Um computador disse à empresa o que oferecer e quanto pedir. Não havia necessidade de agendar uma exposição com um agente imobiliário. Os potenciais compradores de casas Opendoor podem fazer o download de um aplicativo para desbloquear a porta.
Imóveis residenciais há muito tempo tem sido uma indústria fragmentada. Alugar, comprar e vender uma casa geralmente significa lidar com uma variedade de agentes imobiliários locais e proprietários locais, e trabalhar com os horários de todos os envolvidos.
Agora, empresas como a Opendoor, entre as mais bem sucedidas startups de São Francisco, visam trazer eficiência ao estilo de Wall Street e o software Silicon Valley para o negócio imobiliário.
Uma casa à venda por Offerpad em Chandler, Ariz.
A casa em Tolleson é uma das várias milhares em torno da cidade que Opendoor e dois concorrentes-listados gigante Zillow Group Inc. e Offerpad Inc. – compraram desde 2014 numa tentativa de aperfeiçoar a casa programática flipping. No ano passado, eles compraram quase 5.000 casas na área metropolitana, aproximadamente uma em cada 20 casas existentes vendidas. Eles estão atrás de taxas de transação imobiliária e qualquer coisa que eles possam fazer na revenda do imóvel. As margens são baixas, portanto os volumes devem ser altos.
Pisam o caminho usado por outro grupo de investidores de fundo após a crise da execução hipotecária: firmas de Wall Street que compram casas suburbanas e as transformam em arrendamentos. As flippers de alta tecnologia costumam seguir as empresas de aluguel em bairros, na esperança de que isso lhes dê compradores de último recurso caso o mercado imobiliário azedasse.
Um par de quarteirões da venda da Opendoor em Tolleson é a primeira casa que a Blackstone Group LP comprou em 2012 no seu caminho para criar a Invitation Homes Inc., o maior proprietário de casas unifamiliares do país. A casa de três quartos é alugada por cerca de 1.200 dólares por mês. Mais de 40 das 520 casas do loteamento são propriedade da Invitation ou de três de suas rivais, de acordo com os registros fiscais.
Os grandes investidores possuem agora mais de 22.000 casas alugadas no metro Phoenix, e implementam algoritmos de caça à casa suficientemente sofisticados para detectar uma cozinha ensolarada num bom distrito escolar, mais rapidamente do que um sinal de procura de vendas pode ser lançado no pátio.
A promessa para os consumidores em tudo isto é menos incómodo encontrar um lugar para viver. Os potenciais inquilinos e potenciais compradores das casas da Opendoor podem normalmente aparecer para uma visita por conta própria e candidatar-se ou licitar online.
Vendedores podem solicitar uma oferta preenchendo um formulário e carregando algumas fotos, depois receber uma oferta. Eles podem programar sua mudança sem ter que trabalhar em torno das necessidades de um comprador humano, e não têm que se preocupar sobre um comprador que recebe uma hipoteca.
Desde Opendoor, Offerpad e Zillow, os vendedores não precisam de arranjar torneiras gotejantes ou tentar atrair os gostos dos compradores.
Os consumidores podem também descobrir que alguns grandes jogadores podem ganhar uma influência maior sobre os preços e a vantagem de comprar nos bairros mais desejáveis. Em Phoenix, o mercado imobiliário esfriou em 2013, quando investidores de aluguel de casas recuaram. Na época em que as barbatanas voltaram a subir um ano depois, os preços das casas voltaram a subir. Um potencial comprador que precisa de uma hipoteca pode ter dificuldade em competir contra um grande investidor fazendo uma oferta de casa em dinheiro.
Para os flippers, os intermediários humanos estão envolvidos – Zillow envia uma pessoa para inspecionar uma casa antes de completar uma compra, e as três empresas trabalham com corretores, dando-lhes uma redução nas taxas de transação. No entanto, estas operações podem eventualmente levar um pedaço de trabalho de agentes de vendas, avaliadores, corretores de hipotecas e empresas de títulos.
Podem também profissionalizar outros empregos onde os pagamentos regulares são raros. Offerpad, que tende a embarcar em renovações mais envolvidas do que seus rivais, tem especialistas em home-rehab como os vistos na HGTV e negociantes como pintores na sua folha de pagamento em tempo integral.
Ainda, se os preços das casas caírem num mercado em baixa, as barbatanas de alta tecnologia podem ter problemas com os credores e ser forçadas a despejar o seu inventário com prejuízo.
A capital do Arizona é um campo de provas ideal. É uma das áreas metropolitanas que mais cresce no país. As casas são relativamente baratas e tendem a ser construídas recentemente e bastante homogêneas, o que auxilia as avaliações algorítmicas que guiam os grandes proprietários e as empresas de mudança de casa.
Meanwhile, a lei do Arizona acolhe os arriscadores. Os mutuários podem ir embora sem recurso, amplificando os bustos. Empréstimos hipotecários podem ser recuperados em apenas 120 dias após o pagamento falhado, sem envolver os tribunais. Em março, o governador do Arizona assinou uma lei que reduz a burocracia e as taxas para os chamados negócios de propecham, que podem variar desde empresas que tentam transformar a forma como as casas mudam de mãos até aquelas que projetam as características da casa de alta tecnologia.
Compra a granel poderia revelar-se proibitivamente cara em outras cidades como Nova Iorque e Boston. As casas ao redor dos Grandes Lagos podem variar drasticamente em vintage e design e podem flummox algoritmos de preço.
Grandes investidores de aluguel já se mudaram além de Phoenix, acumulando mais de 300.000 aluguéis ao redor do país, incluindo em Atlanta e Dallas. Enfrentando uma escassez de casas em mercados seleccionados, algumas grandes empresas de aluguer de casas estão a cortar negócios com construtores de casas para construir novas habitações só para eles.
Opendoor, agora em 23 cidades, está a planear lançar mais 27 até 2020. Zillow pretende comprar 5.000 casas por mês em todo o país e gerar receita a uma taxa de 20 bilhões de dólares anuais dentro de cinco anos, aplicando as lições aprendidas no Arizona.
“É o alvorecer do comércio eletrônico para imóveis”, disse o chefe executivo da Zillow, Rich Barton. “Phoenix é ground zero.”
Opendoor’s Scottsdale, Arizona.., escritório.
Opendoor’s Scottsdale, Ariz, chegou há cerca de sete anos atrás, quando as empresas de investimento começaram a executar hipotecas a preços muito baixos após o crash das casas, procurando transformá-las em alugueres.
Phoenix foi um dos primeiros lugares onde os preços caíram. Apenas alguns anos antes, os empreiteiros tinham realizado loterias para conquistar compradores de casas ainda a serem construídas. Em 2011, um excesso de casas excluídas enviou os preços para baixo quase 60% do seu pico pré-crise, em média. Os contrabandistas se mudaram para casas em loteamentos pouco povoados para que pudessem esconder as vítimas de seqüestro do outro lado da fronteira sem se preocupar com os vizinhos.
As empresas de Wall Street enviaram compradores para leilões com malas em dinheiro. Blackstone, o maior investidor imobiliário do mundo, juntou-se a um grupo de moradores locais que tinham investido em parques de trailers antes do acidente.
Em abril de 2012, os recém-formados Invitation Homes pagaram US$100.700 em leilão por sua primeira casa – o aluguel de US$1.200 em Tolleson.
Convite agora tem mais de 80.000 casas em 17 mercados, incluindo 7.600 em Phoenix, e está avaliado em mais de $24 bilhões de dólares, incluindo a dívida que é apoiada por suas casas.
Self-storage magnate B. Wayne Hughes lançou a sua própria caça à casa em Phoenix por volta da mesma altura que o convite fez, eventualmente fundindo-se com um concorrente local para dar o seu American Homes 4 Rent cerca de 3.100 casas no vale.
Até 2014, Eric Wu, um empreendedor tecnológico de São Francisco que ajudou a pagar a faculdade no Arizona comprando e alugando casas, escolheu sua cidade natal para testar se era possível usar computadores para comprar e vender casas.
Sr. Wu nomeou sua concessionária de casas digitais Opendoor. Os investidores incluem os fundadores do convite, bem como o próprio gigante do aluguel de casas. A primeira casa de Opendoor foi localizada perto de uma fazenda de minhocas na periferia sul de Phoenix. O proprietário, que tinha pago $117.500 dois anos antes, aceitou a oferta de $165.000 da Opendoor.
Opendoor construiu a propriedade e colocou-a de volta no mercado por $200.000. Aceitou $193.000 algumas semanas depois, um ganho de $28.000, não incluindo impostos e despesas de reabilitação, o que não revela.
A primeira casa que o Opendoor folheou na área de Phoenix.
Quando um proprietário solicita uma oferta ao Opendoor, os seus algoritmos começam com os dados típicos utilizados pelos agentes imobiliários em todo o lado: imagens quadradas e vendas comparáveis. Eles também incorporam fatores mais idiossincráticos que podem afetar o valor de uma casa, como a proximidade de campos de golfe, linhas aéreas de energia e interseções ruidosas.
Opendoor paga em dinheiro, menos a sua taxa, que varia de 6% a 13%, dependendo em parte de quanto tempo espera ter que segurar a casa antes de encontrar outro comprador. A empresa comprou mais de 3.100 casas em Phoenix no ano passado, de acordo com uma análise de dados de vendas públicas feita por Mike DelPrete, que lidera o programa de tecnologia imobiliária da Universidade do Colorado, em Boulder.
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Venderia a sua casa a um flipper de alta tecnologia se isso significasse ter um preço mais baixo? Junte-se à conversa abaixo.
Investidores colocaram $1,3 bilhões de dólares no Opendoor, avaliando a empresa em $3,8 bilhões.
Como o Opendoor estava saindo do chão, Brian Bair teve uma idéia similar. Ele havia se mudado para Phoenix em 2005 depois de vender a agência de talentos de sua família, buscando sol e proximidade com seus investimentos em terras do Arizona. Ele obteve uma licença imobiliária quando o mercado virou, na esperança de fazer uma nova carreira a partir do crash.
Ele ajudou empresas de aluguel, incluindo a Invitation, a adquirir casas excluídas e aconselhou os vendedores a gastar dinheiro em bancadas de granito e aparelhos de aço inoxidável para aumentar seus preços de venda. Alguns sugeriram que ele mesmo comprasse suas casas e o fizesse. Ele viu uma oportunidade e começou a Offerpad em 2015 com um dos fundadores do Invitation Homes.
Como Opendoor, Offerpad usa fechaduras eletrônicas e algoritmos de preço de casa, mas gasta mais tempo e dinheiro renovando as casas que compra. A empresa, também uma grande aposta de capital de risco, compra casas em torno de 13 áreas metropolitanas, embora seu maior mercado continue sendo o Phoenix, onde diz ter comprado 1.215 casas no ano passado.
Opendoor e Offerpad provaram ser uma fonte de inventário para os grandes proprietários. Cerca de 10% dos milhares de casas vendidas pelas duas empresas em 2018 foram para grandes investidores de aluguel, de acordo com a empresa de informações imobiliárias Attom Data Solutions.
Gigante de listas Zillow veio à Phoenix na primavera passada para testar sua própria estratégia de inversão de tendências impulsionada por computador.
A empresa de Seattle, com mais de 180 milhões de visitantes mensais em seus sites e aplicativos, faz cerca de dois terços de sua receita vendendo anúncios e os clientes levam a agentes imobiliários. Em maio de 2018, Zillow comprou sua primeira casa, um rancho de quatro quartos em um subúrbio do sudeste, por $410.000.
A primeira casa que Zillow comprou e vendeu no Arizona.
Após uma renovação, Zillow listou-a 11 dias depois por $425.000 e acabou vendendo-a por $403.000, cerca de 2% menos do que pagou.
Zillow manteve-se nele, treinando seus modelos de computador e refinando sua estratégia. Comprou cerca de 400 casas em Phoenix em 2018 e outras 348 nos primeiros três meses de 2019, de acordo com o Sr. DelPrete.
Ultimamente, a Zillow pretende integrar o seu programa de compra instantânea com um credor hipotecário call-center que comprou no ano passado e reorientá-lo para fazer empréstimos online. A idéia é que um indivíduo possa vender uma casa, comprar uma nova e obter um empréstimo para comprar tudo das plataformas digitais da Zillow.
Sam Miller, presidente eleito da Phoenix Association of Realtors, com 10.000 membros, disse que o surgimento dos flippers da casa movidos por computador é apenas o último desafio que os agentes enfrentam na área. Quando os preços subiram em flecha durante os anos do boom, muitos optaram por vender casas sem corretores de imóveis. Durante o crash, os bancos fizeram listas de casas recuperadas para alguns agentes selecionados. Agora os agentes estão perdendo as listas de vendedores que estão dispostos a aceitar um preço mais baixo por sua casa do que eles poderiam obter no mercado aberto em troca de facilidade.
“Zillow e Opendoor oferecem tremendas conveniências, mas elas vêm a um custo”, disse o Sr. Miller. “Eu digo para trazê-los.”
Christine Abbott estava vendo as propriedades de Zillow em março, quando uma notificação apareceu perguntando se ela queria vender a empresa sua casa.
Na verdade, ela queria vender o seu condomínio num resort de golfe em Scottsdale desde que o seu trabalho como investigadora privada a levou para Las Vegas. Ela já tinha pedido ofertas ao Opendoor e Offerpad, mas rejeitou-as por serem demasiado baixas.
Zillow fez uma oferta cerca de um dia e meio depois de ter feito o upload de fotos da sua casa e respondido às perguntas de acompanhamento de um representante. Com $319.000, foi dezenas de milhares de dólares mais alto do que as ofertas anteriores. Ela aceitou, completou a venda em duas semanas e se mudou para Nevada.
Ms. Abbott ficou feliz em evitar os aborrecimentos de manter sua casa pronta para o show. “A mudança é um dos maiores factores de stress na vida”, disse ela. “Se você pode fazer algo para salvar o agravamento, você também pode.”
Uma vista da grande área metropolitana de Phoenix.
Escreva para Ryan Dezember em [email protected] e Peter Rudegeair em [email protected]