Pros and Cons of Rent to Own

Rent-to-own-contracten zijn een alternatief voor traditionele woningkredieten. Zowel kopers als verkopers kunnen voordeel halen uit deze regelingen, maar het is essentieel dat iedereen de risico’s begrijpt. Dergelijke regelingen lijken in het begin veel op traditionele huurcontracten die verhuurders en huurders zouden kunnen ondertekenen. Het contract geeft de huurder echter ook het exclusieve recht om de woning op een bepaald moment in de toekomst te kopen. Een deel van het geld dat vooraf en als onderdeel van de vastgestelde maandelijkse huur wordt betaald, gaat ook naar de aankoopprijs.

Een dergelijke regeling kan door twee partijen worden aangegaan, maar ze worden soms gebruikt als onderdeel van huisvestingsprogramma’s die zijn ontworpen om betaalbare huisvesting tot stand te brengen of buurten nieuw leven in te blazen.

Prijs-huur verhouding

Een prijs-huur verhouding meet de relatieve betaalbaarheid van kopen versus huren in een woningmarkt. Het wordt berekend door de gemiddelde prijs van verkochte woningen gedurende een bepaalde periode in een bepaalde markt te delen door de waarde van 12 maanden van de gemiddelde maandelijkse huur in diezelfde markt.

Bijvoorbeeld, de gemiddelde prijs van verkochte woningen in de VS tijdens het derde kwartaal van 2019 was $ 382.700, terwijl de gemiddelde maandelijkse huur die in diezelfde tijd landelijk werd betaald $ 1.471 was. Dus, om de prijs-huurverhouding te krijgen, zou je 382.700 delen door 17.652 (1.471 vermenigvuldigd met 12) en komen met 21,68. Hoe hoger de ratio, hoe gunstiger de markt voor huren is. Hoe lager de ratio, hoe gunstiger de markt is om te kopen.

Natuurlijk variëren de gemiddelde huizenprijzen en huurprijzen van markt tot markt, dus het nationale gemiddelde biedt weinig meer dan een breed overzicht. Om nauwkeurig te zijn, moet u uw berekening baseren op de huidige cijfers waar u van plan bent te kopen of te huren. We hebben de 10 Amerikaanse steden met de hoogste en laagste prijs-huur ratio’s in kaart gebracht.

Waarom kopen met Rent to Own?

Rent-to-own-programma’s kunnen aantrekkelijk zijn voor kopers, vooral voor degenen die verwachten binnen een paar jaar in een sterkere financiële positie te verkeren. Enkele van de voordelen zijn:

• Koop met slecht krediet: Kopers die zich niet kunnen kwalificeren voor een huis lening kan beginnen met het kopen van een huis met een rent-to-own overeenkomst. Na verloop van tijd kunnen ze werken aan de wederopbouw van hun credit scores, en kan in staat zijn om een lening te krijgen zodra het eindelijk tijd is om het huis te kopen.
• Lock in een aankoopprijs: In markten met stijgende huizenprijzen, kunnen kopers een overeenkomst krijgen om te kopen tegen de prijs van vandaag, waarbij de aankoop enkele jaren in de toekomst plaatsvindt. Kopers hebben de mogelijkheid om zich terug te trekken als de huizenprijzen dalen, hoewel het al dan niet financieel zinvol is, zal afhangen van hoeveel ze hebben betaald onder de overeenkomst.
• Proefrit: Kopers kunnen in een huis wonen voordat ze zich verbinden om het pand te kopen. Als gevolg hiervan kunnen ze leren over problemen met het huis, nachtmerrie buren, en eventuele andere problemen voordat het te laat is.
• Verhuis minder: Kopers die zich inzetten voor een huis en buurt (maar niet in staat zijn om te kopen) kunnen in een huis stappen dat ze uiteindelijk zullen kopen. Dit vermindert de kosten en het ongemak van verhuizen na een paar jaar.
• Bouw eigen vermogen op: Technisch gezien bouwen huurders geen eigen vermogen op dezelfde manier als huiseigenaren doen. Echter, betalingen kunnen accumuleren en zorgen voor een aanzienlijke som te zetten in de aankoop van het huis.

Waarom verkopen met Rent to Own?

Verkopers kunnen ook profiteren van huur-op-eigendom regelingen:

• Meer kopers: Als u moeite hebt om kopers aan te trekken, kunt u de markt verkopen aan huurders die in de toekomst hopen te kopen.
• Inkomsten verdienen: Als u niet meteen hoeft te verkopen en het geld kunt gebruiken voor een andere aanbetaling, kunt u huurinkomsten verdienen terwijl u naar de verkoop van een woning toewerkt.
• Hogere prijs: U kunt een hogere verkoopprijs vragen wanneer u rent to own aanbiedt. Mensen kunnen bereid zijn om extra te betalen voor de kans. Huurders krijgen ook de optie om het huis te kopen – wat ze misschien nooit zullen gebruiken – maar flexibiliteit kost altijd meer.
• Geïnvesteerde huurder: Een potentiële koper is meer geneigd om voor een woning te zorgen en met de buren overweg te kunnen dan een huurder die geen huid in het spel heeft. De huurder/koper is al geïnvesteerd in het pand en heeft belang bij het onderhoud ervan.

Hoe het werkt

Alles is onderhandelbaar in een rent-to-own transactie, ook wel bekend als een lease-optie. Zowel de koper als de verkoper gaan akkoord met bepaalde voorwaarden, en alle voorwaarden kunnen worden aangepast aan ieders wensen.

De koper en verkoper stellen in hun contract een koopprijs voor de woning vast. Op een bepaald moment in de toekomst kan de koper het huis voor die prijs kopen, ongeacht wat het huis in werkelijkheid waard is. Bij het vaststellen van de prijs, een prijs die hoger is dan de huidige prijs is niet ongebruikelijk om rekening te houden met de verwachte stijging van de waarde van het huis. Als het huis sneller in waarde is gestegen dan verwacht, is dat in het voordeel van de koper. Als het huis in waarde daalt, kan de huurder zich terugtrekken uit de deal. Kopers vragen meestal een hypotheek aan wanneer het tijd is om het huis te kopen.

Kopers betalen meestal vooraf een optiepremie, vaak rond de 5% van de uiteindelijke aankoopprijs. Deze betaling geeft de koper de mogelijkheid – maar niet de verplichting – om het huis op een bepaald moment in de toekomst te kopen. De betaling wordt niet terugbetaald, maar kan worden toegepast op de aankoopprijs.

In de contracten wordt ook het bedrag van de maandelijkse huur vastgesteld, maar de huurder betaalt meestal elke maand een beetje extra. Het extra bedrag wordt meestal bijgeschreven op de uiteindelijke aankoopprijs, dus het vermindert de hoeveelheid geld die de koper moet ophoesten bij de aankoop van het huis. De extra huur wordt niet terugbetaald. Het is een vergoeding voor de verkoper om de woning niet aan iemand anders te verkopen totdat de overeenkomst met de huurder eindigt. Contracten bepalen ook wie verantwoordelijk is voor het onderhoud tijdens de huurperiode.

Rent-to-Own valkuilen

Niets is perfect, en dat geldt ook voor rent-to-own programma’s. Deze transacties zijn ingewikkeld, en zowel kopers als verkopers kunnen een aantal onaangename verrassingen krijgen.

Risico’s voor kopers

Enkele dingen om te overwegen voordat u een rent-to-own-overeenkomst aangaat, zijn onder meer:

• Verbeuren van geld: Als u het huis niet koopt, verliest u al het extra geld dat u hebt betaald. Verkopers kunnen in de verleiding komen om het moeilijk of onaantrekkelijk voor u te maken om te kopen, zodat ze uw investering in eigen zak kunnen steken.
• Trage vooruitgang: U bent misschien van plan om uw krediet te verbeteren of uw inkomen te verhogen, zodat u in aanmerking komt voor een lening wanneer de optie afloopt, maar de dingen werken misschien niet zoals gepland.
• Minder controle: U bent nog geen eigenaar van het pand, dus u hebt er geen volledige controle over. Uw huisbaas zou kunnen stoppen met het doen van hypotheekbetalingen en het pand verliezen door gedwongen verkoop, of u zou niet de leiding kunnen hebben over beslissingen over grote onderhoudszaken. Ook kan uw huisbaas een vonnis verliezen of stoppen met het betalen van onroerendgoedbelasting, waardoor er een pandrecht op het pand komt te rusten. In de overeenkomst moeten al deze scenario’s aan de orde komen. De verhuurder mag niet verkopen terwijl u een optie op het pand hebt, maar juridische gevechten zijn altijd een grote hoofdpijn en kosten.
• Dalende prijzen: Huizenprijzen kunnen dalen, en u bent misschien niet in staat om opnieuw te onderhandelen over een lagere aankoopprijs. Dan blijft u zitten met de optie van het verbeuren van al uw optie geld of het kopen van het huis. Als uw geldschieter een te grote lening niet goedkeurt, moet u extra geld meebrengen om te sluiten voor een aanbetaling.
• Te late betalingen doen pijn: Afhankelijk van uw overeenkomst, als u de huur niet op tijd betaalt, kunt u het recht op aankoop verliezen, samen met al uw extra betalingen. In sommige gevallen behoudt u uw optie, maar uw extra betaling voor de maand wordt niet meegeteld en wordt niet opgeteld bij het bedrag dat u hebt opgebouwd voor een eventuele aankoop.
• Problemen met de woning: Er kunnen problemen zijn met de woning waarvan u niet op de hoogte bent totdat u probeert het te kopen – zoals problemen met de eigendomstitel. Behandel een rent-to-own aankoop als een echte aankoop. Laat een inspectie en titelonderzoek uitvoeren voordat u erin duikt.

Risico’s voor verkopers

Enkele van de risico’s waarmee verkopers worden geconfronteerd bij het aangaan van huur-op-eigenaar-overeenkomsten zijn:

• Geen zekerheid: Uw huurder koopt misschien niet, wat betekent dat u helemaal opnieuw moet beginnen en een andere koper of huurder moet vinden – maar u mag in ieder geval het extra geld houden.
• Traag geld: U krijgt geen groot forfaitair bedrag, dat u misschien nodig hebt om uw volgende huis te kopen.
• Ontbrekende waardering: U vergrendelt meestal een verkoopprijs wanneer u een rent-to-own-overeenkomst tekent, maar de huizenprijzen kunnen sneller stijgen dan u had verwacht. Je moet dit accepteren of een tijdje wachten met het aanbieden van de optie om te kopen.
• Dalende huizenprijzen: Huizenprijzen kunnen dalen, en als uw huurder niet koopt, was u beter af geweest als u de woning gewoon had verkocht.
• Het ontdekken van gebreken: Kopers kunnen gebreken ontdekken waar u nooit van wist en ze kunnen besluiten niet te kopen. Bijvoorbeeld, kan het sanitair voldoende zijn voor een paar, maar niet een gezin van vijf. Hoewel dit gebrek nooit aan de orde kwam bij de vorige woonopzet, is het nu een probleem dat u zult moeten verhelpen of bekendmaken aan toekomstige kopers.