Pros and Cons of Rent to Own

Kontrakty Rent toown są alternatywą dla tradycyjnych kredytów mieszkaniowych. Zarówno kupujący, jak i sprzedający mogą czerpać korzyści z tych ustaleń, ale ważne jest, aby wszyscy rozumieli ryzyko. Takie ustalenia, na początku, są bardzo podobne do tradycyjnych umów najmu, które mogą podpisać wynajmujący i najemcy. Jednakże, umowa daje również najemcy wyłączne prawo do zakupu domu w określonym momencie w przyszłości. Część pieniędzy zapłaconych z góry i jako część ustalonego miesięcznego czynszu również idzie w kierunku ceny zakupu.

Każda z dwóch stron może wejść w taki układ, ale czasami są one wykorzystywane jako część programów mieszkaniowych mających na celu ustanowienie przystępnych cenowo mieszkań lub rewitalizację dzielnic.

Stosunek ceny do czynszu

Stosunek ceny do czynszu mierzy względną przystępność zakupu vs. wynajmu na rynku mieszkaniowym. Jest on obliczany poprzez podzielenie średniej ceny domów sprzedanych w określonym czasie na danym rynku przez 12-miesięczną wartość średniego miesięcznego czynszu na tym samym rynku.

Na przykład, średnia cena domów sprzedanych w USA. podczas trzeciego kwartału 2019 roku wynosiła 382 700 USD, podczas gdy średni miesięczny czynsz płacony w tym samym czasie w całym kraju wynosił 1 471 USD. Tak więc, aby uzyskać stosunek ceny do czynszu, podzieliłbyś 382 700 przez 17 652 (1 471 pomnożone przez 12) i doszedłbyś do 21,68. Im wyższy wskaźnik, tym rynek jest bardziej korzystny dla wynajmu. Im niższy wskaźnik, tym bardziej korzystny rynek jest do kupna.

Oczywiście, średnie ceny domów i czynsze różnią się od rynku do rynku, więc średnia krajowa zapewnia niewiele więcej niż szeroki przegląd. Aby być dokładnym, musisz oprzeć swoje obliczenia na aktualnych danych, gdzie planujesz kupić lub wynająć. Przedstawiliśmy 10 miast w USA o najwyższym i najniższym stosunku ceny do czynszu.

Dlaczego warto kupić mieszkanie z opcją wynajmu na własność?

Rent-to-own programy mogą być atrakcyjne dla kupujących, zwłaszcza tych, którzy oczekują, że będą w silniejszej pozycji finansowej w ciągu kilku lat. Niektóre z korzyści obejmują:

• Kupuj ze złym kredytem: Kupujący, którzy nie mogą zakwalifikować się do kredytu mieszkaniowego, mogą zacząć kupować dom z umową rent-to-own. Z czasem mogą pracować nad odbudową swoich wyników kredytowych i mogą być w stanie uzyskać pożyczkę, gdy w końcu nadejdzie czas na zakup domu.
• Zablokuj w cenie zakupu: Na rynkach z rosnącymi cenami domów, nabywcy mogą uzyskać umowę na zakup w dzisiejszej cenie z zakupem odbywającym się kilka lat w przyszłości. Kupujący mają możliwość wycofania się, jeśli ceny domów spadną, chociaż czy ma to sens finansowy będzie zależeć od tego, ile zapłacili w ramach umowy.
• Jazda próbna: Kupujący mogą mieszkać w domu przed zobowiązaniem się do zakupu nieruchomości. W rezultacie, mogą one dowiedzieć się o problemach z domu, koszmar sąsiadów, i wszelkie inne problemy, zanim będzie za późno.
• Przenieść mniej: Kupujący, którzy są zobowiązani do domu i okolicy (ale nie są w stanie kupić) mogą dostać się do domu, który w końcu kupią. Zmniejsza to koszty i niedogodności związane z przeprowadzką po kilku latach.
• Buduj kapitał własny: Technicznie rzecz biorąc, najemcy nie budują kapitału własnego w ten sam sposób, w jaki robią to właściciele domów. Jednak płatności mogą się kumulować i zapewnić znaczną sumę, którą można przeznaczyć na zakup domu.

Dlaczego sprzedawać z Rent to Own?

Sprzedawcy również mogą skorzystać z ustaleń rent-to-own:

• Więcej nabywców: Jeśli masz problemy z przyciągnięciem nabywców, można sprzedawać do najemców, którzy mają nadzieję na zakup w przyszłości.
• Zarabiaj dochody: Jeśli nie trzeba sprzedać od razu i używać pieniędzy na inny down payment, można zarobić dochód z wynajmu podczas przechodzenia w kierunku sprzedaży property.
• Wyższa cena: Możesz poprosić o wyższą cenę sprzedaży, gdy oferujesz wynajem na własność. Ludzie mogą być skłonni zapłacić dodatkowo za możliwość. Najemcy mają również możliwość zakupu domu, którego mogą nigdy nie używać, ale elastyczność zawsze kosztuje więcej.
• Zainwestowany najemca: Potencjalny nabywca jest bardziej prawdopodobne, aby dbać o nieruchomości i dogadać się z sąsiadami niż najemca bez skóry w grze. Najemca / kupujący jest już zainwestowane w nieruchomości i ma interes w utrzymaniu go.

Jak to działa

Wszystko jest do negocjacji w transakcji rent-to-own, znany również jako opcja leasingu. Zarówno kupujący, jak i sprzedający zgadzają się na pewne warunki, a wszystkie warunki mogą być zmienione, aby dopasować się do potrzeb każdego.

Kupujący i sprzedający ustalają cenę zakupu domu w ich umowie. W pewnym momencie w przyszłości, kupujący może kupić dom za tę cenę – niezależnie od tego, co dom jest rzeczywiście wart. Przy ustalaniu ceny, cena, która jest wyższa niż obecna cena nie jest rzadkością, aby uwzględnić przewidywane wzrosty wartości domu. Jeśli dom zyskał na wartości szybciej niż oczekiwano, wszystko działa na korzyść kupującego. Jeśli dom traci na wartości, najemca może wycofać się z transakcji. Kupujący zazwyczaj ubiegają się o kredyt hipoteczny, gdy nadejdzie czas na zakup domu.

Kupujący zazwyczaj płacą premię opcyjną z góry, często około 5% ostatecznej ceny zakupu. Płatność ta daje kupującemu możliwość – ale nie obowiązek – zakupu domu w pewnym momencie w przyszłości. Płatność jest bezzwrotna, ale może być stosowany do ceny zakupu.

Kontrakty również ustalić kwotę miesięcznego czynszu, ale najemca zazwyczaj płaci trochę ekstra każdego miesiąca. Dodatkowa kwota jest zazwyczaj kredytowane do ostatecznej ceny zakupu, więc zmniejsza ilość pieniędzy kupujący musi wymyślić przy zakupie domu. Dodatkowy czynsz jest bezzwrotny. Stanowi on rekompensatę dla sprzedającego za to, że zgodził się nie sprzedawać nieruchomości nikomu innemu do czasu zakończenia umowy z najemcą. Umowy również określają, kto jest odpowiedzialny za utrzymanie w okresie wynajmu.

Pułapki Rent-to-Own

Nic nie jest doskonałe, i to obejmuje rent-to-own programów. Transakcje te są skomplikowane, a zarówno kupujący jak i sprzedający mogą otrzymać kilka niemiłych niespodzianek.

Ryzyko dla kupujących

Kilka rzeczy do rozważenia przed wejściem w umowę rent-to-own obejmują:

• Przepadek pieniędzy: Jeśli nie kupisz domu, tracisz wszystkie dodatkowe pieniądze, które zapłaciłeś. Sprzedający mogą być kuszeni, aby utrudnić lub nieatrakcyjne dla Ciebie do zakupu, więc mogą kieszeni inwestycji.
• Powolny postęp: Można zaplanować, aby poprawić swój kredyt lub zwiększyć swoje dochody, więc będzie kwalifikować się do kredytu, gdy opcja kończy, ale rzeczy mogą nie działać zgodnie z planem.
• Mniejsza kontrola: Nie jesteś jeszcze właścicielem nieruchomości, więc nie masz nad nią całkowitej kontroli. Twój wynajmujący może przestać spłacać kredyt hipoteczny i stracić nieruchomość w wyniku przejęcia, lub możesz nie być odpowiedzialny za decyzje dotyczące głównych elementów utrzymania. Podobnie, Twój wynajmujący może stracić wyrok lub zaprzestać płacenia podatków od nieruchomości i skończyć z zastawem na nieruchomości. Umowa powinna uwzględniać wszystkie te scenariusze. Właścicielowi nie wolno sprzedawać, gdy masz opcję na nieruchomość, ale bitwy prawne są zawsze dużym bólem głowy i kosztem.
• Spadające ceny: Ceny domu może spaść, a może nie być w stanie renegocjować niższą cenę zakupu. Wtedy zostaniesz z opcją utraty wszystkich pieniędzy opcji lub zakupu domu. Jeśli twój pożyczkodawca nie zatwierdzi zbyt dużej pożyczki, będziesz musiał przynieść dodatkowe pieniądze do zamknięcia na przedpłatę.
• Spóźnione płatności bolą: W zależności od umowy, jeśli nie płacisz czynszu na czas, możesz stracić prawo do zakupu, wraz ze wszystkimi dodatkowymi płatnościami. W niektórych przypadkach, zachowujesz swoją opcję, ale twoja dodatkowa płatność za miesiąc nie jest liczona i nie będzie dodawana do kwoty, którą zgromadziłeś na ewentualny zakup.
• Problemy z domem: Mogą wystąpić problemy z nieruchomością, o których nie wiesz, dopóki nie spróbujesz jej kupić – takie jak problemy z tytułem własności. Traktuj zakup z opcją wynajmu jak prawdziwy zakup. Uzyskać inspekcję i tytuł wyszukiwania przed diving in.

Ryzyko dla sprzedawców

Niektóre z zagrożeń sprzedawcy twarz, gdy wejście do umów rent-to-own obejmują:

• Brak pewności: Twój najemca może nie kupić, co oznacza, że trzeba zacząć wszystko od nowa i znaleźć innego kupca lub najemcy-ale przynajmniej dostać się do utrzymania dodatkowych money.
• Wolne pieniądze: Nie dostaniesz dużą sumę ryczałtową, które mogą być potrzebne do zakupu następnego domu.
• Brakujące uznanie: Zazwyczaj blokujesz cenę sprzedaży, kiedy podpisujesz umowę najmu, ale ceny domów mogą rosnąć szybciej niż się spodziewałeś. Musisz to zaakceptować lub odczekać chwilę, aby zaoferować opcję zakupu.
• Spadające ceny domów: Ceny domów może spaść, a jeśli najemca nie kupić, byłoby lepiej po prostu sprzedać nieruchomości.
• Odkrywanie wad: Kupujący mogą odkryć wady nigdy nie wiedział o i mogą zdecydować, aby nie kupić. Na przykład, hydraulika może być odpowiedni dla pary, ale nie rodzina pięciu. Chociaż ta wada nigdy nie pojawiła się w poprzednim układzie życia, teraz jest to problem, który trzeba będzie naprawić lub ujawnić przyszłym nabywcom.

.