Of een huurder nu vrijwillig vertrekt of na een uitzetting, verhuurders moeten vaak niet alleen de schade opruimen en herstellen, maar ook omgaan met achtergelaten persoonlijke eigendommen. Meestal is dit gewoon afval dat de huurder niet wil, zoals oud voedsel, schoonmaakmiddelen en kapot meubilair. Verhuurders zijn vrij om in een huurwoning achtergelaten afval te verwijderen.
Het omgaan met achtergelaten bezittingen die waarde hebben – zoals een fiets, een stereo-installatie, kleding of meubels – is echter een ander verhaal. In sommige staten kunnen huisbazen worden geconfronteerd met zware straffen en aansprakelijkheid wanneer zij de achtergelaten persoonlijke bezittingen van een huurder (anders dan voor de hand liggend afval) verwijderen zonder eerst bepaalde procedures te volgen.
Het is van cruciaal belang voor verhuurders om de regels van hun staat te kennen over kwesties zoals:
- het informeren van voormalige huurders over achtergelaten eigendommen
- het opslaan van achtergelaten eigendommen
- het weggooien van achtergelaten eigendommen, en
- het gebruik van fondsen uit de verkoop van achtergelaten eigendommen.
Dit artikel behandelt een paar basisconcepten die verhuurders in alle staten zouden moeten overwegen. Aan het einde van het artikel vindt u informatie over hoe u meer te weten kunt komen over de wetgeving inzake achtergelaten goederen in uw specifieke staat.
Waarom is de huurder vertrokken?
In veel staten zijn de opties van verhuurders voor het omgaan met achtergelaten goederen afhankelijk van de omstandigheden van het vertrek van de huurder.
- De huurder besluit te verhuizen aan het einde van een huurcontract of na het geven van een opzegging. In deze situatie geven veel staten verhuurders maximale flexibiliteit om te beschikken over overgebleven bezittingen.
- De huurder besluit te verhuizen nadat hij een opzegging van de verhuurder heeft ontvangen. Veel staten geven verhuurders maximale flexibiliteit om zich te ontdoen van overgebleven bezittingen in deze situatie.
- De huurder wordt fysiek uit huis gezet, en persoonlijke bezittingen worden achtergelaten in de huurwoning of verwijderd naar de stoeprand. Sommige staten vereisen dat verhuurders meer zorg besteden aan de bezittingen van een huurder die is uitgezet. Aan de andere kant, sommige vereisen minder inspanningen.
- De huurder verdwijnt. In een paar staten moeten bezittingen van huurders die zonder kennisgeving vertrekken anders worden behandeld dan bezittingen die worden achtergelaten nadat een huurder die is opgezegd of uit zijn huis is gezet, vertrekt.
Wanneer u de wet van uw staat leest, let dan op afwijkende procedures op basis van de reden voor het vertrek van de huurder.
Uitzonderingen op de wetgeving inzake verlaten goederen
De regels van de staat inzake verlaten goederen zijn niet van toepassing op de volgende soorten goederen:
Inrichting. Wanneer een voorwerp min of meer permanent aan de muur is bevestigd, zoals ingebouwde boekenplanken, wordt het een “armatuur” genoemd. Bij gebreke van een schriftelijke overeenkomst tussen de verhuurder en de huurder (zoals een huurclausule die specifiek betrekking heeft op inrichting en verbeteringen), worden inrichtingen die door een huurder zijn aangebracht een deel van het pand. De inrichting behoort toe aan de verhuurder en hoeft niet te worden teruggegeven aan de huurder.
Motorvoertuigen. Af en toe laat een vertrekkende huurder een onbruikbare of “afgedankte” auto achter op de parkeerplaats of in de garage. Motorvoertuigen zijn vaak een speciale categorie van persoonlijke bezittingen waarop de overheidsregels inzake achtergelaten goederen niet van toepassing zijn. Wanneer een huurder een auto of ander voertuig achterlaat, moet de verhuurder de plaatselijke politie bellen, met vermelding van het kenteken, merk en model van het voertuig, en aangeven waar het is geparkeerd. De politie zal waarschijnlijk zorgen dat het voertuig wordt weggesleept nadat is vastgesteld dat het is achtergelaten.
De wet van uw staat opzoeken
Om de exacte regels van uw staat over het omgaan met achtergelaten eigendommen te leren, moet u de wet zelf opzoeken of professionele hulp inschakelen.
Het doen van uw eigen onderzoek. Nolo’s grafiek, State Laws on Handling Abandoned Property, geeft een overzicht van elke staat verlaten eigendom wetten, en is een goede plek om uw onderzoek te beginnen. Als, na het lezen van de wetten, u geen statuut met betrekking tot kennisgeving eisen vindt, is er nog een stap te nemen: In sommige staten, hebben rechtbanken stapte in om kennisgeving regels te creëren. Dat betekent dat u moet zoeken en lees alle gevallen die hebben geïnterpreteerd uw staat verlaten onroerend goed statuten. Voor tips over het onderzoek, zie Nolo’s Juridisch Onderzoek sectie.
Contact opnemen met een vereniging van verhuurders. Als u een verhuurder bent, kunt u vaak goede informatie en advies krijgen door met andere verhuurders te praten. Misschien wilt u online zoeken naar uw plaatselijke of landelijke verhuurdersverenigingen. U kunt uw zoektocht beginnen bij de National Apartment Association, een organisatie waarvan veel verenigingen in de deelstaten lid zijn. Ook de National Multifamily Housing Council biedt veel mogelijkheden om te netwerken en informatie te delen.
Hulp van een advocaat inroepen. Een gekwalificeerde advocaat kan u helpen de regels te vinden en te begrijpen die op uw situatie van toepassing zijn. Het is vooral verstandig om een advocaat te raadplegen als u denkt dat het achtergelaten onroerend goed zeer waardevol kan zijn of als u enige reden hebt om te geloven dat de huurder later problemen kan veroorzaken. Een goede advocaat kan u helpen uzelf te beschermen tegen claims dat u het eigendom van een huurder hebt gestolen of vernield. U kunt een ervaren huurrechtadvocaat zoeken met behulp van de Lawyer Directory van Nolo.
Learn More
Om meer te weten te komen over het in kennis stellen van een huurder die spullen heeft achtergelaten, zie Handling Tenant’s Abandoned Property: Wettelijke opzeggingsvereisten.
Voor meer informatie over uw rechten en verantwoordelijkheden als verhuurder, zie Nolo’s Verhuurders sectie.
Voor meer informatie over uw rechten en verantwoordelijkheden als huurder, zie Nolo’s Huurders sectie.