Een computer vertelde het bedrijf wat te bieden en hoeveel te vragen. Het was niet nodig om een bezichtiging te plannen met een makelaar. Potentiële kopers van Opendoor-woningen kunnen een app downloaden om de deur te ontgrendelen.
Residentieel vastgoed is lang een gefragmenteerde industrie geweest. Het huren, kopen en verkopen van een huis betekent over het algemeen omgaan met een assortiment van lokale makelaars en lokale verhuurders, en werken met de schema’s van alle betrokkenen.
Nu bedrijven zoals Opendoor, een van San Francisco’s bloeiendste startups, streven ernaar om Wall Street-stijl efficiëntie en Silicon Valley-software naar de huisvestingsbusiness te brengen.
Een huis te koop door Offerpad in Chandler, Ariz.
Het huis in Tolleson is een van de enkele duizenden rond de stad die Opendoor en twee concurrenten-lijstengigant Zillow Group Inc. en Offerpad Inc.-hebben gekocht sinds 2014 in een poging om programmatic house flipping te perfectioneren. Vorig jaar kochten ze bijna 5.000 huizen in het metrogebied, ruwweg één op elke 20 verkochte bestaande huizen. Ze zijn uit op transactiekosten voor onroerend goed en alles wat ze kunnen verdienen met het doorverkopen van de woning. De marges zijn laag, dus de volumes moeten hoog zijn.
Ze bewandelen het pad dat door een andere groep investeerders na de executiecrisis is bewandeld: Wall Street firma’s die huizen in de buitenwijken opkopen en ze in huurhuizen veranderen. De high-tech flippers volgen vaak verhuurbedrijven in buurten, in de hoop dat het hen kopers van laatste redmiddel geeft mocht de huizenmarkt verzuren.
Een paar blokken van Opendoor’s verkoop in Tolleson is het eerste huis dat Blackstone Group LP in 2012 kocht op weg naar het creëren van Invitation Homes Inc, ’s lands grootste verhuurder van eengezinswoningen. Het huis met drie slaapkamers huurt voor ongeveer $1.200 per maand. Meer dan 40 van de 520 huizen van de subdivisie zijn eigendom van Invitation of drie van zijn rivalen, volgens belastinggegevens.
Grote investeerders bezitten nu meer dan 22.000 huurhuizen in Metro Phoenix, en zetten huizenjachtalgoritmen in die geavanceerd genoeg zijn om een zonnige keuken in een goede schoolwijk sneller te vinden dan een te koop bord in de tuin kan worden gestampt.
De belofte voor consumenten in dit alles is minder gedoe met het vinden van een plek om te wonen. Invitation’s potentiële huurders en potentiële kopers van Opendoor’s huizen kunnen meestal pop in voor een bezoek op hun eigen en solliciteren of bieden online.
Verkopers kunnen een bod aanvragen door een formulier in te vullen en wat foto’s te uploaden, en vervolgens een bod krijgen. Ze kunnen hun verhuizing plannen zonder te hoeven werken rond de behoeften van een menselijke koper, en hoeven zich geen zorgen te maken over een koper die een hypotheek krijgt.
Omdat Opendoor, Offerpad en Zillow de huizen zelf opknappen voordat ze weer op de markt worden gebracht, hoeven verkopers geen lekkende kranen te repareren of te proberen de smaak van kopers aan te spreken.
Consumenten zouden ook kunnen merken dat een paar grote spelers een buitenproportionele invloed op de prijzen kunnen krijgen en de overhand kunnen krijgen bij het kopen in de meest wenselijke buurten. In Phoenix koelde de huizenmarkt in 2013 af toen beleggers in huurwoningen zich terugtrokken. Rond de tijd dat de flippers een jaar later weer opleven, hervatten de huizenprijzen hun opmars. Een potentiële koper die een hypotheek nodig heeft, kan het moeilijk hebben om te concurreren met een grote investeerder die een bod doet op een huis tegen contante betaling.
Voor de flippers zijn er menselijke tussenpersonen betrokken -illow stuurt een persoon om een huis te inspecteren voordat het een aankoop voltooit, en de drie bedrijven werken met makelaars, waardoor ze een deel van de transactiekosten krijgen. Deze operaties zouden echter uiteindelijk een deel van het werk van verkoopagenten, taxateurs, hypotheekmakelaars en titelbedrijven kunnen overnemen.
Ze kunnen ook andere banen professionaliseren waar regelmatige looncheques zeldzaam zijn. Offerpad, dat de neiging heeft om meer betrokken renovaties aan te gaan dan zijn rivalen, heeft home-rehab specialisten zoals die te zien zijn op HGTV en ambachtslieden zoals schilders op zijn fulltime loonlijst.
Toch, als de huizenprijzen dalen in een neerwaartse markt, kunnen de high-tech flippers in de problemen komen met schuldeisers en gedwongen worden om hun inventaris met verlies te dumpen.
Arizona’s hoofdstad is een ideale proeftuin. Het is een van de snelst groeiende metrogebieden van het land. De huizen zijn relatief goedkoop en meestal nieuw gebouwd en vrij homogeen, wat helpt de algoritmische taxaties die grote verhuurders en huis-flipping bedrijven begeleiden.
Ondertussen verwelkomt de Arizona wet risico-nemers. Leners kunnen weglopen zonder verhaal, waardoor bustes worden versterkt. Hypotheekverstrekkers kunnen terugnemen in zo weinig als 120 dagen na gemiste betalingen zonder tussenkomst van de rechter. In maart ondertekende de gouverneur van Arizona een wet die de bureaucratie en de kosten vermindert voor zogenaamde proptechbedrijven, die kunnen variëren van bedrijven die proberen te veranderen hoe huizen van eigenaar veranderen tot bedrijven die hightechfuncties voor woningen ontwerpen.
Bulk kopen zou elders in steden als New York en Boston onbetaalbaar kunnen blijken. Huizen rond de Grote Meren kunnen dramatisch variëren in vintage en ontwerp en kunnen prijsalgoritmen flummox.
Grote huurinvesteerders zijn al verder gegaan dan Phoenix en vergaren meer dan 300.000 huurwoningen in het hele land, waaronder in Atlanta en Dallas. Geconfronteerd met een tekort aan huizen in bepaalde markten, sluiten sommige grote verhuurbedrijven deals met huizenbouwers om nieuwe woningen speciaal voor hen te bouwen.
Opendoor, nu in 23 steden, is van plan om in 2020 in 27 meer te starten. Zillow wil in het hele land 5.000 huizen per maand kopen en binnen vijf jaar een omzet van $ 20 miljard per jaar genereren, door de lessen toe te passen die het in Arizona heeft geleerd.
“Het is de dageraad van e-commerce voor onroerend goed,” zei Zillow Chief Executive Rich Barton. “Phoenix is ground zero.”
Opendoor’s Scottsdale, Ariz,
Wall Street investeerders kwamen ongeveer zeven jaar geleden, toen beleggingsfirma’s executieverkopen begonnen op te scheppen tegen bodemprijzen na de huizencrash, op zoek om ze om te zetten in verhuur.
Phoenix was een van de eerste plaatsen waar de prijzen daalden. Slechts een paar jaar eerder hadden ontwikkelaars loterijen gehouden om kopers te werven voor nog te bouwen woningen. Tegen 2011 deed een overvloed aan afgeschermde huizen de prijzen gemiddeld met bijna 60% dalen ten opzichte van hun piek voor de crisis. Smokkelaars namen hun intrek in huizen in dunbevolkte verkavelingen, zodat ze hun ontvoeringsslachtoffers van over de grens konden verbergen zonder zich zorgen te hoeven maken over de buren.
Wall Street-bedrijven stuurden kopers naar veilingen met koffers vol geld. Blackstone, ’s werelds grootste vastgoedinvesteerder, ging samenwerken met een groep lokale bewoners die voor de crash in woonwagenparken hadden geïnvesteerd.
In april 2012 betaalde het nieuw opgerichte Invitation Homes $ 100.700 op een veiling voor zijn eerste huis – een huurhuis van $ 1.200 in Tolleson.
Invitation heeft nu meer dan 80.000 huizen in 17 markten, waaronder 7.600 in Phoenix, en wordt gewaardeerd op meer dan $ 24 miljard, inclusief schuld die wordt gedekt door zijn huizen.
Zelfopslagmagnaat B. Wayne Hughes lanceerde zijn eigen huizenjacht in Phoenix rond dezelfde tijd dat Invitation dat deed, en fuseerde uiteindelijk met een lokale concurrent om zijn American Homes 4 Rent ongeveer 3.100 huizen in de vallei te geven.
In 2014 koos Eric Wu, een tech-ondernemer uit San Francisco die zijn studie in Arizona betaalde door huizen te kopen en te verhuren, zijn geboortestad om te testen of het mogelijk was om computers te gebruiken om huizen te kopen en te verkopen.
Mr. Wu noemde zijn digitale huizenhandel Opendoor. Tot de investeerders behoren de oprichters van Invitation en de woningverhuurgigant zelf. Opendoor’s eerste huis was gelegen in de buurt van een wormenkwekerij aan de zuidelijke rand van Phoenix. De eigenaar, die twee jaar eerder $ 117.500 had betaald, accepteerde het bod van $ 165.000 van Opendoor.
Opendoor knapte het pand op en zette het opnieuw op de markt voor $ 200.000. Het accepteerde 193.000 dollar een paar weken later, een winst van 28.000 dollar, exclusief belastingen en verbouwingskosten, die het niet bekendmaakt.
Het eerste huis dat Opendoor flipped in de Phoenix area.
Wanneer een huiseigenaar een offerte aanvraagt bij Opendoor, beginnen zijn algoritmen met de typische gegevens die overal door makelaars worden gebruikt: vierkante meters en vergelijkbare verkopen. Ze nemen ook meer idiosyncratische factoren op die van invloed kunnen zijn op de waarde van een huis, zoals de nabijheid van golfbanen, bovengrondse elektriciteitsleidingen en lawaaierige kruispunten.
Opendoor betaalt contant, minus zijn vergoeding, die varieert van 6% tot 13%, deels afhankelijk van hoe lang het verwacht het huis te moeten houden voordat het een andere koper vindt. Het bedrijf kocht vorig jaar meer dan 3.100 huizen rond Phoenix, volgens een analyse van openbare verkoopgegevens door Mike DelPrete, die het vastgoedtechnologieprogramma leidt aan de Universiteit van Colorado, Boulder.
Deel uw gedachten
Wilt u uw huis verkopen aan een high-tech flipper als dat betekent dat u een lagere prijs krijgt? Doe mee aan het gesprek hieronder.
Investeerders hebben 1,3 miljard dollar in Opendoor gestoken, waardoor het bedrijf wordt gewaardeerd op 3,8 miljard dollar.
Toen Opendoor van de grond kwam, had Brian Bair een soortgelijk idee. Hij was in 2005 naar Phoenix verhuisd na de verkoop van het talentenbureau van zijn familie, op zoek naar zon en de nabijheid van zijn landinvesteringen in Arizona. Hij haalde een vastgoedlicentie toen de markt omsloeg, in de hoop een nieuwe carrière te maken van de crash.
Hij hielp verhuurbedrijven, waaronder Invitation, bij het verwerven van afgeschermde huizen en adviseerde verkopers om geld uit te geven aan granieten aanrechten en roestvrijstalen apparaten om hun verkoopprijzen op te krikken. Sommigen stelden voor dat hij hun huizen zou kopen en het zelf zou doen. Hij zag een kans en begon Offerpad in 2015 met een van de oprichters van Invitation Homes.
Like Opendoor, Offerpad gebruikt elektronische sloten en woning-prijsalgoritmen, maar besteedt meer tijd en geld aan het renoveren van de huizen die het koopt. Het bedrijf, ook een grote durfkapitaalweddenschap, koopt huizen rond 13 metrogebieden, hoewel zijn grootste markt Phoenix blijft, waar het zegt dat het vorig jaar 1.215 huizen kocht.
Opendoor en Offerpad hebben bewezen een bron van inventaris te zijn voor de grote verhuurders. Ongeveer 10% van de duizenden huizen die in 2018 door de twee bedrijven werden verkocht, ging naar grote huurinvesteerders, volgens vastgoedinformatiebedrijf Attom Data Solutions.
Lijstengigant Zillow kwam afgelopen voorjaar naar Phoenix om zijn eigen computergestuurde flipping-strategie te testen.
Het bedrijf uit Seattle, met meer dan 180 miljoen maandelijkse bezoekers van zijn websites en apps, maakt ongeveer tweederde van zijn inkomsten door advertenties en klantleads te verkopen aan makelaars in onroerend goed. In mei 2018 kocht Zillow zijn eerste huis, een ranch met vier slaapkamers in een zuidoostelijke buitenwijk, voor $ 410.000.
Het eerste huis dat Zillow kocht en flipte in Arizona.
Na een renovatie, noteerde Zillow het 11 dagen later voor $425.000-en verkocht het uiteindelijk voor $403.000, ongeveer 2% minder dan het betaalde.
Zillow is doorgegaan met het trainen van zijn computermodellen en het verfijnen van zijn strategie. Het kocht ongeveer 400 huizen in Phoenix in 2018 en nog eens 348 in de eerste drie maanden van 2019, volgens de heer DelPrete.
Ultimately, Zillow wil zijn instant-buying-programma integreren met een call-center hypotheekverstrekker die het vorig jaar kocht en heroriënteert om leningen online te maken. Het idee is dat een individu in staat is om een huis te verkopen, te winkelen voor een nieuwe en een lening te krijgen om het allemaal te kopen van de digitale platforms van Zillow.
Sam Miller, president-elect van de 10.000 leden tellende Phoenix Association of Realtors, zei dat de opkomst van de computergestuurde huisflippers slechts de nieuwste uitdaging is waarmee agenten in het gebied worden geconfronteerd. Toen de prijzen de pan uit rezen tijdens de jaren van hoogconjunctuur, kozen velen ervoor om huizen te verkopen zonder makelaar. Tijdens de crash, banken uitgesmeerd listings voor teruggenomen huizen aan een select groepje agenten. Nu verliezen agenten lijsten van verkopers die bereid zijn om een lagere prijs voor hun huis te nemen dan ze op de open markt zouden kunnen krijgen in ruil voor gemak.
“Zillow en Opendoor bieden enorme gemakken, maar ze komen tegen een prijs,” zei Mr. Miller. “Ik zeg, breng ze.”
Christine Abbott was in maart woningen aan het bekijken op Zillow toen er een melding verscheen met de vraag of ze het bedrijf haar huis wilde verkopen.
In feite had ze haar appartement in een Scottsdale golfresort willen verkopen sinds haar werk als privédetective haar naar Las Vegas had gebracht. Ze had al offertes aangevraagd bij Opendoor en Offerpad, maar wees ze af omdat ze te laag waren.
Zillow deed ongeveer anderhalve dag nadat ze foto’s van haar huis had geüpload en de follow-upvragen van een vertegenwoordiger had beantwoord. Met 319.000 dollar was het tienduizenden dollars hoger dan de vorige aanbiedingen. Ze accepteerde, rondde de verkoop binnen twee weken af en verhuisde naar Nevada.
Ms. Abbott was blij dat ze de rompslomp van het showklaar houden van haar huis kon vermijden. “Verhuizen is een van de grootste stressfactoren in het leven,” zei ze. “Als je iets kunt doen om de ergernis te besparen, kun je dat net zo goed doen.”
Een uitzicht op het grotere Phoenix metrogebied.
Schrijven naar Ryan Dezember op [email protected] en Peter Rudegeair op [email protected]