Começar uma carreira no ramo imobiliário está cheio de desafios. Depois de trabalhar arduamente para receber a sua licença, o seu próximo passo é encontrar o corretor de imóveis certo para se trabalhar. Como as corretoras variam amplamente por tipos de modelos e estruturas de partilha de comissões, é importante descobrir primeiro o que será melhor para si como novo agente.
Para o ajudar na sua pesquisa, a equipa da Real Estate Bees pediu a Kristina Morales – uma imobiliária experiente e uma equipa líder – para partilhar a sua experiência com novos agentes fazendo os seus primeiros passos na construção da sua carreira imobiliária.
Do Autor
Hi, meu nome é Kristina Morales e sou agente imobiliária licenciada nos estados de Ohio, Califórnia, e Texas. Hoje estarei respondendo perguntas importantes que um novo agente imobiliário pode ter ao escolher o corretor patrocinador certo para trabalhar.
Note: Estou falando com base em minha própria experiência e como ela diz respeito aos estados para os quais eu tenho uma licença. Você vai querer ter certeza de pesquisar qualquer detalhe específico do estado antes de tomar uma decisão final.
Como as empresas imobiliárias funcionam?
Em corretores imobiliários, há corretores principais e há agentes (também chamados de vendedores ou licenciados).
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Tipicamente, um corretor irá contratar agentes como empreiteiros independentes (para que eles não sejam empregados e não recebam salário ou remuneração horária) para agir em seu nome quando lidando com clientes.
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Uma exceção a isto é uma empresa como a RedFin que contrata seus agentes como empregados.
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O corretor/corretor é o único que pode legalmente celebrar um contrato com um consumidor. Todos os contratos são entre o corretor e o comprador ou o corretor e o vendedor.
Os contratos NÃO são entre o corretor/vendedor e o cliente.
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Recorde a relação de agência que você aprendeu em seus cursos imobiliários – o vendedor (o agente) está trabalhando em nome do corretor patrocinador (o principal).
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Outro ponto importante é que o agente/vendedor não pode ser pago diretamente a comissão. A comissão é devida ao corretor e depois o corretor paga ao corretor a sua parte.
Todos os vendedores licenciados devem pendurar a sua licença com um corretor de imóveis para poderem desempenhar as suas funções imobiliárias. Cada empresa imobiliária (grande e pequena) opera de forma diferente.
Todos eles devem cumprir as leis estaduais. Entretanto, a forma como escolhem operar e o que oferecem aos seus agentes e clientes difere muito.
Tipos de corretoras imobiliárias
Existem vários tipos de modelos de corretagem imobiliária a serem considerados na hora de escolher qual empresa seria a melhor para você. Vou rever alguns dos mais comuns.
Serviço completo vs Corretoras de desconto
As corretoras são uma corretora de serviço completo ou uma corretora de desconto.
Uma corretora de serviço completo oferece aos clientes uma gama de serviços quando comercializam sua casa e cobra taxas de comissão mais altas pelo seu serviço.
Uma corretora de desconto oferece serviços de marketing limitados, mas cobra significativamente menos pelas comissões. Por exemplo, uma corretora de serviço completo pode cobrar 6% enquanto uma corretora de desconto pode cobrar 2-3% ou apenas uma taxa fixa.
Corretoras Tradicionais vs. Corretoras Virtuais
Quando as pessoas pensam em corretoras imobiliárias, elas provavelmente estão pensando em corretoras tradicionais. As corretoras tradicionais são um serviço completo com escritórios de “tijolo e argamassa” para que os agentes possam trabalhar e conhecer os seus clientes.
Os agentes terão à sua disposição espaço de secretária, fotocopiadoras, impressoras, pessoal administrativo, salas de conferência, sessões de formação e os outros agentes com quem interagir no dia-a-dia.
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Alguns exemplos de corretores tradicionais são Keller Williams, Coldwell Banker, ReMax, Howard Hanna, e Berkshire Hathaway.
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Um corretor virtual não tem escritórios, ou espaço físico muito limitado, para os agentes irem. Eles são uma organização baseada em nuvem.
Algumas corretoras virtuais ou baseadas em nuvem terão acordos com empresas de espaço compartilhado, como a Regus, onde os agentes podem usar essas instalações para trabalhar, realizar reuniões, ter seu correio entregue, etc.
A vantagem de estar com uma corretora virtual é que eles não têm tantas despesas gerais. Portanto, você pode esperar ver melhores divisões e economias nas taxas. O exemplo mais conhecido de uma corretora virtual é eXp Realty.
Private vs. Public
Brokerages vêm em todos os tamanhos – de extremamente pequeno a extremamente grande. Elas também têm diferentes estruturas de propriedade.
Algumas corretoras são públicas e algumas são privadas. Se a corretora é pública, então as ações da empresa são disponibilizadas ao público e negociadas em bolsa.
O oposto é verdadeiro para um privado. As ações de uma empresa privada são negociadas de forma privada e entre poucos investidores. Alguns exemplos de corretoras negociadas publicamente são: ReMax, RedFin, eXp Realty e Realogy que detém a Coldwell Banker, Better Homes and Garden, Sotheby’s International, Century 21 e mais.
Alguns exemplos de empresas privadas são First Team Real Estate e Howard Hanna, e muitas, muitas mais.
Franchise vs. Independent
Uma forma de expandir uma empresa é através de franchising. Uma empresa que procura crescer licenciará seu modelo de negócio, marca, tecnologia, etc. a outros em troca de uma taxa de franquia.
Como resultado, cada escritório individual pode ter proprietários diferentes, mesmo que sejam da mesma marca. Muitas das maiores corretoras como Keller Williams, Coldwell Banker e ReMax são organizações de franquia.
Os proprietários de franquias podem ter vários escritórios ou apenas um escritório. Cada escritório opera dentro das diretrizes de franquia, mas são independentes de outros escritórios.
Com uma corretora de franquia, você pode esperar ver uma taxa de franquia – normalmente em torno de 5-6% de sua comissão.
Também, nestes tipos de corretoras, um agente só está autorizado a usar o escritório ao qual pertencem ou os escritórios que estão sob a mesma propriedade.
Por exemplo, pode haver 25 escritórios Keller Williams na sua área, mas você não pode usar os outros escritórios, pois eles estão sob propriedade separada.
Uma agência imobiliária de propriedade independente geralmente terá um proprietário ou grupo de proprietários e todos os escritórios são regidos sob essa estrutura de propriedade.
Então, se você estiver com uma corretora independente, você normalmente pode utilizar qualquer um dos seus escritórios, independentemente de onde esteja seu escritório “de casa”.
Por exemplo, quando eu estava com a First Team Real Estate em Newport Beach, Califórnia, se eu tivesse um cliente em Anaheim Hills, eu poderia usar o escritório de Anaheim Hills para encontrar meus clientes lá.
Eu poderia até mesmo trabalhar fora desse escritório se eu precisasse estar desse lado da cidade durante o dia.
Quais são os diferentes tipos de estruturas de comissões?
Como a maioria das coisas, os diferentes tipos de estrutura de comissões variam de acordo com a corretagem. Aqui estão algumas das mais comuns:
Split Commission
Verá frequentemente estruturas de comissões usando o modelo split. Isso significa que você como agente receberá uma certa porcentagem e a corretora receberá uma certa porcentagem.
Salgumas partições comuns são: 50/50, 60/40, 70/30 ou 80/20. Muitas vezes a divisão dependerá da experiência e do histórico do agente.
Um agente pagará esta divisão em cada comissão ganha até o infinito. Não há limite. Uma vez que um agente tenha um histórico forte, o agente pode renegociar esta divisão pedindo uma divisão melhor.
Comissões com limite
Outra estrutura envolve um limite. A forma como um cap funciona é que a cada ano há um valor máximo que a corretora receberá em comissões.
Após o agente pagar a comissão máxima à empresa, o agente ganhará 100% da comissão para o restante do ano.
Por exemplo, vamos assumir a divisão 70/30 e um cap de $21K. Neste caso, quando um agente ganha uma comissão, o agente mantém 70% e a corretora recebe 30%.
O agente continuará a pagar à corretora 30% de todas as comissões ganhas até que ela pague à empresa $21.000 em comissões.
A partir do momento em que ela atingir seu limite de $21.000, ela ganhará 100% da comissão para o resto do ano. O teto é reiniciado a cada ano (normalmente baseado em um ano de aniversário).
Preço de franquia
Se você se juntar a uma franquia, normalmente há uma taxa de franquia paga de 5-6%. Esta taxa de franquia sai do topo e antes da divisão.
A taxa de franquia nunca vai embora. Usando o mesmo exemplo de uma divisão 70/30 e um limite de $21K mas agora vamos adicionar uma taxa de franquia de 6%.
Neste caso, quando uma comissão é ganha, o agente pagará 6% de sua comissão à empresa e então o restante é dividido 70/30 até que ela atinja seu limite de $21K.
Após o limite ser atingido, qualquer comissão ganha será 6% de desconto no topo e o restante é 100% de sua comissão.
Se não houver limite, então a divisão de 6% e negociada será sempre paga à empresa.
Preço fixo ou ‘100% de comissão’
Muitas agências imobiliárias anunciam-se como ‘corretoras de 100% de comissão’, dizendo que os seus agentes recebem o valor total da sua comissão de cada fechamento.
No entanto, eles terão uma taxa fixa e/ou por taxa de transação. Estes acordos podem variar muito.
Um exemplo pode ser o agente pagar $3.000 por ano. Isto pode ser pago antecipadamente ou pago mensalmente. O importante a notar neste exemplo, é que os $3.000 são pagos independentemente de alguma coisa fechar.
Então, quando uma transação fechar, o agente pagará $250 adicionais por transação e $50 por E&O seguro.
E&O seguro
E&O significa Erros e Omissões. Este é um tipo de apólice de seguro que protege o corretor e agente contra reclamações feitas contra eles por qualquer erro ou negligência.
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A corretora é obrigada a ter E&O Seguro e agentes pagam na apólice a cada ano.
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Vai variar de corretor para corretor quanto é o pagamento exigido do agente e como eles precisam pagá-lo à empresa.
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Por exemplo, alguns podem exigir que ele seja pago antecipadamente a cada ano. Outros podem permitir que você faça pagamentos mensais.
Finalmente, outros podem fazer uma taxa por transação. Você vai querer ter certeza de perguntar ao corretor como E&O seguro é tratado na empresa deles.
Quanto os corretores pagam ao corretor?
O valor que os agentes imobiliários pagam ao corretor deles varia muito. Dependerá, antes de mais nada, da estrutura de comissões a que eles concordaram.
Além da comissão, os agentes pagam E&O seguro – o valor exato é específico do corretor.
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Também pode haver taxas adicionais como:
- taxas de transação
- taxas de administração
- taxas de franquia
- taxas de escritório
- taxas de impressora
- etc.
Desde que realmente depende do corretor que você escolher e do negócio que você negociar, não há resposta para a pergunta “quanto os corretores pagam ao corretor?”.
Quando entrevistar corretores, certifique-se de pedir todas as taxas e custos que você deve esperar pagar.
As imobiliárias pagam um salário base ou contratam meio período?
Apesar que normalmente as imobiliárias não são pagas por hora, existem imobiliárias que pagam um salário base. Há até mesmo equipes dentro de uma corretora que pagam um salário.
Por exemplo, a RedFin emprega seus agentes – assim o agente da RedFin recebe um salário base mais comissão.
Para as equipes, um exemplo seria se um agente optasse por ser um Agente de Vendas Interno (ISA) – o que significa que eles fazem chamadas para marcar compromissos para outros agentes.
Um ISA pode receber um salário base mais uma certa porcentagem da comissão por quaisquer compromissos que tenham feito e que levaram a um fechamento.
Há também muitas empresas imobiliárias que contratam agentes em tempo parcial. Entretanto, a maioria dos agentes são 100% de comissão.
As imobiliárias oferecem seguros de saúde e outros benefícios?
Desde que as imobiliárias são geralmente empreiteiras independentes, as imobiliárias normalmente não oferecem benefícios ou seguros de saúde.
No entanto, através da Associação Nacional de Corretores de Imóveis (NAR), existe o REALTORS® Insurance Marketplace que fornece aos membros da NAR uma lista de planos e produtos de seguros de saúde e bem-estar.
Uma imobiliária pagará pela sua licença?
Tipicamente, você pagará pelas suas próprias taxas de licenciamento. Entretanto, algumas corretoras que estão ativamente recrutando novos agentes podem participar das despesas de licenciamento ou às vezes até mesmo cobri-las completamente.
As empresas imobiliárias lhe dão pistas?
Muitos corretores lhe dirão durante a entrevista que fornecem pistas para seus agentes. No entanto, muitas vezes, está longe da verdade, especialmente para as corretoras maiores que consistem em centenas de agentes.
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Podem fornecer suas pistas, e muitas vezes o fazem, a um pequeno grupo de agentes de alto desempenho em seu escritório, a fim de manter seu livro de negócios dentro da corretora.
Como um novo agente você NÃO deve esperar receber pistas do seu corretor.
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No entanto, muitos corretores irão ensiná-lo como gerar suas próprias pistas. Lembre-se, você precisará se apressar para receber leads como um novo corretor.
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Dito isto, há algumas oportunidades alternativas de geração de leads que existem dentro das corretoras.
Um exemplo é o “floor time” onde você é colocado em rotação para atender chamadas recebidas de clientes potenciais.
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Outro exemplo é manter casas abertas para outros agentes dentro da corretora. Isto permite que novos agentes possam potencialmente atender clientes compradores.
Se o seu plano é ser um agente individual, não entre neste negócio esperando que as corretoras forneçam pistas para você. Se obter leads logo de cara é importante para você, então eu sugiro que você se junte a uma equipe.
As empresas imobiliárias treinam você?
Sim, há muitas corretoras imobiliárias que irão treiná-lo, mas há outras que não o fazem. Esta é uma consideração muito importante quando você está apenas começando sua carreira imobiliária como um novo agente.
Você vai querer ter certeza que você está selecionando um corretor de imóveis com um extenso programa de treinamento OU juntar-se a uma equipe que irá treiná-lo.
De qualquer forma, a formação é SUPER importante para ter sucesso no ramo imobiliário.
Independentemente do nível de formação que a sua corretora escolhida irá proporcionar, eu sugeriria vivamente que não parasse por aí. Sempre se esforce para avançar continuamente com educação, treinamento e coaching adicionais.
Existem inúmeros programas de treinamento e coaching, eventos e livros lá fora que o ajudarão a melhorar constantemente suas habilidades. Confira estes recursos para o seu aperfeiçoamento contínuo:
- Lista dos melhores coaches imobiliários avaliados
- Lista dos melhores livros imobiliários avaliados
As empresas imobiliárias fazem verificações de histórico?
Não, as empresas imobiliárias normalmente não fazem verificações de histórico. A verificação de antecedentes é feita a nível estadual no momento em que você solicita a sua licença de vendedor de imóveis.
Advice: Se houver algo em seu histórico que possa levantar uma bandeira vermelha, por favor divulgue. Ele surgirá na verificação de fundo e então você parecerá desonesto.
É melhor divulgar e explicar. Ao ser sincero, você está mostrando o estado que independentemente de qualquer erro que você possa ter cometido no seu passado, você é uma pessoa íntegra sendo honesto sobre isso.
Faz o Teste de Drogas das Corretoras Imobiliárias?
Não, as corretoras imobiliárias não fazem testes de drogas.
Que Empresas Imobiliárias são Melhores para Novos Agentes?
Para novos agentes, a minha recomendação seria juntar-se a uma agência imobiliária com um programa de treinamento abrangente.
Keller Williams, First Team Real Estate, Coldwell Banker são alguns exemplos de empresas com bons programas de treinamento.
Há certamente mais por aí, então você vai querer perguntar sobre treinamento quando falar com uma corretora.
As empresas normalmente terão 4-12 semanas iniciais de treinamento necessário para os agentes mais novos. Lembre-se, se você, como um agente, cometer um erro, o corretor é responsável. Assim, eles vão querer que os agentes sejam bem treinados.
Muito terá um programa de mentor durante um ano ou um certo número de transações para lhe dar um recurso enquanto você está aprendendo como lidar com clientes e transações.
O mentor normalmente receberá uma porcentagem da sua comissão.
Outra opção para escolher a corretora certa para você é pesquisar as equipes imobiliárias locais. Um novo agente pode se beneficiar de uma tonelada ao se juntar a uma equipe desde o início.
Neste caso, você conduzirá uma pesquisa como fez para corretores, mas em vez disso você está pesquisando equipes imobiliárias.
As equipes são normalmente lideradas por um ou dois agentes bem sucedidos. Como as corretoras, cada equipe opera de forma diferente. Aqui estão alguns dos benefícios de se juntar a uma equipe:
- Muito lhe fornece pistas;
- Você tem uma marca estabelecida que pode alavancar;
- Os custos de marketing são cobertos;
- Você será treinado e treinado através de actividades do dia-a-dia real;
- Você terá outras pessoas com quem trabalhar de perto;
- Pode servir de trampolim antes de se tornar um agente independente.
Entrevista com a equipe lidera e veja se há um bom ajuste. Então, uma vez escolhida a equipe, sua corretora é escolhida para você.
Você irá com qualquer corretora com a qual sua equipe lidere. Há muitos benefícios para um novo agente se juntar a uma equipe.
Como encontrar o corretor de imóveis certo para trabalhar?
Aqui estão algumas maneiras de ajudá-lo a escolher um corretor de imóveis. Estas são as maneiras que eu pessoalmente usei como agente imobiliário.
Faça sua pesquisa
Tire o tempo necessário para sentar e pesquisar várias empresas em sua área. A internet tem uma tonelada de informações – use-a! Leia, leia, leia!
Ask Your Family and Friends
- quem você usou ou quem você usaria para vender sua casa?
- como foi sua experiência?
- Você usaria aquela corretora de novo?
Ask Other Real Estate Agents About Their Experiences
- com quais empresas você já esteve?
- Quais são as maiores diferenças?
- Que recomendaria para um novo agente?
Drive Around Your Neighborhood and Look at the Signs in the Yard
Quais são as empresas imobiliárias que você mais vê? Isto é super importante porque como um novo agente, você vai querer ter casas abertas para outros agentes para gerar seus próprios leads.
Se você se juntar a uma empresa com pouca participação no mercado, será difícil obter oportunidades de casas abertas.
Utilizar Real Estate Bees Directory
Comece com a escolha de algumas corretoras imobiliárias locais em sua área a partir do Real EstateBees.com’s vendor directory.
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Apresentam corretoras imobiliárias locais com a melhor classificação em todos os EUA cuja classificação é calculada com base no algoritmo proprietário da plataforma RealEstateBees.com.
Interview Several Brokers
Esta é uma obrigação. Na verdade, se for uma franquia, você vai querer entrevistar vários escritórios sob a mesma marca.
Escritórios de franquia pertencentes a diferentes proprietários operam de forma diferente. Por exemplo, você pode acabar entrevistando 3 escritórios diferentes da ReMax.
Tire seu tempo e conheça as várias empresas. É importante entender como elas operam e o que elas oferecem, tanto do ponto de vista financeiro como de apoio.
Sobre o Autor
Kristina Morales é uma REALTOR® com mais de 20 anos de experiência profissional. Ela obteve seu Bacharelado em Gestão de Negócios e seu MBA com concentração em Banca e Finanças. Antes da área imobiliária, Kristina teve uma extensa carreira na área bancária e de tesouraria. Ela terminou sua carreira financeira como Tesoureira Assistente em uma companhia de petróleo & gás em Houston, TX. Kristina aproveita suas várias experiências para negociar os melhores negócios para seus clientes e traz para a mesa não apenas seus mais de 20 anos de experiência bancária e financeira, mas também uma forte ética de trabalho e energia positiva.
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