Die Zukunft des Wohnens steigt in Phoenix

Ein Computer sagte dem Unternehmen, was es anbieten und wie viel es verlangen sollte. Ein Besichtigungstermin mit einem Immobilienmakler war nicht erforderlich. Interessenten an Opendoor-Häusern können eine App herunterladen, um die Tür zu öffnen.

Wohnimmobilien sind seit langem eine fragmentierte Branche. Ein Haus zu mieten, zu kaufen oder zu verkaufen bedeutet in der Regel, sich mit einer Reihe von lokalen Immobilienmaklern und Vermietern auseinanderzusetzen und mit den Zeitplänen aller Beteiligten zu arbeiten.

Jetzt wollen Unternehmen wie Opendoor, die zu den umsatzstärksten Start-ups in San Francisco gehören, Effizienz im Stil der Wall Street und Software aus dem Silicon Valley in die Wohnungswirtschaft bringen.

Das Haus in Tolleson ist eines von mehreren Tausend in der Stadt, die Opendoor und zwei Konkurrenten – der Listing-Riese Zillow Group Inc. und Offerpad Inc. – seit 2014 gekauft haben, um das programmatische Hausverkaufen zu perfektionieren. Im vergangenen Jahr kauften sie fast 5.000 Häuser in der Metropolregion, was ungefähr einem von 20 verkauften Häusern entspricht. Ihnen geht es um die Transaktionsgebühren für Immobilien und um alles, was sie beim Wiederverkauf der Immobilie verdienen können. Die Gewinnspannen sind niedrig, also muss das Volumen hoch sein.

Sie gehen den Weg, den eine andere Gruppe von Investoren mit viel Geld nach der Zwangsversteigerungskrise eingeschlagen hat: Wall-Street-Firmen, die Vorstadthäuser aufkaufen und in Mietobjekte umwandeln. Die Hightech-Flipper folgen den Vermietungsunternehmen oft in die Nachbarschaft, in der Hoffnung, dass sie dort als letzte Instanz einkaufen können, falls der Wohnungsmarkt ins Stocken gerät.

Ein paar Blocks vom Opendoor-Verkauf in Tolleson entfernt steht das erste Haus, das die Blackstone Group LP 2012 auf ihrem Weg zur Gründung von Invitation Homes Inc. gekauft hat, dem größten Einfamilienhausvermieter des Landes. Das Haus mit drei Schlafzimmern wird für etwa 1.200 Dollar pro Monat vermietet. Mehr als 40 der 520 Häuser in der Unterteilung gehören entweder Invitation oder drei seiner Konkurrenten, wie aus den Steuerunterlagen hervorgeht.

Große Investoren besitzen jetzt mehr als 22.000 Miethäuser im Großraum Phoenix und setzen Algorithmen zur Wohnungssuche ein, die so ausgeklügelt sind, dass sie eine sonnige Küche in einem guten Schulbezirk schneller erkennen, als ein „Zu verkaufen“-Schild in den Garten gehämmert werden kann.

Das Versprechen für die Verbraucher bei all dem ist, dass sie weniger Probleme haben, einen Platz zum Leben zu finden. Die Mietinteressenten von Invitation und die potenziellen Käufer von Opendoor-Wohnungen können in der Regel von sich aus vorbeikommen und sich online bewerben oder bieten.

Verkäufer können ein Angebot anfordern, indem sie ein Formular ausfüllen und einige Bilder hochladen, und dann ein Angebot erhalten. Sie können ihren Umzug planen, ohne sich um die Bedürfnisse eines menschlichen Käufers kümmern zu müssen, und müssen sich nicht darum kümmern, dass der Käufer eine Hypothek bekommt.

Da Opendoor, Offerpad und Zillow die Häuser selbst aufhübschen, bevor sie sie wieder auf den Markt bringen, müssen die Verkäufer keine tropfenden Wasserhähne reparieren oder versuchen, den Geschmack der Käufer zu treffen.

Die Verbraucher könnten auch feststellen, dass einige wenige große Akteure einen übergroßen Einfluss auf die Preise und die Oberhand beim Kauf in den begehrtesten Vierteln gewinnen könnten. In Phoenix kühlte sich der Wohnungsmarkt 2013 ab, als sich die Investoren aus dem Mietwohnungsmarkt zurückzogen. Etwa zu der Zeit, als die Flipper ein Jahr später wieder auf den Plan traten, stiegen die Immobilienpreise wieder an. Ein potenzieller Käufer, der eine Hypothek benötigt, kann es schwer haben, mit einem großen Investor zu konkurrieren, der ein Haus in bar anbietet.

Für die Flipper sind menschliche Mittelsmänner involviert – Zillow schickt eine Person, um ein Haus zu inspizieren, bevor es einen Kauf abschließt, und die drei Unternehmen arbeiten mit Maklern zusammen, die einen Anteil an den Transaktionsgebühren erhalten. Allerdings könnten diese Operationen schließlich einen Teil der Arbeit von Handelsvertretern, Gutachtern, Hypothekenmaklern und Eigentumsgesellschaften übernehmen.

Sie könnten auch andere Tätigkeiten professionalisieren, bei denen regelmäßige Gehaltszahlungen selten sind. Offerpad, das zu aufwändigeren Renovierungen neigt als seine Konkurrenten, hat Spezialisten für Hausrenovierungen, wie sie auf HGTV zu sehen sind, und Handwerker wie Maler auf seiner Gehaltsliste.

Sollten die Hauspreise in einem rückläufigen Markt dennoch sinken, könnten die High-Tech-Vermarkter Probleme mit ihren Gläubigern bekommen und gezwungen sein, ihre Bestände mit Verlust abzustoßen.

Arizonas Hauptstadt ist ein ideales Versuchsfeld. Sie ist eines der am schnellsten wachsenden Ballungsgebiete des Landes. Die Häuser sind relativ preiswert und werden in der Regel neu gebaut und sind recht homogen, was den algorithmischen Bewertungen zugute kommt, an denen sich Großvermieter und Hausverkaufsfirmen gleichermaßen orientieren.

Das Gesetz von Arizona begrüßt Risikofreudige. Kreditnehmer können ohne Regressansprüche aussteigen, was die Pleiten verstärkt. Hypothekarkreditgeber können nach verpassten Zahlungen innerhalb von 120 Tagen die Immobilie wieder in Besitz nehmen, ohne die Gerichte einzuschalten. Im März unterzeichnete der Gouverneur von Arizona ein Gesetz, das den bürokratischen Aufwand und die Gebühren für so genannte Proptech-Unternehmen reduziert, die von Unternehmen, die versuchen, die Art und Weise, wie Häuser den Besitzer wechseln, zu verändern, bis hin zu solchen, die Hightech-Eigenschaften für Häuser entwerfen, reichen können.

Der Kauf von Häusern könnte sich in anderen Städten wie New York und Boston als unerschwinglich erweisen. Häuser rund um die Großen Seen können sich in Jahrgang und Design stark unterscheiden und könnten Preisalgorithmen durcheinander bringen.

Große Mietinvestoren sind bereits über Phoenix hinausgewachsen und haben mehr als 300.000 Mietobjekte im ganzen Land angehäuft, darunter in Atlanta und Dallas. Angesichts des Mangels an Häusern in bestimmten Märkten schließen einige große Vermietungsunternehmen Verträge mit Hausbauern ab, um neue Wohnungen nur für sie zu errichten.

Opendoor, das jetzt in 23 Städten vertreten ist, plant, bis 2020 in 27 weiteren Städten zu starten. Zillow hat sich zum Ziel gesetzt, innerhalb von fünf Jahren 5.000 Häuser pro Monat im ganzen Land zu kaufen und einen Umsatz von 20 Milliarden Dollar pro Jahr zu erwirtschaften.

„Es ist die Morgendämmerung des E-Commerce für Immobilien“, sagte Zillow Chief Executive Rich Barton. „Phoenix ist Ground Zero.“

Die Investoren von der Wall Street kamen vor etwa sieben Jahren, als Investmentfirmen nach dem Immobiliencrash begannen, Zwangsversteigerungen zu Tiefstpreisen aufzukaufen, um sie zu vermieten.

Phoenix war einer der ersten Orte, an denen die Preise fielen. Nur wenige Jahre zuvor hatten Bauträger Lotterien veranstaltet, um Käufer für noch zu bauende Reihenhäuser zu finden. Bis 2011 sanken die Preise aufgrund einer Flut von Zwangsvollstreckungen im Durchschnitt um fast 60 % gegenüber ihrem Höchststand vor der Krise. Schmuggler zogen in Häuser in dünn besiedelten Vororten, um Entführungsopfer von jenseits der Grenze zu verstecken, ohne sich um die Nachbarn sorgen zu müssen.

Wall Street-Firmen schickten Käufer mit Koffern voller Bargeld zu Auktionen. Blackstone, der größte Immobilieninvestor der Welt, tat sich mit einer Gruppe von Einheimischen zusammen, die vor dem Crash in Wohnwagenparks investiert hatten.

Im April 2012 zahlte die neu gegründete Invitation Homes bei einer Auktion 100.700 Dollar für ihr erstes Haus – eine 1.200-Dollar-Miete in Tolleson.

Invitation hat jetzt mehr als 80.000 Häuser in 17 Märkten, darunter 7.600 in Phoenix, und wird mit mehr als 24 Milliarden Dollar bewertet, einschließlich der Schulden, die durch seine Häuser gesichert sind.

Der Selbstlagerungsmagnat B. Wayne Hughes startete seine eigene Haussuche in Phoenix etwa zur gleichen Zeit wie Invitation und fusionierte schließlich mit einem lokalen Konkurrenten, um seinem Unternehmen American Homes 4 Rent etwa 3.100 Häuser im Tal zu geben.

Im Jahr 2014 wählte Eric Wu, ein Tech-Unternehmer aus San Francisco, der sein Studium in Arizona mit dem Kauf und der Vermietung von Häusern finanzierte, seine Heimatstadt, um zu testen, ob es möglich ist, Computer für den Kauf und Verkauf von Häusern zu nutzen.

Mr. Wu nannte seinen digitalen Haushandel Opendoor. Zu den Investoren gehören die Gründer von Invitation sowie der Hausvermietungsriese selbst. Das erste Haus von Opendoor befand sich in der Nähe einer Wurmfarm am südlichen Stadtrand von Phoenix. Der Eigentümer, der zwei Jahre zuvor 117.500 Dollar gezahlt hatte, akzeptierte das Angebot von Opendoor in Höhe von 165.000 Dollar.

Opendoor brachte das Haus auf Vordermann und brachte es für 200.000 Dollar wieder auf den Markt. Ein paar Wochen später akzeptierte es 193.000 $, ein Gewinn von 28.000 $, ohne Steuern und Sanierungskosten, die es nicht angibt.

Wenn ein Hausbesitzer ein Angebot von Opendoor anfordert, beginnen die Algorithmen mit den typischen Daten, die von Immobilienmaklern überall verwendet werden: Quadratmeterzahl und vergleichbare Verkäufe. Sie beziehen auch eigenwillige Faktoren ein, die den Wert eines Hauses beeinflussen können, z. B. die Nähe von Golfplätzen, Hochspannungsleitungen und lauten Straßenkreuzungen.

Opendoor zahlt in bar, abzüglich seiner Gebühr, die zwischen 6 % und 13 % liegt und zum Teil davon abhängt, wie lange das Unternehmen das Haus voraussichtlich halten muss, bevor es einen anderen Käufer findet. Nach einer Analyse der öffentlichen Verkaufsdaten durch Mike DelPrete, der das Immobilien-Technologieprogramm an der University of Colorado, Boulder, leitet, hat das Unternehmen im vergangenen Jahr mehr als 3.100 Häuser in der Region Phoenix gekauft.

Investoren haben 1,3 Milliarden Dollar in Opendoor gesteckt und damit das Unternehmen mit 3,8 Milliarden Dollar bewertet.

Als Opendoor an den Start ging, hatte Brian Bair eine ähnliche Idee. Er war 2005 nach Phoenix gezogen, nachdem er die Talentagentur seiner Familie verkauft hatte, und suchte die Sonne und die Nähe zu seinen Landinvestitionen in Arizona. Er erwarb eine Immobilienlizenz, als der Markt sich drehte, in der Hoffnung, aus dem Crash eine neue Karriere zu machen.

Er half Vermietungsunternehmen, darunter Invitation, beim Erwerb von zwangsvollstreckten Häusern und riet Verkäufern, Geld für Granitarbeitsplatten und Edelstahlgeräte auszugeben, um ihre Verkaufspreise zu steigern. Einige schlugen ihm vor, ihre Häuser zu kaufen und es selbst zu tun. Er erkannte die Gelegenheit und gründete 2015 zusammen mit einem der Gründer von Invitation Homes das Unternehmen Offerpad.

Wie Opendoor verwendet auch Offerpad elektronische Schlösser und Algorithmen zur Preisermittlung für Häuser, wendet aber mehr Zeit und Geld für die Renovierung der gekauften Häuser auf. Das Unternehmen, in das auch viel Risikokapital geflossen ist, kauft Häuser in 13 Großstädten, wobei sein größter Markt nach wie vor Phoenix ist, wo es nach eigenen Angaben im vergangenen Jahr 1.215 Häuser gekauft hat.

Opendoor und Offerpad haben sich für die großen Vermieter als eine Quelle von Inventar erwiesen. Rund 10 % der Tausenden von Häusern, die von den beiden Unternehmen im Jahr 2018 verkauft wurden, gingen laut dem Immobilieninformationsunternehmen Attom Data Solutions an große Mietinvestoren.

Der Immobilienriese Zillow kam im vergangenen Frühjahr nach Phoenix, um seine eigene computergesteuerte Flipping-Strategie zu testen.

Das Unternehmen aus Seattle mit mehr als 180 Millionen monatlichen Besuchern auf seinen Websites und Apps macht rund zwei Drittel seiner Einnahmen durch den Verkauf von Anzeigen und Kundenkontakten an Immobilienmakler. Im Mai 2018 kaufte Zillow sein erstes Haus, eine Ranch mit vier Schlafzimmern in einem südöstlichen Vorort, für 410.000 US-Dollar.

Nach einer Renovierung listete Zillow es 11 Tage später für 425.000 $ auf – und verkaufte es schließlich für 403.000 $, etwa 2 % weniger als bezahlt.

Zillow blieb dran, trainierte seine Computermodelle und verfeinerte seine Strategie. Laut DelPrete hat es 2018 etwa 400 Häuser in Phoenix gekauft und weitere 348 in den ersten drei Monaten des Jahres 2019.

Schließlich will Zillow sein Sofortkaufprogramm mit einem Callcenter-Hypothekenkreditgeber integrieren, den es im vergangenen Jahr gekauft hat, und ihn neu ausrichten, um Kredite online zu vergeben. Die Idee ist, dass eine Person in der Lage sein soll, ein Haus zu verkaufen, ein neues zu suchen und einen Kredit zu bekommen, um es zu kaufen – und das alles über die digitalen Plattformen von Zillow.

Sam Miller, der designierte Präsident der 10.000 Mitglieder zählenden Phoenix Association of Realtors, sagte, dass das Auftauchen der computergesteuerten Hausflipper nur die jüngste Herausforderung sei, der sich Makler in der Region gegenübersehen. Als die Preise in den Boomjahren in die Höhe schnellten, entschieden sich viele dafür, ihre Häuser ohne Makler zu verkaufen. Während des Zusammenbruchs verteilten die Banken die Angebote für beschlagnahmte Häuser an einige wenige Makler. Jetzt verlieren Makler Angebote von Verkäufern, die bereit sind, einen niedrigeren Preis für ihr Haus zu akzeptieren, als sie auf dem freien Markt bekommen könnten, um sich die Arbeit zu erleichtern.

„Zillow und Opendoor bieten enorme Annehmlichkeiten, aber sie haben ihren Preis“, sagte Herr Miller. „

Christine Abbott sah sich im März Immobilien auf Zillow an, als eine Meldung erschien, in der sie gefragt wurde, ob sie dem Unternehmen ihr Haus verkaufen wolle.

Eigentlich wollte sie ihre Eigentumswohnung in einem Golfresort in Scottsdale verkaufen, seit ihre Arbeit als Privatdetektivin sie nach Las Vegas geführt hatte. Sie hatte bereits Angebote von Opendoor und Offerpad eingeholt, diese aber als zu niedrig abgelehnt.

Zillow machte ein Angebot, etwa anderthalb Tage nachdem sie Fotos von ihrer Wohnung hochgeladen und die Nachfragen eines Vertreters beantwortet hatte. Mit 319.000 Dollar lag es um Zehntausende von Dollar höher als die vorherigen Angebote. Sie nahm das Angebot an, schloss den Verkauf innerhalb von zwei Wochen ab und zog nach Nevada um.

Frau Abbott war froh, dass sie sich die Mühe sparen konnte, ihr Haus vorzeigbar zu halten. „Ein Umzug ist einer der größten Stressfaktoren im Leben“, sagte sie. „

Schreiben Sie an Ryan Dezember unter [email protected] und Peter Rudegeair unter [email protected]