FHA cash-out LTV limits reduced
FHA cash-out refinancing rules will change starting September 1, 2019.
Nowa reguła ograniczy cash-out refinances do 80% godziwej wartości rynkowej nieruchomości. To jest w dół od starego standardu 85%.
Dla wielu potencjalnych kredytobiorców, nowa reguła FHA będzie miała znaczący wpływ. Dla nieruchomości o wartości $300,000 z aktualnym saldem hipotecznym $150,000 zmiana wygląda następująco:
Poprzedni limit 85% LTV
- Wartość nieruchomości: $300,000
- Obecny kredyt: $150,000
- 85% LTV loan: $255,000
- Koszty zamknięcia: $3,000
- Kasa dla kredytobiorcy: $102,000
Nowy limit 80% LTV
- Wartość nieruchomości: $300,000
- Obecny kredyt: $150,000
- 80% LTV loan: $240,000
- Koszty zamknięcia: $3,000
- Kasa dla kredytobiorcy: $87,000
Różnica pomiędzy starym limitem cash-out a nowym wynosi w tym przykładzie $15,000. Jeśli próbujesz uzyskać największy możliwy czek ze swojego kapitału własnego, jest to bardzo duża sprawa.
Jeśli jesteś w potrzebie pożyczki FHA cash-out przy 85% LTV, złóż wniosek do 30 sierpnia 2019 (ostatni dzień roboczy w sierpniu).
Rozpocznij swoją aplikację refinansowania FHA cash-out teraz. (Mar 25, 2021)
Cash-out refinancing to become harder for those with lower equity
Nowy limit LTV jest jeszcze większą sprawą, jeśli masz tylko około 20% kapitału własnego w domu.
Poprzednio, można było realnie uzyskać kredyt FHA cash-out. Miałbyś 5% swojego kapitału własnego dostępnego do stuknięcia, na przykład, jeśli miałeś 20% equity.
Teraz, FHA nie jest opcją. Nie są też Fannie Mae lub Freddie Mac konwencjonalnych kredytów, które również max na 80% LTV.
Oto co stare-vs.-nowy scenariusz wygląda dla niższych kredytobiorców kapitału własnego.
Poprzedni 85% LTV limit
- Wartość nieruchomości: $300,000
- Obecny kredyt: $240,000 (80%)
- 85% LTV kredytu: $255,000
- Koszty zamknięcia: $3,000
- Kasa dla kredytobiorcy: $12,000
Nowy limit 80% LTV
- Wartość nieruchomości: $300,000
- Obecny kredyt: $240,000 (80%)
- 80% LTV loan: $240,000
- Kasa dla kredytobiorcy: $0 (kredyt cash-out staje się nieistotny)
Rozpocznij wniosek o refinansowanie FHA cash-out przed zmianą limitów LTV. (25 marca 2021)
Jak złożyć wniosek przed upływem terminu?
Nowa zasada wchodzi w życie dla wszystkich nowych numerów spraw FHA od 1 września 2019 r.
Numer sprawy to specyficzny dla FHA identyfikator, który jest generowany, zazwyczaj, w dniu złożenia wniosku o nowy kredyt FHA.
Tak więc, zasadniczo, musisz złożyć wniosek do 30 sierpnia 2019 r., Który jest ostatnim dniem roboczym w sierpniu.
Ale możesz nie chcieć czekać tak długo. Pożyczkodawcy z pewnością będą zajęci generowaniem aplikacji FHA tego dnia. Plus, ostatni dzień miesiąca jest zajęty dla kredytodawców w każdym razie.
Najlepszą radą jest złożenie wniosku z kredytodawcą w momencie, w którym czytasz to, jeśli nadal jest sierpień 2019.
Zastosuj natychmiast, zanim zmiany FHA cash-out LTV wejdą w życie. (Mar 25, 2021)
Rozważ pożyczkę osobistą po 30 sierpnia 2019
Czyta to po sierpniu 2019? Masz niski kapitał własny? Możesz chcieć rozważyć pożyczkę osobistą.
Pożyczka osobista nie wymaga kapitału własnego w domu, jak to robią refinansowania FHA cash-out. Ponadto, otrzymujesz fundusze szybciej. Koszty zamknięcia, jeśli w ogóle, są ułamkiem tych, które pochodzą z kredytu FHA.
Pożyczki osobiste stają się powszechnym sposobem na uzyskanie dobrej ilości gotówki szybko, bez wielotygodniowego procesu uzyskiwania zatwierdzenia dla kredytu hipotecznego cash-out.
FHA cash-out refinansowanie
Ważnym pytaniem jest, dlaczego rząd zmienia politykę dla FHA cash-out refinansowania. Po tym wszystkim, im większa pożyczka tym większe składki ubezpieczenia hipotecznego FHA zbiera od kredytobiorców.
Jeśli dostaniesz kredyt hipoteczny FHA musisz zapłacić dwie formy ubezpieczenia.
Po pierwsze, jest z góry premia ubezpieczenia hipotecznego (upfront MIP). Jest ona równa 1,75% kwoty kredytu hipotecznego. Nie musisz płacić tej sumy w gotówce. Może ona zostać dodana do salda kredytu.
Po drugie, istnieje roczna składka na ubezpieczenie kredytu hipotecznego (roczna MIP). W tym momencie jest ona równa .85% kwoty kredytu. Ta opłata jest zawarta w miesięcznej płatności.
Pieniądze zebrane przez FHA jest umieszczony w funduszu rezerwowym. Jest on nazywany Funduszem Wzajemnego Ubezpieczenia Hipotecznego (Fundusz MMI). Jeśli ktoś nie spłaci swojej pożyczki FHA, pożyczkodawca jest spłacany pieniędzmi z Funduszu MMI.
Program FHA odniósł ogromny sukces. W roku fiskalnym 2018 rezerwy na hipoteki terminowe FHA miały dodatnią ekonomiczną wartość netto w wysokości 46,8 miliarda dolarów. Sytuacja z odwróconymi hipotekami FHA była zupełnie inna. Miały one ujemną ekonomiczną wartość netto w wysokości 13,63 mld dolarów.
Cash-out refinance worries are building at HUD
Jeśli rezerwy FHA są tak silne to po co zmieniać standardy refinansowania FHA cash-out? Odpowiedź brzmi, że FHA jest program ubezpieczeniowy. Musisz spojrzeć na to, jak FHA robi dzisiaj i jak może wyglądać w przyszłości.
According to HUD there were 43,052 FHA cash-out refinances in FY 2013. Pięć lat później liczba ta wzrosła do 150,883 FHA cash-out refinances. To jest wzrost o 250%.
Jeśli jesteś w biznesie, generalnie lubisz widzieć wzrosty sprzedaży. Jeśli jesteś w branży ubezpieczeniowej, to się denerwować. Wszystkie te dodatkowe pokrycie reprezentuje potencjalne roszczenia. To miło teraz mieć tyle zainteresowania w FHA cash-out refinansowania, ale co, jeśli gospodarka sours? Czy rząd będzie w stanie spłacić wszystkie roszczenia kredytodawców? Może to dobry pomysł, aby zmniejszyć poziom refinansowania gotówkowego.”
„Badania”, powiedział HUD, „wykazały, że znaczny wzrost liczby egzekucji z nieruchomości mógł być wynikiem dużej liczby refinansowań gotówkowych zakończonych przed załamaniem się rynku mieszkaniowego.”
Sprawa kapitału własnego
HUD skutecznie twierdzi, że program FHA będzie miał mniejsze ryzyko, jeśli kredytobiorcy mają więcej kapitału własnego.
Według HUD obniżenie limitu wypłat gotówkowych będzie „ostrożnym środkiem mającym na celu wzmocnienie pozycji kapitałowej refinansowania gotówkowego i zmniejszenie dotkliwości strat w przypadku niewykonania zobowiązania, wyprzedzenie wszelkich potencjalnych przyszłych zmian na rynku mieszkaniowym oraz lepsze wsparcie misji FHA polegającej na zapewnieniu dostępu do trwałej własności domu, która buduje kapitał własny”
Ma to wiele sensu, ale rodzi również pytanie. Kredytobiorcy FHA mogą teraz uzyskać finansowanie z zaledwie 3,5% zaliczką. Używając logiki stosowanej do refinansowania FHA cash-out, co z zaliczkami? Czy zobaczymy wzrost w FHA down payment standard?
The VA option
Jeśli HUD ma zamiar twierdzić, że badania uzasadniają wyższe poziomy kapitału własnego dla refinansowania cash-out wtedy może chcieć spojrzeć na VA cash-out programu. VA pożyczki są dostępne z niczym w dół. Zero. W tym samym czasie VA pożyczki mają niższe poziomy delinquency niż FHA finansowania. O wiele niższe. Według Mortgage Bankers Association, wskaźnik delinquency FHA w pierwszym kwartale wyniósł 8,93% w porównaniu z 4,37% dla programu VA.
Jeśli masz doświadczenie wojskowe, ubiegaj się o pożyczkę VA cash-out zamiast FHA. (Mar 25, 2021)
Jak to robi VA? To jest dyskusyjne, ale tutaj jest jedna różnica między tymi dwoma programami. VA ma „pozostały dochód” standard, podczas gdy FHA nie. Oznacza to, że aby uzyskać pożyczkę VA musisz mieć pewną ilość wolnej gotówki pozostałej po wydatkach. Ile potrzebujesz zależy od wielkości rodziny, kwoty pożyczki i położenia geograficznego.
W uzupełnieniu do wskaźnika zadłużenia do dochodu (DTI), dlaczego nie standard dochodu rezydualnego dla pożyczek FHA? Jest to reduktor ryzyka, który działa.
Ubiegaj się o kredyt gotówkowy FHA
Pomimo nowych wymogów dotyczących LTV, kredyty gotówkowe FHA są nadal dobrą wartością, zwłaszcza jeśli masz niższy kredyt.
Zacznij korzystać ze swojego kredytu gotówkowego FHA poniżej, nawet po wejściu w życie nowych zasad.
Weryfikuj swoją nową stawkę (25 marca 2021 r.)