De vastgoedmarkt is zo heet als altijd. Terwijl de rentevoeten comprimeren, zijn opbrengstzoekende beleggers op zoek naar alternatieve manieren om hun vastgoedportefeuilles te laten groeien. Verscheidene hebben zich tot vastgoed crowdfunding gewend, een niche-industrie die de afgelopen tien jaar net is ontstaan.
Er zijn veel soorten online vastgoed crowdfunding-platforms. Ze bieden verschillende soorten deals, werven fondsen voor verschillende doeleinden, en hebben enorm verschillende doelen en investeringsstrategieën. Bijna allemaal prijzen ze hun ervaring aan, benadrukken ze de getuigenissen van klanten, en scheppen ze op over de durfkapitaalbedrijven die in hun businessmodel hebben geïnvesteerd. Uiteindelijk is het voor de gemiddelde investeerder moeilijk om het verschil te zien tussen de ene online marktplaats en de andere. Het is nog moeilijker geworden nu er meer dan 100+ onroerend goed crowdfunding marktplaatsen online zijn vandaag.
Eén van de uitdagingen met deze online portals is dat ze transparantie missen. Gretige investeerders worden gemakkelijk overgehaald door slanke websites en zeer ambitieuze marketingcampagnes. Deze platforms trekken beleggers van alle soorten aan, zowel beginners als gevorderden, waarbij mensen in sommige gevallen met slechts $ 500 kunnen beleggen. Maar weinigen zijn in staat om de kleine lettertjes te onderscheiden die verbonden zijn aan de investeringen die ze doen.
Aan alles te zien, zijn online crowdfunding platforms een blijvertje. Dat gezegd hebbende, deze marktplaatsen zijn niet voor iedereen. In dit artikel bekijken we hoe crowdfundingplatforms zoals Fundrise zich verhouden tot beleggen in traditionele syndicaten – en waarom sommige beleggers, met name geaccrediteerde beleggers, beter gediend zijn met beleggen in traditionele syndicaten.
Een overzicht: How Online Crowdfunding Sites like Fundrise Work
Het is belangrijk om te begrijpen dat elk online crowdfundingplatform een beetje anders werkt. Sommige, zoals Patch of Land, zijn bedoeld om schulden te werven voor vastgoedprojecten. Anderen, zoals ArborCrowd, crowdfunden aandelen.
Dan zijn er websites zoals Fundrise die werken als “eREIT’s” – of elektronische vastgoedbeleggingstrusts.
eREIT’s hebben zich ontpopt als de meest populaire online onroerend goed crowdfunding tool, en zal daarom de focus van dit artikel zijn. We gebruiken Fundrise als een voorbeeld eREIT omwille van de vergelijking met traditionele vastgoedsyndicaties.
Fundrise factureert zichzelf als een professioneel beheerde openbare (maar niet-verhandelde) REIT die zowel schuld als eigen vermogen investeert in een scala aan commerciële vastgoedproducten, afhankelijk van de specifieke doelen van elk fonds. Bijvoorbeeld, de inkomsten eREIT richt zich op investeringen in onroerend goed dat consistente kasstromen voor beleggers genereert.
Iedereen kan investeren in Fundrise’s eREIT’s. Je hoeft geen geaccrediteerde belegger te zijn. In feite kun je investeren met zo weinig als $ 500 en kun je vervolgens je investering laten groeien in stappen van $ 100. Beleggers selecteren hun beleggingsdoelstelling, zoals groei op lange termijn of evenwichtige spreiding, en krijgen vervolgens verschillende opties (of fondsen) om in te beleggen. U kunt beleggen in één portefeuille of in meerdere, afhankelijk van uw doelstellingen. De fondsen worden vervolgens belegd in verschillende producttypes, zoals appartementen, hotels, winkelcentra en kantoorgebouwen in het hele land.
Beleggers verdienen hun geld via rentebetalingen, inkomsten uit onroerend goed, alsmede potentiële waardestijging van het onroerend goed. Elke belegger verdient zijn of haar deel van de inkomsten op een pro-rata basis over de vooraf bepaalde distributieperiode. De fondsen hebben een nagestreefde rendementsdrempel (bijvoorbeeld 8% tot 10%), maar het werkelijke rendement kan variëren afhankelijk van de prestaties van de portefeuille.
Aanmelding bij Fundrise is eenvoudig. Iedereen kan een account aanmaken en in slechts 10 minuten op weg zijn om te gaan beleggen. Aanmelden houdt eigenlijk alleen in dat je je naam, adres, telefoonnummer en sofinummer opgeeft. Vervolgens koppelt u uw bankrekening aan het platform, waarmee u uw eerste belegging kunt financieren. Zodra u uw beleggingsdoelstellingen selecteert, wordt uw geld vrijwel onmiddellijk geïnvesteerd.
De eenvoud van Fundrise is zeker aantrekkelijk voor veel beleggers. Commercieel vastgoed heeft notoir hoge toetredingsdrempels, dus het toestaan van mensen om te investeren met zo weinig als $ 500 is aantrekkelijk voor degenen die net beginnen. Je hoeft geen geaccrediteerde belegger te zijn om in aanmerking te komen (maar je kunt het wel zijn). Een geaccrediteerde belegger is iedereen die een vermogen heeft van meer dan $ 1 miljoen (exclusief de waarde van hun huis) of een jaarlijks inkomen van ten minste $ 200.000 (of $ 300.000 voor een getrouwd stel). Veel commercieel onroerend goed deals zijn alleen beschikbaar voor geaccrediteerde beleggers, maar met Fundrise, dat hoeft niet het geval te zijn.
Het opent ook de deuren naar producttypen waartoe beleggers anders geen toegang zouden hebben, zoals grotere commerciële vastgoeddeals en ontwikkelingsprojecten.
Tekort aan transparantie in online crowdfundingplatforms zoals Fundrise
Ondanks de eenvoud van platforms zoals Fundrise, zijn er andere echte nadelen om te overwegen. In het bijzonder bieden platforms weinig transparantie aan investeerders.
- Je weet niet veel over de werkelijke activa waarin je belegt.
De manier waarop eREIT’s zijn gestructureerd, laat investeerders grotendeels in het ongewisse. U krijgt geen details over de specifieke activa, de activaklasse (klasse A, klasse B, klasse C) of de exacte locatie van de investering. De eREIT kan zich richten op een activaklasse in het algemeen, zoals industrieel of meergezinswoningen, of ze kunnen zich richten op een specifieke regio, zoals vastgoed in het noordoosten, maar verder – er zijn geen details over het type of de kwaliteit van de investering die je koopt. Bovendien is er geen garantie dat het fonds het kapitaal zal inzetten in lijn met deze overkoepelende doelstellingen.
Er zijn verschillende redenen waarom dit een probleem is, maar in het bijzonder verbiedt het beleggers om hun eigen due diligence of hun eigen underwriting te doen, wat hun vermogen beperkt om een kans door te lichten voordat ze investeren. Je stelt in wezen blind vertrouwen in het investeringsteam van Fundrise.
- Fundrise heeft geen bijzonder lange staat van dienst.
De kwaliteit van een sponsor kan een deal maken of breken. Je wilt er zeker van zijn dat je investeert met iemand die zeer deskundig is, bewezen ervaring heeft en idealiter een investeringsteam heeft dat meerdere vastgoedcycli heeft doorstaan. Fundrise kan dat niet zeggen. Fundrise is nog relatief nieuw, het is opgericht in 2010. Het bedrijf heeft geweldige rendementen behaald op sommige van zijn deals, maar het bedrijf heeft alleen geïnvesteerd in een stijgende markt. Hoe hun portefeuilles presteren tijdens een marktdaling valt nog te bezien.
Ook valt nog te bezien hoe investeerders omgaan met hun crowdfunded investeringen in het geval van een neergang. Investeerders zouden eerder geneigd kunnen zijn om te proberen hun aandelen in een crowdfunded deal te verkopen, waar de individuele belangen lager zijn, dan bij een deal waar ze persoonlijk meer in geïnvesteerd hebben. Als veel investeerders hun geld uit deze portefeuilles weghalen, kan de hele portefeuille worden lamgelegd.
- Het is moeilijk te achterhalen welke kosten u in rekening zullen worden gebracht.
Een snelle blik op het aanbiedingsmateriaal is illustratief. In de meeste aanbiedingspakketten wordt een reeks vergoedingen genoemd (bijv. een acquisitiekosten van 0% tot 3%). Wat betekent dat? In werkelijkheid kunnen eREIT’s elke vergoeding toewijzen aan de deal die het meest voordelig is voor het platform – niet zijn beleggers. eREIT’s zoals Fundrise hebben niet dezelfde druk van het proberen om het interne rendement te bereiken dat ze beleggers hebben beloofd, omdat dat meestal ook wordt uitgedrukt als een bereik (meer daarover hieronder).
Bovenop de vergoedingen in verband met de eigenlijke deal, zijn er ook vergoedingen in rekening gebracht door Fundrise rechtstreeks voor het beheer van het fonds. Fundrise rekent doorgaans een vermogensbeheervergoeding van 0,85%, naast een adviesvergoeding van 0,15% (of meer).
- Het rendement van de eREIT is eigenlijk maar een gok.
Beleggers wordt een verwacht rendement beloofd, variërend van X% tot Z%, zoals 6% tot 8% – maar dat is slechts een gok, omdat de daadwerkelijke investeringen nog niet zijn vastgesteld. Dit is heel wat anders dan investeren in een traditioneel syndicaat, waar investeerders een bepaald rendement wordt gegarandeerd (dat gemakkelijker te bepalen is aangezien zij meer weten over de daadwerkelijke investering), en de sponsor zijn winst pas krijgt uitbetaald wanneer investeerders hun beloofde rendement hebben ontvangen.
- Fundrise-aanbiedingen zijn complex.
Elke Fundrise-aanbieding moet een samenvatting indienen bij de Securities and Exchange Commission (SEC) met een beschrijving van de vergoedingen en andere relevante informatie over de deal. Deze aanbiedingen kunnen meer dan 200 pagina’s beslaan en zijn voor leken moeilijk te begrijpen.
- Inkomsten worden anders belast dan bij een traditioneel syndicaat.
Inkomsten die worden gegenereerd via online vastgoedcrowdfundingplatforms zoals Fundrise worden behandeld als gewone inkomsten. Dit is misschien niet van belang voor iemand met een laag of gemiddeld inkomen, maar iemand met een hoog inkomen zal al in een hoge belastingschijf zitten, en zal daarom een buitengewone belastingdruk hebben op eventuele uitkeringen die het fonds genereert.
- eREIT’s zoals Fundrise zijn zeer illiquide.
Omdat eREIT’s niet openbaar worden verhandeld, kunnen beleggers hun aandelen niet gewoon kopen en verkopen zoals ze dat bij een traditionele REIT zouden kunnen doen. Fundrise biedt een aflossingsmechanisme waarmee beleggers vóór de vervaldatum uit de deal kunnen stappen, maar aan aflossing zijn doorgaans hoge kosten en boetes verbonden. Fundrise, bijvoorbeeld, zegt dat beleggers hun geld kunnen opnemen tijdens elk kwartaal – afhankelijk van beschikbaarheid. Stel dat de markt begint te verzwakken en meerdere beleggers willen hun geld terugtrekken. Fundrise heeft de mogelijkheid om de terugbetaling helemaal stop te zetten. Daarom blijft de werkelijke liquiditeit van eREIT’s twijfelachtig.
- Crowdfundingplatforms worden vaak gebruikt als een financieel instrument in laatste instantie.
Over het algemeen hebben de beste commerciële vastgoedinvesteringsmogelijkheden geen moeite om vreemd of eigen vermogen aan te trekken. Degenen die vastgoedtransacties proberen te financieren met behulp van online crowdfundingplatforms, hebben meestal geen opties meer. Ze zijn op zoek naar honderden, zo niet duizenden, mensen om elk kleine investeringen te doen om het kapitaal te verzamelen dat ze nodig hebben voor een deal. Moet dat je niet afschrikken? Geaccrediteerde beleggers hebben de financiële middelen om te investeren in projecten van hogere kwaliteit die anders niet beschikbaar zouden zijn voor de massa; u zou van deze mogelijkheden gebruik moeten maken!
Ondanks deze nadelen heeft dat de populariteit van Fundrise niet vertraagd.
Toen Fundrise in 2015 zijn eerste eREIT-aanbieding opende, was de eerste $ 1 miljoen in slechts vier uur volledig gevuld. Dit ondanks het feit dat beleggers geen ENKELE informatie hadden over hoe de eREIT die fondsen zou investeren. Een paar dagen later heropende het fonds kort om nog eens $ 1 miljoen op te halen. Wederom was het fonds in luttele uren gevuld.
Onroerendgoedbelegger en serieondernemer Ian Ippolito deelt zijn bezorgdheid over het eREIT-model. “Publiekelijk, niet-verhandelde REIT’s (zoals de eREIT) hebben traditioneel vergoedingen die zo buitengewoon zijn, dat FINRA een waarschuwing heeft afgegeven over de hele activaklasse,” schrijft hij.
Bij wijze van voorbeeld, Ippolito nam een diepe duik in een van Fundrise’s eREIT-aanbiedingen, die hij “ontsierd met gebreken” noemt. Hij vervolgt:
Ik stoorde me aan wat een twijfelachtige marketingspin lijkt te zijn die een aanzienlijke
verwatering voor investeerders en een gigantische $ 1 miljoen aan organisatiekosten maskeert…Er is een gebrek aan financiële transparantie, waaronder een gebrek aan doelen, limieten en gedetailleerde financiële informatie, die de meeste concurrenten vrijelijk bekendmaken.
De $ 1 miljoen aan organisatiekosten kunnen niet over het hoofd worden gezien. Voor een fonds dat $10 miljoen ophaalt, moeten de eigendommen waarin wordt geïnvesteerd een rendement van 10% genereren, wil het fonds net kostendekkend zijn. Regulation A+ beperkt fondsen tot een bedrag van $ 50 miljoen, dus het beste wat een eREIT kan doen is een beheervergoeding van 2% aanbieden.
Simpel gezegd: beleggers hebben betere, goedkopere en transparantere beleggingsmogelijkheden.
Traditionele syndicaties blijven een superieur alternatief
Traditionele vastgoedsyndicaties blijven een superieur alternatief voor eREIT’s, met name voor vermogende particulieren of anderszins geaccrediteerde beleggers. Syndicaties zijn veel transparanter dan deze eREIT’s. U kunt de sponsor, hun track record, en de specifieke deals waarin uw geld mogelijk zal worden geïnvesteerd, volledig doorlichten.
Inkomsten worden ook anders behandeld wanneer ze door een syndicaat worden gegenereerd, en zijn daarom veel meer belastingvoordeel dan de uitkeringen van een Fundrise-portefeuille. Dit is belangrijk voor iedereen in een hoge belastingschijf die anders astronomische belastingen zou betalen op eREIT-dividenden.
Natuurlijk vereisen syndicaten een geduldige investering. De meeste syndicaten hebben een investeringshorizon van 5 tot 7 jaar en het kapitaal is illiquide gedurende die tijd. Maar voor elke belegger die deze illiquiditeit kan tolereren, hebben ze toegang tot deals van hogere kwaliteit met sponsors van hogere kwaliteit door rechtstreeks via een syndicaat te investeren.
Pulling it all together
Hoewel vastgoed crowdfunding platforms zoals Fundrise in een duizelingwekkend tempo kapitaal aantrekken, staat deze niche in de industrie nog in de kinderschoenen. Er is een gehoorde mentaliteit onder de massa’s die staan te popelen om voor het eerst te investeren in onroerend goed. Dit zal onvermijdelijk leiden tot een verwatering van het aanbod dat online beschikbaar is, en investeerders worden gewaarschuwd hiermee rekening te houden.
Wij zijn van mening dat iedereen die de middelen heeft om in traditionele vastgoedsyndicaties te investeren, veel beter af is met dit investeringsvehikel.
Als u vragen hebt over dit artikel, kunt u contact met mij opnemen via www.ryca.io.