Începerea unei cariere în domeniul imobiliar este plină de provocări. După ce ați muncit din greu pentru a vă primi licența, următorul pas este să găsiți brokerul sponsor potrivit pentru care să lucrați. Deoarece brokerii variază foarte mult în funcție de tipurile de modele și de structurile de împărțire a comisioanelor, este important să vă dați seama mai întâi ce va fi cel mai bine pentru dvs. ca agent nou.
Pentru a vă ajuta în cercetarea dvs., echipa Real Estate Bees a rugat-o pe Kristina Morales – un agent imobiliar cu experiență și un lider de echipă – să împărtășească expertiza sa cu noii agenți care fac primii pași în construirea carierei lor imobiliare.
De la autor
Bună, numele meu este Kristina Morales și sunt agent imobiliar licențiat în statele Ohio, California și Texas. Astăzi voi răspunde la întrebări importante pe care un nou agent imobiliar le poate avea atunci când alege brokerul sponsor potrivit pentru care să lucreze.
Nota: Vorbesc pe baza propriei mele experiențe și așa cum se referă la statele pentru care dețin licență. Veți dori să vă asigurați că cercetați orice detalii specifice fiecărui stat înainte de a lua o decizie finală.
Cum funcționează companiile imobiliare?
În cadrul companiilor de brokeraj imobiliar, există brokeri principali și există agenți (numiți și vânzători sau licențiați).
În mod obișnuit, un broker va angaja agenți ca antreprenori independenți (deci nu sunt angajați și nu sunt plătiți cu un salariu sau un salariu orar) pentru a acționa în numele său atunci când tratează cu clienții.
O excepție de la acest lucru este o companie precum RedFin, care își angajează agenții ca angajați.
Corectorul/brokerul este singurul care poate încheia în mod legal un contract cu un consumator. Toate contractele sunt încheiate între broker și cumpărător sau între broker și vânzător.
Contractele NU sunt încheiate între agentul imobiliar/vânzătorul și client.
Amintiți-vă relația de agenție despre care ați învățat la cursurile de imobiliare – vânzătorul (agentul) lucrează în numele brokerului sponsor (mandantul).
Un alt punct important este că agentul/vânzătorul nu poate fi plătit direct cu un comision. Comisionul este datorat brokerului și apoi brokerul plătește ulterior agentului partea lor.
Toți vânzătorii licențiați trebuie să își atârne licența de o agenție de brokeraj pentru a putea îndeplini sarcini imobiliare. Fiecare companie imobiliară (mare și mică) funcționează diferit.
Toate acestea trebuie să respecte legile statului. Cu toate acestea, modul în care aleg să opereze și ceea ce oferă agenților și clienților lor diferă foarte mult.
Tipuri de brokeraj imobiliar
Există mai multe tipuri de modele de brokeraj imobiliar pe care trebuie să le luați în considerare atunci când alegeți ce companie ar fi cea mai potrivită pentru dumneavoastră. Voi trece în revistă unele dintre cele mai comune.
Full-Service vs. Discount Brokerages
Brokerii sunt fie o agenție de brokeraj cu servicii complete, fie o agenție de brokeraj cu discount.
O agenție de brokeraj cu servicii complete oferă clienților o serie de servicii atunci când își comercializează casa și percepe comisioane mai mari pentru serviciul lor.
O agenție de brokeraj cu discount oferă servicii de marketing limitate, dar percepe comisioane mult mai mici. De exemplu, o agenție de brokeraj cu servicii complete poate percepe 6%, în timp ce o agenție de brokeraj cu discount poate percepe 2-3% sau doar o taxă fixă.
Curieri tradiționali vs. brokeri virtuali
Când oamenii se gândesc la brokeri imobiliari, probabil că se gândesc la brokeri tradiționali. Agențiile de brokeraj tradiționale oferă servicii complete, cu birouri „de cărămidă și mortar” pentru ca agenții să lucreze și să se întâlnească cu clienții lor.
Agenții vor avea la dispoziție spațiu de birou, copiatoare, imprimante, personal administrativ, săli de conferințe, sesiuni de instruire și ceilalți agenți cu care să interacționeze zi de zi.
Câteva exemple de agenții de brokeraj tradiționale sunt Keller Williams, Coldwell Banker, ReMax, Howard Hanna și Berkshire Hathaway.
O agenție de brokeraj virtuală nu are birouri, sau un spațiu fizic foarte limitat, în care agenții să meargă. Ei sunt o organizație bazată pe cloud.
Câteva agenții de brokeraj virtuale sau bazate pe cloud vor avea aranjamente cu companii de spații partajate, cum ar fi Regus, unde agenții pot folosi acele spații pentru a lucra, pentru a organiza întâlniri, pentru a li se livra corespondența etc.
Avantajul de a fi cu o agenție de brokeraj virtuală este că nu au atât de multe cheltuieli generale. Prin urmare, vă puteți aștepta să vedeți împărțiri mai bune și economii la comisioane. Cel mai cunoscut exemplu de brokeraj virtual este eXp Realty.
Privat vs. Public
Brokerii vin în toate dimensiunile – de la extrem de mici la extrem de mari. Ele au, de asemenea, structuri de proprietate diferite.
Câteva brokeraje sunt publice, iar altele sunt private. Dacă societatea de brokeraj este publică, atunci acțiunile companiei sunt puse la dispoziția publicului și tranzacționate la o bursă de valori.
Opusul este valabil pentru o societate privată. Acțiunile unei companii private sunt tranzacționate în mod privat și între puțini investitori. Câteva exemple de societăți de brokeraj cotate la bursă sunt: ReMax, RedFin, eXp Realty și Realogy, care deține Coldwell Banker, Better Homes and Garden, Sotheby’s International, Century 21 și multe altele.
Câteva exemple de companii private sunt First Team Real Estate și Howard Hanna, și multe, multe altele.
Franciză vs. Independent
Un mod de a extinde o companie este prin franciză. O companie care dorește să se dezvolte va licenția modelul său de afaceri, brandingul, tehnologia etc. altora în schimbul unei taxe de franciză.
Ca urmare, fiecare birou individual poate avea proprietari diferiți, chiar dacă este vorba de același brand. Multe dintre cele mai mari agenții de brokeraj, cum ar fi Keller Williams, Coldwell Banker și ReMax, sunt organizații de franciză.
Proprietarii de francize pot deține mai multe birouri sau doar un singur birou. Fiecare birou funcționează în cadrul liniilor directoare ale francizei, dar sunt independente de alte birouri.
Cu o franciză de brokeraj, vă puteți aștepta să vedeți o taxă de franciză – de obicei, în jur de 5-6% din comisionul dumneavoastră.
De asemenea, în aceste tipuri de brokeraje, un agent are voie să folosească doar biroul de care aparține sau birourile care sunt sub același proprietar.
De exemplu, ar putea exista 25 de birouri Keller Williams în zona dumneavoastră, dar nu puteți folosi celelalte birouri, deoarece acestea se află sub o proprietate separată.
O agenție imobiliară deținută în mod independent va avea, de obicei, un proprietar sau un grup de proprietari și toate locațiile de birouri sunt guvernate sub acea structură de proprietate unică.
Așa că, dacă sunteți cu o agenție de brokeraj independentă, de obicei vi se permite să folosiți oricare dintre birourile lor, indiferent unde se află biroul dvs. de „acasă”.
De exemplu, când eram cu First Team Real Estate în Newport Beach, California, dacă aveam un client în Anaheim Hills, puteam folosi biroul din Anaheim Hills pentru a mă întâlni cu clienții mei de acolo.
Am putea chiar să lucrez din acel birou dacă aveam nevoie să fiu în acea parte a orașului pentru o zi.
Care sunt diferitele tipuri de structuri de comisioane?
Ca în cazul majorității lucrurilor, diferitele tipuri de structuri de comisioane vor varia în funcție de brokeraj. Iată câteva dintre cele mai comune:
Comision divizat
Vă veți vedea adesea structuri de comisioane care utilizează modelul divizat. Ceea ce înseamnă că tu, în calitate de agent, vei primi un anumit procentaj, iar agenția de brokeraj va primi un anumit procentaj.
Câteva împărțiri comune sunt: 50/50, 60/40, 70/30 sau 80/20. Adesea, împărțirea va depinde de experiența și istoricul agentului.
Un agent va plăti această împărțire pentru fiecare comision câștigat până la infinit. Nu există un plafon. Odată ce un agent are un istoric solid, agentul poate renegocia această împărțire cerând o împărțire mai bună.
Comisioane plafonate
O altă structură implică un plafon. Modul în care funcționează un plafon este că în fiecare an există o sumă maximă pe care agenția de brokeraj o va lua în comisioane.
După ce agentul plătește comisionul maxim către companie, agentul va câștiga 100% din comision pentru restul anului.
De exemplu, să presupunem o împărțire 70/30 și un plafon de 21.000 $. În acest caz, atunci când un agent câștigă un comision, agentul păstrează 70%, iar brokerul primește 30%.
Agentul va continua să plătească brokerului 30% din toate comisioanele câștigate până când va plăti companiei comisioane de 21.000 de dolari.
După ce atinge plafonul de 21.000 de dolari, va câștiga 100% din comision pentru restul anului. Plafonul se resetează în fiecare an (de obicei, pe baza unui an aniversar).
Taxele de franciză
Dacă vă alăturați unei francize, de obicei se plătește o taxă de franciză de 5-6%. Această taxă de franciză vine din partea de sus și înainte de împărțire.
Taxa de franciză nu dispare niciodată. Folosind același exemplu de împărțire în proporție de 70/30 și un plafon de 21 000 de dolari, dar acum să adăugăm o taxă de franciză de 6%.
În acest caz, atunci când se câștigă un comision, agentul va plăti 6% din comisionul său companiei și apoi restul este împărțit în proporție de 70/30 până când atinge plafonul de 21 000 de dolari.
După atingerea plafonului, orice comision câștigat va fi de 6% din partea de sus, iar restul este 100% comisionul său.
Dacă nu există un plafon, atunci cei 6% și împărțirea negociată vor fi întotdeauna plătiți companiei.
Taxă fixă sau „comision 100%”
Multe agenții imobiliare își fac reclamă ca fiind „brokeri cu comision 100%”, spunând că agenții lor primesc întreaga sumă a comisionului lor de la fiecare încheiere.
Cu toate acestea, ei vor avea o taxă fixă și/sau o taxă pe tranzacție. Aceste aranjamente pot varia foarte mult.
Un exemplu ar putea fi că agentul plătește 3.000 de dolari pe an. Aceasta poate fi plătită în avans sau plătită lunar. Lucrul important de reținut în acest exemplu, este că cei 3.000 de dolari sunt plătiți indiferent dacă se încheie ceva.
Apoi, când se încheie o tranzacție, agentul va plăti încă 250 de dolari pe tranzacție și 50 de dolari pentru asigurarea E&O.
E&O Insurance
E&O înseamnă Errors and Omissions (erori și omisiuni). Acesta este un tip de poliță de asigurare care protejează brokerul și agentul de reclamațiile făcute împotriva lor pentru orice erori sau neglijență.
Circulația este obligată să aibă asigurare E&O, iar agenții plătesc în poliță în fiecare an.
Variază de la un broker la altul cât de mare este plata necesară pentru agent și cum trebuie să o plătească companiei.
De exemplu, unii pot cere ca aceasta să fie plătită în avans în fiecare an. Alții vă pot permite să faceți plăți lunare.
În cele din urmă, alții o pot face o taxă pe tranzacție. Veți dori să vă asigurați că întrebați brokerul cum este gestionată asigurarea E&O în cadrul companiei lor.
Cât de mult își plătesc agenții imobiliari brokerul?
Suma pe care agenții imobiliari o plătesc brokerului lor variază foarte mult. Aceasta va depinde în primul rând de structura de comision pe care au convenit să o accepte.
În plus față de comision, agenții plătesc asigurarea E&O – suma exactă este specifică brokerului.
Pot exista, de asemenea, comisioane suplimentare, cum ar fi:
- comisioane de tranzacționare
- comisioane administrative
- comisioane de franciză
- comisioane de birou
- comisioane de tipărire
- etc.
Din moment ce depinde cu adevărat de brokerul pe care îl alegeți și de afacerea pe care o negociați, nu există un răspuns unic la întrebarea „cât de mult își plătesc agenții imobiliari brokerul?”.
Când intervievați brokerii, asigurați-vă că întrebați de toate taxele și costurile pe care ar trebui să vă așteptați să le plătiți.
Există companii imobiliare care plătesc un salariu de bază sau angajează cu jumătate de normă?
În timp ce, în mod normal, agenții imobiliari nu sunt plătiți cu ora, există companii imobiliare care plătesc un salariu de bază. Există chiar și echipe în cadrul unei agenții de brokeraj care plătesc un salariu.
De exemplu, RedFin își angajează agenții – astfel încât agentul RedFin primește un salariu de bază plus un comision.
Pentru echipe, un exemplu ar fi dacă un agent alege să fie un Inside Sales Agent (ISA) – ceea ce înseamnă că efectuează apeluri pentru a stabili întâlniri pentru alți agenți.
Un ISA poate primi un salariu de bază plus un anumit procent din comision pentru orice întâlniri pe care le-a făcut și care au dus la o încheiere.
Există, de asemenea, multe companii imobiliare care angajează agenți cu jumătate de normă. Cu toate acestea, majoritatea agenților au un comision de 100%.
Companii imobiliare oferă asigurare de sănătate și alte beneficii?
Din moment ce agenții imobiliari sunt, de obicei, antreprenori independenți, companiile imobiliare nu oferă, de obicei, beneficii sau asigurare de sănătate.
Cu toate acestea, prin intermediul Asociației Naționale a Agenților Imobiliari (NAR), există REALTORS® Insurance Marketplace, care oferă membrilor NAR o listă de planuri și produse de asigurare de sănătate și wellness.
Va plăti o companie imobiliară pentru licența dumneavoastră?
În mod obișnuit, veți plăti pentru propriile taxe de licență. Cu toate acestea, unele case de brokeraj care recrutează în mod activ noi agenți pot participa la cheltuielile de licențiere sau, uneori, chiar să le acopere în totalitate.
Companii imobiliare vă oferă lead-uri?
Mulți brokeri vă vor spune în timpul interviului că oferă lead-uri agenților lor. Cu toate acestea, de cele mai multe ori, este departe de adevăr, în special în cazul brokerilor mai mari, care sunt formate din sute de agenți.
Este posibil ca aceștia să ofere lead-uri, și adesea o fac, unui mic grup de agenți de top din biroul lor, pentru a-și păstra portofoliul de afaceri în cadrul brokerului.
Ca agent nou NU trebuie să vă așteptați să primiți niciun fel de lead-uri de la brokerul dumneavoastră.
Cu toate acestea, mulți brokeri vă vor ÎNVĂȚA cum să vă generați PROPRIILE lead-uri. Amintiți-vă, va trebui să vă grăbiți pentru lead-uri ca agent imobiliar nou.
Acestea fiind spuse, există unele oportunități alternative de generare de lead-uri care există în cadrul agențiilor de brokeraj.
Un exemplu este „floor time”, unde sunteți plasat prin rotație pentru a răspunde la apelurile primite de la potențialii clienți.
Un alt exemplu este să organizați case deschise pentru alți agenți din cadrul agenției de brokeraj. Acest lucru permite noilor agenți să culeagă potențial clienți cumpărători.
Dacă planul dumneavoastră este să fiți un agent solo, nu intrați în această afacere așteptând ca brokerii să vă furnizeze clienți potențiali. Dacă obținerea de lead-uri de la bun început este importantă pentru dumneavoastră, atunci v-aș sugera cu tărie să vă alăturați unei echipe.
Companiile imobiliare vă instruiesc?
Da, există multe agenții de brokeraj imobiliar care vă vor instrui, dar există și altele care nu o fac. Acesta este un aspect foarte important de luat în considerare atunci când vă începeți cariera de agent imobiliar ca agent nou.
Vreți să vă asigurați că selectați un broker imobiliar cu un program de instruire extins SAU că vă alăturați unei echipe care vă va instrui.
În orice caz, pregătirea este SUPER importantă pentru a reuși în domeniul imobiliar.
Indiferent de nivelul de pregătire pe care vi-l va oferi agenția de brokeraj aleasă, vă sugerez să nu vă opriți aici. Întotdeauna să vă străduiți să vă perfecționați continuu cu educație, formare și coaching suplimentare.
Există numeroase programe de formare și coaching, evenimente și cărți care vă vor ajuta să vă îmbunătățiți în mod constant abilitățile. Consultați aceste resurse pentru autoperfecționarea dvs. continuă:
- Lista celor mai bine cotați antrenori în domeniul imobiliar
- Lista celor mai bine cotate cărți în domeniul imobiliar
Companiile imobiliare fac verificări de antecedente?
Nu, companiile imobiliare nu fac de obicei verificări de antecedente. Verificarea antecedentelor se face la nivel de stat în momentul în care solicitați licența de vânzător imobiliar.
Consiliere: Dacă există ceva în trecutul dvs. care ar putea ridica un steag roșu, vă rugăm să îl dezvăluiți. Va ieși la iveală în verificarea antecedentelor și atunci veți părea necinstit.
Este mai bine să dezvăluiți și să explicați. Fiind sincer, arătați statului că, indiferent de greșelile pe care le-ați putut face în trecut, sunteți o persoană integră, fiind sincer în această privință.
Celelalte agenții imobiliare testează drogurile?
Nu, agențiile de brokeraj imobiliar nu testează drogurile.
Ce companii imobiliare sunt cele mai bune pentru agenții noi?
Pentru agenții noi, recomandarea mea ar fi să se alăture unei agenții imobiliare cu un program de pregătire cuprinzător.
Keller Williams, First Team Real Estate, Coldwell Banker sunt câteva exemple de companii cu programe bune de formare.
Există cu siguranță mai multe, așa că veți dori să întrebați despre formare atunci când vorbiți cu o agenție de brokeraj.
Companii vor avea de obicei o perioadă inițială de 4-12 săptămâni de formare obligatorie pentru agenții noi. Nu uitați, dacă dumneavoastră, ca agent, faceți o greșeală, brokerul este responsabil. Deci, ei vor dori ca agenții să fie bine pregătiți.
Mulți vor avea un program de mentorat, fie pentru un an, fie pentru un anumit număr de tranzacții, pentru a vă oferi o resursă în timp ce învățați cum să vă ocupați de clienți și tranzacții.
Mentorul va primi, de obicei, un procent din comisionul dumneavoastră.
O altă opțiune pentru a alege agenția de brokeraj potrivită pentru dumneavoastră este să cercetați echipele imobiliare locale. Un agent nou poate beneficia foarte mult dacă se alătură unei echipe încă de la început.
În acest caz, veți efectua o cercetare la fel cum ați făcut pentru brokeraje, dar în schimb veți cerceta echipe imobiliare.
Echipele sunt de obicei conduse de unul sau doi agenți de succes. Ca și în cazul brokerilor, fiecare echipă funcționează diferit. Iată câteva dintre avantajele de a vă alătura unei echipe:
- Mai multe vă oferă lead-uri;
- Aveți un brand stabilit pe care îl puteți valorifica;
- Costurile de marketing sunt acoperite;
- Vă veți instrui și antrena prin activități reale de zi cu zi;
- Vă veți avea alți oameni cu care să lucrați îndeaproape;
- Vă poate servi ca o piatră de temelie înainte de a deveni un agent de sine stătător.
Intervievați șefii de echipă și vedeți dacă există o potrivire bună. Apoi, odată ce alegeți echipa, se alege agenția de brokeraj pentru dumneavoastră.
Vă veți merge cu orice agenție de brokeraj la care este liderul echipei dumneavoastră. Există multe beneficii pentru un agent nou să se alăture unei echipe.
Cum găsiți brokerul de sponsorizare imobiliară potrivit pentru care să lucrați?
Iată câteva modalități care să vă ajute să alegeți un broker imobiliar. Acestea sunt modalitățile pe care eu însumi le-am folosit personal ca agent imobiliar.
Realizați cercetări
Astăziți-vă timpul necesar pentru a sta și a cerceta diverse companii din zona dumneavoastră. Internetul are o tonă de informații – folosiți-le! Citiți, citiți, citiți!”
Întrebați-vă familia și prietenii
- pe cine ați folosit sau pe cine ați folosi pentru a vă vinde casa?
- cum a fost experiența dumneavoastră?
- ați folosi din nou acea agenție de brokeraj?
Întrebați alți agenți imobiliari despre experiențele lor
- cu ce companii ați fost?
- Care sunt diferențele majore?
- Care dintre ele ați recomanda-o pentru un nou agent?
Conduceți în jurul cartierului dvs. și uitați-vă la panourile din curte
Ce companii imobiliare vedeți cel mai des? Acest lucru este super important pentru că, în calitate de agent nou, veți dori să organizați case deschise pentru alți agenți pentru a genera propriile dvs. lead-uri.
Dacă vă alăturați unei companii cu o cotă de piață mică, va fi dificil să obțineți oportunități de case deschise.
Utilizați Real Estate Bees Directory
Începeți prin a alege câteva agenții imobiliare locale din zona dvs. din RealEstateBees.com’s vendor directory.
Acesta prezintă cele mai bine cotate agenții imobiliare locale din SUA, al căror rating este calculat pe baza algoritmului proprietar al platformei RealEstateBees.com.
Intervievați mai mulți brokeri
Acesta este un MUST. De fapt, dacă este o franciză, veți dori să intervievați mai multe birouri sub aceeași marcă.
Birourile de franciză deținute de proprietari diferiți funcționează diferit. De exemplu, s-ar putea să ajungeți să intervievați 3 birouri ReMax diferite.
Făceți-vă timp și cunoașteți diferitele companii. Este important să înțelegeți cum funcționează și ce oferă atât din punct de vedere financiar, cât și din punct de vedere al suportului.
Despre autor
Kristina Morales este un REALTOR® cu peste 20 de ani de experiență profesională. Ea a obținut o diplomă de licență în Managementul Afacerilor și un MBA cu o concentrare în domeniul bancar și financiar. Înainte de domeniul imobiliar, Kristina a avut o carieră extinsă în domeniul bancar și al trezoreriei. Și-a încheiat cariera în domeniul financiar ca asistent trezorier la o companie de petrol & gaze cotată la bursă în Houston, TX. Kristina își valorifică diversele experiențe pentru a negocia cele mai bune oferte pentru clienții ei și aduce la masa de lucru nu numai cei peste 20 de ani de experiență în domeniul bancar și financiar, ci și o puternică etică a muncii și o energie pozitivă.
___
Dacă și tu dorești să contribui cu sfaturile tale de expert pe un subiect de specialitate, nu ezita să te înscrii în programul nostru Expert Contributor Program.
.