Eine Zweitimmobilie zu besitzen kann eine solide finanzielle Investition sein. Es kann auch ein willkommener Rückzugsort für die Familie sein, wenn man eine Pause von der Stadt braucht. Die Finanzierung eines Zweitwohnsitzes ist jedoch oft komplizierter, als Erstkäufer erwarten.
Die Kreditgeber haben strengere Finanzierungsanforderungen, wenn es um den Kauf eines Zweitwohnsitzes oder einer Ferienimmobilie geht, und das kann es für potenzielle Käufer schwieriger machen, sich für eine Hypothek zu qualifizieren.
Neben der Finanzierung sind auch steuerliche Aspekte zu berücksichtigen sowie eine Reihe von Nebenkosten, die mit dem Kauf und Besitz eines Zweitwohnsitzes verbunden sind.
Was gilt als Zweitwohnsitz?
Erstkäufer verwechseln Ferienhäuser oft mit Anlageobjekten. Doch für die Zwecke der Finanzierung sind die beiden Begriffe nicht austauschbar.
Ein Zweitwohnsitz ist per Definition ein Haus, das der Käufer zu verschiedenen Zeiten im Jahr bewohnen will. Dabei kann es sich um eine Ferienhütte in den Wäldern oder sogar um eine Eigentumswohnung in der Stadt handeln, die jedoch an mindestens 30 Tagen im Jahr selbst bewohnt wird.
Um als Zweitwohnung zu gelten, muss eine Immobilie die folgenden Kriterien erfüllen:
- Die Immobilie muss mindestens 30 Tage im Jahr vom Eigentümer bewohnt werden
- Die Immobilie muss aus einer einzigen Wohneinheit bestehen
- Die Immobilie muss für eine ganzjährige Nutzung geeignet sein
- Die Immobilie muss sich ausschließlich unter der Kontrolle des Eigentümers befinden und darf nicht vermietet werden, Time-Sharing- oder Hausverwaltungsverträgen unterliegen
Wie unterscheidet sich eine primäre Hypothek von einer sekundären Hypothek?
Die Finanzierung eines Zweitwohnsitzes ist der Finanzierung eines Erstwohnsitzes nicht völlig unähnlich.
Für den Kreditgeber geht es vor allem darum, Ihr Risiko als Kreditnehmer einzuschätzen. Unabhängig davon, ob es sich um einen Erst- oder Zweitwohnsitz handelt, gelten die gleichen Kriterien. Das heißt, während die grundlegenden Kriterien bei der Überprüfung die gleichen sind, kann das Ergebnis bei einem Zweitwohnsitz oft sehr unterschiedlich ausfallen.
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Die Darlehensgeber sind bei der Finanzierung von Zweitwohnsitzen eher konservativ und erwarten, dass die Darlehensnehmer bestimmte finanzielle Schwellenwerte erfüllen oder überschreiten, bevor sie den Hypothekenantrag genehmigen.
Kreditwürdigkeit – Käufer, die eine Zweitwohnung finanzieren möchten, müssen eine besonders hohe Kreditwürdigkeit aufweisen, damit ihre Hypothek zu einem günstigen Zinssatz genehmigt wird. In der Regel sind hier 25 bis 50 Punkte über dem Standard, der für eine Erstwohnungshypothek erforderlich ist, der Standard.
Anzahlungen – Je nach Kreditgeber erfordert die Finanzierung einer Zweitwohnung in der Regel eine höhere Anzahlung des Käufers. Im Gegensatz zu einem ersten Haus Hypothek, wo der Käufer kann oft mit so wenig wie 3% nach unten finanziert werden, werden die Kreditgeber wollen sehen, mindestens 10% nach unten auf eine zweite oder Ferienimmobilien. Noch höher, wenn die Kreditwürdigkeit des Antragstellers in Frage steht oder beschädigt ist. Wenn der Käufer nicht über ausreichende Barreserven verfügt, um diesen Schwellenwert zu erreichen, gestatten die Kreditgeber den Kreditnehmern manchmal, das Eigenkapital ihres Hauptwohnsitzes zu verwenden, um den Fehlbetrag auszugleichen.
Einkommensstabilität – Der Kauf eines Zweitwohnsitzes bedeutet die Aufnahme einer zweiten Hypothek, und das versetzt den Käufer in eine höhere Risikokategorie. Die Kreditgeber werden die Arbeitsgeschichte des Antragstellers genauer unter die Lupe nehmen und erwarten, dass der Käufer ein Einkommen vorweisen kann, das mit der erhöhten Belastung durch eine zweite Hypothek vereinbar ist.
Barreserven – Auch hier bedeutet eine zweite Hypothek ein größeres Risiko für den Kreditgeber, und er wird erwarten, dass umfangreichere Barreserven vorhanden sind, um dieses Risiko auszugleichen. Im Falle einer Zweitwohnungshypothek sollten Kreditnehmer damit rechnen, dass sie 3 bis 5 Monate an Barreserven zur Verfügung haben, um ihr Darlehen zu sichern. Einige Kreditgeber können sogar noch mehr verlangen, je nach Kreditwürdigkeit und Anzahlung des Antragstellers.
Schulden-Einkommens-Verhältnis – Das Schulden-Einkommens-Verhältnis (DTI) eines Hauskäufers ist immer ein kritischer Faktor bei der Beantragung einer Hypothek, und die Kreditgeber messen ihm eine noch größere Bedeutung bei, wenn der Käufer ein zweites Haus finanziert. Wenn die erste Wohnung noch nicht abbezahlt ist, muss der Käufer zwei Hypotheken gleichzeitig bedienen, was eine noch größere Belastung für sein Einkommen bedeutet. Die meisten Kreditgeber wollen einen kombinierten Verschuldungsgrad von weniger als 36 % sehen, bevor sie die Finanzierung eines Zweitwohnsitzes genehmigen.
Insgesamt sollten Käufer damit rechnen, dass ihre Bank viel strengere Kreditvergabestandards hat, wenn es darum geht, einen Kredit für einen Zweitwohnsitz zu genehmigen und zu zeichnen.
Zinsen und Steuern bei einer Zweitwohnungshypothek
Im Laufe der Jahre haben sich Hausbesitzer auf Steuerabzüge verlassen, um die tatsächlichen Kosten für den Kauf einer Wohnung zu senken. Diese Abzüge galten häufig auch für Zweitwohnsitze. Mit der Verabschiedung des Tax Cuts and Jobs Act von 2018 haben sich neue Änderungen der Steuergesetze ergeben, die die Besteuerung von Erst- und Zweitwohnsitzen verändern. Einige Abzüge wurden abgeschafft, während andere nur geringfügig geändert wurden.
Wenn eine Zweitimmobilie ausschließlich als Zweitwohnsitz genutzt wird, kann der Eigentümer den Standardhypothekenzinsabzug in Anspruch nehmen. Nach den neuen Steuergesetzen können Eigentümer die Zinsen für ein qualifiziertes Wohnungsbaudarlehen in Höhe von bis zu 750.000 Dollar absetzen. Um für diesen Abzug in Frage zu kommen, muss die Hypothek als gesicherte Schuld eingestuft werden.
Die Vermietung einer Zweitwohnung hat Auswirkungen auf die Behandlung von Zinsen und Steuern. Wenn ein Eigentümer seinen Zweitwohnsitz für höchstens 14 Tage vermietet, gilt er immer noch als persönlicher Wohnsitz und kann die Standardabzüge für Zweitwohnungshypotheken in Anspruch nehmen.
Wenn der Eigentümer die Immobilie jedoch für mehr als 14 Tage im Jahr vermietet und sich dort weniger als 10 % der Gesamtzeit aufhält, die an andere Mieter vermietet wird, dann wird die Wohnung als Mietobjekt betrachtet und unterliegt ganz anderen steuerlichen Verpflichtungen.
Kapitalgewinne und Zweitwohnungen
Die Steuern werden erneut zu einem wichtigen Faktor, wenn Hausbesitzer beschließen, ihre Immobilien zu verkaufen. Nach geltendem Steuerrecht können Hausbesitzer beim Verkauf ihres Hauptwohnsitzes einen Gewinn von bis zu 500.000 Dollar steuerfrei realisieren. Der so genannte Hauptwohnsitz-Ausschluss kann nicht auf den Verkauf eines Zweitwohnsitzes angewendet werden.
Beim normalen Verkauf eines Zweitwohnsitzes werden Steuern auf den gesamten Gewinn aus der Transaktion fällig. Es gibt jedoch einige legale Möglichkeiten, die Kapitalertragssteuer für Zweitwohnungen zu umgehen.
Wenn der Eigentümer seinen Zweitwohnsitz mindestens zwei Jahre lang als Hauptwohnsitz nutzt, bevor er sich zum Verkauf der Immobilie entschließt, kann er unter Umständen die Standardabzüge in Anspruch nehmen. Diese allgemein als „2/5-Jahres-Regel“ bekannte Ausnahmeregelung kann Hausbesitzern die Möglichkeit bieten, ihre Zweitwohnungen zu verkaufen und dennoch die Zahlung der vollen Kapitalertragssteuer im selben Jahr zu vermeiden.
Bevor Sie eine finanzielle Entscheidung treffen, sollten Sie sich von einem Fachmann Ihres Vertrauens beraten lassen.
Immobilienwertsteigerung und Zweitwohnsitze
Immobilien gelten seit jeher als gute Investition und als eine Möglichkeit, beständig Vermögen aufzubauen. Das gilt sowohl für Hauptwohnsitze als auch für Mietobjekte. Während der Immobilienmarkt immer Schwankungen unterworfen ist, bleiben solide Immobilieninvestitionen für ihre Besitzer über fast jeden Zeitraum hinweg wertvoll.
Sein Sie auf Schwankungen vorbereitet
Wenn es um Zweitwohnsitze oder insbesondere um Ferienimmobilien geht, ändert sich das Spielfeld.
Die Lage, die bei Immobilien schon immer ein wichtiges Kriterium war, gewinnt noch mehr an Bedeutung. Bei Ferienimmobilien handelt es sich um Luxusimmobilien, so dass ihr Wert tendenziell stärker schwankt als der eines Hauptwohnsitzes in einer begehrten Gegend. Während eines Booms können die Immobilienwerte in die Höhe schießen, aber dieselben Werte können bei einem wirtschaftlichen Abschwung ebenso schnell wieder sinken.
Schließlich sollten Käufer, die einen Zweitwohnsitz als Anlageobjekt in Erwägung ziehen, mit Vorsicht vorgehen. Befindet sich die Immobilie in einer guten Lage für einen Hauptwohnsitz oder sogar ein Mietobjekt, hat sie eine bessere Chance, ihren Wert zu halten oder sogar zu steigern.
Ist der Wert aufgrund der Lage eher unvorhersehbar, kann es schwieriger sein, die ursprünglichen Kosten beim Verkauf zu realisieren. Vorsicht ist also geboten.
Ferienhaus vs. Timesharing oder Airbnb?
Die meisten Käufer von Zweitwohnungen sind auf der Suche nach dem perfekten Urlaubsort. Das können die Berge oder der Strand sein, aber die meisten Käufer suchen im Wesentlichen nach einem „Zuhause in der Ferne“, in dem sie mit ihrer Familie Urlaub machen können.
So, macht es Sinn, eine Zweitwohnung zu kaufen oder ist die Investition in ein Timesharing die bessere Option? Letztlich ist das eine Frage der individuellen Entscheidung. Beide Optionen haben ihre Vor- und Nachteile, und es gibt keine einfache Antwort, die allen Käufern gerecht wird.
Wenn Sie ein echtes Zuhause in der Ferne suchen, in dem Sie die Regeln festlegen und alles immer so ist, wie Sie es wünschen, dann ist der Kauf einer Ferienimmobilie wahrscheinlich die bessere Wahl. Als Zweitwohnsitz gehört die Immobilie Ihnen, und Sie haben die volle Kontrolle darüber, wie sie gepflegt wird und wer Zugang hat.
Natürlich tragen Sie auch die volle Verantwortung für die Instandhaltung sowie für alle Kosten, die mit dem Besitz und der Instandhaltung der Immobilie verbunden sind. Dennoch kann ein Zweitwohnsitz ein wertvoller Vermögenswert sein, und wenn die natürliche Wertsteigerung von Immobilien zu Ihren Gunsten ausfällt, kann der Besitz einer Ferienimmobilie Ihnen sicherlich helfen, Ihr persönliches Vermögen aufzubauen.
Wenn Sie hingegen nur einen gelegentlichen Kurzurlaub in einem entspannten Urlaubsort suchen, ist ein Timesharing oder die regelmäßige Nutzung von Airbnb vielleicht besser geeignet. Bei einem Teilzeitnutzungsrecht zahlen Sie Ihre jährlichen Gebühren und halten sich an die Regeln des Vertrags, und schon ist alles geregelt. Sie müssen sich um weniger Dinge kümmern, und Ihre Ferienimmobilie steht für Sie und Ihre Familie zu dem von Ihnen festgelegten Zeitpunkt bereit. Viele Timesharing-Anlagen bieten Zugang zu einer Vielzahl von angeschlossenen Angeboten.
Natürlich ist die Zeit, die Sie dort verbringen können, begrenzt, und die Termine stimmen nicht immer mit den gewünschten Plänen Ihrer Familie überein, aber es ist immer noch eine viel geringere finanzielle und emotionale Investition als der Kauf eines Zweitwohnsitzes.
Es gibt noch andere Risiken, die bei Timesharing-Anlagen zu berücksichtigen sind, daher sollten Sie unbedingt mit einem qualifizierten Finanzberater sprechen, bevor Sie eine endgültige Entscheidung treffen. Finanziell gesehen sind Timesharing-Anlagen in der Regel nicht die beste Option für einen langfristigen Urlaub. Wenn die Entscheidung jedoch zwischen einem Timesharing und dem Besitz einer Zweitwohnung fällt, kann das Timesharing unter bestimmten Umständen sicher die attraktivere Option sein.
Und wenn Sie die ultimative Flexibilität wünschen, können Sie einfach ein Airbnb buchen, wenn Sie frei haben – obwohl die Gastfreundschaft je nach Immobilie sehr unterschiedlich sein kann. Manche Häuser befinden sich im Winter in einem Keller ohne Thermostat, während andere perfekt für einen Aufenthalt geeignet sind.
Das Richtige finden
Es gibt viel zu bedenken, bevor man einen Zweitwohnsitz oder eine Ferienimmobilie kauft. Während Immobilien fast immer eine gute Investition sind, sind Ferienimmobilien alles andere als eine sichere Sache.
Die Nachfrage nach Immobilien in städtischen Kernmärkten kann selbst in Rezessionen relativ stark bleiben, weil die Menschen immer noch in der Nähe ihres Arbeitsplatzes wohnen müssen, während Immobilien in abgelegenen Märkten in Zeiten des Abschwungs unbeständiger sein können.
Wenn Sie den Kauf als Finanzinvestition in Betracht ziehen, sollten Sie vorsichtig sein und die Immobilie umfassend prüfen, bevor Sie eine möglicherweise teure zweite Hypothek aufnehmen. Seien Sie sich bewusst, dass ein Markt, der heute heiß ist, es morgen vielleicht nicht mehr ist.
Berücksichtigen Sie politische Risiken – vor allem, wenn Sie ein ausländischer Käufer sind
Die politischen Winde ändern sich, und in unruhigen Zeiten können Immobilien aufgrund ihrer mangelnden Mobilität ein attraktiver Vermögenswert sein, den man aggressiv besteuern kann. Im Jahr 2020 stimmen die Kalifornier über eine teilweise Aufhebung der Proposition 13 von 1978 ab, obwohl die Aufhebung zunächst nur für Industrie- und Gewerbeimmobilien gelten würde.
Wenn die Märkte überhitzt sind, können lokale Politiker auch beschließen, zusätzliche Transaktions- oder Leerstandssteuern für ausländische Eigentümer zu erheben, so dass es in der Regel am besten ist, in seinem Heimatland zu investieren, es sei denn, man kauft explizit ein Ausweichquartier.
Allerdings ist ein wirklich solider Zweitwohnsitz oder eine Mietimmobilie eine sichere Finanzinvestition, vorausgesetzt, Sie verfügen über die nötige Liquidität, um Marktturbulenzen zu überstehen.
Wenn Sie auf der Suche nach einem Zuhause in der Ferne sind oder die Immobilie vielleicht als Altersruhesitz für Ihre goldenen Jahre in Betracht ziehen, ist der Kauf sogar mehr als nur ein Zeichen für eine solide Finanzplanung. Ihr Zweitwohnsitz könnte den Ort für die Zukunft Ihrer Familie markieren und bleibende Erinnerungen wecken.
Wichtig ist, dass Sie, wie jeder andere Investor auch, die zweite Hypothek mit realistischen Erwartungen betrachten und nur das annehmen, was Sie sich leisten können. Auf diese Weise eröffnen Sie sich eine Welt der Möglichkeiten und erhöhen Ihre Chancen, das Richtige zu finden, um Ihr Portfolio zu erweitern.
Hausbesitzer sollten bei niedrigen Zinsen refinanzieren
Die 10-jährigen US-Staatsanleihen sind in letzter Zeit auf ein Rekordtief gefallen, da die Ausbreitung des Coronavirus die Risikobereitschaft verringert hat und andere Finanzzinsen im gleichen Maße gefallen sind. Hausbesitzer, die zu den heutigen niedrigen Zinssätzen kaufen oder refinanzieren, können von der jüngsten Zinsvolatilität profitieren.
Zahlen Sie zu viel für Ihre Hypothek?
Finden Sie heraus, wofür Sie sich qualifizieren
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