A propriedade de uma segunda casa pode ser um bom investimento financeiro. Também pode proporcionar um retiro de boas-vindas para a família quando você precisar de uma pausa da cidade. No entanto, o financiamento de uma residência secundária é frequentemente mais complicado do que os compradores de primeira viagem esperam.
Os credores têm requisitos de financiamento mais rigorosos quando se trata da compra de uma segunda residência ou propriedade de férias, e isso pode tornar mais difícil para os potenciais compradores qualificarem-se para uma hipoteca.
Além das questões de financiamento, há também implicações fiscais a serem consideradas, bem como uma variedade de custos acessórios que são exclusivos para a compra e propriedade de uma residência secundária.
O que se qualifica como uma segunda casa?
Os compradores de primeira viagem muitas vezes confundem a ideia de casas de férias com propriedades de investimento. Mas para fins de financiamento, os dois termos não são intercambiáveis.
Por definição, uma residência secundária é uma casa que o comprador pretende ocupar em vários momentos ao longo do ano. Pode ser uma cabana de férias na floresta, ou mesmo um condomínio na cidade, mas durante pelo menos 30 dias durante o ano, está ocupada pelo proprietário.
Para se qualificar como segunda casa, um imóvel deve satisfazer os seguintes critérios:
- A propriedade deve ser ocupada pelo proprietário por não menos de 30 dias durante o ano
- A propriedade deve ser uma habitação unifamiliar
- A propriedade deve ser mantida adequada para ocupação durante todo o ano
- A propriedade deve estar exclusivamente sob o controlo do proprietário e não estar sujeita a aluguer, time-share ou contratos de gerenciamento de propriedade
Como uma hipoteca primária difere de uma hipoteca secundária?
Financiar uma segunda casa não é totalmente diferente de financiar a sua residência principal.
Para o credor, trata-se de avaliar o seu risco como mutuário. O mesmo critério se aplica se a casa será uma residência primária ou secundária. Dito isto, embora os critérios básicos em análise sejam os mesmos, o resultado pode muitas vezes ser muito diferente para um esforço secundário.
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Os financiadores tendem a ser mais conservadores quando se trata de financiamento de segundas casas, de modo que eles esperam que os mutuários atendam ou excedam alguns limites financeiros específicos antes de considerarem a aprovação do pedido de hipoteca.
Crédito – Os compradores que procuram financiar uma segunda casa precisam de ter uma pontuação de crédito particularmente forte para que a sua hipoteca seja aprovada a uma taxa favorável. Como regra geral 25 – 50 pontos acima do padrão necessário para garantir uma primeira hipoteca de casa é o padrão aqui.
Pagamentos – Dependendo do credor, o financiamento de uma segunda casa normalmente requer um adiantamento mais alto do comprador. Ao contrário de uma primeira hipoteca de casa onde o comprador pode muitas vezes ser financiado com apenas 3% de desconto, as financiadoras vão querer ver no mínimo 10% de desconto em uma propriedade secundária ou de férias. Ainda mais alto, se a pontuação de crédito do requerente estiver em disputa ou danificado. Se o comprador não tiver reservas de dinheiro suficientes para atingir esse limite, as financiadoras às vezes permitirão que os mutuários usem o capital em sua residência principal para compensar a falta.
Estabilidade da renda – Comprar uma segunda casa significa assumir uma segunda hipoteca, e isso coloca o comprador em uma categoria de maior risco. Os credores serão mais particulares sobre o histórico de trabalho do requerente e esperam que o comprador mostre uma renda consistente com o aumento da carga de uma segunda hipoteca.
Reservas de caixa – Mais uma vez, uma segunda hipoteca significa maior risco para o credor e eles esperam que haja reservas de caixa mais extensas para compensar esse risco. No caso de uma hipoteca de residência secundária, os mutuários devem esperar ter 3 – 5 meses de reservas de caixa disponíveis para garantir seu empréstimo. Algumas financiadoras podem exigir ainda mais dependendo da pontuação de crédito e do adiantamento do requerente.
Rácio de endividamento – O rácio de endividamento de um comprador de casa (DTI) é sempre um factor crítico quando se solicita uma hipoteca, e as financiadoras dar-lhe-ão ainda mais significado quando o comprador estiver a financiar uma segunda casa. Se a primeira casa do comprador não for paga, eles estarão gerindo duas hipotecas ao mesmo tempo, colocando uma pressão ainda maior sobre a sua renda. A maioria dos financiadores vai querer ver um DTI combinado de menos de 36% antes de aprovar o financiamento para uma segunda casa.
Overtodo, os compradores devem esperar que o seu banqueiro tenha padrões de empréstimo muito mais rigorosos quando se trata de aprovar e subscrever um empréstimo para uma residência secundária.
Juros e impostos sobre uma hipoteca de uma segunda residência
Todos os anos, os proprietários de casas têm confiado nas deduções fiscais para ajudar a reduzir o custo real da compra de uma casa. Estas mesmas deduções eram frequentemente aplicáveis também às residências secundárias. Com a adopção da Lei de Cortes de Impostos e Emprego de 2018, novas alterações aos códigos fiscais alteraram a forma como as residências primárias e secundárias são tributadas. Algumas deduções foram eliminadas enquanto outras foram apenas ligeiramente alteradas.
Se um imóvel secundário está sendo usado estritamente como residência pessoal alternativa, o proprietário pode tirar proveito da dedução de juros hipotecários padrão. De acordo com as novas leis fiscais, os proprietários podem deduzir os juros de até $750.000 de qualquer empréstimo hipotecário qualificado. Para qualificar para esta dedução a hipoteca deve ser classificada como uma dívida garantida.
A locação de uma segunda casa tem impacto na forma como os juros e impostos são tratados. Se um proprietário aluga a sua segunda casa por 14 dias ou menos, ainda é considerada uma residência pessoal e qualifica-se para as deduções hipotecárias padrão da segunda casa.
No entanto, se o proprietário aluga a propriedade por mais de 14 dias por ano e reside lá por menos de 10% do tempo total alugado a outros inquilinos, então a casa é considerada uma propriedade alugada e está sujeita a obrigações fiscais muito diferentes.
Ganhos de Capital e Segunda Habitação
Os impostos voltam a ser uma consideração importante quando os proprietários decidem vender as suas propriedades. De acordo com a actual lei fiscal, os proprietários podem realizar até $500.000 em lucros, livres de impostos na venda da sua residência principal. Conhecida como a exclusão da residência primária, não pode ser aplicada à venda da segunda residência.
A venda padrão de uma residência secundária resultará em impostos a serem devidos sobre todo o lucro realizado a partir da transação. No entanto, existem algumas formas legais de manobrar em torno do imposto sobre ganhos de capital da segunda residência.
Se o proprietário adotar a segunda residência como residência principal por pelo menos dois anos antes de decidir vender o imóvel, poderá se qualificar para as deduções padrão. Comumente conhecida como a “regra dos 2/5 anos”, esta excepção pode oferecer aos proprietários uma forma de vender as suas segundas casas e ainda assim evitar pagar o peso total do imposto sobre ganhos de capital no mesmo ano.
Certifique-se de consultar um profissional de confiança antes de tomar uma decisão financeira.
Apreciação de imóveis e residências secundárias
A propriedade real sempre foi considerada um bom investimento e uma forma de construir riqueza de forma consistente. É verdade tanto para as residências primárias como para as propriedades de aluguer de trabalho. Enquanto o mercado imobiliário é sempre propenso a flutuações, bons investimentos imobiliários tendem a permanecer ativos valiosos para seus proprietários durante quase qualquer medida de tempo.
Estar preparado para a volatilidade
Quando se trata de segundas casas ou, mais particularmente, propriedades de férias, o campo de jogo muda.
Localização, sempre uma palavra de ordem para imóveis, assume uma importância ainda maior. As propriedades de férias são imóveis de luxo, por isso o seu valor tende a flutuar mais do que uma residência primária num bairro desejável. Durante um boom, os valores das propriedades podem disparar, mas esses mesmos valores podem despencar com a mesma rapidez durante uma recessão econômica.
Ultimamente, os compradores que consideram uma segunda casa como um ativo de investimento devem proceder com cautela. Se o imóvel estiver em uma boa localização para uma residência primária, ou mesmo uma propriedade de aluguel, tem mais chances de manter ou talvez aumentar o seu valor.
Se o seu valor for mais imprevisível devido à localização, então, em última análise, a realização dos custos iniciais aquando da venda pode revelar-se mais difícil. Cuidado, é a chave.
Vacation Home vs. Timeshare ou Airbnb?
A maioria dos compradores interessados em segundas casas estão à procura do local de férias perfeito. Pode ser as montanhas ou pode ser a praia, mas a maioria dos compradores estão essencialmente à procura de uma “casa longe de casa” onde possam passar férias com as suas famílias.
Então, faz sentido comprar uma segunda casa ou investir em timeshare é uma opção melhor? No fim de contas, resume-se a uma escolha individual. Qualquer uma das opções tem os seus aspectos positivos e negativos, e nenhuma resposta fácil se adequa a todos os compradores.
Se está à procura de uma verdadeira casa longe de casa, onde você define as regras e tudo está sempre como você gosta, então comprar uma propriedade de férias é provavelmente a melhor escolha. Como uma segunda casa a propriedade lhe pertence, e você tem total controle sobre como ela é mantida e quem tem acesso.
Obviamente, você também tem total responsabilidade pela sua manutenção, bem como todas as despesas associadas com a propriedade e manutenção do imóvel. Ainda assim, uma segunda casa pode ser um bem valioso e se a valorização natural do imóvel funcionar a seu favor, possuir uma propriedade de férias pode certamente ajudá-lo a construir a sua riqueza pessoal.
Por outro lado, se estiver simplesmente à procura de uma escapadela ocasional numa cidade resort descontraída, um timeshare ou utilizar regularmente a Airbnb poderá ser mais adequado. Com um timeshare você paga as suas taxas anuais e cumpre as regras do contrato, e está tudo pronto. Há menos coisas com que se preocupar e a sua propriedade de férias estará pronta e à espera de si e da sua família durante o tempo que lhe for atribuído. Muitos timeshares oferecem acesso a uma variedade de oportunidades conectadas em rede.
Obviamente, você estará limitado no tempo que pode passar lá, e as datas do calendário podem nem sempre coincidir com os planos desejados da sua família, mas ainda assim é, muito menos um investimento financeiro e emocional do que comprar uma segunda casa.
Existem outros riscos a considerar nos investimentos em timeshare, por isso não se esqueça de falar com um consultor financeiro qualificado antes de tomar uma decisão final. Financeiramente, geralmente não são a melhor opção para férias, ao longo do tempo. No entanto, se a decisão for entre um timeshare e possuir uma segunda casa, o timeshare pode ser a opção mais atractiva, com certeza, para uma variedade de circunstâncias específicas.
E se quiser a máxima flexibilidade, reservar simplesmente um Airbnb quando tem tempo livre é fácil – embora a hospitalidade possa variar muito por propriedade. Algumas casas podem estar numa cave sem um termóstato no Inverno, enquanto outras são estadias perfeitas.
Encontrar o ajuste certo
Há muito a considerar antes de comprar uma segunda casa ou propriedade de férias. Enquanto os imóveis são quase sempre um bom investimento, as propriedades de férias estão longe de ser uma aposta certa.
A demanda por imóveis nos principais mercados urbanos pode permanecer relativamente forte mesmo através de recessões, porque as pessoas ainda precisam morar perto do local onde trabalham, enquanto imóveis em mercados de fuga podem ser mais voláteis em mercados mais baixos.
Se você estiver considerando a compra como um investimento financeiro, o melhor é pisar cuidadosamente e pesquisar a propriedade completamente antes de assumir o que poderia ser uma segunda hipoteca cara. Esteja ciente de que um mercado quente hoje, pode não permanecer assim amanhã.
Riscos políticos – Especialmente se você for um comprador estrangeiro
Ventos políticos mudam e em tempos preocupantes os imóveis podem ser um ativo atraente para tributar agressivamente dada a sua falta de mobilidade. Em 2020 a Califórnia votou a revogação parcial da Proposta 13 de 1978, embora inicialmente a revogação se aplicasse apenas aos imóveis industriais e comerciais.
Quando os mercados ficam sobreaquecidos os políticos locais também podem decidir colocar impostos adicionais sobre as transacções ou sobre as vagas dos proprietários estrangeiros, por isso normalmente é melhor investir no seu país de origem, a menos que esteja explicitamente a comprar um bug out spot.
Dito isto, uma segunda casa verdadeiramente sólida ou uma propriedade de aluguer faz um investimento financeiro seguro desde que tenha a liquidez necessária para sobreviver à turbulência do mercado.
Se estiver à procura de uma casa longe de casa, ou talvez esteja a considerar a propriedade como um destino de reforma para os seus anos dourados, a compra torna-se ainda mais do que um simples sinal de um bom planeamento financeiro. A sua segunda casa poderia marcar a localização do futuro da sua família, e inspirar as suas próprias memórias duradouras.
O importante como qualquer tipo de investidor, é ver a segunda hipoteca com expectativas realistas, e assumir apenas o que você pode pagar. Ao fazer isso, você abrirá um mundo de oportunidades, e aumentará suas chances de encontrar o ajuste certo para crescer seu portfólio.
Homeowners May Want to Refinance While Rates Are Low
US 10-year Treasury rates have recently fallen to all-time record lows due to the spread of coronavirus driving a risk off sentiment, with other financial rates falling in tandem. Proprietários que compram ou refinanciam às taxas baixas de hoje podem se beneficiar da recente volatilidade da taxa.
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