Vor- und Nachteile von Rent to Own

Rent-to-Own-Verträge sind eine Alternative zu herkömmlichen Wohnungsbaudarlehen. Sowohl Käufer als auch Verkäufer können von diesen Vereinbarungen profitieren, aber es ist wichtig, dass sich alle Beteiligten über die Risiken im Klaren sind. Derartige Vereinbarungen ähneln anfangs den herkömmlichen Mietverträgen, die Vermieter und Mieter unterschreiben. Der Vertrag räumt dem Mieter jedoch auch das ausschließliche Recht ein, die Wohnung zu einem bestimmten Zeitpunkt in der Zukunft zu kaufen. Ein Teil des Geldes, das im Voraus und als Teil der festgelegten monatlichen Miete gezahlt wird, fließt ebenfalls in den Kaufpreis.

Zwei beliebige Parteien können eine solche Vereinbarung treffen, aber manchmal werden sie als Teil von Wohnungsbauprogrammen verwendet, die darauf abzielen, erschwinglichen Wohnraum zu schaffen oder Stadtviertel neu zu beleben.

Preis-Miet-Verhältnis

Ein Preis-Miet-Verhältnis misst die relative Erschwinglichkeit von Kauf und Miete in einem Wohnungsmarkt. Es wird berechnet, indem der Durchschnittspreis der während eines bestimmten Zeitraums in einem bestimmten Markt verkauften Häuser durch die durchschnittliche Monatsmiete in diesem Markt für 12 Monate geteilt wird.

Zum Beispiel lag der Durchschnittspreis der in den USA verkauften Häuser im dritten Quartal 2019 382.700 US-Dollar, während die durchschnittliche Monatsmiete im selben Zeitraum landesweit 1.471 US-Dollar betrug. Um das Preis-Miet-Verhältnis zu ermitteln, dividiert man also 382.700 durch 17.652 (1.471 multipliziert mit 12) und erhält 21,68. Je höher das Verhältnis ist, desto günstiger ist der Markt für die Vermietung. Je niedriger das Verhältnis, desto günstiger ist der Markt für den Kauf.

Natürlich variieren die durchschnittlichen Hauspreise und Mieten von Markt zu Markt, so dass der nationale Durchschnitt kaum mehr als einen groben Überblick bietet. Um genau zu sein, müssen Sie Ihre Berechnungen auf die aktuellen Zahlen dort stützen, wo Sie zu kaufen oder zu mieten beabsichtigen. Wir haben die 10 US-Städte mit dem höchsten und dem niedrigsten Preis-Miet-Verhältnis in einer Tabelle zusammengestellt.

Warum kaufen mit mieten zu besitzen?

Rent-to-Own-Programme können für Käufer attraktiv sein, insbesondere für diejenigen, die erwarten, in einigen Jahren in einer besseren finanziellen Lage zu sein. Einige der Vorteile sind:

• Kaufen mit schlechter Bonität: Käufer, die sich nicht für ein Hausdarlehen qualifizieren können, können den Kauf eines Hauses mit einem Mietkaufvertrag beginnen. Im Laufe der Zeit können sie daran arbeiten, ihre Kreditwürdigkeit wiederherzustellen, und sind dann möglicherweise in der Lage, einen Kredit zu erhalten, wenn es endlich Zeit ist, das Haus zu kaufen.
• Sichern Sie sich einen Kaufpreis: In Märkten mit steigenden Immobilienpreisen können Käufer eine Vereinbarung über den Kauf zum heutigen Preis treffen, wobei der Kauf mehrere Jahre in der Zukunft stattfindet. Die Käufer haben die Möglichkeit, auszusteigen, wenn die Immobilienpreise fallen. Ob dies finanziell sinnvoll ist, hängt davon ab, wie viel sie im Rahmen der Vereinbarung bezahlt haben.
• Probefahrt: Die Käufer können in einer Wohnung wohnen, bevor sie sich zum Kauf verpflichten. Auf diese Weise können sie sich über Probleme mit dem Haus, unangenehme Nachbarn und andere Probleme informieren, bevor es zu spät ist.
• Weniger umziehen: Käufer, die sich für ein Haus und eine Gegend interessieren (aber nicht kaufen können), können in ein Haus einziehen, das sie später kaufen werden. Das reduziert die Kosten und Unannehmlichkeiten eines Umzugs nach einigen Jahren.
• Eigenkapital aufbauen: Technisch gesehen bauen Mieter kein Eigenkapital in der gleichen Weise auf wie Eigenheimbesitzer. Allerdings können sich die Zahlungen anhäufen und eine beträchtliche Summe ergeben, die in den Kauf des Hauses investiert werden kann.

Warum mit Rent to Own verkaufen?

Verkäufer können auch von Mietkaufvereinbarungen profitieren:

• Mehr Käufer: Wenn Sie Schwierigkeiten haben, Käufer zu finden, können Sie an Mieter vermarkten, die hoffen, in Zukunft zu kaufen.
• Einkommen erzielen: Wenn Sie nicht sofort verkaufen müssen und das Geld für eine weitere Anzahlung verwenden, können Sie Mieteinnahmen erzielen, während Sie auf den Verkauf einer Immobilie hinarbeiten.
• Höherer Preis: Sie können einen höheren Verkaufspreis verlangen, wenn Sie „rent to own“ anbieten. Die Leute sind möglicherweise bereit, für diese Möglichkeit mehr zu zahlen. Mieter haben auch die Möglichkeit, das Haus zu kaufen – was sie vielleicht nie tun werden -, aber Flexibilität kostet immer mehr.
• Investierter Mieter: Ein potenzieller Käufer ist eher bereit, sich um die Immobilie zu kümmern und mit den Nachbarn auszukommen, als ein Mieter, der nicht an der Sache beteiligt ist. Der Mieter/Käufer ist bereits in die Immobilie investiert und hat ein Interesse daran, sie instand zu halten.

So funktioniert es

Bei einer Mietkauftransaktion, die auch als Mietoption bezeichnet wird, ist alles verhandelbar. Sowohl der Käufer als auch der Verkäufer stimmen bestimmten Bedingungen zu, und alle Bedingungen können so geändert werden, dass sie den Bedürfnissen aller Beteiligten entsprechen.

Käufer und Verkäufer legen in ihrem Vertrag einen Kaufpreis für die Wohnung fest. Zu einem bestimmten Zeitpunkt in der Zukunft kann der Käufer die Wohnung zu diesem Preis erwerben – unabhängig davon, was die Wohnung tatsächlich wert ist. Bei der Festlegung des Preises ist es nicht unüblich, einen höheren Preis als den aktuellen anzusetzen, um den voraussichtlichen Wertzuwachs der Immobilie zu berücksichtigen. Steigt der Wert der Wohnung schneller als erwartet, kommt das dem Käufer zugute. Verliert das Haus an Wert, kann der Mieter aus dem Geschäft aussteigen. Die Käufer beantragen in der Regel eine Hypothek, wenn es an der Zeit ist, das Haus zu kaufen.

Die Käufer zahlen in der Regel im Voraus eine Optionsprämie, oft etwa 5 % des endgültigen Kaufpreises. Diese Zahlung gibt dem Käufer die Möglichkeit – aber nicht die Verpflichtung -, das Haus zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen. Die Zahlung ist nicht rückzahlbar, kann aber auf den Kaufpreis angerechnet werden.

In den Verträgen wird auch die Höhe der monatlichen Miete festgelegt, aber der Mieter zahlt in der Regel jeden Monat etwas mehr. Der zusätzliche Betrag wird in der Regel auf den endgültigen Kaufpreis angerechnet, so dass der Käufer beim Kauf der Wohnung weniger Geld aufbringen muss. Die zusätzliche Miete ist nicht erstattungsfähig. Sie entschädigt den Verkäufer dafür, dass er sich verpflichtet, die Immobilie nicht an einen anderen zu verkaufen, bis der Vertrag mit dem Mieter endet. In den Verträgen wird auch festgelegt, wer während des Mietzeitraums für die Instandhaltung verantwortlich ist.

Fallstricke bei Rent-to-Own

Nichts ist perfekt, auch nicht Rent-to-Own-Programme. Diese Transaktionen sind kompliziert, und sowohl Käufer als auch Verkäufer können unangenehme Überraschungen erleben.

Risiken für Käufer

Einige der Dinge, die man vor Abschluss eines Mietkaufvertrags bedenken sollte, sind:

• Geldverlust: Wenn Sie die Wohnung nicht kaufen, verlieren Sie das ganze Geld, das Sie zusätzlich bezahlt haben. Verkäufer könnten versucht sein, Ihnen den Kauf zu erschweren oder unattraktiv zu machen, damit sie Ihre Investition einstecken können.
• Langsame Fortschritte: Sie könnten planen, Ihre Kreditwürdigkeit zu verbessern oder Ihr Einkommen zu erhöhen, damit Sie sich für einen Kredit qualifizieren, wenn die Option ausläuft, aber es könnte sein, dass die Dinge nicht wie geplant funktionieren.
• Weniger Kontrolle: Da Sie noch nicht Eigentümer der Immobilie sind, haben Sie nicht die volle Kontrolle über sie. Ihr Vermieter könnte die Hypothekenzahlungen einstellen und die Immobilie durch Zwangsvollstreckung verlieren, oder Sie könnten nicht für Entscheidungen über wichtige Instandhaltungsmaßnahmen zuständig sein. Ebenso könnte Ihr Vermieter ein Urteil verlieren oder die Zahlung der Grundsteuer einstellen, so dass am Ende ein Pfandrecht auf der Immobilie lastet. In der Vereinbarung sollten all diese Szenarien berücksichtigt werden. Der Vermieter darf nicht verkaufen, solange Sie eine Option auf die Immobilie haben, aber Rechtsstreitigkeiten sind immer ein großes Problem und verursachen hohe Kosten.
• Fallende Preise: Die Immobilienpreise könnten fallen, und Sie könnten nicht in der Lage sein, einen niedrigeren Kaufpreis neu auszuhandeln. Dann stehen Sie vor der Wahl, auf Ihr gesamtes Optionsgeld zu verzichten oder das Haus zu kaufen. Wenn Ihr Kreditgeber kein übergroßes Darlehen genehmigt, müssen Sie bei Vertragsabschluss zusätzliches Geld für eine Anzahlung mitbringen.
• Verspätete Zahlungen schmerzen: Wenn Sie die Miete nicht pünktlich zahlen, verlieren Sie je nach Vertrag das Recht, die Wohnung zu kaufen, und damit auch alle Ihre zusätzlichen Zahlungen. In einigen Fällen behalten Sie Ihre Option, aber Ihre Sonderzahlung für den Monat wird nicht angerechnet und nicht zu dem Betrag hinzugefügt, den Sie für einen eventuellen Kauf angesammelt haben.
• Probleme mit der Wohnung: Es könnte Probleme mit der Immobilie geben, von denen Sie nichts wissen, bis Sie versuchen, sie zu kaufen, z. B. Probleme mit dem Eigentumsrecht. Behandeln Sie einen Kauf zur Miete wie einen richtigen Kauf. Lassen Sie eine Inspektion und eine Rechtsprüfung durchführen, bevor Sie sich darauf einlassen.

Risiken für Verkäufer

Zu den Risiken, denen Verkäufer beim Abschluss von Mietkaufverträgen ausgesetzt sind, gehören:

• Keine Gewissheit: Ihr Mieter kauft vielleicht nicht, was bedeutet, dass Sie wieder von vorne anfangen und einen anderen Käufer oder Mieter finden müssen – aber zumindest dürfen Sie das zusätzliche Geld behalten.
• Langsames Geld: Sie erhalten keine große Pauschalsumme, die Sie vielleicht für den Kauf Ihres nächsten Hauses benötigen.
• Fehlende Wertsteigerung: Wenn Sie einen Mietkaufvertrag unterschreiben, legen Sie sich in der Regel auf einen Verkaufspreis fest, aber die Immobilienpreise könnten schneller steigen als erwartet. Sie müssen dies akzeptieren oder eine Weile warten, bis Sie die Option zum Kauf anbieten können.
• Fallende Immobilienpreise: Die Immobilienpreise könnten fallen, und wenn Ihr Mieter nicht kauft, wären Sie besser dran gewesen, wenn Sie die Immobilie einfach verkauft hätten.
• Entdeckung von Mängeln: Käufer könnten Mängel entdecken, von denen Sie nichts wussten, und sich gegen einen Kauf entscheiden. Zum Beispiel könnten die Sanitäranlagen für ein Paar ausreichend sein, aber nicht für eine fünfköpfige Familie. Auch wenn dieser Mangel in der vorherigen Wohnsituation nie aufgetreten ist, müssen Sie ihn jetzt beheben oder künftigen Käufern gegenüber offenlegen.