Rynek nieruchomości jest gorący jak nigdy dotąd. Jako cap rates kompresji, yield-seeking inwestorzy szukają alternatywnych sposobów, aby rozwijać swoje portfele nieruchomości. Kilka zwrócił się do prawdziwego crowdfundingu nieruchomości, przemysł niszowy, który właśnie pojawił się w ciągu ostatniej dekady.
Istnieje wiele rodzajów platform crowdfundingowych nieruchomości online. Oferują one różne rodzaje transakcji, zebrać fundusze na różne cele, i mają bardzo różne cele i strategie inwestycyjne. Prawie wszystkie tout swoje doświadczenie, podkreślają referencje klientów, i chwalić się firm venture capital, którzy zainwestowali w ich modelu biznesowym. Na koniec dnia, przeciętny inwestor ma trudny czas, aby odróżnić jeden rynek online od drugiego. To stało się jeszcze trudniejsze teraz, że istnieje więcej niż 100 + nieruchomości crowdfunding marketplaces online today.
Jednym z wyzwań z tych portali internetowych jest to, że brakuje przejrzystości. Chętni inwestorzy łatwo dają się nabrać na eleganckie strony internetowe i wysoce aspiracyjne kampanie marketingowe. Platformy te przyciągają inwestorów wszelkiego rodzaju, zarówno początkujących, jak i doświadczonych, a ludzie są w stanie zainwestować tak mało, jak 500 dolarów w niektórych przypadkach. Jednak niewielu jest w stanie dostrzec drobny druk związany z inwestycjami, które robią.
Według wszelkich wskazań, platformy crowdfundingowe online są tutaj, aby pozostać. To powiedziawszy, te rynki nie są dla wszystkich. W tym artykule przyjrzymy się, w jaki sposób platformy crowdfundingowe, takie jak Fundrise, porównują się do inwestowania w tradycyjne konsorcja – i dlaczego niektórzy inwestorzy, zwłaszcza akredytowani, są lepiej obsługiwani przez inwestowanie w tradycyjne konsorcja.
Przegląd: How Online Crowdfunding Sites like Fundrise Work
Ważne jest, aby zrozumieć, że każda platforma crowdfundingowa online działa nieco inaczej. Niektóre, takie jak Patch of Land, są przeznaczone do zbierania długu dla projektów nieruchomościowych. Inni, jak ArborCrowd, crowdfunding kapitałowy.
Istnieją strony internetowe, takie jak Fundrise, które działają jako „eREITs” – lub elektronicznych rzeczywistych trustów inwestycyjnych nieruchomości.
eREITs pojawiły się jako najbardziej popularne online prawdziwe nieruchomości crowdfunding narzędzie, a zatem, będzie w centrum uwagi tego artykułu. Używamy Fundrise jako przykład eREIT dla porównania z tradycyjnymi syndykatami nieruchomości.
Fundrise reklamuje się jako profesjonalnie zarządzany publiczny (ale niehandlowy) REIT, który inwestuje zarówno dług jak i kapitał w szereg produktów nieruchomości komercyjnych w zależności od konkretnych celów każdego funduszu. Na przykład, eREIT dochodowy jest ukierunkowany na inwestycje w nieruchomości, które generują stały przepływ gotówki dla inwestorów.
Każdy może inwestować w fundusze eREIT firmy Fundrise. Nie musisz być inwestorem akredytowanym. W rzeczywistości można zainwestować już od 500 USD, a następnie zwiększać swoje inwestycje w krokach co 100 USD. Inwestorzy wybierają swój cel inwestycyjny, taki jak długoterminowy wzrost lub zrównoważona dywersyfikacja, a następnie otrzymują różne opcje (lub fundusze), w które mogą zainwestować. Można inwestować w jeden portfel lub kilka, w zależności od celów. Fundusze są następnie inwestowane w różne rodzaje produktów, takie jak mieszkania, hotele, centra handlowe i budynki biurowe w całym kraju.
Inwestorzy zarabiają swoje pieniądze poprzez płatności odsetkowe, dochody z nieruchomości, jak również potencjalny wzrost wartości nieruchomości. Każdy inwestor zarabia swój udział w dochodzie na zasadzie proporcjonalnej w ustalonym wcześniej okresie dystrybucji. Fundusze mają docelowy próg zwrotu (np. 8% do 10%), ale rzeczywiste zwroty mogą się różnić w zależności od wyników portfela.
Zapisanie się do Fundrise jest łatwe. Każdy może utworzyć konto i w ciągu zaledwie 10 minut, może być na ich drodze do inwestowania. Zapisanie się wiąże się tak naprawdę tylko z podaniem nazwiska, adresu, numeru telefonu i numeru ubezpieczenia społecznego. Następnie podłączasz swoje konto bankowe do platformy, z którego będziesz korzystać do finansowania swoich pierwszych inwestycji. Po wybraniu celów inwestycyjnych, Twoje pieniądze zostaną zainwestowane niemal natychmiast.
Prostota Fundrise jest z pewnością atrakcyjna dla wielu inwestorów. Nieruchomości komercyjne mają notorycznie wysokie bariery wejścia, więc umożliwienie ludziom inwestowania już od 500 dolarów jest atrakcyjne dla tych, którzy dopiero zaczynają. Nie musisz być inwestorem akredytowanym, aby się zakwalifikować (ale możesz nim być). Akredytowany inwestor jest każdy, kto ma wartość netto ponad 1 milion dolarów (z wyłączeniem ich wartości domu) lub roczny dochód w wysokości co najmniej 200.000 dolarów (lub 300.000 dolarów dla małżeństwa). Wiele transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych jest dostępnych tylko dla akredytowanych inwestorów, ale dzięki Fundrise nie musi tak być.
Otwiera to również drzwi do typów produktów, do których inwestorzy nie mieliby dostępu, takich jak większe transakcje na rynku nieruchomości komercyjnych i projekty rozwojowe.
Brak przejrzystości w platformach crowdfundingowych online takich jak Fundrise
Pomimo prostoty platform takich jak Fundrise, istnieją inne prawdziwe wady, które należy rozważyć. W szczególności, platformy oferują niewielką przejrzystość dla inwestorów. Rozwińmy ten temat.
- Niewiele wiesz o faktycznych aktywach, w które inwestujesz.
Sposób, w jaki eREITs są skonstruowane, sprawia, że inwestorzy są w dużej mierze pozostawieni w niewiedzy. Nie otrzymujesz żadnych szczegółów na temat konkretnego składnika aktywów, klasy aktywów (klasa A, klasa B, klasa C) lub dokładnej lokalizacji inwestycji. eREIT może być ukierunkowany ogólnie na daną klasę aktywów, np. nieruchomości przemysłowe lub wielorodzinne, lub na konkretny region, np. nieruchomości w północno-wschodniej części kraju, ale poza tym nie ma żadnych szczegółów dotyczących rodzaju lub jakości kupowanej inwestycji. Co więcej, nie ma gwarancji, że fundusz będzie lokował kapitał zgodnie z tymi nadrzędnymi celami.
Jest kilka powodów, dla których jest to problem, ale przede wszystkim zabrania to inwestorom przeprowadzania własnej analizy due diligence lub własnego gwarantowania, co ogranicza ich zdolność do sprawdzenia możliwości przed zainwestowaniem. Zasadniczo pokładają Państwo ślepą wiarę w zespół inwestycyjny Fundrise.
- Fundrise nie ma szczególnie długich osiągnięć.
Jakość sponsora może uczynić lub złamać umowę. Chcesz mieć pewność, że inwestujesz z kimś, kto jest bardzo kompetentny, ma sprawdzone doświadczenie, a najlepiej z zespołem inwestycyjnym, który przetrwał wiele cykli na rynku nieruchomości. Fundrise nie może tego powiedzieć. Fundrise jest wciąż stosunkowo nowy, został założony w 2010 roku. Firma osiągnęła świetne zyski z niektórych swoich transakcji, ale inwestowała tylko w czasie hossy na rynku. Jak ich portfele wykonywać podczas spadku rynku pozostaje do zobaczenia.
Podobnie, dopiero się okaże, jak inwestorzy potraktują swoje inwestycje crowdfundingowe w przypadku pogorszenia koniunktury. Inwestorzy mogą być bardziej skłonni do podjęcia próby sprzedaży swoich udziałów w transakcji finansowanej przez crowdfunding, gdzie indywidualne stawki są niższe, niż w przypadku transakcji, w którą osobiście zainwestowali w większym stopniu. Jeśli wielu inwestorów wycofa swoje pieniądze z tych portfeli, cały portfel może zostać sparaliżowany.
- Trudno jest określić, jakimi opłatami zostaniesz obciążony.
Szybkie spojrzenie na materiały ofertowe jest ilustracją. Większość pakietów ofertowych podaje zakres opłat (np. opłata akwizycyjna od 0% do 3%). Co to oznacza? W rzeczywistości, eREIT mogą przypisać dowolną opłatę do transakcji, która jest najbardziej korzystna dla platformy – nie dla jej inwestorów. eREIT, takie jak Fundrise, nie mają tej samej presji związanej z próbą osiągnięcia wewnętrznej stopy zwrotu, którą obiecali inwestorom, ponieważ jest to zwykle również wyrażone jako zakres (więcej na ten temat poniżej).
Na szczycie opłat związanych z rzeczywistą transakcją, istnieją również opłaty pobierane przez Fundrise bezpośrednio za zarządzanie funduszem. Fundrise zazwyczaj pobiera opłatę za zarządzanie aktywami w wysokości 0,85% oprócz opłaty doradczej w wysokości 0,15% (lub więcej).
- Stopa zwrotu eREIT to tak naprawdę tylko przypuszczenie.
Inwestorom obiecuje się przewidywaną stopę zwrotu, wahającą się od X% do Z%, np. od 6% do 8% – ale to tylko przypuszczenie, ponieważ rzeczywiste inwestycje nie zostały jeszcze zidentyfikowane. To znacznie różni się od inwestowania w tradycyjnym konsorcjum, gdzie inwestorzy mają zagwarantowaną określoną stopę zwrotu (którą łatwiej jest określić, biorąc pod uwagę, że wiedzą więcej o faktycznej inwestycji), a sponsorowi nie wypłaca się zysku, dopóki inwestorzy nie otrzymają obiecanej stopy zwrotu.
- Oferty Fundrise są skomplikowane.
Każda z indywidualnych ofert Fundrise musi złożyć brief w Komisji Papierów Wartościowych i Giełd (SEC) opisujący zakres opłat i inne istotne informacje dotyczące transakcji. Oferty te mogą mieć ponad 200 stron i być trudne do zrozumienia dla laika.
- Dochód jest opodatkowany inaczej niż w przypadku tradycyjnej syndykacji.
Dochód generowany za pośrednictwem internetowych platform crowdfundingu nieruchomości, takich jak Fundrise, jest traktowany jako zwykły dochód. Może to nie mieć znaczenia dla osób o niskim lub średnim dochodzie, ale każda osoba o wysokim dochodzie będzie już w wysokim przedziale podatkowym, a zatem będzie miała nadzwyczajne obciążenie podatkowe w odniesieniu do wszelkich wypłat generowanych przez fundusz.
- eREITs takie jak Fundrise są wysoce niepłynne.
Ponieważ eREITs nie są notowane na giełdzie, inwestorzy nie mogą po prostu kupować i sprzedawać swoich udziałów, tak jak mogliby to robić w przypadku tradycyjnego REIT. Fundrise oferuje mechanizm wykupu, który pozwala inwestorom wyjść z transakcji przed terminem zapadalności, ale wykup zazwyczaj wiąże się z dużymi opłatami i karami. Fundrise, na przykład, mówi, że inwestorzy mogą wycofać swoje pieniądze w dowolnym kwartale – w zależności od dostępności. Załóżmy, że rynek zaczyna mięknąć i wielu inwestorów chce wycofać swoje pieniądze. Fundrise ma możliwość całkowitego wstrzymania wykupu. Dlatego rzeczywista płynność eREIT-ów pozostaje wątpliwa.
- Platformy crowdfundingowe są często wykorzystywane jako narzędzie finansowe ostatniej szansy.
Prawdę mówiąc, najlepsze możliwości inwestycyjne na rynku nieruchomości komercyjnych nie mają trudności z przyciągnięciem długu lub kapitału. Ci, którzy szukają do finansowania transakcji na rynku nieruchomości za pomocą platform crowdfundingowych online są zazwyczaj z opcji. Oni szukają dla setek, jeśli nie tysięcy, ludzi, aby każdy z nich dokonać niewielkich inwestycji do agregacji kapitału, którego potrzebują do transakcji. Czy to nie powinno Cię przerażać? Akredytowani inwestorzy mają możliwości finansowe, aby inwestować w projekty wyższej jakości, które w przeciwnym razie byłyby niedostępne dla mas; powinieneś skorzystać z tych możliwości!
Pomimo tych wad, nie spowolniło to popularności Fundrise.
Kiedy Fundrise otworzył swoją pierwszą ofertę eREIT w 2015 roku, pierwszy 1 milion dolarów został w pełni wypełniony w ciągu zaledwie czterech godzin. Stało się tak pomimo tego, że inwestorzy nie mieli ŻADNYCH informacji o tym, jak eREIT miałby zainwestować te środki. Kilka dni później fundusz został na krótko ponownie otwarty, aby zebrać kolejny 1 milion dolarów. Po raz kolejny fundusz został wypełniony w ciągu zaledwie kilku godzin.
Inwestor rynku nieruchomości i seryjny przedsiębiorca Ian Ippolito dzieli się swoimi obawami związanymi z modelem eREIT. „Publicznie, REIT-y nie podlegające obrotowi (jak eREIT) tradycyjnie mają opłaty, które są tak nadzwyczajne, że FINRA wydała ostrzeżenie o całej klasie aktywów” – pisze.
W drodze przykładu, Ippolito wziął głębokie nurkowanie w jednej z ofert eREIT firmy Fundrise, którą nazywa „marred z wadami”. I kontynuuje:
Zaniepokoiło mnie to, co wydaje się być wątpliwym marketingiem, lakierującym znaczne
rozmycie inwestorów i ogromne wydatki organizacyjne w wysokości 1 miliona dolarów… Brakuje przejrzystości finansowej, co obejmuje brak celów, limitów i szczegółowych informacji finansowych, które większość konkurentów swobodnie ujawnia.
Nie można przeoczyć 1 miliona dolarów wydatków organizacyjnych. W przypadku funduszu, który pozyskuje 10 mln USD, nieruchomości, w które inwestuje, będą musiały generować 10% zwrotu, aby fundusz mógł osiągnąć próg rentowności. Regulacja A+ ogranicza fundusze do zebrania 50 mln USD, więc najlepsze, co może zrobić eREIT, to zaoferować opłatę za zarządzanie w wysokości 2%.
Po prostu: inwestorzy mają lepsze, tańsze i bardziej przejrzyste możliwości inwestycyjne.
Traditional Syndications Remain a Superior Alternative
Traditional real estate syndications remain a superior alternative to eREITs, particularly among high-net-worth individuals or otherwise accredited investors. Syndykacje są znacznie bardziej przejrzyste niż eREIT-y. Można w pełni zweryfikować sponsora, jego osiągnięcia oraz konkretne transakcje, w które potencjalnie zostaną zainwestowane pieniądze.
Dochód jest również traktowany inaczej, gdy jest generowany przez syndykat, a zatem jest znacznie bardziej uprzywilejowany podatkowo niż dystrybucja z portfela Fundrise. Jest to ważne dla każdego w wysokim przedziale podatkowym, który w przeciwnym razie płaciłby astronomiczne podatki od dywidend eREIT.
Oczywiście, konsorcja wymagają cierpliwego inwestowania. Większość syndykatów ma 5- do 7-letni horyzont inwestycyjny, a kapitał w tym czasie jest niepłynny. Ale dla każdego inwestora, który może tolerować tę niepłynność, będą mieli dostęp do transakcji wyższej jakości z wyższej jakości sponsorów poprzez inwestowanie bezpośrednio przez syndykat.
Pulling It All Together
Although real estate crowdfunding platformy takie jak Fundrise przyciągają kapitał w oszałamiającym tempie, ta nisza przemysłowa jest nadal w powijakach. Nie było słyszałem mentalność wśród mas, którzy są chętni do inwestowania w nieruchomości po raz pierwszy. To nieuchronnie doprowadzi do rozcieńczenia ofert dostępnych online, a jeden, że inwestorzy są ostrożni, aby rozważyć.
Wierzymy, że każdy, kto ma wherewithal do inwestowania w tradycyjnych syndykatów nieruchomości pozostaje znacznie lepiej wykorzystać ten pojazd inwestycyjny.
Jeśli masz jakiekolwiek pytania dotyczące tego artykułu, proszę dotrzeć do mnie na www.ryca.io.
.