HUD slashes FHA cashout refinanciar limite de LTV. O que você deve fazer agora

Limites de LTV de saque de FHA reduzidos

As regras de refinanciamento de saque de FHA serão alteradas a partir de 1 de setembro de 2019.

A nova regra irá limitar o refinanciamento de saque a 80% do valor justo de mercado de um imóvel. Isto é inferior ao padrão antigo de 85%.

Para muitos potenciais mutuários, a nova regra FHA terá um impacto significativo. Para um imóvel de $300.000 com um saldo de hipoteca atual de $150.000 a mudança se parece com isto:

A diferença entre o limite de levantamento antigo e o novo é de $15.000 neste exemplo. Se você está tentando obter o maior cheque possível do seu patrimônio líquido, este é um grande negócio.

Se você está precisando de um empréstimo de saque FHA a 85% LTV, aplique até 30 de agosto de 2019 (o último dia útil em agosto).

Inicie agora a sua aplicação de refinanciamento de saque FHA. (25 de março de 2021)

Cash-out refinanciamento para se tornar mais difícil para aqueles com menor capital próprio

O novo limite de LTV é um negócio ainda maior se você tiver apenas cerca de 20% de capital próprio na casa.

Anteriormente, você poderia obter um empréstimo FHA. Você teria 5% do seu capital próprio disponível para tocar, por exemplo, se você tivesse 20% de capital próprio.

Agora, FHA não é uma opção. Nem a Fannie Mae ou o Freddie Mac são empréstimos convencionais, que também não têm um limite de LTV de 80%.

Aqui está o que o velho-vs.-novo cenário parece para os tomadores de empréstimos de capital mais baixo.

Comece a sua aplicação de refinanciamento de FHA antes que os limites de LTV mudem. (25 de março de 2021)

Como faço para solicitar antes do prazo limite?

A nova regra entra em vigor para todos os novos números de caixa FHA a partir de 1 de setembro de 2019.

Um número de caixa é um identificador específico FHA que é gerado, normalmente, no dia em que você solicita um novo empréstimo FHA.

Então, essencialmente, você deve aplicar até 30 de agosto de 2019, que é o último dia útil em agosto.

Mas você pode não querer esperar tanto tempo. Os financiadores certamente estarão ocupados gerando aplicações FHA nesse dia. Além disso, o último dia do mês está ocupado para as financiadoras de qualquer forma.

O melhor conselho é aplicar com um emprestador no momento que você ler isto se ainda for Agosto de 2019.

Aplicar imediatamente antes que as mudanças de FHA para desconto de LTV entrem em vigor. (25 de março de 2021)

Considerar um empréstimo pessoal após 30 de agosto de 2019

Ler isto após agosto de 2019? Tem baixo capital próprio? Você pode querer considerar um empréstimo pessoal.

Um empréstimo pessoal não requer equidade na casa, como fazem os refinanciamentos FHA cashout. E, você recebe os fundos mais rapidamente. Os custos de encerramento, se houver, são uma fração daqueles que vêm com um empréstimo FHA.

Os empréstimos pessoais estão se tornando uma forma comum de atingir uma boa quantia de dinheiro rapidamente, sem o longo processo de semanas de aprovação para uma hipoteca de levantamento.

FHA cash-out refinanciamento

A grande questão é porque o governo está mudando a política para o refinanciamento FHA cash-out. Afinal, quanto maior o empréstimo, maior o prémio do seguro hipotecário que a FHA recolhe dos mutuários.

Se você conseguir uma hipoteca FHA você tem que pagar duas formas de seguro.

Primeiro, há o prémio do seguro hipotecário adiantado (o PMI adiantado). É igual a 1,75% do valor da hipoteca. Você não tem que pagar esta quantia em dinheiro. Pode ser adicionado ao saldo do empréstimo.

Segundo, há um prémio anual do seguro de hipoteca (o PDM anual). Neste momento, é igual a .85% do valor do empréstimo. Esta taxa está incluída no pagamento mensal.

O dinheiro recolhido pela FHA é colocado em um fundo de reserva. É chamado de Fundo de Seguro Hipotecário Mútuo (Fundo MMI). Se alguém não pagar o seu empréstimo FHA o mutuante é pago com dinheiro do Fundo MMI.

O programa FHA tem sido extremamente bem sucedido. No ano fiscal de 2018 as reservas para hipotecas FHA forward tinham um valor económico líquido positivo de 46,8 mil milhões de dólares. A situação com as hipotecas reversíveis da FHA foi muito diferente. Tiveram um património económico líquido negativo de $13,63 mil milhões.

As preocupações com o refinanciamento da FHA estão a aumentar em HUD

Se as reservas de FHA são tão fortes, então porquê alterar os padrões para o refinanciamento da FHA? A resposta é que a FHA é um programa de seguro. Você tem que olhar para como a FHA está se saindo hoje e como ela pode parecer no futuro.

De acordo com a HUD, havia 43.052 FHA levantamentos de refinanciamento no AF de 2013. Cinco anos mais tarde, o número subiu para 150.883 FHA cashout refinanciamentos. Isso é um aumento de 250%.

Se você está no negócio, você geralmente gosta de ver aumentos de vendas. Se você está no negócio de seguros, você fica nervoso. Toda essa cobertura adicional representa potenciais sinistros. É bom neste momento ter tanto interesse no refinanciamento da FHA, mas e se a economia estiver azeda? O governo será capaz de pagar todas as reclamações dos credores? Talvez seja uma boa idéia reduzir os níveis de refinanciamento de cashout.

“Estudos”, disse HUD, “mostraram que um aumento significativo nas execuções de hipotecas pode ter sido o resultado de um alto número de refinanciamentos de cashout concluídos antes do colapso do mercado imobiliário”.

A questão da equidade

HUD está efetivamente dizendo que o programa FHA terá menos risco se os mutuários tiverem mais equidade.

De acordo com a HUD, reduzir o limite de cash-out será “uma medida prudente, a fim de reforçar a posição patrimonial de refinanciamento de cash-out e reduzir as perdas severas em caso de inadimplência, ficar à frente de qualquer potencial mudança futura no mercado imobiliário e apoiar melhor a missão da FHA de fornecer acesso à propriedade imobiliária sustentável que constrói o capital próprio.

Isso faz muito sentido, mas também levanta uma questão. Os mutuários da FHA podem agora obter financiamento com apenas 3,5% de redução. Usando a lógica aplicada ao refinanciamento de saques da FHA, o que dizer dos adiantamentos? Será que vamos ver um aumento no padrão de adiantamentos FHA?

A opção VA

Se a HUD vai alegar que os estudos justificam níveis mais elevados de capital próprio para o refinanciamento de levantamentos, então pode querer dar uma olhada no programa de levantamentos VA. Os empréstimos VA estão disponíveis sem nada a menos. Zero. Ao mesmo tempo, os empréstimos VA têm níveis de inadimplência mais baixos do que o financiamento FHA. Muito mais baixos. De acordo com a Mortgage Bankers Association, a taxa de inadimplência FHA no primeiro trimestre foi de 8,93% contra 4,37% para o programa VA.

Se você tem experiência militar, candidate-se para um empréstimo VA cash-out em vez de FHA. (25 de Março de 2021)

Como é que o VA o faz? É discutível, mas aqui está uma diferença entre os dois programas. O VA tem um “rendimento residual” padrão enquanto o FHA não o faz. Isso significa que para obter um empréstimo VA você precisa de uma certa quantidade de dinheiro livre sobrando após as despesas. O quanto você precisa depende do tamanho da família, do montante do empréstimo e da localização geográfica.
Para além de um rácio de endividamento (DTI), porque não um padrão de rendimento residual para empréstimos FHA? É um redutor de risco que funciona.

Pedir um empréstimo FHA para levantamento

Embora novos requisitos de LTV, os empréstimos FHA para levantamento ainda são um bom valor, especialmente se você tiver um crédito menor.

Comece a pedir o seu empréstimo FHA para levantamento abaixo, mesmo após as novas regras entrarem em vigor.

Verifique a sua nova taxa (25 de março de 2021)