Pros a proti pronájmu do vlastnictví

Smlouvy o pronájmu do vlastnictví jsou alternativou ke klasickým úvěrům na bydlení. Z těchto smluv mohou těžit jak kupující, tak prodávající, ale je nezbytné, aby si každý uvědomil rizika. Taková ujednání se na počátku podobají tradičním nájemním smlouvám, které mohou podepsat pronajímatelé a nájemníci. Smlouva však také dává nájemci výhradní právo na koupi domu v určitém okamžiku v budoucnosti. Část peněz zaplacených předem a v rámci stanoveného měsíčního nájemného jde také na kupní cenu.

Takovou dohodu mohou uzavřít libovolné dvě strany, ale někdy se používá jako součást programů bydlení určených k vytvoření dostupného bydlení nebo k revitalizaci čtvrtí.

Poměr ceny a nájmu

Poměr ceny a nájmu měří relativní dostupnost koupě oproti nájmu na trhu s bydlením. Vypočítá se vydělením průměrné ceny bytů prodaných v určitém časovém období na daném trhu dvanáctiměsíčním průměrným měsíčním nájemným na stejném trhu.

Například průměrná cena bytů prodaných v USA. během třetího čtvrtletí roku 2019 činila 382 700 USD, zatímco průměrné měsíční nájemné placené během stejného období v celé zemi bylo 1 471 USD. Chcete-li tedy získat poměr ceny a nájemného, vydělíte 382 700 USD číslem 17 652 (1 471 násobeno 12) a vyjde vám číslo 21,68 USD. Čím vyšší je tento poměr, tím příznivější je trh pro pronájem. Čím je poměr nižší, tím je trh příznivější pro koupi.

Průměrné ceny bytů a nájmů se samozřejmě na jednotlivých trzích liší, takže celostátní průměr neposkytuje víc než obecný přehled. Aby byl výpočet přesný, je třeba vycházet z aktuálních údajů v místě, kde plánujete koupi nebo pronájem. Sestavili jsme pro vás tabulku 10 amerických měst s nejvyšším a nejnižším poměrem ceny k nájmu.

Proč kupovat s možností pronájmu do vlastnictví?

Programy pronájmu s vlastnictvím mohou být atraktivní pro kupující, zejména pro ty, kteří očekávají, že během několika let budou v lepší finanční situaci. Mezi výhody patří:

• Nákup se špatným úvěrem: Kupující, kteří se nemohou kvalifikovat pro úvěr na bydlení, mohou začít kupovat dům se smlouvou o pronájmu do vlastnictví. Postupem času mohou pracovat na obnově svého kreditního skóre a mohou získat úvěr, jakmile konečně přijde čas na koupi domu.
• Uzamknout kupní cenu: Na trzích s rostoucími cenami domů mohou kupující získat dohodu o koupi za dnešní cenu s tím, že koupě se uskuteční za několik let. Kupující mají možnost od smlouvy odstoupit, pokud ceny domů klesnou, i když to, zda to má z finančního hlediska smysl, bude záviset na tom, kolik podle smlouvy zaplatili.
• Zkušební jízda: Kupující mohou v domě bydlet, než se zaváží k jeho koupi. Díky tomu se mohou dozvědět o problémech s domem, noční můře sousedů a dalších problémech dříve, než bude pozdě.
• Méně stěhování: Kupující, kteří se zavázali k domu a sousedství (ale nemohou ho koupit), se mohou dostat do domu, který nakonec koupí. Tím se sníží náklady a nepříjemnosti spojené se stěhováním po několika letech.
• Budování vlastního kapitálu: Technicky vzato nájemníci nevytvářejí vlastní kapitál stejným způsobem jako majitelé domů. Platby se však mohou kumulovat a poskytnout značnou částku, kterou lze vložit do nákupu domu.

Proč prodávat s nájmem do vlastnictví?

Prodávající mohou z ujednání o pronájmu s vlastnictvím také těžit:

• Více kupujících: Pokud se vám nedaří přilákat kupce, můžete prodávat nájemníkům, kteří doufají, že v budoucnu koupí.
• Vydělávejte:
• Vyšší cena: Pokud nepotřebujete nemovitost prodat hned a peníze použijete na další zálohu, můžete získat příjem z pronájmu a zároveň směřovat k prodeji nemovitosti: Při nabídce pronájmu do vlastnictví můžete požadovat vyšší prodejní cenu. Lidé mohou být ochotni si za tuto příležitost připlatit. Nájemci také dostanou možnost dům koupit – což možná nikdy nevyužijí – ale flexibilita vždy stojí více.
• Investovaný nájemce: Potenciální kupující se bude o nemovitost spíše starat a vycházet se sousedy než nájemník, který nemá žádnou kůži ve hře. Nájemce/kupující již do nemovitosti investoval a má zájem ji udržovat.

Jak to funguje

V transakci typu rent-to-own, známé také jako opce na pronájem, je možné vyjednávat o všem. Kupující i prodávající souhlasí s určitými podmínkami a všechny podmínky lze změnit tak, aby vyhovovaly potřebám všech.

Kupující a prodávající si ve smlouvě stanoví kupní cenu domu. V určitém okamžiku v budoucnu může kupující koupit dům za tuto cenu – bez ohledu na to, jakou má dům ve skutečnosti hodnotu. Při stanovení ceny není neobvyklá cena, která je vyšší než současná cena, aby se zohlednil předpokládaný nárůst hodnoty domu. Pokud hodnota domu vzrostla rychleji, než se očekávalo, vychází vše ve prospěch kupujícího. Pokud dům ztrácí na hodnotě, může nájemce z obchodu vycouvat. Kupující obvykle žádají o hypotéku, když přijde čas na koupi domu.

Kupující obvykle platí předem opční prémii, často kolem 5 % konečné kupní ceny. Tato platba dává kupujícímu možnost – nikoliv však povinnost – koupit dům někdy v budoucnu. Platba je nevratná, ale může být použita na kupní cenu.

Smlouvy také stanovují výši měsíčního nájemného, ale nájemce obvykle platí každý měsíc něco navíc. Tato dodatečná částka se obvykle započítává na konečnou kupní cenu, takže snižuje částku, kterou musí kupující při koupi domu vynaložit. Nájemné navíc je nevratné. Je kompenzací prodávajícímu za to, že se zavázal neprodat nemovitost nikomu jinému, dokud neskončí dohoda s nájemcem. Ve smlouvách je také stanoveno, kdo je zodpovědný za údržbu po dobu pronájmu.

Úskalí pronájmu do vlastnictví

Nic není dokonalé, a to se týká i programů pronájmu do vlastnictví. Tyto transakce jsou komplikované a jak kupující, tak prodávající se mohou dočkat nepříjemných překvapení.

Rizika pro kupující

Mezi věci, které je třeba zvážit před uzavřením smlouvy o pronájmu do vlastnictví, patří:

• Propadnutí peněz: Pokud dům nekoupíte, přijdete o všechny peníze, které jste zaplatili navíc. Prodávající mohou být v pokušení ztížit nebo znepříjemnit vám koupi, aby si mohli vaši investici strčit do kapsy.
• Pomalý postup:
• Menší kontrola: Můžete si naplánovat, že zlepšíte svou bonitu nebo zvýšíte svůj příjem, abyste měli nárok na úvěr, až skončí opce, ale věci nemusí vyjít podle plánu: Nemovitost ještě nevlastníte, takže nad ní nemáte úplnou kontrolu. Váš pronajímatel by mohl přestat splácet hypotéku a přijít o nemovitost v důsledku exekuce, nebo byste nemuseli mít na starosti rozhodování o zásadních položkách údržby. Stejně tak by váš pronajímatel mohl přijít o rozsudek nebo přestat platit daň z nemovitosti a skončit se zástavním právem na nemovitosti. Smlouva by měla řešit všechny tyto scénáře. Pronajímatel nesmí nemovitost prodat, dokud na ni máte opci, ale právní bitvy jsou vždy velkou bolestí hlavy a náklady.
• Klesající ceny: Ceny domů mohou klesat a vám se nemusí podařit znovu vyjednat nižší kupní cenu. Pak vám nezbývá než se vzdát všech peněz za opci, nebo dům koupit. Pokud vám věřitel neschválí nadměrný úvěr, budete muset k uzavření smlouvy přinést další peníze na zálohu.
• Opožděné platby bolí: Pokud nebudete platit nájemné včas, můžete v závislosti na smlouvě ztratit právo na koupi spolu se všemi dodatečnými platbami. V některých případech si ponecháte možnost volby, ale vaše doplatky za daný měsíc se nezapočítají a nepřidají se k částce, kterou jste nashromáždili na případnou koupi.
• Problémy s bydlením:
• Problémy s bydlením: S nemovitostí mohou být problémy, o kterých nevíte, dokud se ji nepokusíte koupit – například problémy s vlastnictvím. Ke koupi nemovitosti formou pronájmu přistupujte jako ke skutečné koupi. Než se do toho pustíte, nechte si udělat inspekci a prověřit vlastnictví.

Rizika pro prodávající

Mezi rizika, kterým prodávající čelí při uzavírání smluv o pronájmu nemovitosti, patří:

• Žádná jistota: Váš nájemce nemusí nemovitost koupit, což znamená, že budete muset začít znovu a najít jiného kupce nebo nájemce – ale alespoň si ponecháte peníze navíc.
• Pomalé peníze:
• Chybějící zhodnocení: Při podpisu smlouvy o pronájmu s vlastnictvím si obvykle uzamknete prodejní cenu, ale ceny domů mohou růst rychleji, než jste očekávali. Musíte se s tím smířit nebo chvíli počkat s nabídkou možnosti odkupu.
• Klesající ceny domů:
• Zjištění nedostatků: Ceny domů mohou klesat, a pokud váš nájemce nekoupí, bylo by pro vás lepší nemovitost jednoduše prodat: Kupující mohou objevit nedostatky, o kterých jste nevěděli, a mohou se rozhodnout nekoupit. Například vodovodní potrubí může být vyhovující pro pár, ale ne pro pětičlennou rodinu. Ačkoli se tato vada za předchozího bydlení nikdy neobjevila, nyní je to problém, který budete muset odstranit nebo sdělit budoucím kupujícím.