Velkoobchodní smlouva o prodeji nemovitosti: průvodce pro začátečníky

Přejít na:

• Co je to velkoobchodní smlouva o prodeji nemovitosti?

• Velkoobchodní smlouva o převodu nemovitosti

• Velkoobchodní kupní smlouva

• Smlouvy a marketing

• Generování velkoobchodních kontaktů

Velkoobchod je vynikající vstup do profese investování do nemovitostí. Nabízí silné výhody pro budování bohatství a pro začátek nevyžaduje značný kapitál. Hádankou pro mnoho investorů jsou však složitosti velkoobchodní smlouvy s nemovitostmi.

To platí zejména v případě, že jste v oboru investování nováčkem a neznáte mnoho potřebných smluv a právních formulářů. Dokonce i pro realitní makléře, kteří se do investování ponořují poprvé, může být velkoobchodní smlouva určitým oříškem.

Protože existuje řada mylných představ o prodejních smlouvách a o velkoobchodním prodeji obecně, v následujícím textu rozebereme, co je a co není součástí velkoobchodní smlouvy o prodeji nemovitostí.

Co je to smlouva o velkoobchodním prodeji nemovitostí?“

Smlouva o velkoobchodním prodeji nemovitostí je právní dokument mezi velkoobchodníkem s nemovitostmi a prodávajícím, který v podstatě dává investorovi právo koupit nemovitost. Jako velkoobchodník v podstatě připravujete hru pro ostatní. Vaším úkolem jako prostředníka je vyhledat potenciální obchod, zajistit práva (podobně jako by to udělal realitní makléř) a poté smlouvu postoupit investorovi do nemovitostí. Koncept velkoobchodu je podobný kupní smlouvě, ale mechanika je mnohem odlišnější.

Za zmínku stojí také to, že velkoobchodní realitní smlouva může být realizována v opačném pořadí. Jinak známý jako obrácený velkoobchod, tento proces ve skutečnosti přiměje investora hledat kupce ještě předtím, než má nemovitost vytipovanou. Přitom investor bude mít kupce seřazeného již ve chvíli, kdy zahájí velkoobchodní smlouvu. Navíc díky tomu, že investor nejprve vyhledá kupce, získá představu o tom, jaký typ obchodu má hledat. Hlavní výhoda vedení velkoobchodní smlouvy s nemovitostmi v opačném směru nakonec souvisí s efektivitou. Když už pro nic jiného, čas je nejcennější komoditou investora a mít kupce v záloze mu ušetří čas i peníze.

Aby velkoobchodníci lépe pochopili, jak funguje velkoobchodní smlouva na nemovitosti, budou se muset nejprve seznámit se základy kupní a prodejní smlouvy. Rámec této právní smlouvy, která zajišťuje právo koupit a prodat nemovitost, bude zahrnovat – ale neomezuje se na – následující:

Velkoobchodní smlouva o převodu nemovitosti

Když podepíšete velkoobchodní smlouvu o koupi nemovitosti od prodávajícího, máte nyní na nemovitosti rovný podíl. Podle takzvané doktríny ekvitní konverze se tak kupující může stát ekvitním vlastníkem nemovitosti, zatímco prodávající si podle podmínek smlouvy ponechá holý právní titul k nemovitosti.

Ačkoli nebudete mít k nemovitosti vlastnické právo, budete ji moci pomocí smlouvy ovládat. V této souvislosti je důležité zmínit, že každý stát a kraj bude mít vlastní zákony o velkoobchodu a formálních náležitostech smlouvy o velkoobchodu s nemovitostmi.

Dalším krokem pak bude postoupení vašich smluvních práv investorovi, což bude vyžadovat smlouvu o postoupení práv na koupi a prodej nemovitosti. V tomto smluvním dokumentu bude v podstatě uvedeno, že nový kupující přebírá vaše povinnosti, včetně koupě nemovitosti za dohodnutých podmínek ve smlouvě o koupi a prodeji.

Je životně důležité, aby byl nový kupující seznámen s ustanoveními a uspořádáním původní smlouvy a souhlasil se všemi cenami, podmínkami a nepředvídanými událostmi. Proto by velkoobchodníci měli přiložit kopii kupní a prodejní smlouvy ke smlouvě o postoupení smlouvy o koupi a prodeji nemovitosti. Tím zajistíte, že nový kupující bude nejen seznámen s původní kupní smlouvou, ale bude mít k dispozici i kopii, v níž budou zveřejněny všechny dodatky, které byly v rámci obchodu uzavřeny.

V rámci smlouvy o velkoobchodním prodeji nemovitostí budou velkoobchodníci inkasovat za svou práci zisk. Podmínky, jak dostanou zaplaceno, budou obsaženy ve smlouvě o postoupení smlouvy o koupi a prodeji nemovitosti. Obecně lze říci, že velkoobchodníkům je obvykle vyplacena záloha při podpisu smlouvy o postoupení smlouvy o koupi a prodeji nemovitosti; zbytek zisku přijde po uzavření transakce. Připomínáme, že je nejlepší nechat si dokumenty a smlouvy zkontrolovat právníkem, abyste se ujistili, že jsou správně napsané pro to, čeho se snažíte dosáhnout.

Pros Of Wholesale Real Estate Assignment Contracts

Ze smluv o postoupení pohledávek na velkoobchod s nemovitostmi plyne několik výhod. Od rychlého dosažení zisku až po rychlé poznání realitního trhu, zde je několik výhod velkoobchodních smluv o převodu nemovitostí, které je třeba mít na paměti:

• Snadno dosáhnete rychlých zisků: Velkoobchodní smlouvy s nemovitostmi vám mohou přinést zisk do 30 dnů i méně. Běžně uzavírají zdatní velkoobchodníci kolem 5 – 10 smluv měsíčně. Jakmile získáte zkušenosti s vyhledáváním motivovaných prodávajících a budováním seznamu kupujících, budete schopni tento proces opakovat a sami dosahovat takovýchto zisků.

• Žádné požadavky na prověření bonity: I se špatným úvěrem budete moci provádět velkoobchod s nemovitostmi. Vzhledem k tomu, že velkoobchodníci postupují smlouvu jinému kupujícímu, nejsou to oni, kdo musí projít kontrolou úvěruschopnosti. Kreditní kontrolou bude muset projít pouze kupující, který bude nemovitost financovat.

• Rychle se naučte investovat do nemovitostí: Ačkoli wholesaling může pro začínající investory znít děsivě, je to ideální příležitost, jak se rychle naučit zákoutí realitního trhu. Wholesaling je kombinací realitních transakcí a naučí vás mnoha dovednostem, které využijete později ve své investiční kariéře. Mezi tyto dovednosti patří právní dokumentace, výpočet ARV, vyjednávání, marketing a mnoho dalšího.

Cons Of Wholesale Real Estate Assignment Contracts

Teď, když jsme se zabývali několika výhodami velkoobchodních realitních smluv, je stejně důležité si uvědomit nevýhody, které mohou mít, než se do nich ponoříte. Mezi nevýhody velkoobchodní smlouvy o převodu nemovitostí patří:

• Není zaručen příjem: Přestože je velkoobchodní prodej skvělým způsobem, jak rychle dosáhnout zisku, stálý příjem není zaručen. Jakmile najdete nemovitost v nouzi, může ještě nějakou dobu trvat, než pro ni najdete kupce. Jako velkoobchodník se neustále snažíte najít nejlepší nabídku pro všechny zúčastněné strany a nejlepší možnost se vám nemusí naskytnout ze dne na den.

• Vybudování seznamu kupujících vyžaduje čas: Vybudování spolehlivého seznamu kupujících, jakožto jedné z klíčových složek velkoobchodu, může zabrat dostatek času. Než prodávajícímu něco nabídnete, budete chtít mít k dispozici značný seznam potenciálních kupujících. Tím snížíte riziko, že se prodej vůbec neuskuteční. Běžnou praxí velkoobchodníků je spolupráce s opakovanými kupujícími, o kterých je známo, že v minulosti spolehlivě uzavírali obchody.

• Může být těžké najít problémové nemovitosti: Při velkoobchodním prodeji je často nutné vyhledávat problémové nemovitosti mimo místní trh. Bohužel neexistuje způsob, jak tento proces automatizovat, a průzkum budete muset provést sami. Možná budete muset hledat problémové nemovitosti prostřednictvím novin nebo projížděním čtvrtí a hledáním neudržovaných domů. K dalším strategiím patří přímé poštovní a marketingové kampaně v sociálních médiích.

Šablona velkoobchodní smlouvy: Velkoobchodní kupní smlouva

Aby bylo všem stranám jasné, jaká jsou specifika dané smlouvy, musí být smlouva co nejpřímější a nejinformativnější. Naštěstí lze tento proces zjednodušit pomocí šablony. Následující šablona sice není smlouvou o velkoobchodu s nemovitostmi ve formátu pdf ke stažení, ale může investorům posloužit jako podrobná osnova. Na začátku použijte níže uvedenou šablonu a nebojte se v průběhu práce přidávat další informace. Pokud jde o smlouvy o velkoobchodním prodeji nemovitostí, čím informativnější a jasnější, tím lépe. Zde je šablona velkoobchodní smlouvy pro začátek:

• Zúčastněné strany: Jména kupujícího (kupujících) i prodávajícího (prodávajících), včetně podpisů všech stran uvedených v záhlaví.

• Popis nemovitosti:

• Osobní majetek zahrnutý do prodejní ceny: V ceně nemovitosti je zahrnuto vše, co není spojeno s budovou nebo pozemkem. Ve většině případů sem patří vybavení domácnosti.

• Kupní cena a financování:

• Kde jsou uloženy zálohy:

• Předpoklad financování:

• Podmínky prostor:

• Podmínky inspekce: Zdůrazňuje fyzický stav nemovitosti, který bude předložen kupujícímu: Pokud nemovitost neodpovídá standardům kupujícího, jak je uvedeno z podmínek prostor, umožní to, aby nastala lhůta pro inspekci (obvykle 14 dní), ve které může kupující odstoupit.

• Prohlášení týkající se nátěrů obsahujících olovo:

• Obsah, vlastnictví a datum uzavření: Stanoví lhůtu pro datum uzavření.

• Typ smlouvy: Potvrzuje typ převáděné listiny.

• Tržní titul: Pokud prodávající není schopen převést vlastnické právo nebo kupující není schopen získat pojištění vlastnického práva, tato možnost odmítne koupi a vrátí zálohu.

• Úpravy: Tato možnost se liší podle státu, ale obvykle zahrnuje úpravy daní, vodného, stočného a dalších poplatků.

• Doložka o prodlení kupujícího:

• Doložka o prodlení prodávajícího:

• Riziko ztráty a poškození: Chrání kupujícího v případě poškození nemovitosti v době platnosti smlouvy.

• Dodatky: Běžné informace a dodatky smlouvy.

Smlouvy o velkoobchodu s nemovitostmi & Marketing

Jedinou věcí, o které bude muset každý velkoobchodník začít uvažovat, je seznam velkoobchodních kupujících. Úspěch ve velkoobchodě se dostaví pouze tehdy, máte-li k dispozici investory, na které se můžete obrátit. Proto vám jako neocenitelný nástroj poslouží seznam velkoobchodních odběratelů s dostatkem potenciálních zákazníků.

Každý, na koho narazíte, je potenciální zákazník. Ať už jde o náhodnou konverzaci v kavárně, nebo o specializované realitní networkingové akce, lidé, se kterými přicházíte do styku, mají potenciál stát se zákazníkem. Abyste mohli přejít od interakce s lidmi k jejich začlenění do obchodního jednání a nakonec k prodeji, je zapotřebí marketing. Seznam velkoobchodních odběratelů funguje jako vaše publikum; dejte jim to, co chtějí. Při doplňování banky potenciálních zákazníků je důležité, abyste si o svých potenciálních zákaznících zaznamenali informace, které obvykle zahrnují:

• Křestní jméno & Příjmení kupujícího

• Telefonní číslo

• Emailová adresa

• Kritéria nákupu

• Druh Financování

• Osobní údaje

• Zdroj doporučení

Generování velkoobchodních odkazů

Jakmile máte základní informace o svých kontaktech, pak bude čas zahájit kampaň na generování kontaktů na trhu s nemovitostmi. Tři nejběžnější typy výstupů generování leadů jsou prostřednictvím networkingu, marketingových kampaní a sociálních médií/webové prezentace. Pro ty, kteří chtějí začít, jsou níže rozebrány jednotlivé marketingové strategie pro generování velkoobchodních leadů:

• Networking: Jedním ze základních kamenů investování do nemovitostí je networking. Tento proces setkávání se s kontakty s myšlenkou na pozdější spolupráci je tím, co již léta pohání toto odvětví. Ačkoli se to na začátku může zdát jako pomalý proces, networking v oblasti nemovitostí může výrazně zlepšit výsledky investora.

• Marketingové kampaně: Cílem marketingové kampaně v oblasti nemovitostí je dostat vaše sdělení i informace o vašem podnikání na veřejnost. Ve většině případů se marketingová kampaň skládá z nástrojů, jako je e-mail, přímá pošta a dokonce i vizitky, které mají oslovit vaši cílovou skupinu.

• Sociální média: Online marketing má sílu stáhnout stíny nad vámi a vaší firmou a vystavit vaši značku milionům lidí. S přístupem k tak rozsáhlému a různorodému publiku jsou jediným výstupem, který používá téměř každý, sociální média. Ať už pro podnikání, nebo pro zábavu, stránky jako Facebook, Twitter a LinkedIn jsou domovem miliard aktivních uživatelů na denní bázi, což je pro velkoobchodníky zlatý důl. Při správném postupu mají sociální média schopnost produkovat nekonečné proudy potenciálních zájemců o váš seznam velkoobchodních kupců.

Shrnutí

Velkoobchodní smlouva na prodej nemovitostí je ústředním prvkem velkoobchodní strategie investora a faktorem, který hraje nejvýznamnější roli při hledání výplaty.

Takže i když nejste úplný expert na velkoobchod s nemovitostmi – a narodili jste se s právním myšlením – ujistěte se, že jste udělali tečku za svým „I“ a přeškrtli „T“, abyste se ujistili, že vás tato složitá, i když mocná forma investování nenechá ve štychu.

Jste připraveni začít budovat svůj realitní byznys a převzít kontrolu nad svou finanční budoucností?

Velkoobchod s nemovitostmi je jednou z nejlepších strategií, která může novým investorům pomoci seznámit se s realitním odvětvím. Naučte se, jak začít s velkoobchodem – i s malým nebo žádným kapitálem – v našem novém online kurzu o nemovitostech, který vede odborný investor Than Merrill.

Pokud tedy uvažujete o investování do nemovitostí, zaregistrujte se na náš jednodenní webinář o nemovitostech ZDARMA a začněte se učit, jak začít úspěšně podnikat v oblasti investic ještě dnes!