Graficul venitului rezidual VA și liniile directoare privind venitul pentru împrumuturile VA

De aproximativ un deceniu, procentul de împrumuturi VA în executare silită a fost în mod constant cel mai mic dintre toate tipurile de credite ipotecare. Este o poveste de succes care a ajuns pe prima pagină a ziarelor de mai multe ori și nu vede niciun semn de diminuare.

Pentru creditori, creditele ipotecare VA sunt cele mai sigure. Nu se pun întrebări.

Aceasta pare a fi o anomalie, dar în realitate nu este. Împrumuturile VA nu necesită niciun avans, ceea ce pare a fi în contradicție cu înțelepciunea convențională conform căreia un capital propriu mai mic echivalează cu o rată de neplată mai mare. De asemenea, cerințele de credit sunt mai puțin stricte decât în cazul tipurilor alternative de credite ipotecare.

Dar aceste caracteristici nu sunt responsabile pentru stabilitatea și siguranța programului VA. Un amalgam de factori perspicace este motivul pentru care. Unul dintre cei mai cunoscuți factori care sunt destul de unici pentru programul VA, de altfel, este serviciul său de păstrare a locuințelor.

Este un plan de intervenție acut condus de oficialii VA în ipotecile cu risc aflate în pragul executării silite. De la prăbușirea creditelor ipotecare, aceste eforturi au salvat peste 500.000 de proprietari de locuințe VA de la executarea silită a proprietății lor. Numai în 2015, mai mult de 90.000 au evitat executarea silită datorită acestor specialiști VA.

Un alt factor major este să te asiguri de la bun început că un debitor militar ar fi capabil să își permită ipoteca în timp. Această abordare greoaie a abordabilității necesită o abordare holistică cu mai multe fațete, pe care acest articol o va expune pedant.

Desigur, ea se învârte în jurul valorii venitului, dar este, de asemenea, relativă la tipul de venit, datoriile restante și perspectivele de venituri viitoare.

Să vorbiți cu creditorii VA și să obțineți ratele actuale

De ce sunt necesare verificările veniturilor VA

Răspunsul scurt este pentru ca creditorii să obțină o imagine completă a capacității unui debitor de a face față plăților ipotecare.

Este atât o protecție pentru creditori împotriva ratelor mari de neplată care ar avea un impact negativ asupra afacerii lor, cât și o protecție pentru împrumutați împotriva ipotecilor costisitoare pe care nu își pot permite să le plătească pe termen lung, ceea ce altfel i-ar pregăti pentru durerile de inimă ale executării silite și pentru o lovitură grea asupra creditului lor.

O verificare amănunțită a veniturilor este efectiv o linie directoare câștigătoare pentru ambele părți.

Ce presupun cerințele de venit pentru împrumuturile VA

Varietatea tipurilor de venituri pe care le acceptă creditorii VA este diversă. Cu toate acestea, o cerință majoră este că venitul TREBUIE să provină dintr-un loc de muncă cu normă întreagă.

Prin angajare cu normă întreagă, creditorii stipulează un minim de 30 de ore de lucru pe săptămână.

Această cerință nu vizează în mod explicit angajații angajatorilor tradiționali. Persoanele care desfășoară activități independente se califică, de asemenea, atâta timp cât venitul din activitatea lor independentă are un istoric de cel puțin DOUĂ (2) ani.

Creditorii se vor uita la cele mai recente declarații federale de impozit pe venit pentru a stabili venitul calificat. Mai mult, creditorii doresc mai ales venituri din activități independente care arată o creștere substanțială de la an la an.

Dar ce se întâmplă atunci când nu aveți un loc de muncă cu normă întreagă la un angajator tradițional sau nu lucrați pe cont propriu cu normă întreagă? Un creditor poate folosi venitul cu fracțiune de normă dacă acesta este „consistent.”

Creditorii vor să se asigure că venitul cu fracțiune de normă are un istoric de DOUĂ (2) ani și că este probabil să continuați să îl câștigați cel puțin în următorii TREI (3) ani.

În plus față de venitul cu fracțiune de normă, creditorii pot accepta alte surse de venit, cum ar fi o pensie, dividende sau dobânzi, atâta timp cât li se aplică aceleași reguli de consistență.

Tipuri de venituri eligibile pentru VA

Rvenit salarial/W-2
LES venit militar stipulat
Venituri din activități independente; definite ca venituri din întreprinderi în care împrumutatul are o participație de cel puțin 25%. Se utilizează numai atunci când respectă regula de coerență declarată. Împrumutatul TREBUIE să furnizeze:
- Declarațiile de impozit personal în urmă cu DOI (2) ani (includeți toate anexele)
- K-1, 1120 sau 1120S, dacă este cazul
- Bilanțul contabil și declarația de profit/pierdere de la începutul anului
- Formularele 8821 sau 4506 semnate; pentru a ajuta creditorul să solicite copii ale declarațiilor de impozit pe venit de la IRS.
Al doilea loc de muncă; se utilizează numai atunci când respectă regula de consecvență declarată
Prime sau venituri din ore suplimentare; se utilizează numai atunci când respectă regula de consecvență declarată. Creditorii utilizează media ultimilor DOI ani de venituri primite.
Venituri cu fracțiune de normă; se utilizează numai atunci când respectă regula de consecvență declarată.
Angajare sezonieră; regula de consecvență declarată se relaxează la DOUĂ (2) ani de istoric și se demonstrează pur și simplu probabilitatea puternică de a reveni la locul de muncă după fiecare întrerupere a angajării.
Venituri din chirii; sub rezerva următoarelor orientări
- Nu se iau în considerare veniturile provenite de la pensionari sau colegi de cameră într-o proprietate unifamilială pe care împrumutatul o va ocupa.
- Contractul de închiriere a proprietății închiriate; sau
- Declarațiile fiscale care arată chiriile reale care datează de DOUĂ (2) ani
- Primarului i se poate cere să prezinte dovada experienței ca proprietar și o rezervă care să conțină trei luni de plată a ipotecii pentru proprietatea închiriată, prezentată prin extrase de cont bancar.
Comisionul; creditorii folosesc media din ultimii DOI ani a comisionului primit. Împrumutatul trebuie să scadă din venitul brut cheltuielile de afaceri care nu sunt rambursate.
Dobânzi și dividende; regula declarată de consecvență a fost relaxată pentru a demonstra doar istoricul de DOUĂ (2) ani de încasare. Exclude planurile de reinvestire a dividendelor și TREBUIE să fie însoțite de o demonstrație a unei rezerve substanțiale de active disponibile după încheierea creditului ipotecar.
Efecte de primit; regula de coerență declarată a fost relaxată la un istoric de minimum 12 luni și NU TREBUIE să expire în termen de TREI (3) ani. Creditorii îl vor folosi ca factor de compensare dacă expiră în termen de TREI (3) ani.
Pensie alimentară, pensie alimentară sau întreținere separată; creditorii nu cer debitorilor să dezvăluie acest tip de venit. Cu toate acestea, împrumutații au libertatea de a utiliza acest tip de venit cu următoarele orientări:
- Furnizați o copie a hotărârii de divorț și a ordinului de pensie alimentară pentru copii, dacă este cazul
- Demonstrați plata la timp pentru ultimele DOUĂ (12) luni
- Demonstrați că plata la timp va continua timp de cel puțin TREI (3) ani
Venit de pensie/Social Security Income; regula de consecvență declarată a fost relaxată pentru a se asigura doar că venitul NU TREBUIE să expire în termen de TREI (3) ani.

Tipuri de venituri din VA care nu se califică

Câștiguri la jocurile de noroc sau la loterie
Insemnizație de șomaj
Bonusuri unice de performanță
Plata izolată de la un angajator
Venituri din coproprietatea neocupantăîmprumutați
Carecare venit care nu are un istoric consistent și nici o probabilitate verificată de continuare

Să vorbești cu creditorii VA și să obții ratele actuale

Limita de venit pentru împrumuturile VA

Programul de credite ipotecare USDA care se adresează în mod special celor cu venituri moderate, familiile cu venituri mici și foarte mici din zonele rurale are, în mod logic, un plafon de venit, dincolo de care un debitor nu se califică.

Programul de împrumuturi VA nu are un astfel de plafon (la fel ca și programul de împrumuturi FHA). VA ia în considerare doar venitul dvs. în sensul că acesta este un factor determinant al capacității dvs. de a vă permite un credit ipotecar, și nimic mai mult.

Raportul dintre datorii și venit (DTI)

Se poate să aveți un venit mare. Dar dacă aveți o mulțime de datorii restante, atunci nu v-ar mai rămâne suficient venit pentru a achita noi datorii. Aceasta este premisa de bază pentru creditorii care pun o primă pe raportul datorie/venit al unui debitor.

Raportul DTI este, așa cum sugerează și numele, o comparație între datoriile dvs. și venitul dvs. lunar brut.

Tipuri de raport DTI

Raportul DTI

O altă variantă de denumire este raportul ipotecă/venit. Pentru a calcula acest raport, creditorul împarte rata lunară proiectată a creditului ipotecar la venitul dumneavoastră lunar brut. Această plată ipotecară proiectată include, de obicei, principalul, dobânda, asigurarea și impozitele.

De exemplu, dacă câștigați 4.000 de dolari și intenționați să luați un împrumut cu o plată lunară cumulată de 1.000 de dolari, atunci raportul MTI este de 25% (1.000 de dolari/ 4.000 de dolari*100).

Raportul MTI

Acest raport aduce în centrul atenției toate obligațiile actuale de îndatorare (cum ar fi împrumuturile personale, împrumuturile auto și datoriile de pe cardul de credit), le adaugă la ipoteca proiectată și apoi împarte plățile lunare cumulate ale datoriei la venitul dvs. lunar brut.

Rețineți că cheltuielile casnice, asigurările și plățile pentru utilități nu se iau în considerare, de obicei, ca datorii.

În timp ce majoritatea principalelor căi de creditare, cum ar fi FHA și USDA, utilizează atât ratele din față, cât și cele din spate, VA utilizează doar raportul din spate.

În general, cu cât raportul DTI este mai mic, cu atât este mai mare capacitatea dvs. de a vă permite un credit ipotecar. Astfel, creditorii interpretează un raport DTI ridicat ca pe un semnal de alarmă.

Raport DTI acceptabil la împrumuturile VA

Tehnic, nu există un raport DTI maxim pentru împrumuturile VA. Cu toate acestea, creditorii își stabilesc propriile cerințe DTI maxime. În general, creditorii VA stipulează o limită maximă a raportului DTI de 41%. Totuși, aceasta nu este o limită absolută. În sensul că, un raport DTI mai mare nu face decât să declanșeze niveluri suplimentare de control fiscal. Astfel, este de conceput că împrumutații cu un raport DTI mai mare pot accesa un credit ipotecar VA în cazuri selectate.

Acest lucru se face de la caz la caz. Iar acești împrumutați ar poseda adesea compensații pentru raportul DTI mai mare cu factori mai puternici, cum ar fi un credit excelent sau mai mulți bani în rezervă.

Din acest motiv, deși există o limită teoretică, creditorii își bazează deciziile de aprobare pe revizuiri amănunțite ale întregii situații financiare a fiecărui împrumutat.

Reducerea reziduală VA

Raportul DTI calculează procentul din venitul brut, pe care împrumutatul l-ar folosi pentru plata lunară a datoriilor. Venitul rezidual se referă la câți bani rămân din venitul brut lunar al unui împrumutat după ce acesta a achitat plățile lunare ale datoriilor, impozitele și cheltuielile cu locuința, utilitățile, alte obligații (cum ar fi pensia alimentară pentru copii).

Suma care rămâne este venitul dvs. rezidual, disponibil sau discreționar. Ați folosi acest disponibil pentru nevoile tipice ale familiei, cum ar fi îmbrăcămintea, mâncarea, benzina, etc.

Nu avea un venit rezidual substanțial poate face dificilă îndeplinirea tuturor obligațiilor financiare. Un venit rezidual substanțial poate servi ca o pernă împotriva plăților întârziate în cazul unei crize. În consecință, creditorii impun o limită minimă a venitului rezidual pe care un debitor TREBUIE să îl aibă pentru a se califica pentru un credit ipotecar VA. Cu toate acestea, spre deosebire de limita raportului DTI, această limită nu este uniformă.

Cerința privind venitul rezidual pentru un împrumutat depinde de:

Localizarea casei pe care împrumutatul intenționează să o cumpere
Numărul de persoane care vor locui în casă
Dimensiunea împrumutului

GRAFICUL VENITULUI REZIDUAL VA

Regii

Nord-est: Connecticut, Maine, Massachusetts, New Hampshire, New Jersey, New York, Pennsylvania, Rhode Island, Vermont

Midwest: Illinois, Indiana, Iowa, Kansas, Michigan, Minnesota, Missouri, Nebraska, Dakota de Nord, Ohio, Dakota de Sud, Wisconsin

Sud: Alabama, Arkansas, Delaware, D.C., Florida, Georgia, Kentucky, Louisiana, Maryland, Mississippi, Carolina de Nord, Oklahoma, Puerto Rico, Carolina de Sud, Tennessee, Texas, Virginia, Virginia de Vest

Vest: Alaska, Arizona, California, California, Colorado, Hawaii, Idaho, Montana, Nevada, New Mexico, Oregon, Utah, Washington, Wyoming

Tabel cu veniturile reziduale VA în funcție de regiune
Pentru sume de împrumut de 79 $,999 și sub
Dimensiunea familiei	Nord-est	Midwest	Midwest	Sud	Vest




				$1,004
peste 5	Adaugați 75 $ pentru fiecare membru suplimentar până la o familie de 7 persoane.

Tabel cu veniturile reziduale VA în funcție de regiune
Pentru sume de împrumut de 80 $,000 și peste
Dimensiunea familiei	Nord-est	Midwest	Sud	Vest



	$1,025	$1,003	$1,003	$1,117
	$1,062	$1,039	$1,039	$1,158
peste 5	Adaugați 80$ pentru fiecare membru suplimentar până la o familie de 7 persoane.

VA Venit rezidual și rata DTI

Modul de calcul, precum și natura limitelor venitului rezidual și a ratei DTI, pot fi diferite. Cu toate acestea, creditorii le iau în considerare împreună, mai degrabă decât în mod izolat. Astfel, limitele venitului rezidual din graficul de mai sus se referă la împrumutații al căror DTI nu depășește 41%.

Împrumutătorii cer ca împrumutații cu DTI mai mare de 41% să aibă un venit rezidual mai mare cu 20%. De exemplu, dacă rata DTI pentru o familie de trei persoane din Oklahoma (sud) este de 44% (mai mare de 41%), cerința privind venitul rezidual va fi cu 20% mai mare decât cerința standard (889 USD), care este de 1 067 USD.

Rețineți că cerința privind venitul disponibil pentru membrii serviciului activ este cu 5% mai mică decât cerința standard pentru unii creditori.

Verificări ale locurilor de muncă

Venitul dumneavoastră este considerabil, datoriile și venitul rezidual se află în limite acceptabile, dar creditorii mai trebuie să bifeze încă o căsuță în ceea ce privește venitul. Este vorba de stabilitate.

Un venit stabil asigură faptul că sunteți capabil să faceți plăți la timp în mod continuu. Pentru a determina probabilitatea de continuitate a venitului, creditorii vor solicita verificarea locului de muncă în urmă cu doi ani. Creditorii ar cere o explicație rezonabilă pentru orice decalaj de angajare observat.

În anumite cazuri, creditorul poate lua în considerare timpul petrecut la școlarizarea pentru profesia împrumutatului (cum ar fi școala de asistente medicale) ca parte a liniei directoare de doi ani.

În plus, creditorul va încerca să se asigure că veți continua să primiți venituri de la locul de muncă stipulat pentru cel puțin următorii trei ani după încheierea împrumutului.

Cu toate acestea, în cazul în care un împrumutat intenționează să se pensioneze în primii trei ani, creditorul va efectua verificări ale venitului folosind venitul preconizat după pensionare, beneficiile de securitate socială și alte tipuri de venituri similare. În unele cazuri, creditorii pot utiliza, de asemenea, indemnizațiile pentru ocuparea unui loc de muncă sezonier ca surse de venit legitime.

Când nu reușiți să vă descurcați: modificarea cifrelor

În unele situații, este posibil ca debitorii să aibă parametri care nu îndeplinesc liniile directoare acceptabile, cum ar fi un raport DTI ridicat fără un venit rezidual ridicat corespunzător. În aceste scenarii, ofițerii de credite vă pot sfătui să s

Ofițerul de credite ar putea apoi să se joace cu cifrele până când identifică o cifră „sweet spot” pe care vă puteți permite să o rambursați, asigurându-se în același timp că respectați venitul necesar și verificările/cadrele de credit necesare.