Pros e Cons of Rent to Own

Os contratos de “Rent to Own” são uma alternativa aos empréstimos à habitação tradicional. Tanto compradores como vendedores podem se beneficiar destes acordos, mas é essencial que todos compreendam os riscos. Tais arranjos, no início, são muito parecidos com os arrendamentos tradicionais que os proprietários e inquilinos podem assinar. No entanto, o contrato também dá ao arrendatário o direito exclusivo de comprar a casa num determinado momento no futuro. Uma parte do dinheiro pago adiantado e como parte do aluguel mensal estabelecido também vai para o preço de compra.

Ainda duas partes podem entrar em tal acordo, mas às vezes são usadas como parte de programas de habitação destinados a estabelecer moradias populares ou revitalizar bairros.

Razão Preço/ Arrendamento

Uma razão preço/arrendamento mede a acessibilidade relativa de compra vs. arrendamento em um mercado de habitação. É calculado dividindo o preço médio das casas vendidas durante um período de tempo específico em um determinado mercado por 12 meses do aluguel médio mensal nesse mesmo mercado.

Por exemplo, o preço médio das casas vendidas nos Estados Unidos. durante o terceiro trimestre de 2019 foi de $382.700, enquanto o aluguel médio mensal pago durante esse mesmo período em todo o país foi de $1.471. Assim, para obter a relação preço/aluguel, você dividiria 382.700 por 17.652 (1.471 multiplicado por 12) e chegaria a 21,68. Quanto maior a relação, mais favorável é o mercado para o aluguel. Quanto menor a relação, mais favorável o mercado é para a compra.

De facto, os preços médios das casas e das rendas variam de mercado para mercado, pelo que a média nacional fornece pouco mais do que uma visão geral. Para ser preciso, você precisa basear seu cálculo em números atuais onde você está planejando comprar ou alugar. Nós traçamos as 10 cidades americanas com a maior e menor relação preço/aluguel.

Porquê Comprar Com Aluguer para Possuir?

Os programas de arrendamento podem ser atraentes para os compradores, especialmente aqueles que esperam estar numa posição financeira mais forte dentro de alguns anos. Alguns dos benefícios incluem:

• Comprar com crédito ruim: Os compradores que não podem se qualificar para um empréstimo para casa podem começar a comprar uma casa com um acordo de rent-to-own. Com o tempo, eles podem trabalhar na reconstrução de suas pontuações de crédito, e podem ser capazes de obter um empréstimo uma vez que é hora de finalmente comprar a casa.
• Lock in a purchase price: Em mercados com preços de casa crescentes, os compradores podem obter um acordo para comprar ao preço de hoje, com a compra ocorrendo vários anos no futuro. Os compradores têm a opção de recuar se os preços das casas caírem, embora se faz ou não sentido financeiramente dependerá de quanto pagaram ao abrigo do acordo.
• Test drive: Os compradores podem viver numa casa antes de se comprometerem a comprar a propriedade. Como resultado, eles podem aprender sobre problemas com a casa, vizinhos pesadelos e qualquer outro problema antes que seja tarde demais.
• Mudar-se menos: Os compradores que estão comprometidos com uma casa e vizinhança (mas incapazes de comprar) podem entrar numa casa que acabarão por comprar. Isto reduz o custo e os inconvenientes da mudança após alguns anos.
• Construir equidade: Tecnicamente, os inquilinos não constroem equidade da mesma forma que os proprietários de casa. No entanto, os pagamentos podem acumular-se e fornecer uma soma substancial para ser colocada na compra da casa.

Porquê Vender Com Aluguer para Possuir?

Vendedores também podem se beneficiar de acordos de arrendamento:

• Mais compradores: Se está a ter dificuldades em atrair compradores, pode comercializar para os arrendatários que esperam comprar no futuro.
• Ganhe rendimentos: Se você não precisa vender imediatamente e usar o dinheiro para outro adiantamento, você pode ganhar renda enquanto avança para vender uma propriedade.
• Preço mais alto: Você pode pedir um preço de venda mais alto quando você oferece aluguel para possuir. As pessoas podem estar dispostas a pagar um extra pela oportunidade. Os inquilinos também têm a opção de comprar a casa – que eles podem nunca usar – mas a flexibilidade sempre custa mais.
• Locatário inventado: É mais provável que um potencial comprador cuide de uma propriedade e se dê bem com vizinhos do que um inquilino sem pele no jogo. O locatário/comprador já está investido no imóvel e tem interesse em mantê-lo.

Como Funciona

Tudo é negociável em uma transação de rent-to-own, também conhecida como uma opção de arrendamento. Tanto o comprador quanto o vendedor concordam com certos termos, e todos os termos podem ser alterados para atender às necessidades de todos.

O comprador e o vendedor estabelecem um preço de compra para a casa no seu contrato. Em algum momento no futuro, o comprador pode comprar a casa por esse preço – independentemente do valor real da casa. Ao estabelecer o preço, um preço que seja superior ao preço actual não é invulgar para ter em conta os aumentos previstos no valor da casa. Se a casa subiu de valor mais rápido do que o esperado, as coisas funcionam a favor do comprador. Se a casa perder o valor, o locatário pode voltar atrás no negócio. Os compradores normalmente solicitam uma hipoteca quando chega a hora de comprar a casa.

Os compradores normalmente pagam um prêmio de opção adiantado, geralmente em torno de 5% do preço final de compra. Este pagamento dá ao comprador a opção – mas não a obrigação de comprar a casa em algum momento no futuro. O pagamento não é reembolsável, mas pode ser aplicado ao preço de compra.

Contratos também estabelecem o valor do aluguel mensal, mas o inquilino normalmente paga um pouco mais a cada mês. O valor adicional é geralmente creditado ao preço final de compra, por isso reduz a quantidade de dinheiro que o comprador tem de arranjar ao comprar a casa. O aluguel extra é não reembolsável. Ele compensa o vendedor por concordar em não vender o imóvel a mais ninguém até que o acordo com o inquilino termine. Os contratos também estipulam quem é responsável pela manutenção durante o período de aluguer.

Rent-to-Own Pitfalls

Nada é perfeita, e isso inclui programas de rent-to-own. Estas transações são complicadas, e tanto compradores como vendedores podem obter algumas surpresas desagradáveis.

Riscos para compradores

Algumas das coisas a considerar antes de entrar num acordo de rent-toown incluem:

• Perda de dinheiro: Se você não comprar a casa, você perde todo o dinheiro extra que pagou. Os vendedores podem ser tentados a tornar difícil ou pouco atraente para você comprar para que eles possam embolsar o seu investimento.
• Progresso lento: Pode planear melhorar o seu crédito ou aumentar o seu rendimento para se qualificar para um empréstimo quando a opção terminar, mas as coisas podem não funcionar como planeado.
• Menos controlo: Você ainda não é dono da propriedade, então não tem controle total sobre ela. Seu locador pode parar de fazer pagamentos de hipoteca e perder o imóvel através da execução hipotecária, ou você pode não estar encarregado das decisões sobre os principais itens de manutenção. Da mesma forma, o seu senhorio pode perder um julgamento ou deixar de pagar os impostos sobre a propriedade e acabar com as hipotecas sobre a propriedade. O acordo deve abordar todos estes cenários. O locador não pode vender enquanto você tiver uma opção sobre a propriedade, mas as batalhas legais são sempre uma grande dor de cabeça e despesas.
• Queda de preços: Os preços das casas podem cair, e você pode não ser capaz de renegociar um preço de compra mais baixo. Então você fica com a opção de perder todo o dinheiro da sua opção ou comprar a casa. Se o seu credor não aprovar um empréstimo de grandes dimensões, terá de trazer dinheiro extra para o fecho para um Downpayment.
• Atrasos nos pagamentos prejudicam: Dependendo do seu acordo, se você não pagar o aluguel a tempo, você pode perder o direito de comprar, juntamente com todos os seus pagamentos extras. Em alguns casos, você mantém sua opção, mas seu pagamento extra para o mês não é contado, e não adicionará ao valor que você acumulou para uma eventual compra.
• Problemas domésticos: Pode haver problemas com o imóvel que você não conhece até que tente comprá-lo – como problemas de título. Trate uma compra rent-to-own como uma compra real. Obtenha uma inspecção e pesquisa de título antes de mergulhar em.

Riscos para Vendedores

Alguns dos riscos que os vendedores enfrentam quando celebram contratos de arrendamento incluem:

• Sem certeza: O seu inquilino pode não comprar, o que significa que você tem que começar tudo de novo e encontrar outro comprador ou inquilino – mas pelo menos você fica com o dinheiro extra.
• Dinheiro lento: Você não recebe uma grande quantia, que pode precisar para comprar a sua próxima casa.
• Apreciação em falta: Normalmente, você fixa um preço de venda quando assina um acordo de arrendamento, mas os preços das casas podem subir mais rápido do que esperava. Você tem que aceitar isso ou esperar um pouco para oferecer a opção de compra.
• Preços de casa em queda: Os preços das casas podem cair, e se o seu inquilino não comprar, você teria sido melhor simplesmente vender o imóvel.
• Descobrindo falhas: Os compradores podem descobrir falhas que você nunca conheceu e podem decidir não comprar. Por exemplo, a canalização pode ser adequada para um casal, mas não para uma família de cinco pessoas. Embora este defeito nunca tenha surgido no arranjo de vida anterior, agora é um problema que terá de corrigir ou revelar a futuros compradores.