O mercado imobiliário está tão quente como sempre. À medida que as taxas de capitalização se comprimem, os investidores à procura de terrenos estão à procura de formas alternativas para aumentar as suas carteiras imobiliárias. Vários se voltaram para o crowdfunding imobiliário, um nicho de mercado que acabou de surgir na última década.
Existem muitos tipos de plataformas de crowdfunding imobiliário online. Elas oferecem diferentes tipos de negócios, captam fundos para diferentes propósitos e têm metas e estratégias de investimento muito diferentes. Quase todas elas contam com sua experiência, destacam os depoimentos dos clientes e se gabam das empresas de capital de risco que investiram em seu modelo de negócios. No final das contas, o investidor médio tem dificuldade em dizer a diferença entre um mercado online e outro. Tornou-se ainda mais difícil agora que existem mais de 100 mercados de financiamento imobiliário online hoje.
Um dos desafios com estes portais online é a falta de transparência. Investidores ávidos são facilmente influenciados por websites elegantes e por campanhas de marketing altamente aspiracionais. Estas plataformas atraem investidores de todos os tipos, novatos e experientes, sendo que as pessoas podem investir com apenas 500 dólares em alguns casos. Contudo, poucos são capazes de discernir as letras miúdas associadas aos investimentos que estão a fazer.
Por todas as indicações, as plataformas de crowdfunding online estão aqui para ficar. Dito isto, estes mercados não são para todos. Neste artigo, damos uma olhada em como plataformas de crowdfunding como a Fundrise se comparam ao investimento em sindicatos tradicionais – e porque alguns investidores, particularmente investidores credenciados, são mais bem servidos investindo em sindicatos tradicionais.
A Revisão: Como funcionam sites de crowdfunding online como o Fundrise Work
É importante entender que cada plataforma de crowdfunding online funciona de forma um pouco diferente. Alguns, como o Patch of Land, têm o objetivo de levantar dívidas para projetos imobiliários. Outros, como o ArborCrowd, crowdfund equity.
Então existem sites como o Fundrise que funcionam como “eREITs” – ou fundos de investimento imobiliário electrónicos.
eREITs surgiram como a mais popular ferramenta de crowdfunding imobiliário online, e portanto, será o foco deste artigo. Usamos o Fundrise como um exemplo de eREIT para fins de comparação com os sindicatos imobiliários tradicionais.
Fundrise bills itself as a professionally-managed public (but non-traded) REIT that invests both debt and equity into a array of commercial real estate products depending on the specific goals of each fund. Por exemplo, o eREIT de renda visa investimentos em propriedades que geram um fluxo de caixa consistente para os investidores.
Anyone pode investir nos eREITs do Fundrise. Você não precisa ser um investidor credenciado. Na verdade, você pode investir com tão pouco quanto $500 e pode então aumentar seu investimento em incrementos de $100. Os investidores seleccionam o seu objectivo de investimento, como o crescimento a longo prazo ou a diversificação equilibrada, e depois são-lhe dadas diferentes opções (ou fundos) para investir. Você pode investir em uma única carteira ou várias, dependendo de seus objetivos. Os fundos são então investidos em diferentes tipos de produtos, tais como apartamentos, hotéis, centros comerciais e edifícios de escritórios em todo o país.
Investidores ganham seu dinheiro através do pagamento de juros, renda imobiliária, assim como valorização potencial da propriedade. Cada investidor ganha a sua parte da renda de forma proporcional ao longo do período de distribuição pré-determinado. Os fundos têm um limiar de retorno alvo (digamos, 8% a 10%) mas os retornos reais podem variar dependendo do desempenho da carteira.
Signing up for Fundrise é fácil. Qualquer pessoa pode criar uma conta e em apenas 10 minutos, pode estar a caminho de investir. Inscrever-se só implica realmente fornecer o seu nome, endereço, número de telefone e número de segurança social. Em seguida, você liga a sua conta bancária à plataforma, que você usará para financiar o seu primeiro investimento. Uma vez seleccionados os seus objectivos de investimento, o seu dinheiro será investido quase imediatamente.
A simplicidade do Fundrise é certamente apelativa para muitos investidores. Os imóveis comerciais têm barreiras notoriamente altas à entrada, portanto permitir que as pessoas invistam com tão pouco quanto $500 é apelativo para aqueles que estão apenas começando. Você não precisa ser um investidor credenciado para se qualificar (mas você pode ser). Um investidor acreditado é qualquer pessoa que tenha um património líquido superior a $1 milhão (excluindo o valor da sua casa) ou uma renda anual de pelo menos $200.000 (ou $300.000 para um casal casado). Muitos negócios imobiliários comerciais só estão disponíveis para investidores credenciados, mas com o Fundrise, isso não precisa ser o caso.
Também abre as portas para tipos de produtos aos quais os investidores não teriam acesso de outra forma, tais como grandes negócios imobiliários comerciais e projetos de desenvolvimento.
Falta de Transparência em Plataformas de Financiamento Online como Fundrise
Apesar da simplicidade de plataformas como Fundrise, existem outros inconvenientes reais a considerar. Especificamente, as plataformas oferecem pouca transparência aos investidores. Vamos elaborar.
- Não se sabe muito sobre os activos reais em que se está a investir.
A forma como os eREITs estão estruturados, os investidores são em grande parte deixados no escuro. Não lhe é dado qualquer detalhe sobre o activo específico, classe do activo (Classe A, Classe B, Classe C), ou a localização exacta do investimento. O eREIT pode visar uma classe de ativo em geral, como residencial industrial ou multifamiliar, ou pode visar uma região específica, como imóveis no Nordeste, mas de outra forma – não há detalhes sobre o tipo ou qualidade do investimento que você está comprando. Além disso, não há nenhuma garantia de que o fundo irá distribuir capital de acordo com esses objetivos abrangentes.
Existem várias razões pelas quais isto é um problema, mas especificamente, proíbe os investidores de fazer sua própria due diligence ou sua própria subscrição, o que limita sua capacidade de vetar uma oportunidade antes de investir. Você está essencialmente colocando uma fé cega na equipe de investimentos da Fundrise.
- Fundrise não tem um histórico particularmente longo.
A qualidade de um patrocinador pode fazer ou quebrar um negócio. Você quer ter certeza de que está investindo com alguém que é altamente hábil, tem experiência comprovada e, idealmente, uma equipe de investimento que tenha resistido a múltiplos ciclos imobiliários. O Fundrise não pode dizer isso. O Fundrise ainda é relativamente novo, tendo sido fundado em 2010. A empresa alcançou grandes retornos em alguns de seus negócios, mas a empresa só investiu em um mercado em alta. O desempenho de suas carteiras durante uma retração do mercado ainda está para ser visto.
Similiarmente, resta saber como os investidores tratam seus investimentos financiados pela multidão em caso de queda. Os investidores podem estar mais propensos a tentar vender as suas acções num negócio financiado por crowdfunded, onde as participações individuais são mais baixas, do que com um negócio em que tenham investido pessoalmente de forma mais substancial. Se muitos investidores retirarem o seu dinheiro destas carteiras, toda a carteira poderá ficar aleijada.
- É difícil discernir que taxas lhe serão cobradas.
Uma rápida olhada nos materiais de oferta é ilustrativa. A maioria dos pacotes de oferta cita uma gama de taxas (por exemplo, uma taxa de aquisição de 0% a 3%). O que isso significa? Na realidade, os eREITs podem atribuir qualquer taxa ao negócio que é mais vantajoso para a plataforma – não para os seus investidores. eREITs como o Fundrise não têm a mesma pressão de tentar alcançar a taxa interna de retorno que prometeram aos investidores, porque isso é normalmente expresso como um intervalo também (mais sobre isso abaixo).
Para além das taxas associadas ao negócio real, também há taxas cobradas pela Fundrise directamente pela gestão do fundo. O Fundrise geralmente cobra uma comissão de gestão de activos de 0,85% para além de uma comissão de aconselhamento de 0,15% (ou mais).
- A taxa de retorno do eREIT é realmente apenas um palpite.
É prometida aos investidores uma taxa de retorno projetada, variando de X% a Z%, como 6% a 8% – mas isso é apenas um palpite, porque os investimentos reais ainda não foram identificados. Isto é muito diferente de investir em um sindicato tradicional, onde os investidores têm garantida uma certa taxa de retorno (que é mais fácil de determinar, pois eles sabem mais sobre o investimento real), e o patrocinador não paga o seu lucro até que os investidores recebam a taxa de retorno prometida.
- As ofertas de Fundrise são complexas.
Cada oferta individual da Fundrise deve apresentar um resumo à Securities and Exchange Commission (SEC) descrevendo a gama de taxas e outras informações pertinentes sobre as negociações. Estas ofertas podem ter mais de 200 páginas e ser difíceis de entender para o leigo.
- O rendimento é tributado de forma diferente do que seria numa sindicação tradicional.
O rendimento gerado através de plataformas de crowdfunding imobiliários online como o Fundrise é tratado como rendimento ordinário. Isto pode não importar para um indivíduo de rendimento baixo ou médio, mas qualquer pessoa com rendimentos altos já estará num escalão fiscal elevado e, portanto, terá uma carga fiscal extraordinária sobre quaisquer distribuições que o fundo gere.
- eREITs como o Fundrise são altamente ilíquidos.
Porque os eREITs não são negociados publicamente, os investidores não podem simplesmente comprar e vender as suas acções como seriam capazes de fazer com um REIT tradicional. O Fundrise oferece um mecanismo de resgate que permite aos investidores sair do negócio antes do período de maturidade, mas o resgate normalmente implica em pesadas taxas e penalidades. O Fundrise, por exemplo, diz que os investidores podem sacar seu dinheiro durante qualquer trimestre – sujeito à disponibilidade. Digamos que o mercado começa a suavizar e vários investidores querem sacar seu dinheiro. O Fundrise tem a capacidade de parar completamente o resgate. Portanto, a liquidez real dos eREITs continua a ser questionável.
- As plataformas de financiamento de multidões são frequentemente usadas como veículo financeiro de último recurso.
Frankly, as melhores oportunidades de investimentos imobiliários comerciais não têm dificuldade em atrair dívida ou capital próprio. Aqueles que procuram financiar transações imobiliárias usando plataformas de crowdfunding online estão normalmente fora das opções. Eles estão procurando centenas, se não milhares, de pessoas para cada um fazer pequenos investimentos para agregar o capital de que precisam para um negócio. Isso não deveria assustá-lo? Os investidores acreditados têm os meios financeiros para investir em projetos de maior qualidade que, de outra forma, não estariam disponíveis para as massas; você deve tirar proveito dessas oportunidades!
Apesar destes inconvenientes, isso não diminuiu a popularidade da Fundrise.
Quando a Fundrise abriu a sua primeira oferta eREIT em 2015, o primeiro milhão de dólares foi totalmente preenchido em apenas quatro horas. Isto apesar de os investidores não terem QUALQUER informação sobre como o eREIT iria investir esses fundos. Alguns dias depois, o fundo reabriu brevemente para angariar mais 1 milhão de dólares. Mais uma vez, o fundo foi preenchido em poucas horas.
Investidor imobiliário e empreendedor em série Ian Ippolito partilha a sua preocupação com o modelo eREIT. “Publicly, nontraded REITs (como o eREIT) tradicionalmente têm taxas que são tão extraordinárias, que FINRA emitiu um aviso sobre toda a classe de ativos”, escreve ele.
A título de exemplo, Ippolito mergulhou profundamente em uma das ofertas eREIT do Fundrise, que ele chama de “manchada de falhas”. Ele continua:
I foi incomodado pelo que parece ser uma duvidosa lacagem de marketing sobre substanciais
>
diluição do investidor e gigantescos $1 milhão em despesas organizacionais… Há uma falta de transparência financeira, que inclui uma falta de metas, limites e informações financeiras detalhadas, que a maioria dos concorrentes divulgam livremente.
Os $1 milhão em despesas organizacionais não podem ser negligenciados. Para um fundo que arrecada US$10 milhões, as propriedades em que investe precisarão gerar um retorno de 10% para que o fundo apenas atinja o equilíbrio. A regulamentação A+ limita os fundos a um levantamento de US$50 milhões, então o melhor que um eREIT pode fazer é oferecer uma taxa de gestão de 2%.
Simplesmente colocado: os investidores têm melhores, de menor custo e mais transparentes oportunidades de investimento.
Sindicatos Tradicionais Permanecem uma Alternativa Superior
Sindicatos Imobiliários Tradicionais permanecem uma alternativa superior aos eREITs, particularmente entre pessoas físicas de alto valor líquido ou investidores credenciados de outra forma. Os sindicatos são muito mais transparentes do que estes eREITs. Você pode verificar completamente o patrocinador, seu histórico e os negócios específicos nos quais seu dinheiro será potencialmente investido.
Income também é tratado de forma diferente quando gerado por um sindicato e, portanto, é muito mais vantajoso do que as distribuições de uma carteira do Fundrise. Isto é importante para qualquer pessoa de um alto escalão de impostos que pagaria impostos astronômicos sobre os dividendos do eREIT.
De fato, as associações requerem investimento paciente. A maioria das sindicações tem um horizonte de investimento de 5 a 7 anos e o capital é ilíquido durante esse tempo. Mas para qualquer investidor que possa tolerar essa iliquidez, terá acesso a negócios de maior qualidade com patrocinadores de maior qualidade, investindo diretamente através de um sindicato.
Pull It All Together
Apesar de plataformas de crowdfunding imobiliárias como a Fundrise estarem atraindo capital a uma taxa espantosa, esse nicho da indústria ainda está na sua infância. Tem havido uma mentalidade ouvida entre as massas que estão ansiosas por investir em imóveis pela primeira vez. Isso inevitavelmente levará a uma diluição das ofertas disponíveis online, e uma que os investidores são advertidos a considerar.
Acreditamos que qualquer pessoa que tenha os meios para investir em sindicatos imobiliários tradicionais continua muito melhor se utilizar este veículo de investimento.
Se tiver alguma dúvida sobre este artigo, por favor contacte-me em www.ryca.io.