Owning a second home can be a sound financial investment. Może również zapewnić mile widziane schronienie dla rodziny, gdy potrzebujesz przerwy od miasta. Jednak finansowanie drugiego miejsca zamieszkania jest często bardziej skomplikowane niż oczekują tego kupujący po raz pierwszy.
Kredytodawcy mają surowsze wymagania finansowe, jeśli chodzi o zakup drugiego domu lub nieruchomości wakacyjnych, a to może sprawić, że trudniej jest potencjalnym nabywcom zakwalifikować się do kredytu hipotecznego.
Poza pytaniami o finansowanie, istnieją również implikacje podatkowe, które należy rozważyć, jak również szereg kosztów dodatkowych, które są unikalne dla zakupu i własności drugiego miejsca zamieszkania.
Co kwalifikuje się jako drugi dom?
Pierwszorazowi nabywcy często mylą ideę domów wakacyjnych z nieruchomościami inwestycyjnymi. Ale dla celów finansowania, te dwa terminy nie są wymienne.
Zgodnie z definicją, drugorzędne miejsce zamieszkania jest dom, który kupujący zamierza zajmować w różnych okresach w ciągu roku. Może to być domek letniskowy w lesie lub nawet condo w mieście, ale przez co najmniej 30 dni w ciągu roku jest on zamieszkiwany przez właściciela.
Aby zakwalifikować się jako drugi dom, nieruchomość musi spełniać następujące kryteria:
- Nieruchomość musi być zamieszkiwana przez właściciela przez nie mniej niż 30 dni w roku
- Nieruchomość musi być budynkiem mieszkalnym stanowiącym jedną całość
- Nieruchomość musi być utrzymywana w stanie odpowiednim do całorocznego zamieszkiwania
- Nieruchomość musi znajdować się wyłącznie pod kontrolą właściciela i nie może być przedmiotem wynajmu, time-share lub umów o zarządzanie nieruchomością
Czym różni się hipoteka podstawowa od hipoteki wtórnej?
Finansowanie drugiego domu nie jest całkowicie odmienne od finansowania głównego miejsca zamieszkania.
Dla kredytodawcy chodzi o ocenę Twojego ryzyka jako kredytobiorcy. Te same kryteria mają zastosowanie, czy dom będzie głównym lub wtórnym miejscem zamieszkania. To jest powiedziane, podczas gdy podstawowe kryteria w przeglądzie są takie same, wynik może być często bardzo różne dla wtórnego wysiłku.
Dla Twojej wygody tutaj jest lista kredytodawców oferujących konkurencyjne stawki w Twojej okolicy.
Kredytodawcy mają tendencję do bycia bardziej konserwatywnymi, jeśli chodzi o finansowanie drugich domów, więc oczekują od kredytobiorców spełnienia lub przekroczenia pewnych określonych progów finansowych, zanim rozważą zatwierdzenie wniosku o kredyt hipoteczny.
Credit Score – Kupujący chcący sfinansować drugi dom muszą mieć szczególnie silną ocenę kredytową, aby ich kredyt hipoteczny został zatwierdzony w korzystnym oprocentowaniu. Jako ogólna zasada 25 – 50 punktów powyżej standardu potrzebnego do zabezpieczenia pierwszej hipoteki domu jest standardem tutaj.
Down Payments – W zależności od kredytodawcy, finansowanie drugiego domu zazwyczaj wymaga wyższej zaliczki od kupującego. W przeciwieństwie do pierwszego domu hipotecznego, gdzie kupujący może często uzyskać finansowanie z zaledwie 3% w dół, kredytodawcy będą chcieli zobaczyć co najmniej 10% w dół na wtórnym lub nieruchomości wakacyjnych. Wyższe jeszcze, jeśli wynik kredytowy wnioskodawcy jest w sporze lub uszkodzony. Jeśli kupujący nie posiada wystarczających rezerw gotówkowych, aby spełnić ten próg, kredytodawcy czasami pozwalają kredytobiorcom na korzystanie z kapitału własnego w ich głównym miejscu zamieszkania, aby uzupełnić braki.
Stabilność dochodów – Kupno drugiego domu oznacza założenie drugiej hipoteki, a to stawia kupującego w wyższej kategorii ryzyka. Kredytodawcy będą bardziej szczegółowe o historii pracy wnioskodawcy i będą oczekiwać od kupującego, aby pokazać dochód zgodny ze zwiększonym obciążeniem drugiej hipoteki.
Rezerwy gotówkowe – Ponownie, drugi kredyt hipoteczny oznacza większe ryzyko dla kredytodawcy i będą oczekiwać bardziej obszerne rezerwy gotówkowe być dostępne, aby zrównoważyć to ryzyko. W przypadku drugiego kredytu hipotecznego kredytobiorcy powinni spodziewać się 3 – 5 miesięcy rezerw gotówkowych na rękę, aby zabezpieczyć swoją pożyczkę. Niektórzy kredytodawcy mogą wymagać nawet więcej, w zależności od wyniku kredytowego wnioskodawcy i zaliczki.
Debt-to-Income Ratio – Wskaźnik zadłużenia nabywcy domu do dochodu (DTI) jest zawsze krytycznym czynnikiem przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny, a kredytodawcy dadzą mu jeszcze większe znaczenie, gdy kupujący finansuje drugi dom. Jeśli pierwszy dom kupującego nie jest spłacony, będą one zarządzać dwa kredyty hipoteczne w tym samym czasie, kładąc jeszcze większe obciążenie na ich dochody. Większość kredytodawców będzie chciała zobaczyć łączny wskaźnik DTI mniejszy niż 36% przed zatwierdzeniem finansowania zakupu drugiego domu.
Ogółem, kupujący powinni oczekiwać, że ich bankier będzie miał znacznie bardziej rygorystyczne standardy kredytowe, jeśli chodzi o zatwierdzanie i gwarantowanie pożyczki dla drugiego miejsca zamieszkania.
Odsetki i podatki od kredytu hipotecznego na drugi dom
Przez lata, właściciele domów polegali na odliczeniach podatkowych, aby pomóc zmniejszyć rzeczywisty koszt zakupu domu. Te same odliczenia były często stosowane do drugich domów, jak również. Wraz z przyjęciem Tax Cuts and Jobs Act of 2018 nowe zmiany w kodeksach podatkowych zmieniły sposób opodatkowania pierwotnych i wtórnych rezydencji. Niektóre odliczenia zostały wyeliminowane, podczas gdy inne zostały tylko nieznacznie zmienione.
Jeśli nieruchomość drugorzędna jest używana ściśle jako alternatywna osobista rezydencja, właściciel może skorzystać ze standardowego odliczenia odsetek hipotecznych. Zgodnie z nowymi przepisami podatkowymi właściciele są w stanie odliczyć odsetki od maksymalnie $750,000 każdego kwalifikującego się kredytu mieszkaniowego. Aby kwalifikować się do tego odliczenia, kredyt hipoteczny musi być sklasyfikowany jako dług zabezpieczony.
Wynajem drugiego domu wpływa na sposób, w jaki odsetki i podatki są rozpatrywane. Jeśli właściciel wynajmuje swój drugi dom na 14 dni lub mniej, jest on nadal uważany za osobistą rezydencję i kwalifikuje się do standardowych odliczeń hipotecznych drugiego domu.
Jednakże, jeśli właściciel wynajmuje nieruchomość na więcej niż 14 dni w roku i przebywa tam przez mniej niż 10% całkowitego czasu wynajmowanego innym lokatorom, wtedy dom jest uważany za nieruchomość do wynajęcia i podlega bardzo różnym obowiązkom podatkowym.
Zyski kapitałowe i Second Homes
Podatki po raz kolejny stają się ważnym czynnikiem, gdy właściciele domów decydują się na sprzedaż swoich nieruchomości. Zgodnie z obowiązującym prawem podatkowym, właściciele domów mogą zrealizować do $500,000 w zysku, wolne od podatku na sprzedaży ich głównego miejsca zamieszkania. Znane jako primary-home exclusion, nie może być zastosowane do sprzedaży drugiego domu.
Standardowa sprzedaż drugorzędnej rezydencji spowoduje, że podatki będą należne od całego zysku zrealizowanego z transakcji. Jednakże, istnieją pewne legalne sposoby manewrowania wokół podatku od zysków kapitałowych z drugiego domu.
Jeśli właściciel przyjmuje ich drugi dom jako podstawowe miejsce zamieszkania przez co najmniej dwa lata, zanim zdecydują się sprzedać nieruchomość, mogą być w stanie zakwalifikować się do standardowych odliczeń. Powszechnie znany jako „zasada 2/5 roku”, wyjątek ten może zaoferować właścicielom domów sposób na sprzedaż ich drugich domów i nadal uniknąć płacenia pełnej wagi podatku od zysków kapitałowych w tym samym roku.
Pewnie skonsultuj się z zaufanym profesjonalistą przed podjęciem decyzji finansowej.
Real Estate Appreciation and Secondary Residences
Real estate has always been considered a good investment and a way to consistently build wealth. Odnosi się to zarówno do podstawowych rezydencji i nieruchomości czynszowych pracy. Podczas gdy rynek nieruchomości jest zawsze podatny na wahania, solidne inwestycje w nieruchomości mają tendencję do pozostania cennymi aktywami dla swoich właścicieli przez prawie każdy środek czasu.
Be Prepared for Volatility
Gdy chodzi o drugie domy lub, bardziej szczególnie, nieruchomości wakacyjne, pole gry się zmienia.
Lokalizacja, zawsze hasło przewodnie dla nieruchomości, nabiera jeszcze większego znaczenia. Właściwości wakacje są luksusowe nieruchomości, więc ich wartość ma tendencję do wahań więcej niż głównego miejsca zamieszkania w pożądanej okolicy. W czasie boomu, wartości nieruchomości mogą gwałtownie wzrosnąć, ale te same wartości mogą spaść równie szybko podczas spowolnienia gospodarczego.
Ostatecznie, kupujący rozważający drugi dom jako aktywa inwestycyjne powinni postępować ostrożnie. Jeśli nieruchomość jest w dobrej lokalizacji do głównego miejsca zamieszkania, a nawet nieruchomości do wynajęcia, to ma większe szanse na utrzymanie lub może zwiększyć swoją wartość.
Jeśli jego wartość jest zamiast tego bardziej nieprzewidywalne ze względu na lokalizację, a następnie ostatecznie realizacji kosztów początkowych na sprzedaż może okazać się trudniejsze. Ostrożność, jest kluczem.
Vacation Home vs. Timeshare lub Airbnb?
Większość nabywców zainteresowanych drugimi domami szuka idealnego miejsca na wakacje. Mogą to być góry lub plaża, ale większość kupujących szuka „domu z dala od domu”, gdzie może spędzić wakacje z rodziną.
Więc, czy zakup drugiego domu ma sens, czy też inwestowanie w timeshare jest lepszą opcją? Ostatecznie, to sprowadza się do indywidualnego wyboru. Każda opcja ma swoje pozytywy i negatywy, a żadna łatwa odpowiedź nie będzie odpowiadać wszystkim nabywcom.
Jeśli szukasz prawdziwego domu z dala od domu, gdzie ustalasz zasady i wszystko jest zawsze tak, jak chcesz, to zakup nieruchomości wakacyjnej jest prawdopodobnie lepszym wyborem. Jako drugi dom nieruchomość będzie należała do Ciebie i masz całkowitą kontrolę nad tym, jak jest utrzymywana i kto ma do niej dostęp.
Oczywiście, masz również całkowitą odpowiedzialność za jego utrzymanie, jak również wszystkie wydatki związane z posiadaniem i utrzymaniem nieruchomości. Mimo to, drugi dom może być cennym aktywem i jeśli naturalna aprecjacja nieruchomości działa na twoją korzyść, posiadanie nieruchomości wakacyjnej może z pewnością pomóc ci w budowaniu twojego osobistego bogactwa.
Z drugiej strony, jeśli szukasz po prostu okazjonalnej ucieczki w zrelaksowanym mieście, timeshare lub regularnie korzystasz z Airbnb może być bardziej odpowiednie. W przypadku timeshare płacisz roczną opłatę, przestrzegasz zasad umowy i wszystko gotowe. Jest mniej rzeczy, o które musisz się martwić, a Twoja nieruchomość będzie gotowa i będzie czekać na Ciebie i Twoją rodzinę w wyznaczonym czasie. Wiele timeshare oferuje dostęp do różnych możliwości połączonych w sieci.
Oczywiście, będziesz ograniczony w ilości czasu, który możesz tam spędzić, a daty kalendarzowe nie zawsze mogą pokrywać się z pożądanymi planami twojej rodziny, ale nadal jest to, znacznie mniej inwestycji finansowych i emocjonalnych niż zakup drugiego domu.
Istnieją inne ryzyka do rozważenia w inwestycjach timeshare, więc upewnij się, że porozmawiasz z wykwalifikowanym doradcą finansowym przed podjęciem ostatecznej decyzji. Finansowo, zazwyczaj nie są one najlepszą opcją na wakacje, w czasie. Jednak jeśli decyzja jest pomiędzy timeshare a posiadaniem drugiego domu, timeshare może być bardziej atrakcyjną opcją dla wielu specyficznych okoliczności.
A jeśli chcesz ostatecznej elastyczności, po prostu rezerwacja Airbnb w czasie wolnym od pracy jest łatwa – choć gościnność może się znacznie różnić w zależności od nieruchomości. Niektóre domy mogą być w piwnicy bez termostatu w zimie, podczas gdy inne są nieskazitelnie czyste, idealne na pobyty.
Znalezienie odpowiedniego dopasowania
Jest wiele do rozważenia przed zakupem drugiego domu lub nieruchomości wakacyjnej. Podczas gdy nieruchomość jest prawie zawsze dobrą inwestycją, nieruchomości wakacyjne są dalekie od pewności.
Popyt na nieruchomości w rdzeniu rynków miejskich może pozostać stosunkowo silny nawet przez recesje, ponieważ ludzie nadal muszą żyć w pobliżu, gdzie pracują, podczas gdy nieruchomości w rynkach getaway mogą być bardziej zmienne w dół markets.
Jeśli bierzesz pod uwagę zakup jako inwestycja finansowa, najlepiej jest postępować ostrożnie i badania właściwości w pełni przed podjęciem, co może być drogie drugiej hipoteki. Bądź świadomy, że gorący rynek dzisiaj, może nie pozostać tak jutro.
Consider Political Risks – Especially if You Are a Foreign Buyer
Political winds change and in troubling times real estate can be an appealing asset to tax agressively given its lack of mobility. W 2020 roku Californias głosować na częściowe uchylenie 1978 Proposition 13, choć początkowo uchylenie miałoby zastosowanie tylko do nieruchomości przemysłowych i handlowych.
Gdy rynki stają się przegrzane, lokalni politycy mogą również zdecydować się na nałożenie dodatkowych podatków od transakcji lub pustostanów na zagranicznych właścicieli, więc zazwyczaj najlepiej jest inwestować w kraju ojczystym, chyba że wyraźnie kupujesz miejsce bug out.
To powiedziawszy, naprawdę solidny drugi dom lub wynajem nieruchomości sprawia, że bezpieczna inwestycja finansowa pod warunkiem, że masz potrzebną płynność finansową, aby przetrwać turbulencje market.
Jeśli szukasz domu z dala od domu, lub być może rozważa nieruchomość jako miejsce na emeryturę dla swoich złotych lat, zakup staje się nawet więcej niż tylko oznaką dobrego planowania finansowego. Twój drugi dom może zaznaczyć lokalizację swojej rodziny przyszłości, i inspirować swoje własne trwałe memories.
Ważną rzeczą, jak każdy rodzaj inwestora, jest przeglądanie drugiego kredytu hipotecznego z realistycznymi oczekiwaniami, i założyć tylko to, co można sobie pozwolić. W ten sposób, będzie otworzyć świat możliwości i zwiększyć swoje szanse na znalezienie odpowiedniego dopasowania do wzrostu portfela.
Homeowners May Want to Refinance While Rates Are Low
US 10-year Treasury rates have recently fallen to all-time record lows due to the spread of coronavirus driving a risk off sentiment, with other financial rates falling in tandem. Właściciele domów, którzy kupują lub refinansują przy dzisiejszym niskim oprocentowaniu mogą skorzystać z ostatnich wahań stóp procentowych.
Czy płacisz za dużo za swoją hipotekę?
Dowiedz się, do czego się kwalifikujesz
Sprawdź swoje opcje refinansowania z zaufanym kredytodawcą.
Odpowiedz na kilka pytań poniżej i połącz się z pożyczkodawcą, który może pomóc Ci refinansować i zaoszczędzić dzisiaj!
.