Komputer powiedział firmie, co do zaoferowania i ile prosić. Nie było potrzeby, aby zaplanować pokaz z agentem nieruchomości. Potencjalni nabywcy domów Opendoor może pobrać aplikację, aby odblokować drzwi.
Nieruchomości mieszkalne od dawna był rozdrobniony przemysł. Wynajem, kupno i sprzedaż domu zazwyczaj oznacza do czynienia z asortymentem lokalnych agentów nieruchomości i lokalnych właścicieli, a praca z harmonogramami wszystkich zaangażowanych.
Teraz firmy takie jak Opendoor, wśród startupów San Francisco flushest, mają na celu przynieść Wall Street-style efektywności i oprogramowania Doliny Krzemowej do biznesu mieszkaniowego.
Dom na sprzedaż przez Offerpad w Chandler, Ariz.
Dom w Tolleson jest jednym z kilku tysięcy wokół miasta, które Opendoor i dwaj konkurenci-listings gigant Zillow Group Inc. i Offerpad Inc.-kupili od 2014 roku w próbie udoskonalenia programowego przerzucania domów. W zeszłym roku, kupili prawie 5000 domów w obszarze metropolitalnym, mniej więcej jeden na 20 istniejących domów sprzedanych. Są one po opłat transakcyjnych nieruchomości i wszystko, co mogą zarobić na odsprzedaży nieruchomości. Marże są niskie, więc wolumeny muszą być wysokie.
Oni są treading ścieżkę noszoną przez inną grupę głęboko kieszeni inwestorów po kryzysie wykluczenia: Firmy Wall Street, które zatrzaskują się domy podmiejskie i włączyć je do wynajmu. Zaawansowane technologicznie flippery często podążają za firmami wynajmu do dzielnic, w nadziei, że da im to nabywców ostatniej szansy, jeśli rynek mieszkaniowy skwaśnieje.
Kilka przecznic od sprzedaży Opendoor w Tolleson jest pierwszym domem, który Blackstone Group LP kupił w 2012 roku na swojej drodze do stworzenia Invitation Homes Inc, największego w kraju właściciela domów jednorodzinnych. Dom z trzema sypialniami wynajmuje się za około 1200 dolarów miesięcznie. Więcej niż 40 z 520 domów w pododdziale jest własnością Invitation lub trzech jej rywali, zgodnie z rejestrami podatkowymi.
Wielcy inwestorzy są obecnie właścicielami ponad 22 000 domów czynszowych w metropolii Phoenix, a także wdrażają algorytmy polowania na domy na tyle wyrafinowane, aby dostrzec słoneczną kuchnię w dobrej dzielnicy szkolnej szybciej niż znak sprzedaży może być wbity w podwórko.
Obietnica dla konsumentów w tym wszystkim jest mniej kłopotów ze znalezieniem miejsca do życia. Przyszli najemcy Invitation i potencjalni nabywcy domów Opendoor mogą zazwyczaj pop w celu odwiedzenia na własną rękę i zastosować lub licytować online.
Sprzedawcy mogą poprosić o ofertę wypełniając formularz i przesyłając kilka zdjęć, a następnie uzyskać ofertę. Mogą zaplanować swój ruch bez konieczności pracy wokół ludzkich potrzeb nabywcy, i nie muszą się martwić o kupującego uzyskanie kredytu hipotecznego.
Skoro Opendoor, Offerpad i Zillow spiff up domy sami przed wprowadzeniem ich z powrotem na rynek, sprzedawcy nie muszą naprawić kapiące krany lub spróbować odwołać się do gustów nabywców.
Konsumenci mogą również stwierdzić, że kilku dużych graczy może uzyskać ponadnormatywny wpływ na ceny i górną rękę w zakupie w najbardziej pożądanych dzielnicach. W Phoenix, rynek mieszkaniowy ochłodził się w 2013 roku, kiedy inwestorzy wynajmujący domy wycofali się. Mniej więcej w tym samym czasie flippery ożywiły się rok później, ceny domów wznowiły swój wzrost. Potencjalny nabywca, który potrzebuje kredytu hipotecznego, może mieć trudny czas konkurowania z dużym inwestorem składającym ofertę all-cash na dom.
Dla flipperów, ludzcy pośrednicy są zaangażowani-Zillow wysyła osobę do zbadania domu, zanim sfinalizuje zakup, a trzy firmy współpracują z brokerami, dając im udział w opłatach transakcyjnych. Jednak te operacje mogą w końcu wziąć kawałek pracy z agentów sprzedaży, rzeczoznawców, brokerów hipotecznych i firm tytułowych.
Mogą one również profesjonalizacji innych miejsc pracy, gdzie regularne paychecks są rzadkie. Offerpad, który ma tendencję do rozpoczęcia bardziej zaangażowanych remontów niż jego rywale, ma home-rehab specjalistów jak te widziane w HGTV i handlowców, takich jak malarze na swojej liście płac w pełnym wymiarze czasu.
Still, powinny ceny domów spadają w dół rynku, high-tech flippers może uruchomić w kłopoty z wierzycielami i być zmuszony do zrzucenia ich inwentarza na straty.
Stolica Arizony jest idealnym poligonem doświadczalnym. Jest to jeden z najszybciej rozwijających się obszarów metropolitalnych w kraju. Domy są stosunkowo niedrogie i mają tendencję do bycia nowo wybudowanymi i dość jednorodnymi, co pomaga algorytmicznym ocenom, które kierują dużymi właścicielami i firmami przerzucającymi domy tak samo.
W międzyczasie, prawo Arizony wita ryzykantów. Pożyczkobiorcy mogą odejść bez regresu, wzmacniając wybuchy. Kredytodawcy hipoteczni mogą odzyskać w tak mało jak 120 dni po przegapionych płatności bez angażowania sądów. W marcu gubernator Arizony podpisał ustawę, która ogranicza biurokrację i opłaty dla tzw. firm proptech, które mogą obejmować firmy próbujące przekształcić sposób, w jaki domy zmieniają właściciela, do tych, które projektują zaawansowane technologicznie funkcje domowe.
Bulk zakup może okazać się zaporowo drogie gdzie indziej w miastach takich jak Nowy Jork i Boston. Domy wokół Wielkich Jezior może różnić się dramatycznie w rocznika i projektu i może flummox algorytmów cenowych.
Big wynajem inwestorów już przeniósł się poza Phoenix, gromadząc ponad 300.000 czynszów w całym kraju, w tym w Atlancie i Dallas. W obliczu niedoboru domów na wybranych rynkach, niektóre duże firmy wynajmu domów tną umowy z budowniczymi domów, aby zbudować nowe mieszkania tylko dla nich.
Opendoor, teraz w 23 miastach, planuje uruchomić w 27 więcej do 2020 roku. Zillow ma na celu zakup 5 000 domów miesięcznie w całym kraju i generowanie przychodów w wysokości 20 miliardów dolarów rocznie w ciągu pięciu lat, stosując lekcje, których nauczył się w Arizonie.
„To świt e-commerce dla nieruchomości”, powiedział szef Zillow Rich Barton. „Phoenix jest miejscem zero.”
Opendoor’s Scottsdale, Ariz…,
Inwestorzy z Wall Street pojawili się około siedem lat temu, kiedy firmy inwestycyjne zaczęły przejmować nieruchomości po najniższych cenach po krachu mieszkaniowym, chcąc przekształcić je w nieruchomości do wynajęcia.
Phoenix było jednym z pierwszych miejsc, gdzie ceny spadły. Zaledwie kilka lat wcześniej deweloperzy organizowali loterie, aby wyłowić kupców na jeszcze nie wybudowane domy. Do 2011 roku, w związku z dużą ilością przejętych domów, ceny spadły średnio o prawie 60% w stosunku do ich szczytowej wartości sprzed kryzysu. Przemytnicy wprowadzili się do domów w słabo zaludnionych pododdziałach, aby mogli ukrywać ofiary porwań zza granicy, nie martwiąc się o sąsiadów.
Firmy z Wall Street wysyłały kupujących na aukcje z walizkami gotówki. Blackstone, największy na świecie inwestor w nieruchomości, połączył siły z grupą miejscowych, którzy przed krachem inwestowali w przyczepy kempingowe.
W kwietniu 2012 roku nowo powstała firma Invitation Homes zapłaciła na aukcji 100 700 dolarów za swój pierwszy dom – wynajem za 1200 dolarów w Tolleson.
Invitation ma teraz ponad 80 000 domów na 17 rynkach, w tym 7 600 w Phoenix, i jest wyceniana na ponad 24 miliardy dolarów, w tym dług, który jest zabezpieczony przez jej domy.
Self-storage magnat B. Wayne Hughes rozpoczął swoje własne polowanie na dom w Phoenix około tego samego czasu Invitation zrobił, w końcu łącząc się z lokalnym konkurentem, aby dać jego American Homes 4 Rent około 3,100 domów w dolinie.
Do 2014 roku Eric Wu, przedsiębiorca technologiczny z San Francisco, który pomógł opłacić swoją drogę przez college w Arizonie kupując i wynajmując domy, wybrał swoje rodzinne miasto, aby przetestować, czy możliwe było użycie komputerów do kupna i sprzedaży domów.
Pan Wu nazwał swoją cyfrową firmę zajmującą się handlem domami Opendoor. Inwestorzy to założyciele Invitation, jak również sam gigant wynajmu domów. Pierwszy dom Opendoor był zlokalizowany w pobliżu farmy robaków na południowych obrzeżach Phoenix. Właściciel, który zapłacił $117,500 dwa lata wcześniej, zaakceptował ofertę Opendoor w wysokości $165,000.
Opendoor upiększył nieruchomość i wystawił ją z powrotem na rynek za $200,000. Zaakceptował 193 000 dolarów kilka tygodni później, zysk w wysokości 28 000 dolarów, nie wliczając w to podatków i kosztów remontu, których nie ujawnia.
Pierwszy dom, który Opendoor przerzucił w rejonie Phoenix.
Gdy właściciel domu prosi o ofertę od Opendoor, jej algorytmy zaczynają od typowych danych używanych przez agentów nieruchomości wszędzie: metraż i porównywalne sprzedaże. Uwzględniają one również bardziej idiosynkratyczne czynniki, które mogą wpływać na wartość domu, takie jak bliskość pól golfowych, napowietrznych linii energetycznych i hałaśliwych skrzyżowań.
Opendoor płaci gotówką, minus jego opłata, która waha się od 6% do 13%, w zależności częściowo od tego, jak długo spodziewa się mieć do domu przed znalezieniem innego nabywcy. Firma kupiła więcej niż 3,100 domów wokół Phoenix w zeszłym roku, zgodnie z analizą publicznych danych sprzedaży przez Mike DelPrete, który prowadzi program real-estate technologii na Uniwersytecie Kolorado, Boulder.
Share Your Thoughts
Czy sprzedałbyś swój dom do high-tech flippera, jeśli oznaczałoby to wzięcie niższej ceny? Dołącz do rozmowy poniżej.
Inwestorzy włożyli 1,3 miliarda dolarów w firmę Opendoor, wyceniając ją na 3,8 miliarda dolarów.
Jak Opendoor zaczynała się rozkręcać, Brian Bair miał podobny pomysł. Przeprowadził się do Phoenix w 2005 roku po sprzedaży rodzinnej agencji talentów, szukając słońca i bliskości do swoich inwestycji w ziemię w Arizonie. Dostał licencję nieruchomości, kiedy rynek odwrócił się, mając nadzieję na nową karierę z krachu.
Pomógł firmom wynajmu, w tym Zaproszenie, nabyć przejęte domy i doradził sprzedawcom wydać pieniądze na granitowe blaty i urządzenia ze stali nierdzewnej, aby zwiększyć ich ceny sprzedaży. Niektórzy sugerowali, że kupuje ich domy i robi to sam. Zobaczył okazję i rozpoczął Offerpad w 2015 roku z jednym z założycieli Invitation Homes.
Like Opendoor, Offerpad używa zamków elektronicznych i algorytmów wyceny domów, ale spędza więcej czasu i pieniędzy na renowacji domów, które kupuje. Firma, również duży zakład venture-capital, kupuje domy wokół 13 obszarów metropolitalnych, chociaż jej największym rynkiem pozostaje Phoenix, gdzie twierdzi, że kupiła 1,215 domów w zeszłym roku.
Opendoor i Offerpad okazały się być źródłem zapasów dla dużych właścicieli. Około 10% z tysięcy domów sprzedanych przez te dwie firmy w 2018 roku trafiło do dużych inwestorów wynajmujących, według firmy informacyjnej zajmującej się nieruchomościami Attom Data Solutions.
Listings gigant Zillow przybył do Phoenix ostatniej wiosny, aby przetestować własną strategię przerzucania napędzaną komputerem.
Firma z Seattle, z ponad 180 milionami miesięcznych odwiedzających jej strony internetowe i aplikacje, sprawia, że około dwie trzecie jej przychodów sprzedaje reklamy i przewody klientów agentom nieruchomości. W maju 2018 roku Zillow kupił swój pierwszy dom, ranczo z czterema sypialniami na południowo-wschodnim przedmieściu, za 410 000 USD.
Pierwszy dom, który Zillow kupił i przerzucił w Arizonie.
Po remoncie firma Zillow wystawiła go 11 dni później na sprzedaż za 425 000 USD, a następnie sprzedała za 403 000 USD, czyli około 2% mniej niż zapłaciła.
Zillow zachował na to, szkolenia swoich modeli komputerowych i doskonalenie strategii. Kupił około 400 domów w Phoenix w 2018 roku i kolejne 348 w ciągu pierwszych trzech miesięcy 2019 roku, według pana DelPrete.
Ultimately, Zillow ma na celu zintegrowanie swojego programu natychmiastowego kupowania z kredytodawcą hipotecznym call-center, który kupił w zeszłym roku i przeorientować go, aby uzyskać pożyczki online. Pomysł jest dla jednostki, aby być w stanie sprzedać dom, sklep dla nowego i uzyskać pożyczkę na zakup to wszystko z platform cyfrowych Zillow.
Sam Miller, prezydent-elekt 10,000-członków Phoenix Association of Realtors, powiedział, że pojawienie się komputera napędzanego domu flippers jest tylko najnowsze wyzwanie agentów twarz w obszarze. Kiedy ceny były gwałtowne w latach boomu, wielu zdecydowało się sprzedać domy bez pośredników. Podczas katastrofy, banki rozdawał aukcji dla przejętych domów do wybranych kilku agentów. Teraz agenci tracą listy od sprzedawców, którzy są gotowi wziąć niższą cenę za ich dom niż mogą dostać na otwartym rynku w zamian za łatwość.
„Zillow i Opendoor oferują ogromne udogodnienia, ale są one na koszt,” Pan Miller powiedział. „Mówię przynieść je na.”
Christine Abbott był perusing właściwości na Zillow w marcu, gdy powiadomienie wyskoczył z pytaniem, czy chce sprzedać firmie jej domu.
W rzeczywistości, chciała sprzedać swoje kondominium w ośrodku golfowym w Scottsdale, odkąd jej praca jako prywatny detektyw zabrała ją do Las Vegas. Ona już poprosił o oferty z Opendoor i Offerpad, ale odrzucił je za zbyt niskie.
Zillow wykonane ofertę około półtora dnia po tym, jak przesłała zdjęcia swojego domu i odpowiedział na przedstawiciela pytania uzupełniające. Przy $319,000, to było dziesiątki tysięcy dolarów więcej niż poprzednie oferty. Zaakceptowała ją, zakończyła sprzedaż w ciągu dwóch tygodni i przeniosła się do Nevady.
Ms. Abbott była zadowolona, że uniknęła kłopotów z utrzymaniem domu w stanie gotowości. „Przeprowadzka jest jednym z największych stresorów w życiu,” powiedziała. „Jeśli możesz zrobić coś, aby zaoszczędzić sobie nieprzyjemności, możesz również.”
Widok na większy obszar metropolitalny Phoenix.
Pisz do Ryana Dezembera pod adresem [email protected] i Petera Rudegeair pod adresem [email protected]
.