HUD senkt FHA Cash-out Refinanzierung LTV-Limit. Was Sie jetzt tun sollten

FHA Cash-Out LTV Limits reduziert

FHA Cash-Out Refinanzierungsregeln werden sich ab dem 1. September 2019 ändern.

Die neue Regel wird Cash-Out Refinanzierungen auf 80% des Marktwerts einer Immobilie begrenzen. Dies ist ein Rückgang gegenüber dem alten Standard von 85 %.

Für viele potenzielle Kreditnehmer wird die neue FHA-Regel erhebliche Auswirkungen haben. Für eine Immobilie im Wert von 300.000 $ mit einer aktuellen Hypothek von 150.000 $ sieht die Änderung wie folgt aus:

Die Differenz zwischen der alten und der neuen Auszahlungsgrenze beträgt in diesem Beispiel 15.000 $. Wenn Sie versuchen, den größtmöglichen Scheck aus Ihrem Eigenkapital zu erhalten, ist dies eine sehr große Sache.

Wenn Sie ein FHA-Cash-Out-Darlehen mit einem Beleihungsauslauf von 85 % benötigen, bewerben Sie sich bis zum 30. August 2019 (dem letzten Geschäftstag im August).

Starten Sie jetzt Ihren FHA-Cash-Out-Refinanzierungsantrag. (25. März 2021)

Cash-out Refinanzierung wird schwieriger für diejenigen mit geringem Eigenkapital

Die neue LTV-Grenze ist ein noch größeres Problem, wenn Sie nur etwa 20% Eigenkapital in der Wohnung haben.

Früher war es möglich, ein FHA-Bargelddarlehen zu erhalten. Bei einem Eigenkapital von 20 % hätten Sie zum Beispiel 5 % Ihres Eigenkapitals zur Verfügung.

Jetzt ist FHA keine Option mehr. Ebenso wenig wie konventionelle Darlehen von Fannie Mae oder Freddie Mac, die ebenfalls maximal 80 % Beleihungsauslauf haben.

So sieht das alte vs. neue Szenario für Kreditnehmer mit geringerem Eigenkapital aus.

Starten Sie Ihren FHA-Cash-Out-Refinanzierungsantrag, bevor sich die Beleihungsgrenzen ändern. (25. März 2021)

Wie kann ich mich vor der Frist bewerben?

Die neue Regel tritt für alle neuen FHA-Fallnummern ab dem 1. September 2019 in Kraft.

Eine Fallnummer ist eine FHA-spezifische Kennung, die in der Regel an dem Tag generiert wird, an dem Sie einen neuen FHA-Kredit beantragen.

Sie müssen also bis zum 30. August 2019, dem letzten Arbeitstag im August, einen Antrag stellen.

Aber vielleicht möchten Sie nicht so lange warten. Die Kreditgeber werden an diesem Tag mit der Erstellung von FHA-Anträgen beschäftigt sein. Außerdem ist der letzte Tag des Monats für die Kreditgeber ohnehin sehr geschäftig.

Der beste Rat ist, sich in dem Moment, in dem Sie dies lesen, bei einem Kreditgeber zu bewerben, wenn es noch August 2019 ist.

Bewerben Sie sich sofort, bevor die Änderungen des FHA Cash-out LTV in Kraft treten. (25. März 2021)

Konsultieren Sie ein persönliches Darlehen nach dem 30. August 2019

Lesen Sie dies nach August 2019? Haben Sie wenig Eigenkapital? Dann sollten Sie ein Privatdarlehen in Betracht ziehen.

Ein Privatdarlehen erfordert kein Eigenkapital in der Wohnung, wie es bei FHA-Cash-out-Refinanzierungen der Fall ist. Außerdem erhalten Sie die Mittel schneller. Die Abschlusskosten sind, wenn überhaupt, nur ein Bruchteil der Kosten, die bei einem FHA-Darlehen anfallen.

Personaldarlehen werden immer mehr zu einer gängigen Möglichkeit, schnell an einen hohen Geldbetrag zu kommen, ohne den wochenlangen Prozess der Genehmigung einer Cash-Out-Hypothek.

FHA Cash-Out-Refinanzierung

Die große Frage ist, warum die Regierung die Politik für FHA Cash-Out-Refinanzierungen ändert. Denn je größer das Darlehen ist, desto höher sind die Hypothekenversicherungsprämien, die die FHA von den Kreditnehmern erhebt.

Wenn Sie eine FHA-Hypothek aufnehmen, müssen Sie zwei Arten von Versicherungen bezahlen.

Erstens gibt es die Upfront-Hypothekenversicherungsprämie (die Upfront MIP). Sie beträgt 1,75 % des Hypothekenbetrags. Sie müssen diesen Betrag nicht in bar bezahlen. Sie kann zum Kreditsaldo hinzugerechnet werden.

Zweitens gibt es eine jährliche Hypothekenversicherungsprämie (die jährliche MIP). Sie beträgt derzeit 0,85 % des Darlehensbetrags. Diese Gebühr ist in der monatlichen Zahlung enthalten.

Das von der FHA eingezogene Geld wird in einen Reservefonds eingezahlt. Er heißt „Mutual Mortgage Insurance Fund“ (MMI-Fonds). Wenn jemand sein FHA-Darlehen nicht zurückzahlt, wird der Darlehensgeber mit Geld aus dem MMI-Fonds entschädigt.

Das FHA-Programm ist sehr erfolgreich gewesen. Im Haushaltsjahr 2018 hatten die Rücklagen für FHA Forward Mortgages einen positiven wirtschaftlichen Nettowert von 46,8 Milliarden Dollar. Ganz anders sah es bei den FHA-Reverse-Hypotheken aus. Sie wiesen einen negativen wirtschaftlichen Nettowert von 13,63 Milliarden Dollar auf.

Cash-out-Refinanzierungen bereiten dem HUD Sorgen

Wenn die FHA-Reserven so stark sind, warum ändert man dann die Standards für FHA-Cash-out-Refinanzierungen? Die Antwort ist, dass die FHA ein Versicherungsprogramm ist. Man muss sich ansehen, wie die FHA heute dasteht und wie es in Zukunft aussehen könnte.

Nach Angaben des HUD gab es im Geschäftsjahr 2013 43.052 FHA-Cash-out-Refinanzierungen. Fünf Jahre später stieg die Zahl auf 150.883 FHA Cash-Out Refinanzierungen. Das ist ein Anstieg von 250 %.

Wenn Sie im Geschäft sind, sehen Sie in der Regel gerne Verkaufssteigerungen. Wenn Sie im Versicherungsgeschäft tätig sind, werden Sie nervös. All diese zusätzliche Deckung bedeutet potenzielle Ansprüche. Im Moment ist es schön, dass so viel Interesse an FHA-Cash-out-Refinanzierungen besteht, aber was ist, wenn sich die Wirtschaft verschlechtert? Wird die Regierung in der Lage sein, alle Forderungen der Kreditgeber zu begleichen? Vielleicht ist es eine gute Idee, das Niveau der Cash-Out-Refinanzierung zu senken.

„Studien“, so das HUD, „haben gezeigt, dass ein signifikanter Anstieg der Zwangsvollstreckungen das Ergebnis einer hohen Anzahl von Cash-Out-Refinanzierungen gewesen sein könnte, die vor dem Zusammenbruch des Immobilienmarktes abgeschlossen wurden.“

Die Frage des Eigenkapitals

Das HUD will damit sagen, dass das FHA-Programm weniger Risiken birgt, wenn die Kreditnehmer mehr Eigenkapital haben.

Die Senkung der Cash-Out-Grenze ist laut HUD „eine umsichtige Maßnahme, um die Eigenkapitalposition von Cash-Out-Refinanzierungen zu stärken und die Verlustquote im Falle eines Zahlungsausfalls zu verringern, allen potenziellen künftigen Veränderungen auf dem Wohnungsmarkt voraus zu sein und die Aufgabe der FHA, Zugang zu nachhaltigem Wohneigentum zu bieten, das Eigenkapital aufbaut, besser zu unterstützen.“

Das macht viel Sinn, wirft aber auch eine Frage auf. FHA-Kreditnehmer können jetzt Finanzierungen mit einer Anzahlung von nur 3,5 % erhalten. Wie verhält es sich nach der Logik der FHA-Cash-out-Refinanzierung mit der Anzahlung? Wird die FHA-Anzahlungsnorm angehoben?

Die VA-Option

Wenn das HUD behauptet, dass Studien ein höheres Eigenkapital für die Cash-Out-Refinanzierung rechtfertigen, dann sollte es vielleicht einen Blick auf das VA-Cash-Out-Programm werfen. VA-Darlehen sind ohne Anzahlung erhältlich. Null. Gleichzeitig haben VA-Darlehen niedrigere Säumigkeitsraten als FHA-Finanzierungen. Weitaus niedriger. Nach Angaben der Mortgage Bankers Association lag die FHA-Delinquency-Rate im ersten Quartal bei 8,93 % gegenüber 4,37 % für das VA-Programm.

Wenn Sie über militärische Erfahrung verfügen, sollten Sie ein VA-Cash-out-Darlehen anstelle eines FHA-Darlehens beantragen. (25. März 2021)

Wie macht die VA das? Darüber lässt sich streiten, aber hier ist ein Unterschied zwischen den beiden Programmen. Die VA hat ein „Resteinkommen“ Standard, während die FHA nicht. Das bedeutet, dass Sie für ein VA-Darlehen einen bestimmten Betrag an freien Mitteln benötigen, der nach den Ausgaben übrig bleibt. Wie viel Sie brauchen, hängt von der Familiengröße, dem Darlehensbetrag und der geografischen Lage ab.
Warum gibt es für FHA-Darlehen neben dem Verschuldungsgrad (DTI) nicht auch einen Standard für das Resteinkommen? Das ist ein Risikominderer, der funktioniert.

Bewerben Sie sich für ein FHA-Cash-Out-Darlehen

Trotz neuer LTV-Anforderungen sind FHA-Cash-Out-Darlehen immer noch günstig, vor allem, wenn Sie eine geringere Kreditwürdigkeit haben.

Beginnen Sie unten mit Ihrem FHA-Cash-Out-Darlehen, auch nachdem die neuen Regeln in Kraft getreten sind.

Überprüfen Sie Ihre neue Rate (25. März 2021)