Prescriptive Easements

What Is a Prescriptive Easement?

Eine Grunddienstbarkeit ermöglicht es einer anderen Person als dem ursprünglichen Grundstückseigentümer, die Rechte zur Nutzung eines Grundstücks zu erwerben. Auf dem Land entstehen Grunddienstbarkeiten oft dann, wenn Grundstückseigentümer nicht erkennen, dass ein Teil ihres Grundstücks von einem Nachbarn genutzt wird.

Zum Beispiel führen Zäune, die an falschen Stellen errichtet wurden, oft zur Entstehung von Grunddienstbarkeiten. Wenn eine Person ein fremdes Grundstück länger als die nach den staatlichen Gesetzen zur Besitzstörung zulässige Zeitspanne (die so genannte Verjährungsfrist) nutzt, kann diese Person unter Umständen eine Grunddienstbarkeit durch Verjährung ableiten. Mit anderen Worten: Sie haben ein gesetzliches Recht, das Land zu nutzen.

Nach den Gesetzen über nachteiligen Besitz muss die Nutzung des Landes:

• offen und bekannt sein: Es ist offensichtlich, dass der Besitz stattfindet. Dies sollte den Eigentümer davon in Kenntnis setzen, dass sein Land benutzt wird.
• Tatsächlich: Die Person muss das Land physisch so behandeln, als ob es ihr gehören würde.
• Feindselig: Dies bedeutet nicht, dass man sich gegenseitig bekämpft. Stattdessen erfüllt ein Unbefugter diese Anforderung, wenn er das Land mit oder ohne Wissen benutzt. Er kann dies entweder absichtlich oder aus Versehen tun.
• Ausschließlich und ununterbrochen: Der Unbefugte hat das Land ausschließlich und ununterbrochen genutzt – für eine bestimmte Anzahl von Jahren, wie es die Gesetze seines Staates verlangen.

Vorbehaltliche Grunddienstbarkeit

Die Frist zur Erlangung einer Grunddienstbarkeit durch nachteiligen Besitz beginnt erst zu laufen, wenn derjenige, der nachteiligen Besitz begehrt, das Land tatsächlich betritt. Eine negative Grunddienstbarkeit kann also nicht durch Verjährung erworben werden, weil es keinen Unbefugten gibt.

Die Nutzung der Grunddienstbarkeit muss tatsächlich im Widerspruch zu den Rechten des ursprünglichen Eigentümers des Grundstücks stehen, über das die Grunddienstbarkeit beantragt wird, und sie muss ohne die Erlaubnis des Grundstückseigentümers erfolgen. Wenn der Eigentümer die Erlaubnis zur Nutzung des Grundstücks erteilt hat, ist der Besitz nicht nachteilig.

Es muss eine kontinuierliche und ununterbrochene Nutzung während des vom staatlichen Recht vorgeschriebenen Zeitraums nachgewiesen werden. Wenn die Nutzung so selten ist, dass ein vernünftiger Grundstückseigentümer sich nicht die Mühe macht, dagegen zu protestieren, ist das Erfordernis der Kontinuität wahrscheinlich nicht erfüllt.

Die Zeitanforderung „anheften“

Angenommen, Sie kaufen ein Grundstück, das einen Seiteneingang hat. Um den Seiteneingang zu benutzen, müssen Sie durch einen Teil des Grundstücks Ihres Nachbarn fahren. Der Nachbar hat Ihnen den Zugang zu diesem Teil des Grundstücks nie gestattet. Wenn Sie den Seiteneingang weiterhin benutzen, wie die Eigentümer vor Ihnen, setzen Sie die nachteilige Nutzung fort.

In Fällen wie diesen – wenn nachfolgende Parteien, die sich in der gleichen Position zum Grundstück befinden, das Wegerecht weiterhin nachteilig nutzen – summiert sich die Zeit, um den erforderlichen Zeitraum für den nachteiligen Besitz zu erfüllen.

Diese Situation ist als „tacking“ bekannt. Eine Grunddienstbarkeit muss also nicht exklusiv sein. Sie kann im Laufe der Zeit auf mehrere Nutzer aufgeteilt werden.

Adverse Possession: Was Sie nicht tun sollten

Wenn Sie versucht sind, sich notorisch und offen in den Besitz des Landes Ihres Nachbarn zu setzen, sollten Sie das noch einmal überdenken. Fragen Sie nur den 22-jährigen Mann aus Albany, der zu einer Gefängnisstrafe verurteilt wurde, weil er in das Haus eines anderen eingedrungen war und dann beim Bezirksamt gefälschte Urkunden eingereicht hatte. Er versuchte, das Grundstück zu verkaufen, das ihm nicht gehörte. Die Moral von der Geschicht? Sprechen Sie immer mit einem Anwalt, bevor Sie versuchen, eine eigene Grunddienstbarkeit einzurichten oder das Eigentum eines anderen zu übernehmen.

Vorbehaltsrecht: Zusätzliche Ressourcen

Wenn Sie nach der Lektüre dieses Artikels noch weitere Bedenken oder Fragen haben, können Sie Ihre Nachforschungen gleich hier fortsetzen, indem Sie auf die nachstehenden Links klicken. Wie immer ist es ratsam, mit einem Anwalt in Ihrem Land zu sprechen, um die örtlichen Gesetze und eventuelle Aktualisierungen oder Änderungen zu verstehen.

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