Der Immobilienmarkt ist so heiß wie nie. Da die Kapitalisierungsraten sinken, suchen renditesuchende Investoren nach alternativen Möglichkeiten, ihre Immobilienportfolios zu vergrößern. Einige haben sich dem Immobilien-Crowdfunding zugewandt, einer Nischenbranche, die erst in den letzten zehn Jahren entstanden ist.
Es gibt viele Arten von Online-Immobilien-Crowdfunding-Plattformen. Sie bieten verschiedene Arten von Geschäften an, sammeln Mittel für unterschiedliche Zwecke und haben sehr unterschiedliche Ziele und Investitionsstrategien. Fast alle werben mit ihrer Erfahrung, verweisen auf Kundenreferenzen und prahlen mit den Risikokapitalgesellschaften, die in ihr Geschäftsmodell investiert haben. Letztendlich ist es für den durchschnittlichen Investor schwer, einen Online-Marktplatz von einem anderen zu unterscheiden. Das ist umso schwieriger, als es heute mehr als 100 Crowdfunding-Marktplätze für Immobilien gibt.
Eine der Herausforderungen bei diesen Online-Portalen ist die mangelnde Transparenz. Eifrige Investoren lassen sich leicht von eleganten Websites und hochtrabenden Marketingkampagnen verführen. Diese Plattformen ziehen Anleger aller Art an, Anfänger wie erfahrene, und in manchen Fällen kann man schon mit 500 Dollar investieren. Doch nur wenige sind in der Lage, das Kleingedruckte im Zusammenhang mit ihren Investitionen zu lesen.
Alles deutet darauf hin, dass Online-Crowdfunding-Plattformen auf dem Vormarsch sind. Allerdings sind diese Marktplätze nicht für jedermann geeignet. In diesem Artikel werfen wir einen Blick darauf, wie Crowdfunding-Plattformen wie Fundrise im Vergleich zu Investitionen in traditionelle Syndizierungen abschneiden – und warum einige Anleger, insbesondere zugelassene Investoren, mit Investitionen in traditionelle Syndizierungen besser bedient sind.
Ein Überblick: Wie Online-Crowdfunding-Seiten wie Fundrise funktionieren
Es ist wichtig zu verstehen, dass jede Online-Crowdfunding-Plattform ein wenig anders funktioniert. Einige, wie Patch of Land, sind für die Beschaffung von Fremdkapital für Immobilienprojekte gedacht. Andere, wie ArborCrowd, bieten Crowdfunding für Eigenkapital an.
Dann gibt es Websites wie Fundrise, die als „eREITs“ – oder elektronische Immobilieninvestmentfonds – arbeiten.
eREITs haben sich zum beliebtesten Online-Immobilien-Crowdfunding-Tool entwickelt und werden daher im Mittelpunkt dieses Artikels stehen. Wir verwenden Fundrise als Beispiel für einen eREIT, um einen Vergleich mit traditionellen Immobiliensyndizierungen zu ermöglichen.
Fundrise bezeichnet sich selbst als professionell verwalteten öffentlichen (aber nicht börsennotierten) REIT, der sowohl Fremd- als auch Eigenkapital in eine Reihe von Gewerbeimmobilienprodukten investiert, je nach den spezifischen Zielen des jeweiligen Fonds. Der Income eREIT zielt beispielsweise auf Investitionen in Immobilien ab, die einen konstanten Cashflow für die Anleger generieren.
Jeder kann in die eREITs von Fundrise investieren. Sie müssen kein akkreditierter Anleger sein. Sie können sogar schon mit 500 $ investieren und Ihre Investition in 100 $-Schritten erhöhen. Die Anleger wählen ihr Anlageziel, z. B. langfristiges Wachstum oder ausgewogene Diversifizierung, und erhalten dann verschiedene Optionen (oder Fonds), in die sie investieren können. Sie können in ein einziges Portfolio oder in mehrere investieren, je nach Ihren Zielen. Die Mittel werden dann in verschiedene Produkttypen wie Wohnungen, Hotels, Einkaufszentren und Bürogebäude im ganzen Land investiert.
Die Anleger verdienen ihr Geld durch Zinszahlungen, Immobilienerträge und mögliche Wertsteigerungen der Immobilien. Jeder Anleger erhält seinen Anteil an den Erträgen anteilig über einen vorher festgelegten Ausschüttungszeitraum. Die Fonds haben ein Renditeziel (z. B. 8 bis 10 %), aber die tatsächlichen Erträge können je nach der Leistung des Portfolios variieren.
Die Anmeldung bei Fundrise ist einfach. Jeder kann ein Konto einrichten und in nur 10 Minuten mit dem Investieren beginnen. Bei der Anmeldung müssen Sie lediglich Ihren Namen, Ihre Adresse, Ihre Telefonnummer und Ihre Sozialversicherungsnummer angeben. Anschließend verknüpfen Sie Ihr Bankkonto mit der Plattform, über das Sie Ihre erste Investition tätigen. Sobald Sie Ihre Anlageziele ausgewählt haben, wird Ihr Geld fast sofort investiert.
Die Einfachheit von Fundrise ist sicherlich für viele Investoren attraktiv. Gewerbliche Immobilien haben notorisch hohe Einstiegshürden, so dass die Möglichkeit, mit nur 500 $ zu investieren, für diejenigen, die gerade erst anfangen, sehr attraktiv ist. Sie müssen kein akkreditierter Investor sein, um sich zu qualifizieren (aber Sie können es sein). Ein zugelassener Anleger ist jeder, der über ein Nettovermögen von mehr als 1 Million Dollar (ohne den Wert seines Hauses) oder ein Jahreseinkommen von mindestens 200.000 Dollar (oder 300.000 Dollar für ein Ehepaar) verfügt. Viele gewerbliche Immobiliengeschäfte stehen nur akkreditierten Anlegern zur Verfügung, aber bei Fundrise muss das nicht der Fall sein.
Es öffnet auch die Türen zu Produkttypen, zu denen Investoren sonst keinen Zugang hätten, wie z. B. größere gewerbliche Immobiliengeschäfte und Entwicklungsprojekte.
Mangelnde Transparenz bei Online-Crowdfunding-Plattformen wie Fundrise
Trotz der Einfachheit von Plattformen wie Fundrise gibt es auch echte Nachteile zu beachten. Insbesondere bieten die Plattformen den Anlegern wenig Transparenz. Lassen Sie uns das näher erläutern.
- Sie wissen nicht viel über die tatsächlichen Vermögenswerte, in die Sie investieren.
Durch die Art und Weise, wie eREITs strukturiert sind, werden die Anleger weitgehend im Dunkeln gelassen. Sie erhalten keine detaillierten Informationen über den spezifischen Vermögenswert, die Anlageklasse (Klasse A, Klasse B, Klasse C) oder den genauen Standort der Investition. Der eREIT kann auf eine Anlageklasse im Allgemeinen abzielen, wie z. B. Industrie- oder Mehrfamilienhäuser, oder auf eine bestimmte Region, wie z. B. Immobilien im Nordosten, aber ansonsten gibt es keine Details über die Art oder Qualität der Investition, die Sie kaufen. Außerdem gibt es keine Garantie dafür, dass der Fonds das Kapital im Einklang mit diesen übergreifenden Zielen einsetzt.
Es gibt mehrere Gründe, warum dies ein Problem ist, aber vor allem verbietet es den Anlegern, ihre eigene Due-Diligence-Prüfung oder ihr eigenes Underwriting durchzuführen, was ihre Fähigkeit einschränkt, eine Gelegenheit vor der Investition zu überprüfen. Sie setzen im Grunde blindes Vertrauen in das Investmentteam von Fundrise.
- Fundrise kann keine besonders lange Erfolgsbilanz vorweisen.
Die Qualität eines Sponsors kann über Erfolg oder Misserfolg eines Geschäfts entscheiden. Sie wollen sicher sein, dass Sie bei jemandem investieren, der sehr versiert ist, über nachweisliche Erfahrung verfügt und idealerweise ein Investmentteam hat, das mehrere Immobilienzyklen überstanden hat. Fundrise kann das nicht von sich behaupten. Fundrise ist noch relativ neu, denn es wurde 2010 gegründet. Das Unternehmen hat mit einigen seiner Geschäfte große Renditen erzielt, aber es hat nur in einem Aufwärtsmarkt investiert. Es bleibt abzuwarten, wie sich ihre Portfolios bei einem Marktabschwung entwickeln.
Gleichermaßen bleibt abzuwarten, wie die Anleger ihre Crowdfunding-Investitionen im Falle eines Abschwungs behandeln. Anleger werden möglicherweise eher versuchen, ihre Beteiligung an einem Crowdfunding-Projekt zu verkaufen, bei dem die einzelnen Anteile geringer sind, als bei einem Projekt, in das sie persönlich in größerem Umfang investiert haben. Wenn viele Anleger ihr Geld aus diesen Portfolios abziehen, könnte das gesamte Portfolio in Mitleidenschaft gezogen werden.
- Es ist schwer zu erkennen, welche Gebühren Ihnen in Rechnung gestellt werden.
Ein kurzer Blick auf die Angebotsunterlagen ist anschaulich. In den meisten Angebotspaketen wird eine Spanne von Gebühren genannt (z. B. eine Abschlussgebühr von 0 % bis 3 %). Was ist damit gemeint? In Wirklichkeit können eREITs jede beliebige Gebühr für das Geschäft erheben, die für die Plattform – und nicht für ihre Anleger – am vorteilhaftesten ist. eREITs wie Fundrise stehen nicht unter demselben Druck, den internen Zinsfuß zu erreichen, den sie den Anlegern versprochen haben, denn auch dieser wird in der Regel als Spanne angegeben (mehr dazu weiter unten).
Zusätzlich zu den Gebühren, die mit dem eigentlichen Geschäft verbunden sind, erhebt Fundrise auch Gebühren für die direkte Verwaltung des Fonds. Fundrise erhebt in der Regel eine Vermögensverwaltungsgebühr von 0,85 % zusätzlich zu einer Beratungsgebühr von 0,15 % (oder mehr).
- Die Rendite des eREIT ist in Wirklichkeit nur eine Schätzung.
Den Anlegern wird eine prognostizierte Rendite versprochen, die zwischen X % und Z % liegt, z. B. 6 % bis 8 % – aber das ist nur eine Schätzung, weil die tatsächlichen Investitionen noch nicht bekannt sind. Dies ist ein großer Unterschied zu Investitionen in ein traditionelles Konsortium, bei dem den Anlegern eine bestimmte Rendite garantiert wird (die leichter zu bestimmen ist, da sie mehr über die tatsächliche Investition wissen), und der Sponsor seinen Gewinn erst ausbezahlt bekommt, wenn die Anleger ihre versprochene Rendite erhalten.
- Fundrise-Angebote sind komplex.
Jedes einzelne Fundrise-Angebot muss bei der Securities and Exchange Commission (SEC) einen Schriftsatz einreichen, in dem die Höhe der Gebühren und andere einschlägige Informationen zum Geschäft beschrieben werden. Diese Angebote können mehr als 200 Seiten lang und für den Laien schwer zu verstehen sein.
- Einkommen wird anders besteuert als bei einer traditionellen Syndizierung.
Einkommen, das über Online-Immobilien-Crowdfunding-Plattformen wie Fundrise erzielt wird, wird als normales Einkommen behandelt. Für eine Person mit niedrigem oder mittlerem Einkommen mag dies keine Rolle spielen, aber jeder Bezieher eines hohen Einkommens befindet sich bereits in einer hohen Steuerklasse und hat daher eine außerordentliche Steuerlast auf Ausschüttungen, die der Fonds generiert.
- eREITs wie Fundrise sind hochgradig illiquide.
Da eREITs nicht börsennotiert sind, können Anleger ihre Anteile nicht einfach kaufen und verkaufen, wie sie es bei einem traditionellen REIT tun könnten. Fundrise bietet einen Rücknahmemechanismus an, der es den Anlegern ermöglicht, vor der Fälligkeit aus dem Geschäft auszusteigen, aber die Rücknahme ist in der Regel mit hohen Gebühren und Strafen verbunden. Fundrise sagt zum Beispiel, dass Anleger ihr Geld in jedem Quartal abheben können – je nach Verfügbarkeit. Angenommen, der Markt beginnt zu schwächeln und mehrere Anleger wollen ihr Geld abziehen. Fundrise hat die Möglichkeit, die Rücknahme ganz zu stoppen. Daher bleibt die tatsächliche Liquidität von eREITs fraglich.
- Crowdfunding-Plattformen werden oft als Finanzinstrument der letzten Instanz genutzt.
Grundsätzlich haben die besten Investitionsmöglichkeiten in Gewerbeimmobilien keine Schwierigkeiten, Fremd- oder Eigenkapital zu beschaffen. Diejenigen, die Immobiliengeschäfte über Online-Crowdfunding-Plattformen finanzieren wollen, haben in der Regel keine andere Wahl. Sie suchen nach Hunderten, wenn nicht Tausenden von Menschen, die jeweils kleine Investitionen tätigen, um das für ein Geschäft benötigte Kapital zusammenzubringen. Sollte Sie das nicht abschrecken? Zugelassene Investoren verfügen über die finanziellen Mittel, um in höherwertige Projekte zu investieren, die sonst für die breite Masse nicht zugänglich wären; Sie sollten diese Möglichkeiten nutzen!
Trotz dieser Nachteile hat das der Popularität von Fundrise keinen Abbruch getan.
Als Fundrise 2015 sein erstes eREIT-Angebot eröffnete, war die erste Million Dollar innerhalb von nur vier Stunden vollständig gefüllt. Und das, obwohl die Anleger keinerlei Informationen darüber hatten, wie der eREIT diese Gelder investieren würde. Einige Tage später wurde der Fonds kurzzeitig erneut geöffnet, um weitere 1 Mio. USD einzuwerben. Auch hier war der Fonds innerhalb weniger Stunden gefüllt.
Der Immobilieninvestor und Serienunternehmer Ian Ippolito teilt seine Bedenken gegenüber dem eREIT-Modell. „Nicht börsengehandelte REITs (wie der eREIT) haben traditionell so hohe Gebühren, dass die FINRA eine Warnung vor der gesamten Anlageklasse ausgesprochen hat“, schreibt er.
Als Beispiel hat sich Ippolito eingehend mit einem der eREIT-Angebote von Fundrise befasst, das er als „mit Mängeln behaftet“ bezeichnet. Er fährt fort:
Ich habe mich daran gestört, dass ein fragwürdiger Marketing-Spin die erhebliche
Verwässerung der Investoren und die gigantischen Organisationskosten in Höhe von 1 Million Dollar überspielt…Es mangelt an finanzieller Transparenz, wozu auch das Fehlen von Zielen, Limits und detaillierten Finanzinformationen gehört, die die meisten Konkurrenten freizügig offenlegen.
Die Organisationskosten in Höhe von 1 Million Dollar sind nicht zu übersehen. Bei einem Fonds, der 10 Mio. $ aufbringt, müssen die Immobilien, in die er investiert, eine Rendite von 10 % erzielen, damit der Fonds gerade noch die Gewinnschwelle erreicht. Die Regulierung A+ beschränkt Fonds auf eine Kapitalaufnahme von 50 Millionen Dollar, so dass ein eREIT bestenfalls eine Verwaltungsgebühr von 2 % anbieten kann.
Einfach ausgedrückt: Anleger haben bessere, kostengünstigere und transparentere Anlagemöglichkeiten.
Traditionelle Syndizierungen bleiben eine überlegene Alternative
Traditionelle Immobiliensyndizierungen bleiben eine überlegene Alternative zu eREITs, insbesondere für vermögende Privatpersonen oder anderweitig zugelassene Anleger. Syndizierungen sind viel transparenter als diese eREITs. Sie können den Sponsor, seine Erfolgsbilanz und die einzelnen Geschäfte, in die Ihr Geld möglicherweise investiert wird, vollständig überprüfen.
Die Erträge eines Syndikats werden auch anders behandelt und sind daher viel steuerlich günstiger als die Ausschüttungen eines Fundrise-Portfolios. Dies ist wichtig für alle, die sich in einer hohen Steuerklasse befinden und ansonsten astronomische Steuern auf eREIT-Dividenden zahlen müssten.
Natürlich erfordern Syndizierungen eine geduldige Investition. Die meisten Syndizierungen haben einen Anlagehorizont von 5 bis 7 Jahren, und während dieser Zeit ist das Kapital illiquide. Aber jeder Anleger, der diese Illiquidität tolerieren kann, hat Zugang zu qualitativ hochwertigeren Geschäften mit qualitativ hochwertigeren Sponsoren, wenn er direkt über ein Syndikat investiert.
Pulling It All Together
Obwohl Immobilien-Crowdfunding-Plattformen wie Fundrise in rasantem Tempo Kapital anziehen, steckt diese Nische noch in den Kinderschuhen. In der Masse der Menschen, die zum ersten Mal in Immobilien investieren wollen, herrscht eine Hörermentalität. Dies wird unweigerlich zu einer Verwässerung des online verfügbaren Angebots führen, was die Anleger zu bedenken haben.
Wir sind der Meinung, dass jeder, der das nötige Kleingeld hat, um in traditionelle Immobiliensyndikate zu investieren, mit diesem Investitionsvehikel viel besser bedient ist.
Wenn Sie Fragen zu diesem Artikel haben, wenden Sie sich bitte an mich unter www.ryca.io.