Deținerea unei a doua case poate fi o investiție financiară solidă. De asemenea, poate oferi un refugiu binevenit pentru familie atunci când aveți nevoie de o pauză de la oraș. Cu toate acestea, finanțarea unei reședințe secundare este adesea mai complicată decât se așteaptă cumpărătorii de prima dată.
Creditorii au cerințe de finanțare mai stricte atunci când vine vorba de achiziționarea unei a doua case sau a unei proprietăți de vacanță, iar acest lucru poate face mai dificilă calificarea pentru un credit ipotecar pentru potențialii cumpărători.
Dincolo de chestiunile legate de finanțare, există, de asemenea, implicații fiscale care trebuie luate în considerare, precum și o varietate de costuri auxiliare care sunt unice pentru achiziționarea și deținerea unei reședințe secundare.
Ce se califică drept o a doua casă?
Cei care cumpără pentru prima dată confundă adesea ideea de case de vacanță cu cea de proprietăți de investiții. Dar, în scopul finanțării, cei doi termeni nu sunt interschimbabili.
Prin definiție, o reședință secundară este o locuință pe care cumpărătorul intenționează să o ocupe în diverse momente pe parcursul anului. Poate fi o cabană de vacanță în pădure, sau chiar un apartament în oraș, dar pentru cel puțin 30 de zile pe parcursul anului este ocupată de proprietar.
Pentru a se califica drept a doua casă, o proprietate trebuie să îndeplinească următoarele criterii:
- Proprietatea trebuie să fie ocupată de proprietar nu mai puțin de 30 de zile pe an
- Proprietatea trebuie să fie o locuință cu o singură unitate de locuit
- Proprietatea trebuie să fie menținută adecvată pentru a fi ocupată pe tot parcursul anului
- Proprietatea trebuie să se afle exclusiv sub controlul proprietarului și să nu fie supusă închirierii, contracte de time-share sau de gestionare a proprietății
Cum diferă o ipotecă primară de o ipotecă secundară?
Finanțarea unei a doua case nu este total diferită de finanțarea reședinței dvs. principale.
Pentru creditor, totul se rezumă la evaluarea riscului dumneavoastră ca împrumutat. Aceleași criterii se aplică indiferent dacă locuința va fi o reședință principală sau secundară. Acestea fiind spuse, deși criteriile de bază în analiză sunt aceleași, rezultatul poate fi adesea foarte diferit pentru un efort secundar.
Pentru comoditatea dvs. iată o listă de creditori care oferă rate competitive în zona dvs. locală.
Creditorii tind să fie mai conservatori atunci când vine vorba de finanțarea caselor secundare, așa că se așteaptă ca debitorii să îndeplinească sau să depășească anumite praguri financiare specifice înainte de a lua în considerare aprobarea cererii de ipotecă.
Scoring de credit – Cumpărătorii care doresc să finanțeze o a doua casă trebuie să aibă un scor de credit deosebit de puternic pentru ca ipoteca lor să fie aprobată la o rată favorabilă. Ca regulă generală, 25 – 50 de puncte peste standardul necesar pentru a asigura un credit ipotecar pentru prima casă este standardul în acest caz.
Plățile inițiale – În funcție de creditor, finanțarea unei a doua case necesită, de obicei, un avans mai mare din partea cumpărătorului. Spre deosebire de un credit ipotecar pentru prima casă, unde cumpărătorul poate obține adesea finanțare cu un avans de doar 3%, creditorii vor dori să vadă un avans de cel puțin 10% pentru o proprietate secundară sau de vacanță. Și mai mare încă, dacă scorul de credit al solicitantului este în litigiu sau deteriorat. În cazul în care cumpărătorul nu dispune de rezerve de numerar suficiente pentru a atinge acest prag, creditorii vor permite uneori împrumutaților să folosească capitalul propriu al reședinței lor principale pentru a acoperi deficitul.
Stabilitatea veniturilor – Cumpărarea unei a doua case înseamnă asumarea unei a doua ipoteci, iar acest lucru îl plasează pe cumpărător într-o categorie de risc mai mare. Creditorii vor fi mai atenți la istoricul de muncă al solicitantului și se vor aștepta ca cumpărătorul să demonstreze un venit în concordanță cu povara crescută a unui al doilea credit ipotecar.
Rezervă de numerar – Din nou, un al doilea credit ipotecar înseamnă un risc mai mare pentru creditor și se va aștepta ca rezervele de numerar mai extinse să fie disponibile pentru a compensa acest risc. În cazul unui credit ipotecar pentru o reședință secundară, împrumutații ar trebui să se aștepte să dispună de 3 – 5 luni de rezerve de numerar pentru a garanta împrumutul lor. Unii creditori pot solicita chiar mai mult, în funcție de scorul de credit și de avansul solicitantului.
Raportul datorie-venit – Raportul datorie-venit (DTI) al unui cumpărător de locuință este întotdeauna un factor critic atunci când solicită un credit ipotecar, iar creditorii îi vor acorda o importanță și mai mare atunci când cumpărătorul finanțează o a doua locuință. În cazul în care prima casă a cumpărătorului nu este achitată, acesta va trebui să gestioneze două ipoteci în același timp, ceea ce va pune o presiune și mai mare asupra veniturilor sale. Majoritatea creditorilor vor dori să vadă un DTI combinat mai mic de 36% înainte de a aproba finanțarea pentru achiziționarea unei a doua case.
În general, cumpărătorii ar trebui să se aștepte ca bancherul lor să aibă standarde de creditare mult mai stricte atunci când vine vorba de aprobarea și subscrierea unui împrumut pentru o reședință secundară.
Interesele și impozitele la un credit ipotecar pentru a doua locuință
De-a lungul anilor, proprietarii de locuințe s-au bazat pe deduceri fiscale pentru a ajuta la reducerea costului real al achiziționării unei locuințe. Aceleași deduceri au fost adesea aplicabile și în cazul reședințelor secundare. Odată cu adoptarea Tax Cuts and Jobs Act din 2018, noi modificări ale codurilor fiscale au schimbat modul în care sunt impozitate reședințele primare și secundare. Unele deduceri au fost eliminate, în timp ce altele au fost doar ușor modificate.
În cazul în care o proprietate secundară este folosită strict ca reședință personală alternativă, proprietarul poate profita de deducerea standard a dobânzii ipotecare. Conform noilor legi fiscale, proprietarii au posibilitatea de a deduce dobânzile aferente unui credit imobiliar eligibil de până la 750.000 de dolari. Pentru a se califica pentru această deducere, ipoteca trebuie să fie clasificată ca datorie garantată.
Închirierea unei a doua case are un impact asupra modului în care sunt abordate dobânzile și impozitele. Dacă un proprietar își închiriază a doua locuință pentru 14 zile sau mai puțin, aceasta este considerată în continuare o reședință personală și se califică pentru deducerile standard pentru ipoteca pentru a doua locuință.
Dar, dacă proprietarul închiriază proprietatea pentru mai mult de 14 zile pe an și locuiește acolo mai puțin de 10% din timpul total închiriat altor chiriași, atunci locuința este considerată o proprietate de închiriat și este supusă unor obligații fiscale foarte diferite.
Câștigurile de capital și casele secundare
Impozitele devin din nou un aspect important atunci când proprietarii decid să își vândă proprietățile. Conform legislației fiscale actuale, proprietarii de locuințe pot realiza un profit de până la 500.000 de dolari, scutit de impozit la vânzarea reședinței lor principale. Cunoscută sub numele de excluderea locuinței principale, aceasta nu poate fi aplicată la vânzarea celei de-a doua locuințe.
Vânzarea standard a unei reședințe secundare va avea ca rezultat impozite datorate pe întregul profit realizat în urma tranzacției. Cu toate acestea, există câteva modalități legale de manevră pentru a ocoli impozitul pe câștigurile de capital pentru a doua casă.
Dacă proprietarul își adoptă a doua locuință ca reședință principală timp de cel puțin doi ani înainte de a decide să vândă proprietatea, acesta poate fi capabil să se califice pentru deducerile standard. Cunoscută în mod obișnuit sub numele de „regula celor 2/5 ani”, această excepție poate oferi proprietarilor de locuințe o modalitate de a-și vinde a doua casă și de a evita totuși să plătească întreaga greutate a impozitului pe câștigurile de capital în același an.
Asigurați-vă că vă consultați cu un profesionist de încredere înainte de a lua o decizie financiară.
Aprecierea proprietăților imobiliare și reședințele secundare
Primăria imobiliară a fost întotdeauna considerată o investiție bună și o modalitate de a construi în mod constant bogăție. Acest lucru este valabil atât pentru reședințele primare, cât și pentru proprietățile locative de lucru. În timp ce piața imobiliară este întotdeauna predispusă la fluctuații, investițiile imobiliare solide tind să rămână active valoroase pentru proprietarii lor pe aproape orice măsură de timp.
Fiți pregătiți pentru volatilitate
Când vine vorba de locuințe secundare sau, mai ales, de proprietăți de vacanță, terenul de joc se schimbă.
Localizarea, întotdeauna un cuvânt de ordine pentru imobiliare, capătă o importanță și mai mare. Proprietățile de vacanță sunt proprietăți imobiliare de lux, astfel încât valoarea lor tinde să fluctueze mai mult decât o reședință principală într-un cartier dezirabil. În timpul unei perioade de boom, valorile proprietăților pot crește vertiginos, dar aceleași valori se pot prăbuși la fel de repede în timpul unei recesiuni economice.
În cele din urmă, cumpărătorii care iau în considerare o a doua casă ca activ de investiții ar trebui să procedeze cu prudență. Dacă proprietatea se află într-o locație bună pentru o reședință principală sau chiar pentru o proprietate de închiriat, aceasta are o șansă mai bună de a-și menține sau poate chiar de a-și crește valoarea.
Dacă valoarea sa este, în schimb, mai imprevizibilă din cauza locației, atunci, în cele din urmă, realizarea costurilor inițiale la vânzare se poate dovedi a fi mai dificilă. Prudența, este cheia.
Casa de vacanță vs. Timeshare sau Airbnb?
Majoritatea cumpărătorilor interesați de casele secundare sunt în căutarea locului de vacanță perfect. Ar putea fi munții sau ar putea fi plaja, dar majoritatea cumpărătorilor caută, în esență, o „casă departe de casă”, unde își pot petrece vacanța împreună cu familiile lor.
Deci, are sens să cumperi o a doua casă sau investiția într-un timeshare este o opțiune mai bună? În cele din urmă, totul se reduce la alegerea individuală. Oricare dintre cele două opțiuni are părțile sale pozitive și negative și niciun răspuns simplu nu se va potrivi tuturor cumpărătorilor.
Dacă sunteți în căutarea unei adevărate case departe de casă, unde dumneavoastră stabiliți regulile și totul este întotdeauna așa cum vă place, atunci achiziționarea unei proprietăți de vacanță este probabil cea mai bună alegere. Fiind o a doua casă, proprietatea vă va aparține și veți avea control total asupra modului în care este întreținută și cine are acces la ea.
Desigur, aveți, de asemenea, responsabilitatea totală pentru întreținerea ei, precum și pentru toate cheltuielile asociate cu deținerea și întreținerea proprietății. Cu toate acestea, o a doua casă poate fi un bun valoros și, dacă aprecierea naturală a proprietății imobiliare lucrează în favoarea dumneavoastră, deținerea unei proprietăți de vacanță vă poate ajuta cu siguranță să vă construiți averea personală.
Pe de altă parte, dacă sunteți pur și simplu în căutarea unei evadări ocazionale într-un oraș balnear relaxat, o multiproprietate sau utilizarea regulată a Airbnb ar putea fi mai potrivită. Cu un timeshare vă plătiți taxele anuale și respectați regulile contractului și sunteți gata. Există mai puține lucruri de care să vă faceți griji, iar proprietatea dvs. de vacanță va fi gata și vă va aștepta pe dvs. și familia dvs. în timpul alocat. Multe timeshare oferă acces la o varietate de oportunități conectate în rețea.
Desigur, veți fi limitat în ceea ce privește timpul pe care îl puteți petrece acolo, iar datele calendaristice s-ar putea să nu coincidă întotdeauna cu planurile dorite de familia dumneavoastră, dar este totuși, mult mai puțin o investiție financiară și emoțională decât achiziționarea unei a doua case.
Există și alte riscuri de luat în considerare în investițiile în timeshare, așa că asigurați-vă că vorbiți cu un consilier financiar calificat înainte de a lua o decizie finală. Din punct de vedere financiar, acestea nu sunt, de obicei, cea mai bună opțiune pentru vacanțe, în timp. Cu toate acestea, dacă decizia este între o multiproprietate și deținerea unei a doua case, multiproprietatea poate fi cu siguranță opțiunea mai atractivă, pentru o varietate de circumstanțe specifice.
Și dacă doriți o flexibilitate maximă, pur și simplu este ușor să rezervați un Airbnb în timpul liber atunci când aveți timp liber – deși ospitalitatea poate varia foarte mult în funcție de proprietate. Unele case ar putea fi într-un subsol fără un termostat în timpul iernii, în timp ce altele sunt șederi perfecte imaculate.
Căutarea potrivirii potrivite
Există multe de luat în considerare înainte de a cumpăra o a doua casă sau o proprietate de vacanță. În timp ce imobiliarele sunt aproape întotdeauna o investiție bună, proprietățile de vacanță sunt departe de a fi un pariu sigur.
Demanda pentru proprietăți imobiliare pe piețele urbane centrale poate rămâne relativ puternică chiar și în timpul recesiunilor, deoarece oamenii au în continuare nevoie să locuiască în apropierea locului de muncă, în timp ce proprietățile imobiliare de pe piețele de evadare pot fi mai volatile pe piețele în scădere.
Dacă vă gândiți la achiziție ca la o investiție financiară, cel mai bine este să mergeți cu grijă și să cercetați pe deplin proprietatea înainte de a vă asuma ceea ce ar putea fi o a doua ipotecă costisitoare. Fiți conștienți de faptul că o piață fierbinte astăzi, ar putea să nu rămână așa și mâine.
Considerați riscurile politice – mai ales dacă sunteți un cumpărător străin
Vânturile politice se schimbă, iar în vremuri tulburi, bunurile imobiliare pot fi un activ atractiv pentru a impozita agresiv, având în vedere lipsa de mobilitate. În 2020, californienii votează o abrogare parțială a Propunerii 13 din 1978, deși inițial abrogarea se va aplica doar proprietăților industriale și comerciale.
Când piețele se supraîncălzesc, politicienii locali pot decide, de asemenea, să pună taxe suplimentare de tranzacție sau de vacantare asupra proprietarilor străini, așa că, de obicei, este mai bine să investiți în țara dumneavoastră de origine, cu excepția cazului în care cumpărați în mod explicit un loc de refugiu.
Acestea fiind spuse, o a doua casă sau o proprietate de închiriat cu adevărat solidă reprezintă o investiție financiară sigură, cu condiția să dispuneți de lichiditățile necesare pentru a supraviețui turbulențelor de pe piață.
Dacă sunteți în căutarea unei case departe de casă sau, poate, aveți în vedere proprietatea ca destinație de pensionare pentru anii de aur, achiziția devine chiar mai mult decât un simplu semn de planificare financiară solidă. A doua dvs. casă ar putea marca locația viitorului familiei dvs. și ar putea inspira propriile amintiri de durată.
Ceea ce este important, ca orice tip de investitor, este să priviți a doua ipotecă cu așteptări realiste și să vă asumați doar ceea ce vă puteți permite. Făcând acest lucru, veți deschide o lume a oportunităților și vă veți crește șansele de a găsi soluția potrivită pentru a vă crește portofoliul.
Proprietarii de locuințe ar putea dori să se refinanțeze în timp ce ratele sunt scăzute
Ratele Trezoreriei SUA pe 10 ani au scăzut recent la minime record din toate timpurile din cauza răspândirii coronavirusului care a determinat un sentiment de renunțare la risc, alte rate financiare scăzând în tandem. Proprietarii de locuințe care cumpără sau refinanțează la ratele scăzute de astăzi pot beneficia de volatilitatea recentă a ratelor.
Pagați prea mult pentru ipoteca dumneavoastră?
Descoperiți pentru ce vă calificați
Verificați-vă opțiunile de refinanțare cu un creditor de încredere.
Răspundeți la câteva întrebări de mai jos și intrați în legătură cu un creditor care vă poate ajuta să vă refinanțați și să economisiți astăzi!
.