Piața imobiliară este la fel de fierbinte ca întotdeauna. Pe măsură ce ratele de capitalizare se comprimă, investitorii în căutare de randament caută modalități alternative de a-și crește portofoliile imobiliare. Mai mulți au apelat la crowdfunding imobiliar, o industrie de nișă care tocmai a apărut în ultimul deceniu.
Există mai multe tipuri de platforme online de crowdfunding imobiliar. Acestea oferă diferite tipuri de oferte, strâng fonduri în scopuri diferite și au obiective și strategii de investiții extrem de diferite. Aproape toate își promovează experiența, evidențiază mărturiile clienților și se laudă cu firmele de capital de risc care au investit în modelul lor de afaceri. În cele din urmă, investitorului mediu îi este greu să facă diferența între o piață online și alta. A devenit și mai dificil acum, când există peste 100+ piețe de crowdfunding imobiliar online în prezent.
Una dintre provocările acestor portaluri online este lipsa de transparență. Investitorii dornici sunt ușor de influențat de site-urile web elegante și de campaniile de marketing foarte aspiraționale. Aceste platforme atrag investitori de toate tipurile, începători și experimentați deopotrivă, oamenii putând investi cu doar 500 de dolari în unele cazuri. Cu toate acestea, puțini sunt capabili să discearnă literele mici asociate cu investițiile pe care le fac.
Potrivit tuturor indiciilor, platformele de crowdfunding online sunt aici pentru a rămâne. Acestea fiind spuse, aceste piețe nu sunt pentru toată lumea. În acest articol, analizăm modul în care platformele de crowdfunding, cum ar fi Fundrise, se compară cu investițiile în sindicatele tradiționale – și de ce unii investitori, în special investitorii acreditați, sunt mai bine deserviți de investițiile în sindicatele tradiționale.
O analiză: Cum funcționează site-urile de crowdfunding online precum Fundrise
Este important să înțelegem că fiecare platformă de crowdfunding online funcționează puțin diferit. Unele, cum ar fi Patch of Land, sunt destinate să strângă datorii pentru proiecte imobiliare. Altele, precum ArborCrowd, finanțează prin crowdfunding capitaluri proprii.
Există apoi site-uri precum Fundrise, care funcționează ca „eREIT-uri” – sau trusturi electronice de investiții imobiliare.
eREIT-urile au apărut ca fiind cel mai popular instrument de crowdfunding imobiliar online și, prin urmare, vor fi în centrul acestui articol. Folosim Fundrise ca exemplu de eREIT de dragul comparației cu sindicatele imobiliare tradiționale.
Fundrise se prezintă ca un REIT public (dar necotat) administrat în mod profesionist, care investește atât datorii, cât și capitaluri proprii într-o serie de produse imobiliare comerciale, în funcție de obiectivele specifice ale fiecărui fond. De exemplu, eREIT-ul de venit vizează investițiile în proprietăți care generează un flux de numerar consistent pentru investitori.
Toată lumea poate investi în eREIT-urile Fundrise. Nu trebuie să fiți un investitor acreditat. De fapt, puteți investi cu doar 500 de dolari și apoi vă puteți crește investiția în trepte de 100 de dolari. Investitorii își selectează obiectivul de investiție, cum ar fi creșterea pe termen lung sau diversificarea echilibrată, iar apoi li se oferă diferite opțiuni (sau fonduri) în care să investească. Puteți investi într-un singur portofoliu sau în mai multe, în funcție de obiectivele dumneavoastră. Fondurile sunt apoi investite în diferite tipuri de produse, cum ar fi apartamente, hoteluri, centre comerciale și clădiri de birouri din întreaga țară.
Investitorii își câștigă banii prin plata dobânzilor, venituri din proprietăți, precum și prin potențiala apreciere a proprietății. Fiecare investitor își câștigă partea sa de venit pe o bază pro-rata de-a lungul perioadei de distribuție prestabilite. Fondurile au un prag de rentabilitate țintă (să zicem, între 8% și 10%), dar rentabilitatea reală poate varia în funcție de performanța portofoliului.
Înscrierea la Fundrise este ușoară. Oricine își poate crea un cont și, în doar 10 minute, poate fi pe cale să investească. Înscrierea presupune, de fapt, doar furnizarea numelui, adresei, numărului de telefon și a numărului de asigurare socială. Apoi vă conectați contul bancar la platformă, pe care îl veți folosi pentru a vă finanța prima investiție. După ce vă selectați obiectivele de investiții, banii dvs. vor fi investiți aproape imediat.
Simplicitatea Fundrise este cu siguranță atrăgătoare pentru mulți investitori. Imobiliarele comerciale au, în mod notoriu, bariere ridicate la intrare, așa că a permite oamenilor să investească cu doar 500 de dolari este atrăgător pentru cei care abia încep. Nu trebuie să fiți un investitor acreditat pentru a vă califica (dar puteți fi). Un investitor acreditat este orice persoană care are o avere netă mai mare de 1 milion de dolari (excluzând valoarea casei sale) sau un venit anual de cel puțin 200.000 de dolari (sau 300.000 de dolari pentru un cuplu căsătorit). Multe tranzacții imobiliare comerciale sunt disponibile doar pentru investitorii acreditați, dar cu Fundrise, nu este necesar să fie cazul.
De asemenea, deschide ușile către tipuri de produse la care investitorii nu ar avea altfel acces, cum ar fi tranzacții imobiliare comerciale mai mari și proiecte de dezvoltare.
Lipsa de transparență a platformelor de crowdfunding online precum Fundrise
În ciuda simplității platformelor precum Fundrise, există și alte dezavantaje reale care trebuie luate în considerare. Mai exact, platformele oferă puțină transparență investitorilor. Să dezvoltăm.
- Nu știi prea multe despre activele reale în care investești.
Modul în care sunt structurate eREIT-urile, investitorii sunt în mare parte lăsați în întuneric. Nu vi se oferă niciun detaliu despre activul specific, clasa de active (clasa A, clasa B, clasa C) sau locația exactă a investiției. eREIT-ul poate viza o clasă de active în general, cum ar fi sectorul industrial sau cel rezidențial multifamilial, sau poate viza o anumită regiune, cum ar fi sectorul imobiliar din nord-estul țării, dar în rest – nu există niciun detaliu despre tipul sau calitatea investiției pe care o cumpărați. În plus, nu există nicio garanție că fondul va utiliza capitalul în conformitate cu aceste obiective generale.
Există mai multe motive pentru care acest lucru reprezintă o problemă, dar, în mod specific, le interzice investitorilor să facă propria verificare prealabilă sau propria subscriere, ceea ce le limitează capacitatea de a verifica o oportunitate înainte de a investi. În esență, aveți încredere oarbă în echipa de investiții a Fundrise.
- Fundrise nu are un palmares deosebit de lung.
Calitatea unui sponsor poate face sau nu o afacere. Vreți să vă asigurați că investiți cu cineva care este foarte priceput, are o experiență dovedită și, în mod ideal, o echipă de investiții care a trecut prin mai multe cicluri imobiliare. Fundrise nu poate spune asta. Fundrise este încă relativ nouă, fiind fondată în 2010. Compania a obținut randamente mari din unele dintre tranzacțiile sale, dar compania a investit doar pe o piață în creștere. Rămâne de văzut cum se comportă portofoliile lor în timpul unui declin al pieței.
În mod similar, rămâne de văzut cum își tratează investitorii investițiile finanțate prin crowdfunding în cazul unei scăderi. Este posibil ca investitorii să fie mai predispuși să încerce să își vândă participațiile într-o afacere crowdfunded, în care mizele individuale sunt mai mici, decât în cazul unei afaceri în care au investit personal în mod mai substanțial. Dacă mulți investitori își retrag banii din aceste portofolii, întregul portofoliu ar putea fi paralizat.
- Este greu de discernut ce comisioane vi se vor percepe.
O privire rapidă asupra materialelor de ofertă este ilustrativă. Majoritatea pachetelor de ofertă citează o gamă de comisioane (de exemplu, un comision de achiziție de 0% până la 3%). Ce înseamnă acest lucru? În realitate, eREIT-urile pot atribui orice comision pentru tranzacția care este cea mai avantajoasă pentru platformă – nu pentru investitorii săi. eREIT-urile precum Fundrise nu au aceeași presiune de a încerca să atingă rata internă de rentabilitate pe care au promis-o investitorilor, deoarece și aceasta este exprimată, de obicei, sub forma unui interval (mai multe despre acest aspect mai jos).
Pe lângă comisioanele asociate tranzacției propriu-zise, există, de asemenea, comisioane percepute direct de Fundrise pentru gestionarea fondului. Fundrise percepe, în general, un comision de administrare a activelor de 0,85%, în plus față de un comision de consultanță de 0,15% (sau mai mult).
- Rata de rentabilitate a eREIT-ului este, de fapt, doar o presupunere.
Investitorilor li se promite o rată de rentabilitate preconizată, cuprinsă între X% și Z%, cum ar fi 6%-8% – dar aceasta este doar o presupunere, deoarece investițiile efective nu au fost încă identificate. Acest lucru este mult diferit de investiția într-un sindicat tradițional, unde investitorilor li se garantează o anumită rată de rentabilitate (care este mai ușor de determinat, având în vedere că știu mai multe despre investiția reală), iar sponsorului nu i se plătește profitul până când investitorii nu primesc rata de rentabilitate promisă.
- Ofertele Fundrise sunt complexe.
Care dintre ofertele individuale ale Fundrise trebuie să depună un memoriu la Comisia pentru Valori Mobiliare și Bursă (SEC) în care să descrie gama de comisioane și alte informații pertinente privind tranzacția. Aceste oferte pot avea peste 200 de pagini și pot fi dificil de înțeles pentru profani.
- Veniturile sunt impozitate diferit față de cum ar fi într-o sindicalizare tradițională.
Veniturile generate prin intermediul platformelor online de crowdfunding imobiliar precum Fundrise sunt tratate ca venituri obișnuite. Acest lucru ar putea să nu conteze pentru o persoană cu venituri mici sau medii, dar orice persoană cu venituri mari se va afla deja într-o tranșă de impozitare ridicată și, prin urmare, va avea o sarcină fiscală extraordinară asupra oricăror distribuții generate de fond.
- eREIT-urile precum Fundrise sunt foarte lipsite de lichiditate.
Pentru că eREIT-urile nu sunt cotate la bursă, investitorii nu pot pur și simplu să cumpere și să vândă acțiunile lor, așa cum ar putea face cu un REIT tradițional. Fundrise oferă un mecanism de răscumpărare care le permite investitorilor să iasă din afacere înainte de perioada de scadență, dar răscumpărarea implică, de obicei, comisioane și penalități mari. Fundrise, de exemplu, spune că investitorii își pot retrage banii în timpul oricărui trimestru – în funcție de disponibilitate. Să spunem că piața începe să se înmoaie și mai mulți investitori doresc să-și retragă banii. Fundrise are capacitatea de a opri cu totul răscumpărarea. Prin urmare, lichiditatea reală a eREIT-urilor rămâne îndoielnică.
- Platformele de crowdfunding sunt adesea folosite ca un vehicul financiar de ultimă instanță.
În mod sincer, cele mai bune oportunități de investiții imobiliare comerciale nu au dificultăți în atragerea de datorii sau capitaluri proprii. Cei care caută să finanțeze tranzacții imobiliare folosind platformele online de crowdfunding nu au, de obicei, alte opțiuni. Aceștia caută sute, dacă nu mii, de persoane care să facă fiecare investiții mici pentru a agrega capitalul de care au nevoie pentru o tranzacție. Nu ar trebui să vă sperie acest lucru? Investitorii acreditați au mijloacele financiare necesare pentru a investi în proiecte de calitate superioară, care altfel nu ar fi disponibile pentru mase; ar trebui să profitați de aceste oportunități!
În ciuda acestor dezavantaje, acest lucru nu a încetinit popularitatea Fundrise.
Când Fundrise a deschis prima sa ofertă de eREIT în 2015, primul milion de dolari a fost completat în întregime în doar patru ore. Asta în ciuda faptului că investitorii nu aveau NICI o informație despre modul în care eREIT-ul va investi acele fonduri. Câteva zile mai târziu, fondul a fost redeschis pentru scurt timp pentru a strânge încă 1 milion de dolari. Din nou, fondul a fost umplut în doar câteva ore.
Investitorul imobiliar și antreprenorul în serie Ian Ippolito împărtășește îngrijorarea sa cu privire la modelul eREIT. „În mod public, REIT-urile netranzacționate (precum eREIT) au în mod tradițional comisioane care sunt atât de extraordinare, încât FINRA a emis un avertisment cu privire la întreaga clasă de active”, scrie el.
Cu titlu de exemplu, Ippolito a făcut o scufundare în profunzime într-una dintre ofertele eREIT ale Fundrise, pe care o numește „marcată de defecte”. El continuă:
Am fost deranjat de ceea ce pare a fi o lăcuire îndoielnică a marketingului peste o diluare substanțială
a investitorilor și cheltuieli organizatorice mamut de 1 milion de dolari…Există o lipsă de transparență financiară, care include o lipsă de obiective, limite și informații financiare detaliate, pe care cei mai mulți concurenți le dezvăluie în mod liber.
Numai 1 milion de dolari în cheltuieli organizatorice nu pot fi trecute cu vederea. Pentru un fond care strânge 10 milioane de dolari, proprietățile în care investește vor trebui să genereze un randament de 10% pentru ca fondul să fie abia în prag de rentabilitate. Regulamentul A+ limitează fondurile la o creștere de 50 de milioane de dolari, astfel încât cel mai bun lucru pe care îl poate face un eREIT este să ofere un comision de administrare de 2%.
Simplu spus: investitorii au oportunități de investiții mai bune, mai puțin costisitoare și mai transparente.
Sindicalizările tradiționale rămân o alternativă superioară
Sindicalizările imobiliare tradiționale rămân o alternativă superioară la eREIT-uri, în special în rândul persoanelor fizice cu valoare netă ridicată sau al investitorilor acreditați în alt mod. Sindicalizările sunt mult mai transparente decât aceste eREIT-uri. Puteți verifica pe deplin sponsorul, istoricul acestuia și tranzacțiile specifice în care vor fi investiți potențial banii dumneavoastră.
De asemenea, veniturile sunt tratate diferit atunci când sunt generate de un sindicat și, prin urmare, sunt mult mai avantajoase din punct de vedere fiscal decât distribuțiile dintr-un portofoliu Fundrise. Acest lucru este important pentru oricine se află într-o categorie de impozitare ridicată, care altfel ar plăti impozite astronomice pe dividendele eREIT.
Desigur, sindicatele necesită investiții răbdătoare. Majoritatea sindicatelor au un orizont de investiții de 5 până la 7 ani, iar capitalul este ilichid în această perioadă. Dar pentru orice investitor care poate tolera această ilichiditate, va avea acces la tranzacții de mai bună calitate cu sponsori de mai bună calitate investind direct prin intermediul unui sindicat.
Pulling It All Together
Deși platformele de crowdfunding imobiliar, precum Fundrise, atrag capital într-un ritm amețitor, această nișă a industriei este încă în fază incipientă. A existat o mentalitate auzită în rândul maselor care sunt dornice să investească pentru prima dată în domeniul imobiliar. Acest lucru va duce în mod inevitabil la o diluare a ofertelor disponibile online, lucru pe care investitorii sunt avertizați să îl ia în considerare.
Credem că oricine are mijloacele necesare pentru a investi în sindicatele imobiliare tradiționale rămâne mult mai bine să utilizeze acest vehicul de investiții.
Dacă aveți întrebări legate de acest articol, vă rog să mă contactați pe www.ryca.io.
.