HUD slashes FHA cash-out refinance LTV limit. Wat u nu moet doen

FHA cash-out LTV-limieten verlaagd

FHA cash-out herfinancieringsregels zullen vanaf 1 september 2019 veranderen.

De nieuwe regel zal cash-out herfinancieringen beperken tot 80% van de reële marktwaarde van een eigendom. Dit is een daling ten opzichte van de oude norm van 85%.

Voor veel potentiële kredietnemers zal de nieuwe FHA-regel een aanzienlijke impact hebben. Voor een eigendom van $ 300.000 met een huidig hypotheeksaldo van $ 150.000 ziet de verandering er als volgt uit:

Het verschil tussen de oude cash-out limiet en de nieuwe is $15,000 in dit voorbeeld. Als u probeert een zo groot mogelijke cheque van uw eigen vermogen te krijgen, is dit een zeer grote deal.

Als u een FHA cash-out lening nodig hebt tegen 85% LTV, vraag deze dan aan vóór 30 augustus 2019 (de laatste werkdag in augustus).

Start nu uw FHA cash-out herfinancieringsaanvraag. (25 mrt 2021)

Cash-out herfinanciering om moeilijker te worden voor mensen met lager eigen vermogen

De nieuwe LTV-limiet is een nog grotere deal als je slechts ongeveer 20% eigen vermogen in het huis hebt.

Voorheen was het haalbaar om een FHA cash-out lening te krijgen. Je zou 5% van je eigen vermogen beschikbaar hebben om af te tappen, bijvoorbeeld, als je 20% eigen vermogen had.

Nu, FHA is geen optie. Evenmin zijn Fannie Mae of Freddie Mac conventionele leningen, die ook maxima van 80% LTV.

Hier is wat oude-vs.-nieuwe scenario eruit ziet voor kredietnemers met een lager eigen vermogen.

Start uw FHA cash-out herfinancieringsaanvraag voordat de LTV-limieten veranderen. (25 mrt 2021)

Hoe kan ik een aanvraag indienen vóór de deadline?

De nieuwe regel gaat in voor alle nieuwe FHA-casenummers vanaf 1 september 2019.

Een casenummer is een FHA-specifieke identificatie die wordt gegenereerd, meestal op de dag dat u een nieuwe FHA-lening aanvraagt.

Dus in wezen moet u uiterlijk 30 augustus 2019 een aanvraag indienen, wat de laatste werkdag in augustus is.

Maar misschien wilt u niet zo lang wachten. Lenders zullen zeker bezig zijn met het genereren van FHA-toepassingen die dag. Plus, de laatste dag van de maand is druk voor kredietverstrekkers toch.

Het beste advies is om een aanvraag in te dienen bij een geldschieter op het moment dat u dit leest als het nog steeds augustus 2019 is.

Onmiddellijk aanvragen voordat de FHA cash-out LTV-wijzigingen in werking treden. (25 mrt, 2021)

Overweeg een persoonlijke lening na 30 augustus 2019

Leest u dit na augustus 2019? Hebt u een laag eigen vermogen? U kunt een persoonlijke lening overwegen.

Een persoonlijke lening vereist geen eigen vermogen in het huis, zoals FHA cash-out herfinancieringen doen. En, u ontvangt fondsen sneller. Eventuele afsluitkosten zijn een fractie van die van een FHA-lening.

Persoonlijke leningen worden een gebruikelijke manier om snel een goede hoeveelheid contant geld te krijgen, zonder het wekenlange proces van het krijgen van goedkeuring voor een cash-out hypotheek.

FHA cash-out herfinanciering

De grote vraag is waarom de overheid het beleid voor FHA cash-out herfinanciering wijzigt. Immers, hoe groter de lening, hoe groter de hypotheekverzekeringspremies die de FHA van de leners int.

Als je een FHA-hypotheek krijgt, moet je twee vormen van verzekering betalen.

Eerst is er de upfront hypotheekverzekeringspremie (de upfront MIP). Deze is gelijk aan 1,75% van het hypotheekbedrag. U hoeft dit bedrag niet contant te betalen. Het kan worden toegevoegd aan het saldo van de lening.

Tweede, er is een jaarlijkse hypotheek verzekeringspremie (de jaarlijkse MIP). Op dit moment is het gelijk aan .85% van het leenbedrag. Deze toeslag is inbegrepen in de maandelijkse betaling.

Het geld dat door de FHA wordt geïnd, wordt in een reservefonds geplaatst. Het heet het Mutual Mortgage Insurance Fund (MMI-fonds). Als iemand zijn FHA-lening niet terugbetaalt, wordt de geldschieter afbetaald met geld uit het MMI-fonds.

Het FHA-programma is enorm succesvol geweest. In het fiscale jaar 2018 hadden de reserves voor FHA omgekeerde hypotheken een positieve economische nettowaarde van $ 46,8 miljard. De situatie met FHA omgekeerde hypotheken was heel anders. Ze hadden een negatieve economische nettowaarde van $ 13,63 miljard.

Cash-out herfinanciering zorgen bouwen zich op bij HUD

Als de FHA-reserves zo sterk zijn, waarom dan de normen voor FHA cash-out herfinanciering veranderen? Het antwoord is dat de FHA een verzekeringsprogramma is. Je moet kijken naar hoe de FHA het vandaag doet en hoe het er in de toekomst uit zou kunnen zien.

Volgens de HUD waren er 43.052 FHA cash-out-herfinancieringen in FY 2013. Vijf jaar later steeg het aantal tot 150.883 FHA cash-out-herfinancieringen. Dat is een stijging van 250%.

Als je in het bedrijfsleven zit, zie je over het algemeen graag verkoopstijgingen. Als je in de verzekeringsbranche zit, word je nerveus. Al die extra dekking betekent potentiële claims. Het is leuk om nu zoveel belangstelling te hebben voor FHA cash-out herfinanciering, maar wat als de economie verzuurt? Zal de overheid in staat zijn om alle claims van geldschieters te betalen? Misschien is het een goed idee om het niveau van cash-out herfinanciering te verlagen.

“Studies,” zei HUD, “hebben aangetoond dat een aanzienlijke toename van verhinderingen het gevolg kan zijn geweest van een groot aantal cash-out herfinancieringen die zijn voltooid voorafgaand aan de ineenstorting van de huizenmarkt.”

De kwestie van eigen vermogen

HUD zegt in feite dat het FHA-programma minder risico’s zal hebben als leners meer eigen vermogen hebben.

Volgens de HUD is het verlagen van de cash-out-limiet “een voorzichtige maatregel om de eigenvermogenspositie van cash-out-herfinancieringen te versterken en de omvang van verliezen in geval van wanbetaling te beperken, om eventuele toekomstige verschuivingen in de huizenmarkt voor te blijven en om FHA’s missie om toegang te bieden tot duurzaam huiseigenaarschap dat eigen vermogen opbouwt, beter te ondersteunen.

Dit klinkt logisch, maar roept ook een vraag op. FHA leners kunnen nu financiering krijgen met zo weinig als 3,5% aanbetaling. Gebruik makend van de logica toegepast op FHA cash-out herfinanciering, hoe zit het met aanbetalingen? Zullen we zien een verhoging van de FHA aanbetaling standaard?

De VA-optie

Als HUD gaat beweren dat studies rechtvaardigen hogere eigen vermogen niveaus voor cash-out herfinanciering dan is het misschien willen een kijkje nemen op de VA cash-out programma. VA leningen zijn beschikbaar zonder aanbetaling. Nul. Op hetzelfde moment VA leningen hebben lagere delinquency niveaus dan FHA financiering. Veel lager. Volgens de Mortgage Bankers Association, de FHA delinquency rate in het eerste kwartaal was 8,93% versus 4,37% voor het VA-programma.

Als je militaire ervaring hebt, vraag dan een VA cash-out lening aan in plaats van FHA. (25 mrt, 2021)

Hoe doet de VA het? Het is discutabel, maar hier is een verschil tussen de twee programma’s. De VA heeft een “residueel inkomen” standaard, terwijl de FHA dat niet doet. Dat betekent dat om een VA-lening te krijgen u een bepaalde hoeveelheid vrij geld nodig hebt dat overblijft na uitgaven. Hoeveel u nodig hebt, hangt af van de gezinsgrootte, het geleende bedrag en de geografische locatie.
Naast een schuld-inkomensverhouding (DTI), waarom geen norm voor het residueel inkomen voor FHA-leningen? Het is een risicoverminderaar die werkt.

Vraag een FHA cash-out lening aan

Ondanks nieuwe LTV-vereisten zijn FHA cash-out leningen nog steeds een goede waarde, vooral als u een lager krediet hebt.

Ga hieronder aan de slag met uw FHA cash-out lening, zelfs nadat de nieuwe regels van kracht zijn geworden.

Controleer uw nieuwe tarief (25 maart 2021)