Přibližně deset let bylo procento VA půjček v exekuci stabilně nejnižší ze všech typů hypoték. Je to úspěšný příběh, který se několikrát dostal na titulní stránky novin a nevidí žádné známky toho, že by měl polevit.
Pro poskytovatele úvěrů jsou hypotéky VA nejbezpečnější. Bez otázek.
Toto se zdá být anomálií, ale ve skutečnosti tomu tak není. Úvěry VA nevyžadují žádnou zálohu, což se zdá být v rozporu s tradičním názorem, že nižší vlastní kapitál se rovná vyšší míře nesplácení. Také požadavky na úvěr jsou méně přísné než u alternativních typů hypoték.
Tyto vlastnosti však nejsou zodpovědné za stabilitu a bezpečnost programu VA. Důvodem je amalgám prozíravých faktorů. Jedním z nejznámějších faktorů, které jsou mimochodem pro program VA poměrně unikátní, je služba Home retention.
Jedná se o ostře řízený plán intervence úředníků VA u rizikových hypoték na pokraji exekuce. Od hypotečního krachu tyto snahy zachránily před exekucí více než 500 000 majitelů domů VA. Jen v roce 2015 se díky těmto specialistům VA vyhnulo exekuci více než 90 000 z nich.
Dalším významným faktorem je ujištění od samého počátku, že vojenský dlužník bude schopen si hypotéku časem dovolit. Tento těžký záběr na dostupnost vyžaduje mnohostranný, holistický přístup, který tento článek pedantsky vyloží.
Samozřejmě se točí kolem výše příjmu, ale je také relativní k typu příjmu, nesplaceným dluhům a vyhlídkám na budoucí příjem.
Obraťte se na poskytovatele VA úvěrů a zjistěte si aktuální sazby
Proč je kontrola VA příjmů nutná
Krátká odpověď zní, že věřitelé si chtějí udělat úplný obrázek o schopnosti dlužníka zvládat splácení hypotéky.
Jedná se jak o ochranu věřitelů před vysokou mírou nesplácení, která by negativně ovlivnila jejich podnikání, tak o ochranu dlužníků před drahými hypotékami, které si nemohou dovolit dlouhodobě splácet a které by jim jinak připravily srdceryvné exekuce a těžký zásah do jejich úvěru.
Důkladné prověření příjmů je ve skutečnosti vodítkem, které je výhodné pro obě strany.
Co zahrnují požadavky na příjmy u půjček VA
Škála typů příjmů, které věřitelé VA akceptují, je rozmanitá. Hlavním požadavkem však je, že příjem MUSÍ pocházet ze zaměstnání na plný úvazek.
Pod pojmem zaměstnání na plný úvazek věřitelé stanovují minimálně 30 pracovních hodin týdně.
Tento požadavek není výslovně zaměřen na zaměstnance tradičních zaměstnavatelů. Osoby samostatně výdělečně činné se rovněž kvalifikují, pokud příjem z jejich samostatné výdělečné činnosti má historii alespoň DVA (2) roky.
Věřitelé by se podívali na vaše poslední federální daňové přiznání, aby zjistili kvalifikovaný příjem. Kromě toho si věřitelé většinou přejí příjmy ze samostatné výdělečné činnosti, které vykazují výrazný meziroční nárůst.
Ale co se stane, když nemáte zaměstnání na plný úvazek u tradičního zaměstnavatele nebo nevykonáváte samostatnou výdělečnou činnost na plný úvazek? Věřitel může použít příjem na částečný úvazek, pokud je „konzistentní“.
Věřitelé se chtějí ujistit, že příjem na částečný úvazek má DVA (2) roky dlouhou historii a je pravděpodobné, že jej budete vydělávat alespoň po dobu následujících TŘÍ (3) let.
Kromě příjmu na částečný úvazek mohou věřitelé akceptovat i jiné zdroje příjmů, jako je důchod, dividendy nebo úroky, pokud pro ně platí stejná pravidla konzistence.
Vyhovující typy příjmů
- Příjem ze mzdy/W-2
- LES stanovený příjem z armády
- Příjem ze samostatné výdělečné činnosti; definovaný jako příjem z podniků, v nichž má dlužník alespoň 25% vlastnický podíl. Používá se pouze v případě, že se řídí uvedeným pravidlem konzistence. Dlužník MUSÍ předložit:
- Daňová přiznání fyzických osob za dva (2) roky zpět (včetně všech rozpisů)
- K-1, 1120 nebo 1120S, je-li to relevantní
- Rozvahu a výkaz zisku/ztráty za uplynulý rok
- Podepsané formuláře 8821 nebo 4506; na pomoc věřiteli při vyžádání kopií daňových přiznání od IRS.
- Druhé zaměstnání; používá se pouze v případě, že se řídí uvedeným pravidlem soustavnosti
- Prémie nebo příjem za práci přesčas; používá se pouze v případě, že se řídí uvedeným pravidlem soustavnosti. Věřitelé používají průměr z posledních DVOU let obdržených příjmů.
- Příjem na částečný úvazek; používá se pouze tehdy, pokud se řídí uvedeným pravidlem konzistence.
- Sezónní zaměstnání; uvedené pravidlo konzistence se zmírňuje na DVA (2) roky historie a jednoduše se prokazuje velká pravděpodobnost návratu do práce po každém výpadku zaměstnání.
-
Příjmy z pronájmu; podle následujících pokynů
- Příjmy od nájemníků nebo spolubydlících v nemovitosti pro jednu rodinu, kterou bude dlužník obývat, se nezapočítávají.
- Nájemní smlouva na pronajímanou nemovitost; nebo
- Daňové přiznání prokazující skutečné nájemné, které je staré DVA (2) roky
- Dlužník může být požádán o předložení dokladu o zkušenostech jako pronajímatel a rezervy obsahující tříměsíční splátky hypotéky na pronajímanou nemovitost prokázané prostřednictvím bankovních výpisů.
- Provize; věřitelé používají průměr obdržených provizí za poslední DVA roky. Dlužník musí od hrubého příjmu odečíst neproplacené výdaje na podnikání.
- Úroky a dividendy; uvedené pravidlo důslednosti zmírněno na prokazování pouze DVOU (2) leté historie příjmů. Nezahrnuje plány reinvestic dividend a MUSÍ být doprovázeny prokázáním značné majetkové rezervy, která bude k dispozici po uzavření hypotéky.
- Pohledávky ze směnek; uvedené pravidlo konzistence zmírněno na minimálně 12měsíční historii a NESMÍ vypršet během TŘÍ (3) let. Věřitelé ji použijí jako kompenzační faktor, pokud vyprší do TŘÍ (3) let.
- Výživné na děti, alimenty nebo oddělené výživné; věřitelé nevyžadují, aby dlužníci uváděli tento typ příjmu. Dlužníci však mohou tento příjem použít s následujícími pokyny:
- Předložit kopii rozvodového rozhodnutí a rozhodnutí o výživném na dítě, je-li to relevantní
- Doložit včasnou platbu za posledních DVANÁCT (12) měsíců
- Doložit, že včasná platba bude pokračovat minimálně po dobu TŘÍ (3) let
- Příjem z důchodu/sociálního zabezpečení; uvedené pravidlo důslednosti zmírněno pouze na zajištění toho, že příjem NESMÍ vypršet během TŘÍ (3) let.
Nezpůsobilé typy příjmů VA
- Výhry v hazardních hrách nebo loteriích
- Podpora v nezaměstnanosti
- Jednorázové výkonnostní odměny
- Oddělená platba od zaměstnavatele
- Příjem z neobsazené spol.dlužníků
- Jakýkoli příjem, který nemá stálou historii ani ověřenou pravděpodobnost pokračování
Obraťte se na poskytovatele VA půjček a získejte aktuální sazby
VA Loan Income Limit
Hypotéční program USDA, který je speciálně zaměřen na středně-, rodiny s nízkými a velmi nízkými příjmy ve venkovských oblastech má logicky stanoven příjmový strop, nad který se dlužník nekvalifikuje.
Úvěrový program VA takový strop nemá (stejně jako úvěrový program FHA). VA bere v úvahu pouze váš příjem v tom smyslu, že je určujícím faktorem vaší schopnosti dovolit si hypotéku, a nic víc.
Poměr dluhu k příjmu (DTI)
Můžete mít vysoký příjem. Ale pokud máte spoustu nesplacených dluhů, pak by vám na splácení nových dluhů nezbýval dostatečný příjem. To je základní předpoklad pro věřitele, kteří kladou důraz na poměr dluhů k příjmům dlužníka.
Poměr DTI je, jak název napovídá, porovnáním vašich dluhů a vašeho hrubého měsíčního příjmu.
Typy poměru DTI
-
Poměr předlužení
Další variantou názvu je poměr hypotéky k příjmům. Pro výpočet tohoto poměru věřitel vydělí předpokládanou měsíční splátku hypotéky vaším hrubým měsíčním příjmem. Tato předpokládaná splátka hypotéky obvykle zahrnuje jistinu, úroky, pojištění a daně.
Příklad pokud vyděláváte 4000 USD a hodláte si vzít úvěr s kumulovanou měsíční splátkou 1000 USD, pak je poměr MTI 25 % (1000 USD/ 4000 USD*100).
-
Poměr zadlužení
Tento poměr soustředí všechny vaše současné dluhové závazky (například osobní půjčky, půjčky na auto a dluhy z kreditních karet), přičte je k plánované hypotéce a poté vydělí vaše kumulativní měsíční splátky dluhu vaším hrubým měsíčním příjmem.
Všimněte si, že výdaje na domácnost, pojištění a platby za komunální služby se obvykle do dluhů nepočítají.
Zatímco většina hlavních úvěrových cest, jako jsou FHA a USDA, používá jak přední, tak zadní poměr, VA používá pouze zadní poměr.
Obecně platí, že čím nižší je váš poměr DTI, tím vyšší je vaše schopnost dovolit si hypotéku. Poskytovatelé úvěrů tedy interpretují vysoký poměr DTI jako varovný signál.
Přijatelný poměr DTI u úvěrů VA
Technicky neexistuje žádný maximální poměr DTI u úvěrů VA. Věřitelé si však stanovují vlastní maximální požadavky na DTI. Obecně platí, že věřitelé půjček VA stanovují maximální limit poměru DTI ve výši 41 %. Nejedná se však o absolutní limit. Vyšší poměr DTI totiž pouze vyvolává další vrstvy daňové kontroly. Lze si tedy představit, že dlužníci s vyšším poměrem DTI mohou ve vybraných případech dosáhnout na hypotéku VA.
Toto platí případ od případu. A tito dlužníci by často disponovali kompenzací vyššího poměru DTI silnějšími faktory, jako je vynikající úvěr nebo více peněz v rezervě.
Přestože tedy teoretický limit existuje, věřitelé zakládají rozhodnutí o schválení na důkladném přezkoumání celé finanční situace každého dlužníka.
Zbytkový příjem VA
Poměr DTI vypočítává procento hrubého příjmu, které by dlužník použil na měsíční splátky dluhu. Zbytkový příjem označuje, kolik peněz zbývá z měsíčního hrubého příjmu dlužníka poté, co dlužník uhradí měsíční splátky dluhu, daně a výdaje na bydlení, komunální služby, další závazky (např. výživné na děti).
Suma, která zbývá, je váš zbytkový, disponibilní nebo diskreční příjem. Tento disponibilní příjem použijete na typické rodinné potřeby, jako je oblečení, jídlo, benzín atd.
Nemít značný zbytkový příjem může ztížit plnění všech finančních závazků. Podstatný zbytkový příjem může sloužit jako polštář proti opožděným platbám v případě krize. Věřitelé proto stanovují minimální limit zbytkového příjmu, který dlužník MUSÍ mít, aby se kvalifikoval pro hypotéku VA. Na rozdíl od limitu poměru DTI však tento limit není jednotný.
Požadavek na zbytkový příjem dlužníka závisí na:
- Místě domu, který si dlužník hodlá koupit
- Počtu osob, které by v domě žily
- Velikosti úvěru
Graf zbytkového příjmu VA
Regiony
Severovýchod: Connecticut, Maine, Massachusetts, New Hampshire, New Jersey, New York, Pensylvánie, Rhode Island, Vermont
Středozápad: Kansas, Michigan, Minnesota, Missouri, Nebraska, Severní Dakota, Ohio, Jižní Dakota, Wisconsin
Jih: Illinois, Indiana, Iowa, Kansas, Michigan, Minnesota, Missouri, Nebraska, Severní Dakota, Ohio, Jižní Dakota, Wisconsin
Jih: Západ: Alabama, Arkansas, Delaware, D.C., Florida, Georgia, Kentucky, Louisiana, Maryland, Mississippi, Severní Karolína, Oklahoma, Portoriko, Jižní Karolína, Tennessee, Texas, Virginie, Západní Virginie
Západ: Aljaška, Arizona, Kalifornie, Colorado, Havaj, Idaho, Montana, Nevada, Nové Mexiko, Oregon, Utah, Washington, Wyoming
|
Tabulka zbytkových příjmů VA podle regionů |
||||
|
Při výši úvěru 79 USD,999 a méně |
||||
|
Velikost rodiny |
Severovýchod |
Středozápad |
Jih |
Západ |
|
$1,004 |
||||
|
nad 5 |
Připočtěte 75 USD za každého dalšího člena až do počtu 7 členů rodiny. |
|||
|
Tabulka zbytkových příjmů VA podle regionů |
||||
|
Při výši půjčky 80 USD,000 a více |
||||
|
Velikost rodiny |
Severovýchod |
Středozápad |
Jih |
Západ |
|
$1,025 |
$1,003 |
$1,003 |
$1,117 |
|
|
$1,062 |
$1,039 |
$1,039 |
$1,158 |
|
|
nad 5 |
Přičtěte 80 USD za každého dalšího člena až do počtu 7 členů rodiny. |
|||
Zbytkový příjem a poměr DTI
Způsob výpočtu i povaha limitů zbytkového příjmu a poměru DTI se mohou lišit. Věřitelé je však posuzují spíše společně než odděleně. Limity reziduálního příjmu ve výše uvedeném grafu se tedy týkají dlužníků, jejichž DTI není vyšší než 41 %
Věřitelé vyžadují, aby dlužníci s DTI vyšším než 41 % měli o 20 % vyšší reziduální příjem. Například pokud je poměr DTI pro tříčlennou rodinu v Oklahomě (jih) 44 % (vyšší než 41 %), bude požadavek na zbytkový příjem o 20 % vyšší než standardní požadavek (889 USD), který činí 1 067 USD.
Všimněte si, že požadavek na disponibilní příjem pro příslušníky aktivní služby je u některých věřitelů o 5 % nižší než standardní požadavek.
Kontrola zaměstnání
Váš příjem je značný, vaše dluhy a zbytkový příjem jsou v přijatelných mezích, ale věřitelé musí ještě zaškrtnout jedno políčko, pokud jde o příjem. Je to stabilita.
Stabilní příjem zajišťuje, že jste schopni průběžně hradit včasné splátky. Aby věřitelé zjistili pravděpodobnost trvalého příjmu, vyžádají si ověření zaměstnání za dva roky zpětně. Věřitelé by požadovali rozumné vysvětlení jakéhokoli zjištěného výpadku v zaměstnání.
V některých případech může věřitel do dvouleté lhůty započítat i dobu, po kterou se dlužník vzdělával ve své profesi (např. na zdravotní škole).
Věřitel se navíc pokusí zjistit, zda budete mít příjem ze stanoveného zaměstnání ještě nejméně tři roky po uzavření úvěru.
Pokud však dlužník plánuje odejít do důchodu během prvních tří let, věřitel by provedl kontrolu příjmů pomocí očekávaných příjmů po odchodu do důchodu, sociálních dávek a podobných typů příjmů. Věřitelé mohou v některých případech použít jako legitimní zdroj příjmu také příspěvky na sezónní zaměstnání.
Když se vám nedaří: vylepšení čísel
V některých situacích mohou mít dlužníci ukazatele, které nesplňují přijatelné pokyny, například vysoký poměr DTI bez odpovídajícího vysokého zbytkového příjmu. V těchto scénářích vám mohou úvěroví úředníci doporučit, abyste s
Úvěrový úředník by pak pohrával s čísly, dokud by neidentifikoval „sweet spot“ číslo, které si můžete dovolit splácet, a zároveň by zajistil, že splňujete nezbytné příjmové a úvěrové kontroly/pokyny.
Poslechněte si poskytovatele úvěrů VA a zjistěte si aktuální sazby
.