VA Residual Income Chart und Einkommensrichtlinien für VA-Darlehen

Seit etwa einem Jahrzehnt ist der Prozentsatz der VA-Darlehen in der Zwangsvollstreckung stetig der niedrigste unter allen Hypothekenarten gewesen. Dies ist eine Erfolgsgeschichte, die schon mehrfach für Schlagzeilen gesorgt hat und die sich auch weiterhin fortsetzen wird.

Für Kreditgeber sind VA-Hypotheken am sichersten. Es werden keine Fragen gestellt.

Das scheint eine Anomalie zu sein, ist es aber in Wirklichkeit nicht. VA-Darlehen erfordern keine Anzahlung, was im Widerspruch zu der landläufigen Meinung steht, dass ein geringeres Eigenkapital eine höhere Ausfallrate bedeutet. Außerdem sind die Kreditanforderungen weniger streng als bei anderen Hypothekenarten.

Aber diese Merkmale sind nicht für die Stabilität und Sicherheit des VA-Programms verantwortlich. Der Grund dafür ist ein Zusammenspiel von klugen Faktoren. Einer der bekanntesten Faktoren, die übrigens ziemlich einzigartig für das VA-Programm sind, ist sein Home Retention Service.

Es handelt sich dabei um einen scharfsinnigen Interventionsplan von VA-Beamten bei gefährdeten Hypotheken, die kurz vor der Zwangsversteigerung stehen. Seit dem Hypothekencrash haben diese Bemühungen mehr als 500.000 VA-Eigentümer vor der Zwangsversteigerung ihres Eigentums bewahrt. Allein im Jahr 2015 konnten dank dieser VA-Spezialisten mehr als 90 000 Hausbesitzer vor der Zwangsvollstreckung bewahrt werden.

Ein weiterer wichtiger Faktor ist es, von Anfang an sicherzustellen, dass ein militärischer Kreditnehmer in der Lage ist, die Hypothek im Laufe der Zeit zu bezahlen. Diese schwere nehmen auf Erschwinglichkeit nimmt eine facettenreiche, ganzheitlichen Ansatz, den dieser Artikel wird pedantisch darlegen.

Natürlich, es dreht sich um die Höhe des Einkommens, aber es ist auch relativ zu der Art des Einkommens, ausstehende Schulden, und die künftigen Einkommensaussichten.

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Warum VA-Einkommensprüfungen notwendig sind

Die kurze Antwort lautet, dass Kreditgeber sich ein vollständiges Bild von der Fähigkeit eines Kreditnehmers machen müssen, Hypothekenzahlungen zu leisten.

Es ist sowohl ein Schutz für die Kreditgeber vor hohen Ausfallraten, die sich negativ auf ihr Geschäft auswirken würden, als auch ein Schutz für die Kreditnehmer vor teuren Hypotheken, die sie sich auf Dauer nicht leisten können und die sie andernfalls mit einer Zwangsvollstreckung und einer starken Beeinträchtigung ihrer Kreditwürdigkeit konfrontieren würden.

Eine gründliche Einkommensprüfung ist im Grunde eine Win-Win-Richtlinie.

Was die Einkommensanforderungen für VA-Darlehen bedeuten

Die Vielfalt der Einkommensarten, die VA-Kreditgeber akzeptieren, ist vielfältig. Eine wichtige Voraussetzung ist jedoch, dass das Einkommen aus einer Vollzeitbeschäftigung stammen MUSS.

Bei einer Vollzeitbeschäftigung verlangen die Kreditgeber ein Minimum von 30 Arbeitsstunden pro Woche.

Diese Anforderung richtet sich nicht explizit an Angestellte von traditionellen Arbeitgebern. Selbständige sind ebenfalls qualifiziert, solange das Einkommen aus ihrer selbständigen Tätigkeit mindestens ZWEI (2) Jahre zurückliegt.

Die Kreditgeber würden sich Ihre letzten Einkommenssteuererklärungen ansehen, um qualifiziertes Einkommen zu ermitteln. Darüber hinaus wünschen die Kreditgeber meist ein Einkommen aus selbständiger Tätigkeit, das von Jahr zu Jahr deutlich ansteigt.

Aber was passiert, wenn Sie keine Vollzeitbeschäftigung bei einem traditionellen Arbeitgeber haben oder hauptberuflich selbständig sind? Ein Kreditgeber kann Teilzeiteinkommen verwenden, wenn es „beständig“ ist.

Kreditgeber wollen sicher sein, dass das Teilzeiteinkommen zwei (2) Jahre zurückliegt und Sie es wahrscheinlich mindestens in den nächsten drei (3) Jahren weiter verdienen werden.

Neben Teilzeiteinkommen können Kreditgeber auch andere Einkommensquellen wie Renten, Dividenden oder Zinsen akzeptieren, solange für sie die gleichen Regeln der Beständigkeit gelten.

VA Qualifying Income Types

Salary/W-2 Income
LES stipulated military income
Self-employed Income; definiert als Einkommen aus Unternehmungen, an denen der Kreditnehmer zu mindestens 25% beteiligt ist. Wird nur verwendet, wenn es der angegebenen Regel der Kohärenz entspricht. Der Kreditnehmer MUSS Folgendes vorlegen:
- Persönliche Steuererklärungen, die zwei (2) Jahre zurückreichen (einschließlich aller Tabellen)
- K-1, 1120 oder 1120S, falls zutreffend
- Bilanz und Gewinn-/Verlustrechnung für das laufende Jahr
- Unterschriebene Formulare 8821 oder 4506; zur Unterstützung des Kreditgebers bei der Anforderung von Kopien Ihrer Einkommenssteuererklärungen beim IRS.
Nebenjob; wird nur verwendet, wenn er der angegebenen Konsistenzregel entspricht
Bonus oder Überstundeneinkommen; wird nur verwendet, wenn er der angegebenen Konsistenzregel entspricht. Kreditgeber verwenden den Durchschnitt der letzten ZWEI Jahre des erhaltenen Einkommens.
Teilzeiteinkommen; wird nur verwendet, wenn es der angegebenen Regel der Stetigkeit entspricht.
Saisonarbeit; die angegebene Regel der Stetigkeit wird auf ZWEI (2) Jahre der Geschichte gelockert und zeigt einfach die hohe Wahrscheinlichkeit, nach jeder Beschäftigungspause wieder zu arbeiten.
Mieteinnahmen; vorbehaltlich der folgenden Richtlinien
- Einkünfte von Untermietern oder Mitbewohnern in einem Einfamilienhaus, das der Kreditnehmer selbst bewohnt, zählen nicht.
- Der Mietvertrag für die vermietete Immobilie; oder
- Steuererklärungen, aus denen die tatsächlichen Mieten hervorgehen und die zwei (2) Jahre zurückreichen
- Der Darlehensnehmer kann aufgefordert werden, einen Nachweis über seine Erfahrung als Vermieter zu erbringen und eine Rücklage zu bilden, die drei Monate der Hypothekenzahlungen für die vermietete Immobilie enthält und durch Kontoauszüge nachgewiesen wird.
Provision; die Darlehensgeber verwenden den Durchschnitt der letzten zwei Jahre der erhaltenen Provision. Der Kreditnehmer muss die nicht erstatteten Geschäftskosten vom Bruttoeinkommen abziehen.
Zinsen und Dividenden; die erklärte Regel der Stetigkeit wird dahingehend gelockert, dass nur die letzten ZWEI (2) Jahre des Eingangs nachgewiesen werden müssen. Ausgenommen sind Pläne zur Wiederanlage von Dividenden, und es MUSS ein Nachweis über eine beträchtliche Vermögensreserve erbracht werden, die nach Abschluss der Hypothek zur Verfügung steht.
Schuldverschreibungen; die angegebene Konsistenzregel wurde auf ein Minimum von 12 Monaten gelockert, und sie DÜRFEN NICHT innerhalb von DREI (3) Jahren ablaufen. Die Kreditgeber werden sie als ausgleichenden Faktor verwenden, wenn sie innerhalb von DREI (3) Jahren ablaufen.
Unterhaltszahlungen für Kinder, Alimente oder getrennten Unterhalt; die Kreditgeber verlangen von den Kreditnehmern nicht, diese Einkommensart offenzulegen. Es steht den Kreditnehmern jedoch frei, dieses Einkommen unter Beachtung der folgenden Richtlinien zu verwenden:
- Bereitstellen Sie eine Kopie des Scheidungsurteils und des Unterhaltsbescheids, falls zutreffend
- Nachweisen Sie die pünktliche Zahlung für die letzten ZWEI (12) Monate
- Nachweisen Sie, dass die pünktliche Zahlung für mindestens DREI (3) Jahre fortgesetzt wird
Einkommen aus Rente/Sozialversicherung; die erklärte Regel der Konsistenz wurde dahingehend gelockert, dass das Einkommen NICHT innerhalb von DREI (3) Jahren auslaufen darf.

Nicht-qualifizierende VA-Einkommensarten

Glücksspiel- oder Lotteriegewinne
Arbeitslosenentschädigung
Einmalige Leistungsprämien
Einzelzahlung eines Arbeitgebers
Einkommen von nicht-bewohnenden MitKreditnehmern
Einkommen, das weder eine konstante Historie noch eine nachgewiesene Wahrscheinlichkeit des Fortbestands aufweist

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VA Loan Income Limit

Das USDA-Hypothekenprogramm, das sich speziell an Familien mit mittlerem, Das USDA-Hypothekenprogramm, das sich speziell an Familien mit mittlerem, niedrigem und sehr niedrigem Einkommen in ländlichen Gebieten richtet, hat logischerweise eine Einkommensgrenze, über die hinaus sich ein Kreditnehmer nicht qualifizieren kann.

Das VA-Darlehensprogramm hat keine derartige Obergrenze (ebenso wie das FHA-Darlehensprogramm). Die VA berücksichtigt Ihr Einkommen nur in dem Sinne, dass es ein entscheidender Faktor für Ihre Fähigkeit ist, sich eine Hypothek zu leisten, und nichts weiter.

Verhältnis zwischen Schulden und Einkommen (DTI)

Sie können ein hohes Einkommen haben. Aber wenn Sie viele Schulden haben, dann bleibt nicht genug Einkommen übrig, um neue Schulden zu tilgen. Das ist die Grundvoraussetzung dafür, dass Kreditgeber einen Aufschlag auf das Verhältnis zwischen Schulden und Einkommen eines Kreditnehmers machen.

Das DTI-Verhältnis ist, wie der Name schon sagt, ein Vergleich zwischen Ihren Schulden und Ihrem monatlichen Bruttoeinkommen.

Arten des DTI-Verhältnisses

Front-End-Verhältnis

Eine andere Namensvariante ist das Hypotheken-Einkommens-Verhältnis. Zur Berechnung dieses Verhältnisses dividiert der Kreditgeber die voraussichtliche monatliche Hypothekenzahlung durch Ihr monatliches Bruttoeinkommen. Diese voraussichtliche Hypothekenzahlung umfasst in der Regel das Kapital, die Zinsen, die Versicherung und die Steuern.

Wenn Sie beispielsweise 4.000 Dollar verdienen und einen Kredit mit einer kumulativen monatlichen Zahlung von 1.000 Dollar aufnehmen wollen, beträgt das MTI-Verhältnis 25 % (1000 Dollar/ 4000 Dollar*100).

Back-End Ratio

Diese Kennzahl fasst alle Ihre derzeitigen Schulden (wie Privatkredite, Autokredite und Kreditkartenschulden) zusammen, addiert sie zu Ihrer geplanten Hypothek und teilt dann Ihre kumulierten monatlichen Schuldenzahlungen durch Ihr monatliches Bruttoeinkommen.

Beachten Sie, dass Ausgaben für den Haushalt, Versicherungen und Versorgungsleistungen in der Regel nicht als Schulden zählen.

Während die meisten großen Kreditgeber, wie die FHA und USDA, sowohl das Verhältnis zwischen Vorder- und Rückseite verwenden, verwendet die VA nur das Verhältnis zwischen Vorder- und Rückseite.

Im Allgemeinen gilt: Je niedriger Ihr DTI-Verhältnis, desto höher Ihre Fähigkeit, sich eine Hypothek zu leisten. Daher interpretieren Kreditgeber ein hohes DTI-Verhältnis als rotes Tuch.

Zulässiges DTI-Verhältnis bei VA-Darlehen

Technisch gesehen gibt es kein maximales DTI-Verhältnis für VA-Darlehen. Die Darlehensgeber legen jedoch ihre eigenen maximalen DTI-Anforderungen fest. In der Regel legen die VA-Kreditgeber eine Obergrenze für das DTI-Verhältnis von 41 % fest. Dabei handelt es sich jedoch nicht um eine absolute Obergrenze. Ein höherer DTI-Quotient löst lediglich zusätzliche steuerliche Prüfungen aus. So ist es denkbar, dass Kreditnehmer mit einem höheren DTI-Verhältnis in ausgewählten Fällen eine VA-Hypothek erhalten können.

Dies ist von Fall zu Fall zu entscheiden. Und diese Kreditnehmer würden oft besitzen kompensieren höheren DTI-Verhältnis mit stärkeren Faktoren wie ausgezeichnete Kredit-oder mehr Geld in Reserve.

Daher, während eine theoretische Grenze existiert, Kreditgeber Basis Genehmigungsentscheidungen auf gründliche Überprüfungen der gesamten finanziellen Situation der einzelnen Kreditnehmer.

VA Residual Income

Das DTI-Verhältnis berechnet den Prozentsatz des Bruttoeinkommens, die der Kreditnehmer für die monatlichen Zahlungen Schulden verwenden würde. Das Resteinkommen gibt an, wie viel Geld vom monatlichen Bruttoeinkommen eines Kreditnehmers übrig bleibt, nachdem der Kreditnehmer die monatlichen Zahlungen für Schulden, Steuern, Wohnkosten, Versorgungsleistungen und andere Verpflichtungen (z. B. Unterhaltszahlungen für Kinder) geleistet hat.

Der Betrag, der übrig bleibt, ist das Resteinkommen, das verfügbare Einkommen oder das Einkommen zur freien Verfügung. Sie würden dieses verfügbare Einkommen für typische Familienbedürfnisse wie Kleidung, Lebensmittel, Benzin usw. verwenden.

Wenn Sie nicht über ein erhebliches Resteinkommen verfügen, kann es schwierig werden, allen finanziellen Verpflichtungen nachzukommen. Ein substanzielles Resteinkommen kann im Krisenfall als Puffer gegen Zahlungsverzug dienen. Daher legen die Kreditgeber eine Mindestgrenze für das Resteinkommen fest, das ein Kreditnehmer haben MUSS, um sich für eine VA-Hypothek zu qualifizieren. Anders als beim DTI-Verhältnis ist diese Grenze jedoch nicht einheitlich.

Das Mindesteinkommen eines Kreditnehmers hängt ab von:

Ort des Hauses, das der Kreditnehmer zu kaufen beabsichtigt
Anzahl der Personen, die in dem Haus leben würden
Kreditbetrag

VA Residual Income Chart

Regionen

Nordosten: Connecticut, Maine, Massachusetts, New Hampshire, New Jersey, New York, Pennsylvania, Rhode Island, Vermont

Mittelwesten: Illinois, Indiana, Iowa, Kansas, Michigan, Minnesota, Missouri, Nebraska, North Dakota, Ohio, South Dakota, Wisconsin

Süd: Alabama, Arkansas, Delaware, D.C., Florida, Georgia, Kentucky, Louisiana, Maryland, Mississippi, North Carolina, Oklahoma, Puerto Rico, South Carolina, Tennessee, Texas, Virginia, West Virginia

West: Alaska, Arizona, Kalifornien, Colorado, Hawaii, Idaho, Montana, Nevada, New Mexico, Oregon, Utah, Washington, Wyoming

Tabelle der VA-Resteinkommen nach Regionen
Für Kreditbeträge von $79,999 und darunter
Familiengröße	Nordosten	Mittelwesten	Süd	West




				$1,004
über 5	Zusätzlich $75 für jedes weitere Mitglied bis zu einer Familie von 7 Personen.

Tabelle der VA-Resteinkommen nach Region
Für Darlehensbeträge von $80,000 und mehr
Familiengröße	Nordost	Mittelwesten	Süd	West



	$1,025	$1,003	$1,003	$1,117
	$1,062	$1,039	$1,039	$1,158
über 5	Zuschlag $80 für jedes weitere Mitglied bis zu einer Familie von 7.

VA Resteinkommen und DTI-Verhältnis

Die Berechnungsmethode sowie die Art der Grenzen für Resteinkommen und DTI-Verhältnis können unterschiedlich sein. Die Kreditgeber betrachten sie jedoch gemeinsam und nicht isoliert. So beziehen sich die in der obigen Tabelle angegebenen Grenzen für das Resteinkommen auf Kreditnehmer, deren DTI nicht über 41 % liegt.

Kreditgeber verlangen, dass Kreditnehmer mit einem DTI von mehr als 41 % ein um 20 % höheres Resteinkommen haben. Wenn beispielsweise der DTI-Wert für eine dreiköpfige Familie in Oklahoma (South) 44 % (höher als 41 %) beträgt, liegt die Anforderung an das Resteinkommen um 20 % höher als die Standardanforderung (889 $), die 1.067 $ beträgt.

Beachten Sie, dass das verfügbare Einkommen für Mitglieder des aktiven Dienstes bei einigen Kreditgebern 5 % unter der Standardanforderung liegt.

Beschäftigungsüberprüfungen

Ihr Einkommen ist beträchtlich, Ihre Schulden und Ihr Resteinkommen liegen innerhalb akzeptabler Grenzen, aber die Kreditgeber müssen noch ein weiteres Kästchen in Bezug auf das Einkommen überprüfen. Es ist die Stabilität.

Ein stabiles Einkommen stellt sicher, dass Sie in der Lage sind, kontinuierlich pünktliche Zahlungen zu leisten. Um die Wahrscheinlichkeit der Einkommensstabilität zu ermitteln, würden die Kreditgeber eine Beschäftigungsprüfung verlangen, die zwei Jahre zurückreicht. Die Kreditgeber würden eine angemessene Erklärung für jede festgestellte Beschäftigungslücke verlangen.

In bestimmten Fällen kann der Kreditgeber die für den Beruf des Kreditnehmers aufgewendete Schulzeit (z. B. Krankenpflegeschule) als Teil der Zwei-Jahres-Richtlinie anrechnen.

Darüber hinaus wird der Kreditgeber versuchen, sich zu vergewissern, dass Sie mindestens in den nächsten drei Jahren nach Abschluss des Kredits weiterhin Einkommen aus der vereinbarten Tätigkeit beziehen werden.

Wenn ein Kreditnehmer jedoch plant, innerhalb der ersten drei Jahre in den Ruhestand zu gehen, wird der Kreditgeber das Einkommen anhand des erwarteten Einkommens nach dem Ruhestand, der Sozialversicherungsleistungen und ähnlicher Einkommensarten überprüfen. Kreditgeber können in einigen Fällen auch Zuschläge für Saisonarbeit als legitime Einkommensquellen verwenden.

Wenn Sie zu kurz kommen: Die Zahlen optimieren

In einigen Situationen können Kreditnehmer Kennzahlen haben, die nicht den akzeptablen Richtlinien entsprechen, wie z. B. ein hoher DTI-Quotient ohne entsprechend hohes Resteinkommen. In solchen Fällen raten Ihnen die Kreditsachbearbeiter, die Zahlen so lange zu ändern, bis sie einen Wert gefunden haben, den Sie sich leisten können, und gleichzeitig sicherzustellen, dass Sie die erforderlichen Einkommens- und Bonitätsprüfungen/Richtlinien erfüllen.

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Arquidia Mantina