar putea arăta în viitor.

Potrivit HUD, au existat 43.052 de refinanțări FHA cash-out în anul fiscal 2013. Cinci ani mai târziu, numărul a crescut la 150.883 de refinanțări FHA cash-out. Aceasta este o creștere de 250%.

Dacă sunteți în afaceri, în general vă place să vedeți creșteri ale vânzărilor. Dacă ești în domeniul asigurărilor devii nervos. Toată această acoperire suplimentară reprezintă potențiale reclamații. Este bine acum să ai atât de mult interes pentru refinanțarea FHA cash-out, dar ce se întâmplă dacă economia se înrăutățește? Va putea guvernul să achite toate creanțele creditorilor? Poate că este o idee bună să se reducă nivelurile de refinanțare cash-out.

„Studiile”, a spus HUD, „au arătat că o creștere semnificativă a executărilor silite poate fi rezultatul unui număr mare de refinanțări cash-out finalizate înainte de prăbușirea pieței imobiliare.”

Chestiunea capitalului propriu

HUD spune efectiv că programul FHA va avea mai puține riscuri dacă debitorii au mai mult capital propriu.

Potrivit HUD, reducerea limitei de cash-out va fi „o măsură prudentă pentru a consolida poziția de capital propriu a refinanțărilor cash-out și pentru a reduce gravitatea pierderilor în caz de neplată, pentru a rămâne în fața oricărei potențiale schimbări viitoare pe piața imobiliară și pentru a sprijini mai bine misiunea FHA de a oferi acces la o proprietate durabilă a locuințelor care să construiască capital propriu.”

Acest lucru are mult sens, dar ridică, de asemenea, o întrebare. Împrumutații FHA pot obține acum finanțare cu un avans de doar 3,5%. Folosind logica aplicată la refinanțarea FHA cash-out, ce se întâmplă cu avansurile? Vom asista la o creștere a standardului de avans al FHA?

Opțiunea VA

Dacă HUD va susține că studiile justifică niveluri mai mari de capital propriu pentru refinanțarea cash-out, atunci ar putea dori să arunce o privire la programul de cash-out al VA. Împrumuturile VA sunt disponibile fără niciun avans. Zero. În același timp, împrumuturile VA au niveluri de delincvență mai mici decât finanțarea FHA. Mult mai mici. Potrivit Mortgage Bankers Association, rata de delincvență FHA în primul trimestru a fost de 8,93% față de 4,37% pentru programul VA.

Dacă aveți experiență militară, aplicați pentru un împrumut VA cash-out în loc de FHA. (25 martie 2021)

Cum procedează VA? Este discutabil, dar iată o diferență între cele două programe. VA are un standard de „venit rezidual”, în timp ce FHA nu are. Asta înseamnă că pentru a obține un împrumut VA aveți nevoie de o anumită sumă de numerar liber rămasă după cheltuieli. Cât de mult aveți nevoie depinde de mărimea familiei, de valoarea împrumutului și de locația geografică.
În plus față de un raport datorie-venit (DTI), de ce nu un standard de venit rezidual pentru împrumuturile FHA? Este un reductor de risc care funcționează.

Solicitați un împrumut FHA cash-out

În ciuda noilor cerințe LTV, împrumuturile FHA cash-out sunt încă o valoare bună, mai ales dacă aveți un credit mai mic.

Începeți să vă faceți împrumutul FHA cash-out mai jos, chiar și după intrarea în vigoare a noilor reguli.

Verificați noua dvs. rată (25 martie 2021)