Het starten van een carrière in onroerend goed zit vol met uitdagingen. Na hard werken aan het ontvangen van uw licentie, uw volgende stap is het vinden van de juiste sponsoring makelaar om voor te werken. Aangezien makelaars sterk variëren door model typen en commissie-sharing structuren, is het belangrijk om eerst uit te vinden wat het beste voor u zal zijn als een nieuwe agent.
Om u te helpen met uw onderzoek, Real Estate Bees team vroeg Kristina Morales-een ervaren makelaar en een team lead-to haar expertise te delen met nieuwe agenten het maken van hun eerste stappen in het bouwen van hun vastgoed carrière.
Van de auteur
Hoi, mijn naam is Kristina Morales en ik ben een licentie makelaar in de staten Ohio, Californië, en Texas. Vandaag zal ik het beantwoorden van belangrijke vragen die een nieuwe makelaar kan hebben bij het kiezen van de juiste sponsoring makelaar om voor te werken.
Note: Ik spreek op basis van mijn eigen ervaring en als het gaat om de staten waarvoor ik een licentie te houden. U zult zeker willen zijn om eventuele staat-specifieke details te onderzoeken alvorens een definitieve beslissing.
Hoe werken Real Estate bedrijven?
In onroerend goed makelaars, zijn er belangrijkste makelaars en er zijn agenten (ook wel verkopers of licentiehouders).
Typisch huurt een makelaar agenten in als onafhankelijke contractanten (ze zijn dus geen werknemers en krijgen geen salaris of uurloon) om namens hem op te treden bij de contacten met klanten.
Een uitzondering hierop is een bedrijf als RedFin dat zijn agenten inhuurt als werknemers.
De makelaar/makelaardij is de enige die wettelijk een contract kan sluiten met een consument. Alle contracten zijn tussen de makelaar en de koper of de makelaar en de verkoper.
De contracten zijn NIET tussen de makelaar/verkoper en de client.
Herinner de agentschap relatie die u geleerd over in uw onroerend goed cursussen-de verkoper (de agent) werkt namens de sponsoring makelaar (de opdrachtgever).
Een ander belangrijk punt is dat de agent/verkoper kan niet direct worden betaald commissie. De commissie is verschuldigd aan de makelaar en vervolgens de makelaar betaalt de agent hun share.
Alle verkopers licentiehouders moeten hun licentie hangen met een makelaardij om onroerend goed taken uit te voeren. Elke makelaardij (groot en klein) werken anders.
Zij moeten zich allemaal houden aan de wetten van de staat. Echter, hoe ze ervoor kiezen om te werken en wat ze bieden hun agenten en klanten verschilt widely.
Types van Real Estate Brokerages
Er zijn verschillende soorten van onroerend goed makelaardij modellen te overwegen bij het kiezen van welk bedrijf het beste zou zijn voor jou. Ik zal gaan over een aantal van de meest common.
Full-Service vs Discount Brokerages
Makelaars zijn ofwel een full-service makelaardij of een korting brokerage.
Een full-service makelaardij biedt klanten een scala aan diensten bij de marketing van hun huis en rekent hogere commissie tarieven voor hun service.
Een korting makelaardij biedt beperkte marketing diensten, maar rekent aanzienlijk minder voor commissies. Bijvoorbeeld, kan een full-service makelaardij rekenen 6% terwijl een korting makelaardij kan rekenen 2-3% of gewoon een flat fee.
Traditional Brokerages vs Virtuele Brokerages
Wanneer mensen denken van onroerend goed makelaars, zijn ze waarschijnlijk denken van de traditionele makelaars. Traditionele makelaardijen zijn full-service met ³”bakstenen en mortel³” kantoren voor agenten om te werken aan en voldoen aan hun clients.
Agents zal beschikbaar zijn voor hen bureauruimte, kopieerapparaten, printers, administratief personeel, vergaderzalen, trainingen en de andere agenten om te communiceren met op een dag-tot-dag basis.
Enkele voorbeelden van traditionele makelaars zijn Keller Williams, Coldwell Banker, ReMax, Howard Hanna, en Berkshire Hathaway.
Een virtuele makelaardij heeft geen kantoren, of zeer beperkte fysieke ruimte, voor agenten om naar toe te gaan. Ze zijn een cloud-gebaseerde organisatie.
Sommige virtuele of cloud-gebaseerde makelaars zullen afspraken hebben met gedeelde ruimte bedrijven, zoals Regus, waar de agenten kunnen die faciliteiten te gebruiken om te werken aan, houden vergaderingen, hebben hun post geleverd, etc.
Het voordeel van het zijn met een virtuele makelaardij is dat ze niet zo veel overheadkosten. Daarom kunt u verwachten om betere verdelingen en besparingen op vergoedingen te zien. Het bekendste voorbeeld van een virtuele makelaardij is eXp Realty.
Private vs. Public
Makelaardijen zijn er in alle maten – van extreem klein tot extreem groot. Ze hebben ook verschillende eigendomsstructuren.
Sommige makelaardijen zijn openbaar en sommige zijn particulier. Als de makelaardij openbaar is, dan worden de aandelen van het bedrijf ter beschikking gesteld van het publiek en verhandeld op een effectenbeurs.
Het tegenovergestelde is waar voor een privé. De aandelen van een particulier bedrijf worden onderhands en onder weinig beleggers verhandeld. Enkele voorbeelden van beursgenoteerde makelaars zijn: ReMax, RedFin, eXp Realty en Realogy die Coldwell Banker, Better Homes and Garden, Sotheby’s International, Century 21 en meer bezit.
Enige voorbeelden van particuliere bedrijven zijn First Team Real Estate en Howard Hanna, en veel, veel meer.
Franchise vs. Independent
Een manier om een bedrijf uit te breiden is door middel van franchising. Een bedrijf op zoek om te groeien zal licentie uit haar business model, branding, technologie, enz. aan anderen in ruil voor een franchise fee.
Als gevolg hiervan kan elk individueel kantoor hebben verschillende eigenaren, ook al zijn ze hetzelfde merk. Veel van de grotere makelaars zoals Keller Williams, Coldwell Banker en ReMax zijn franchiseorganisaties.
Franchise-eigenaren kunnen meerdere kantoren of slechts één kantoor bezitten. Elk kantoor werkt binnen de franchiserichtlijnen, maar is onafhankelijk van andere kantoren.
Bij een franchisemakelaardij kunt u een franchisefee verwachten – meestal ongeveer 5-6% van uw commissie.
Ook mag een agent bij dit soort makelaardijen alleen het kantoor gebruiken waartoe hij behoort of de kantoren die onder dezelfde eigenaar vallen.
Er kunnen bijvoorbeeld 25 Keller Williams-kantoren in uw regio zijn, maar u kunt geen gebruik maken van de andere kantoren, aangezien deze onder afzonderlijke eigendom vallen.
Een onafhankelijk makelaarskantoor heeft meestal één eigenaar of groep eigenaren en alle kantoorlocaties worden bestuurd onder die ene eigendomsstructuur.
Dus, als je bij een onafhankelijke makelaardij bent, mag je meestal elk van hun kantoren gebruiken, ongeacht waar je ³”thuis³” kantoor is.
Bijvoorbeeld, toen ik bij First Team Real Estate in Newport Beach, CaliforniÔ was, als ik een client in de Anaheim Hills had, kon ik het Anaheim Hills-kantoor gebruiken om mijn klanten daar te ontmoeten.
Ik kon zelfs vanuit dat kantoor werken als ik een dag aan die kant van de stad moest zijn.
Wat zijn de verschillende soorten commissiestructuren?
Zoals met de meeste dingen, zullen de verschillende soorten commissiestructuren per makelaardij verschillen. Hier zijn enkele van de meest voorkomende:
Gesplitste Commissie
U zult vaak commissiestructuren zien die gebruik maken van het gesplitste model. Wat dat betekent is dat u als de agent krijgt een bepaald percentage en de makelaardij krijgt een bepaald percentage.
Sommige gemeenschappelijke splitsen zijn: 50/50, 60/40, 70/30 of 80/20. Vaak zal de splitsing afhangen van ervaring en track record van de agent.
Een agent zal betalen deze splitsing op elke commissie verdiend tot in het oneindige. Er is geen cap. Zodra een agent heeft een sterke track record, kan de agent opnieuw onderhandelen over deze splitsing door te vragen voor een betere split.
Capped Commissions
Een andere structuur omvat een cap. De manier waarop een cap werkt is dat er elk jaar een maximum bedrag dat de makelaardij zal nemen in commissies.
Nadat de agent betaalt de maximale commissie aan het bedrijf, zal de agent verdienen 100% van de commissie voor de rest van het jaar.
Bijvoorbeeld, laten we aannemen 70/30 split en een $ 21K cap. In dit geval, wanneer een agent een commissie verdient, houdt de agent 70% en de makelaardij krijgt 30%.
De agent blijft de makelaar 30% van alle verdiende commissies betalen totdat ze het bedrijf $21.000 aan commissies betaalt.
Zodra ze haar $21.000-plafond raakt, verdient ze 100% van de commissie voor de rest van het jaar. De limiet wordt elk jaar opnieuw vastgesteld (meestal op basis van een verjaardagsjaar).
Franchisefee
Als u lid wordt van een franchise, wordt er meestal een franchisefee van 5-6% betaald. Deze franchisevergoeding komt er bovenop en komt vóór de splitsing.
De franchisevergoeding gaat nooit weg. In dit geval, wanneer een commissie wordt verdiend, betaalt de agent 6% van zijn commissie aan het bedrijf en de rest wordt verdeeld in 70/30 totdat zij haar maximum van 21.000 dollar heeft bereikt.
Nadat het maximum is bereikt, wordt elke verdiende commissie 6% van de top afgetrokken en de rest is 100% hun commissie.
Als er geen cap, dan is de 6% en onderhandeld split zal altijd worden betaald aan het bedrijf.
Flat Fee of ‘100% Commission’
Veel makelaars adverteren zichzelf als ‘100% commissie makelaars’, zeggen dat hun agenten ontvangen het hele bedrag van hun commissie van elke closing.
Hoewel, zullen ze een flat fee en / of per transactie vergoeding. Deze regelingen kunnen sterk variëren.
Een voorbeeld zou kunnen zijn de agent betaalt $ 3.000 per jaar. Dit kan vooraf worden betaald of maandelijks worden betaald. Het belangrijke ding om op te merken in dit voorbeeld, is dat de $ 3.000 wordt betaald, ongeacht of iets closes.
Then, wanneer een transactie sluit, zal de agent betaalt een extra $ 250 per transactie en $ 50 voor E&O insurance.
E&O verzekering
E&O staat voor Fouten en Omissies. Dit is een soort verzekeringspolis die de makelaar en agent beschermt tegen claims tegen hen voor eventuele fouten of nalatigheid.
De makelaardij is verplicht om E&O verzekering en agenten betalen in het beleid elk jaar.
Het zal variëren van makelaar tot makelaar hoeveel de vereiste agent betaling is en hoe ze nodig hebben om het te betalen aan het bedrijf.
Bijvoorbeeld, kunnen sommige vereisen dat het wordt betaald bij voorbaat elk jaar. Anderen kunnen u toestaan om maandelijkse payments.
Finitief, kunnen anderen maken het een per transactie vergoeding. U zult zeker willen zijn om de makelaar te vragen hoe E&O verzekering wordt behandeld op hun company.
Hoeveel betalen makelaars hun makelaar?
Het bedrag makelaars betalen hun makelaar varieert sterk. Het zal in de eerste plaats afhangen van de commissiestructuur die ze zijn overeengekomen.
Naast commissie, betalen agenten E&O verzekering – het exacte bedrag is makelaar-specifiek.
Er kunnen ook extra kosten zijn, zoals:
- transactiekosten
- administratiekosten
- franchisekosten
- kantoorkosten
- printerkosten
- enz.
Omdat het echt afhangt van de makelaar die u kiest en de deal die u onderhandelt, is er geen een antwoord op de vraag van “hoeveel makelaars betalen hun makelaar?”.
Wanneer interviewen makelaars, zorg ervoor om te vragen voor alle vergoedingen en kosten die u moet verwachten te betalen.
Betalen vastgoedbedrijven een basissalaris of huren ze parttime?
Weliswaar worden makelaars normaal gesproken niet per uur betaald, maar er zijn wel vastgoedbedrijven die een basissalaris betalen. Er zijn zelfs teams binnen een makelaardij die een salaris betalen.
Bij voorbeeld, RedFin heeft zijn agenten in dienst – dus de RedFin agent ontvangt een basissalaris plus commissie.
Voor teams, een voorbeeld zou zijn als een agent ervoor kiest om een Inside Sales Agent (ISA) te zijn – wat betekent dat ze bellen om afspraken te maken voor andere agenten.
Een ISA kan een basissalaris ontvangen plus een bepaald percentage van de commissie voor alle afspraken die ze hebben gemaakt en die hebben geleid tot een sluiting.
Er zijn ook veel onroerend goed bedrijven die parttime agenten inhuren. Echter, de meerderheid van de agenten zijn 100% commissie.
Do Real Estate bedrijven bieden ziektekostenverzekering en andere voordelen?
Since makelaars zijn meestal onafhankelijke contractanten, vastgoed bedrijven bieden meestal geen voordelen of ziektekostenverzekering.
Hoewel, via de National Association of Realtors (NAR), is er de REALTORS ® Insurance Marketplace die NAR-leden voorziet van een rooster van gezondheids-en wellness-verzekeringsplannen en producten.
Wil een Real Estate Company Betalen voor uw licentie?
Typisch, zult u betalen voor uw eigen licentiekosten. Echter, sommige makelaars die actief zijn werven van nieuwe agenten kunnen deelnemen aan de licentie kosten of soms zelfs volledig te dekken.
Do Real Estate Bedrijven Geef je Leads?
Veel makelaars zou je vertellen tijdens het interview dat ze leads te verstrekken aan hun agenten. Echter, vaak wel dan niet, het is verre van de waarheid, vooral voor de grotere makelaars die bestaan uit honderden agenten.
Ze kunnen hun leads, en ze vaak doen, om een kleine groep van top performers in hun kantoor om hun boek van het bedrijfsleven te houden binnen de brokerage.
Als een nieuwe agent moet je NIET verwachten dat alle leads te ontvangen van uw broker.
Hoe dan ook, veel makelaars zal je leren hoe je je EIGEN leads te genereren. Vergeet niet, moet je hosselen voor leads als een nieuwe makelaar.
Dat gezegd hebbende, zijn er een aantal alternatieve lead generation mogelijkheden die wel bestaan binnen makelaars.
Een voorbeeld is ³”vloer tijd³” waar je worden geplaatst op rotatie te beantwoorden inkomende gesprekken van potentiële klanten.
Een ander voorbeeld is om open huizen te houden voor andere agenten binnen de makelaardij. Dit maakt het mogelijk nieuwe agenten om potentieel pick-up koper clients.
Als uw plan is om een solo agent te zijn, ga dan niet in deze business verwacht makelaars om leads te verstrekken aan jou. Als het krijgen van leads recht uit de vleermuis is belangrijk voor u, dan zou ik sterk stel voor dat je join a team.
Do Real Estate bedrijven op te leiden u?
Ja, er zijn veel onroerend goed makelaars die zal je trainen, maar er zijn anderen die dat niet doen. Dit is een zeer belangrijke overweging wanneer u net begint uw onroerend goed carrière als een nieuwe agent.
U zult willen ervoor zorgen dat u een makelaar te selecteren met een uitgebreid opleidingsprogramma OF lid worden van een team dat zal je trainen.
Hoe dan ook, opleiding is SUPER belangrijk voor het slagen in onroerend goed.
Of het niveau van de opleiding van uw gekozen makelaardij zal bieden, zou ik sterk aanraden niet te stoppen daar. Altijd streven naar continue vooruitgang jezelf met aanvullende opleiding, training en coaching.
Er zijn tal van training en coaching programma’s, evenementen en boeken die er zijn die u zullen helpen om voortdurend verbeteren van uw vaardigheden. Check out deze middelen voor uw voortdurende zelfverbetering:
- Lijst van top rated onroerend goed coaches
- Lijst van top rated onroerend goed boeken
Do Real Estate bedrijven doen achtergrond controles?
Nee, onroerend goed bedrijven doen meestal geen achtergrond controles. De achtergrond controle wordt gedaan op het niveau van de staat op het moment dat u zich aanmeldt voor uw onroerend goed verkoper license.
Advies: Als er iets op uw achtergrond is dat een rode vlag zou kunnen opwerpen, maak het dan bekend. Het zal naar boven komen in de achtergrond controle en dan zul je oneerlijk lijken.
Het is beter om te onthullen en uit te leggen. Door de waarheid, toont u de staat dat ongeacht eventuele fouten die u hebt gemaakt in je verleden, je bent een persoon van integriteit door eerlijk te zijn over it.
Do Real Estate Brokerages Drug Test?
Nee, onroerend goed makelaars doen geen drug testing.
What Real Estate bedrijven zijn het beste voor nieuwe agenten?
Voor nieuwe agenten, zou mijn aanbeveling zijn om een makelaarskantoor met een uitgebreid opleidingsprogramma te sluiten.
Keller Williams, First Team Real Estate, Coldwell Banker zijn enkele voorbeelden van bedrijven met goede trainingsprogramma’s.
Er zijn er zeker meer die er zijn, zodat u wilt vragen over de opleiding bij het spreken met een makelaardij.
Companies zal hebben meestal een eerste 4-12 weken van de vereiste opleiding voor nieuwere agenten. Vergeet niet, als je, als een agent, een fout maakt, de makelaar is aansprakelijk. Dus, zullen ze willen agenten om goed te worden opgeleid.
Velen zullen een mentorschap programma voor een jaar of een bepaald aantal transacties om u een bron terwijl je leert hoe om te gaan met klanten en transacties.
De mentor ontvangt meestal een percentage van uw commission.
Een andere optie voor het kiezen van de juiste makelaardij voor u is om onderzoek te doen naar de lokale onroerend goed teams. Een nieuwe agent kan profiteren van een ton van de toetreding tot een team vanaf het begin.
In dit geval, zult u een onderzoek net zoals u deed voor makelaars, maar in plaats daarvan bent u het onderzoeken van onroerend goed teams.
Teams worden meestal geleid door een of twee succesvolle agenten. Net als makelaardijen, elk team werkt anders. Hier zijn enkele van de voordelen om lid te worden van een team:
- Velen bieden u leads;
- U hebt een gevestigd merk dat u kunt benutten;
- Marketingkosten worden gedekt;
- U wordt opgeleid en getraind via de werkelijke dagelijkse activiteiten;
- U hebt andere mensen om nauw mee samen te werken;
- Het kan dienen als een opstapje voordat u een zelfstandige agent wordt.
Interview teamleiders en kijk of er een goede fit is. Dan, als je eenmaal kiest voor het team, uw makelaardij wordt gekozen voor u.
U gaat met welke makelaardij uw team lead is met. Er zijn veel voordelen voor een nieuwe agent om lid te worden van een team.
Hoe vind je de juiste Real Estate Sponsoring Broker om voor te werken?
Hier zijn een paar manieren om u te helpen kiezen een onroerend goed makelaar. Dit zijn de manieren die ik persoonlijk gebruikte mezelf als een makelaar.
Doe je onderzoek
Neem de tijd om te zitten en onderzoek verschillende bedrijven in uw omgeving. Het internet heeft een ton van de informatie – gebruik het! Lees, lees, lees!
Vraag uw familie en vrienden
- wie heeft u gebruikt of wie zou u gebruiken om uw huis te verkopen?
- wat was uw ervaring?
- zou u die makelaardij weer gebruiken?
Vraag andere makelaars naar hun ervaringen
- met welke bedrijven bent u in zee gegaan?
- wat zijn de grootste verschillen?
- welke zou u aanbevelen voor een nieuwe agent?
Drive Around Your Neighborhood and Look at the Signs in the Yard
Welke vastgoed bedrijven zie je het meest? Dit is super belangrijk, want als een nieuwe agent, zult u willen open huizen te houden voor andere agenten om je eigen leads te genereren.
Als u zich aansluit bij een bedrijf met weinig marktaandeel, zal het moeilijk zijn om open huis mogelijkheden te krijgen.
Gebruik Real Estate Bees Directory
Start met het kiezen van een paar lokale onroerend goed makelaars in uw omgeving uit de RealEstateBees.com’s leverancier directory.
Het beschikt over top rated lokale onroerend goed makelaars in de hele VS waarvan de rating is berekend op basis van eigen RealEstateBees.com platform algoritme.
Interview verschillende makelaars
Dit is een MUST. In feite, als het een franchise is, zult u meerdere kantoren onder hetzelfde merk willen interviewen.
Franchisekantoren die eigendom zijn van verschillende eigenaren werken anders. Bijvoorbeeld, zou je uiteindelijk interviewen 3 verschillende ReMax kantoren.
Neem je tijd en krijgen om de verschillende bedrijven te leren kennen. Het is belangrijk om te begrijpen hoe ze werken en wat ze bieden van zowel financiële als ondersteunende aspecten.
Over de auteur
Kristina Morales is een REALTOR® met meer dan 20 jaar professionele ervaring. Ze behaalde haar Bachelor of Arts in Business Management en haar MBA met een concentratie in Banking and Finance. Voorafgaand aan onroerend goed, had Kristina een uitgebreide carrière in het bankwezen en treasury. Zij beëindigde haar financiële carrière als Assistent Treasurer bij een beursgenoteerd olie & gasbedrijf in Houston, TX. Kristina gebruikt haar verschillende ervaringen om de beste deals voor haar klanten te sluiten en brengt niet alleen haar meer dan 20 jaar ervaring in het bankwezen en de financiële wereld, maar ook een sterke werkethiek en positieve energie met zich mee.
___
Als u ook uw deskundig advies wilt geven over een onderwerp van uw expertise, aarzel dan niet om u aan te melden voor ons Expert Contributor Program.
