Het bezitten van een tweede huis kan een gezonde financiële investering zijn. Het kan ook een welkom toevluchtsoord voor het gezin wanneer u een pauze van de stad nodig hebt. De financiering van een tweede woning is echter vaak gecompliceerder dan kopers van een tweede huis verwachten.
Kredietverstrekkers hebben strengere financieringsvereisten als het gaat om de aankoop van een tweede huis of vakantiebezit, en dat kan het moeilijker maken voor potentiële kopers om in aanmerking te komen voor een hypotheek.
Naast de financieringskwesties zijn er ook fiscale implicaties die moeten worden overwogen, evenals een verscheidenheid aan bijkomende kosten die uniek zijn voor de aankoop en eigendom van een tweede woning.
Wat kwalificeert als een tweede huis?
Kopers die voor het eerst een huis kopen, verwarren vaak het idee van vakantiewoningen met vastgoedbeleggingen. Maar voor financieringsdoeleinden zijn de twee termen niet verwisselbaar.
Per definitie is een tweede verblijf een huis dat de koper van plan is te bewonen op verschillende tijdstippen gedurende het jaar. Het kan een vakantiehut in het bos zijn, of zelfs een condo in de stad, maar gedurende ten minste 30 dagen per jaar is het door de eigenaar bewoond.
Om als tweede woning in aanmerking te komen, moet een woning aan de volgende criteria voldoen:
- Eigendom moet gedurende ten minste 30 dagen per jaar door de eigenaar worden bewoond
- Eigendom moet een eengezinswoning zijn
- Eigendom moet geschikt worden gehouden om het hele jaar door te worden bewoond
- Eigendom moet uitsluitend onder controle van de eigenaar staan en niet aan verhuur worden onderworpen, time-share of property management overeenkomsten
Hoe verschilt een Primaire Hypotheek van een Secundaire Hypotheek?
De financiering van een tweede woning is niet geheel verschillend van de financiering van uw hoofdverblijfplaats.
Voor de kredietverstrekker gaat het erom uw risico als kredietnemer in te schatten. Dezelfde criteria zijn van toepassing of het huis een primaire of secundaire woning zal zijn. Dat gezegd hebbende, terwijl de basiscriteria bij de beoordeling hetzelfde zijn, kan de uitkomst vaak heel anders zijn voor een secundaire inspanning.
Voor uw gemak is hier een lijst van kredietverstrekkers die concurrerende tarieven bieden in uw lokale omgeving.
Kredietverstrekkers hebben de neiging conservatiever te zijn als het gaat om de financiering van tweede woningen, dus ze verwachten dat leners aan een aantal specifieke financiële drempels voldoen of deze overschrijden voordat ze zullen overwegen de hypotheekaanvraag goed te keuren.
Credit Score – Kopers op zoek naar een tweede huis te financieren moeten een bijzonder sterke credit score hebben voor hun hypotheek worden goedgekeurd tegen een gunstig tarief. Als algemene regel geldt hier 25 – 50 punten boven de norm die nodig is om een eerste huis hypotheek te beveiligen.
Aanbetaling – Afhankelijk van de geldverstrekker, de financiering van een tweede huis vereist meestal een hogere aanbetaling van de koper. In tegenstelling tot een eerste huis hypotheek waar de koper vaak kan krijgen gefinancierd met zo weinig als 3% naar beneden, zullen kredietverstrekkers willen zien op zijn minst 10% naar beneden op een secundaire of vakantie-eigendom. Hoger nog, als de aanvrager credit score is in geschil of beschadigd. Als de koper niet over voldoende kasreserves beschikt om deze drempel te halen, zullen kredietverstrekkers kredietnemers soms toestaan om het eigen vermogen in hun hoofdverblijfplaats te gebruiken om het tekort aan te vullen.
Inkomensstabiliteit – Het kopen van een tweede huis betekent het aangaan van een tweede hypotheek, en dat plaatst de koper in een hogere risicocategorie. Kredietverstrekkers zullen meer in het bijzonder zijn over het arbeidsverleden van de aanvrager en zullen verwachten dat de koper een inkomen laat zien dat in overeenstemming is met de hogere lasten van een tweede hypotheek.
Cash Reserves – Nogmaals, een tweede hypotheek betekent een groter risico voor de kredietverstrekker en zij zullen verwachten dat er uitgebreidere kasreserves beschikbaar zijn om dat risico te compenseren. In het geval van een tweede woning hypotheek leners moeten verwachten om 3 – 5 maanden van kasreserves bij de hand om hun lening te beveiligen. Sommige kredietverstrekkers kunnen zelfs meer vereisen, afhankelijk van de kredietscore en aanbetaling van de aanvrager.
Debt-to-Income Ratio – Een huiskoper’s debt-to-income ratio (DTI) is altijd een kritische factor bij het aanvragen van een hypotheek, en kredietverstrekkers zullen er nog meer belang aan hechten wanneer de koper een tweede huis financiert. Als het eerste huis van de koper niet afbetaald is, zullen ze twee hypotheken tegelijk moeten beheren, wat een nog grotere druk op hun inkomen legt. De meeste kredietverstrekkers zullen een gecombineerde DTI van minder dan 36% willen zien voordat ze de financiering voor de aankoop van een tweede huis goedkeuren.
Over het geheel genomen moeten kopers verwachten dat hun bankier veel strengere leennormen heeft als het gaat om het goedkeuren en overnemen van een lening voor een tweede woning.
Rente en belastingen op een hypotheek voor een tweede huis
Door de jaren heen hebben huiseigenaren vertrouwd op belastingaftrek om de werkelijke kosten van de aankoop van een huis te helpen verminderen. Deze aftrekposten waren vaak ook van toepassing op tweede woningen. Met de goedkeuring van de Tax Cuts and Jobs Act van 2018 hebben nieuwe wijzigingen in de belastingcodes de manier veranderd waarop primaire en secundaire woningen worden belast. Sommige aftrekposten zijn geëlimineerd, terwijl andere slechts licht zijn gewijzigd.
Als een secundaire woning strikt wordt gebruikt als een alternatieve persoonlijke woning, kan de eigenaar profiteren van de standaard hypotheekrenteaftrek. Onder de nieuwe belastingwetten zijn eigenaars in staat om de rente op maximaal $ 750.000 van een in aanmerking komende woning lening af te trekken. Om in aanmerking te komen voor deze aftrek moet de hypotheek worden geclassificeerd als een gedekte schuld.
Het verhuren van een tweede huis heeft gevolgen voor de manier waarop rente en belastingen worden aangepakt. Als een eigenaar zijn tweede huis voor 14 dagen of minder verhuurt, wordt het nog steeds beschouwd als een persoonlijke woning en komt het in aanmerking voor de standaard tweede-woninghypotheekaftrek.
Hanneer de eigenaar de woning echter meer dan 14 dagen per jaar verhuurt en er minder dan 10% van de totale aan andere huurders verhuurde tijd verblijft, wordt de woning als een huurwoning beschouwd en gelden er heel andere belastingverplichtingen.
Vermogenswinst en tweede woningen
De belastingen worden opnieuw een belangrijke overweging wanneer huiseigenaren besluiten om hun onroerend goed te verkopen. Volgens de huidige belastingwetgeving kunnen huiseigenaren tot $ 500.000 aan winst belastingvrij realiseren bij de verkoop van hun primaire woning. Bekend als de primaire-woninguitsluiting, kan deze niet worden toegepast op de verkoop van een tweede huis.
De standaard verkoop van een tweede woning zal resulteren in belastingen die verschuldigd zijn over de volledige winst die uit de transactie is gerealiseerd. Er zijn echter enkele legale manieren om de vermogenswinstbelasting op tweede woningen te omzeilen.
Als de eigenaar zijn tweede huis gedurende ten minste twee jaar als hoofdverblijfplaats aanneemt voordat hij besluit het pand te verkopen, kan hij in aanmerking komen voor de standaardaftrek. Algemeen bekend als de “2/5-jaar-regel”, kan deze uitzondering huiseigenaren een manier bieden om hun tweede huis te verkopen en nog steeds te voorkomen dat ze in hetzelfde jaar het volle gewicht van de vermogenswinstbelasting betalen.
Zorg ervoor dat u een vertrouwde professional raadpleegt voordat u een financiële beslissing neemt.
Waardestijging van onroerend goed en tweede woningen
Onroerend goed is altijd beschouwd als een goede investering en een manier om voortdurend rijkdom op te bouwen. Dit geldt zowel voor primaire woningen als voor werkende huurwoningen. Hoewel de vastgoedmarkt altijd onderhevig is aan schommelingen, hebben gezonde vastgoedinvesteringen de neiging om waardevolle activa te blijven voor hun eigenaars over bijna elke maat van tijd.
Ben voorbereid op volatiliteit
Wanneer het gaat om tweede huizen of, meer in het bijzonder, vakantie-eigenschappen, verandert het speelveld.
Locatie, altijd een sleutelwoord voor onroerend goed, wordt nog belangrijker. Vakantiewoningen zijn luxe onroerend goed, dus hun waarde heeft de neiging om meer fluctueren dan een primaire woning in een gewilde buurt. Tijdens een hausse kan de waarde van onroerend goed omhoog schieten, maar diezelfde waarden kunnen net zo snel kelderen tijdens een economische neergang.
Uiteindelijk moeten kopers die een tweede huis als beleggingsobject overwegen, voorzichtig te werk gaan. Als het onroerend goed zich op een goede locatie bevindt voor een hoofdverblijfplaats, of zelfs een huurwoning, heeft het een betere kans om zijn waarde vast te houden of misschien te verhogen.
Als de waarde daarentegen onvoorspelbaarder is vanwege de locatie, dan kan uiteindelijk het realiseren van de initiële kosten bij verkoop moeilijker blijken te zijn. Voorzichtigheid is dus geboden.
Vacatiewoning vs. Timeshare of Airbnb?
De meeste kopers die geïnteresseerd zijn in een tweede huis zijn op zoek naar de perfecte vakantieplek. Dat kunnen de bergen zijn of het strand, maar de meerderheid van de kopers is in wezen op zoek naar een “thuis weg van huis” waar ze met hun gezin vakantie kunnen vieren.
Dus, heeft het zin om een tweede huis te kopen of is investeren in een timeshare een betere optie? Uiteindelijk komt het neer op een individuele keuze. Beide opties hebben hun positieve en negatieve kanten, en geen eenvoudig antwoord zal geschikt zijn voor alle kopers.
Als u op zoek bent naar een echt thuis weg van huis, waar u de regels bepaalt en alles altijd is zoals u het wilt, dan is de aankoop van een vakantiewoning waarschijnlijk de betere keuze. Als tweede huis is het eigendom van u, en u hebt volledige controle over hoe het wordt onderhouden en wie er toegang heeft.
Natuurlijk bent u ook volledig verantwoordelijk voor het onderhoud en alle kosten die met het bezit en onderhoud van het huis gepaard gaan. Toch kan een tweede huis een waardevol bezit zijn en als de natuurlijke waardestijging van onroerend goed in uw voordeel werkt, kan het bezit van een vakantiewoning u zeker helpen bij het opbouwen van uw persoonlijke rijkdom.
Aan de andere kant, als u gewoon op zoek bent naar een incidenteel uitje in een ontspannen vakantieoord, is een timeshare of regelmatig gebruik van Airbnb misschien meer geschikt. Met een timeshare betaalt u uw jaarlijkse kosten en houdt u zich aan de regels van het contract, en u bent helemaal klaar. Er zijn minder zaken om u zorgen over te maken en uw vakantiewoning zal klaar staan voor u en uw gezin tijdens de door u aangegeven periode. Veel timeshares bieden toegang tot een verscheidenheid aan aangesloten in-net mogelijkheden.
Natuurlijk, je zult beperkt zijn in de hoeveelheid tijd die je daar kunt doorbrengen, en de kalenderdata vallen misschien niet altijd samen met de gewenste plannen van je gezin, maar het is nog steeds, veel minder van een financiële en emotionele investering dan de aankoop van een tweede huis.
Er zijn andere risico’s te overwegen in timeshare-investeringen, dus zorg ervoor dat u met een gekwalificeerd financieel adviseur spreekt voordat u een definitieve beslissing neemt. Financieel gezien zijn ze meestal niet de beste optie voor vakanties, op termijn. Maar als de beslissing gaat tussen een timeshare en het bezitten van een tweede huis, kan de timeshare zeker de aantrekkelijkere optie zijn, voor een verscheidenheid aan specifieke omstandigheden.
En als u ultieme flexibiliteit wilt, is het eenvoudig om op uw gemak een Airbnb te boeken wanneer u vrije tijd hebt – hoewel de gastvrijheid per woning sterk kan verschillen. Sommige huizen kunnen in een kelder zijn zonder thermostaat in de winter, terwijl anderen ongerepte perfecte verblijven zijn.
Het vinden van de juiste pasvorm
Er is veel te overwegen voordat u een tweede huis of vakantieverblijf koopt. Terwijl onroerend goed is bijna altijd een goede investering, vakantie-eigenschappen zijn verre van een sure bet.
De vraag naar onroerend goed in stedelijke kernmarkten kan relatief sterk blijven, zelfs tijdens recessies, omdat mensen nog steeds in de buurt moeten wonen van waar ze werken, terwijl onroerend goed in uitwijkmarkten volatieler kan zijn in neerwaartse markten.
Als u de aankoop overweegt als een financiële investering, is het het beste om voorzichtig te werk te gaan en het onroerend goed volledig te onderzoeken voordat u wat een dure tweede hypotheek zou kunnen zijn, op zich neemt. Wees ervan bewust dat een hete markt vandaag, kan morgen niet zo blijven.
Bedenk politieke risico’s – vooral als u een buitenlandse koper bent
Politieke winden veranderen en in onrustige tijden kan onroerend goed een aantrekkelijk activum zijn om agressief te belasten gezien het gebrek aan mobiliteit. In 2020 stemmen Californiërs over een gedeeltelijke intrekking van Proposition 13 uit 1978, hoewel de intrekking aanvankelijk alleen zou gelden voor industriële en commerciële eigendommen.
Wanneer markten oververhit raken, kunnen lokale politici ook besluiten om extra transactie- of leegstandsbelasting te heffen op buitenlandse eigenaren, dus het is meestal het beste om in eigen land te investeren, tenzij je expliciet een bug out-plek koopt.
Dat gezegd hebbende, een echt solide tweede huis of huurwoning is een veilige financiële investering, op voorwaarde dat u over de nodige liquiditeit beschikt om marktturbulentie te overleven.
Als u op zoek bent naar een thuis weg van huis, of misschien het onroerend goed overweegt als een pensioenbestemming voor uw gouden jaren, wordt de aankoop zelfs meer dan alleen een teken van gezonde financiële planning. Uw tweede huis zou kunnen markeren de locatie van de toekomst van uw gezin, en inspireren zijn eigen blijvende herinneringen.
Het belangrijkste ding als elk type van belegger, is om de tweede hypotheek te bekijken met realistische verwachtingen, en ga alleen uit van wat je je kunt veroorloven. Door dit te doen, opent u een wereld van mogelijkheden, en verhoogt u uw kansen op het vinden van de juiste pasvorm om uw portefeuille te laten groeien.
Huiseigenaren willen misschien herfinancieren terwijl de tarieven laag zijn
De Amerikaanse rente op 10-jarige Treasuries is onlangs gedaald tot recordlaagten als gevolg van de verspreiding van het coronavirus dat een risico-off sentiment stimuleert, met andere financiële tarieven die in tandem dalen. Huiseigenaren die kopen of herfinancieren tegen de lage tarieven van vandaag kunnen profiteren van de recente tariefvolatiliteit.
Betaalt u te veel voor uw hypotheek?
Zoek uit waar u voor in aanmerking komt
Check uw herfinancieringsopties met een vertrouwde geldschieter.
Beantwoord een paar vragen hieronder en kom in contact met een geldverstrekker die u kan helpen herfinancieren en besparen!