Trh s nemovitostmi je stejně horký jako kdykoli předtím. S tím, jak se snižují kapitálové sazby, hledají investoři hledající výnosy alternativní způsoby, jak rozšířit svá portfolia nemovitostí. Několik z nich se obrátilo na crowdfunding nemovitostí, což je odvětví, které se teprve objevuje v posledním desetiletí.
Existuje mnoho typů online platforem pro crowdfunding nemovitostí. Nabízejí různé druhy obchodů, shromažďují finanční prostředky pro různé účely a mají značně odlišné cíle a investiční strategie. Téměř všechny vychvalují své zkušenosti, zdůrazňují reference zákazníků a chlubí se firmami rizikového kapitálu, které investovaly do jejich obchodního modelu. Nakonec průměrný investor jen těžko rozezná rozdíl mezi jedním online tržištěm a druhým. Ještě obtížnější je to nyní, kdy je dnes na internetu více než 100 crowdfundingových tržišť s nemovitostmi.
Jedním z problémů těchto online portálů je jejich nedostatečná transparentnost. Dychtiví investoři se snadno nechají zlákat elegantními webovými stránkami a vysoce ambiciózními marketingovými kampaněmi. Tyto platformy lákají investory všeho druhu, začínající i zkušené, přičemž lidé mohou v některých případech investovat již s 500 dolary. Málokdo je však schopen rozeznat drobné písmo spojené s investicí, kterou provádí.
Podle všech indicií jsou online crowdfundingové platformy zde, aby zůstaly. Přesto tato tržiště nejsou pro každého. V tomto článku se podíváme na to, jak si crowdfundingové platformy jako Fundrise stojí v porovnání s investováním do tradičních syndikací – a proč je pro některé investory, zejména akreditované, výhodnější investovat do tradičních syndikací.
Přehled: Jak fungují online crowdfundingové weby jako Fundrise
Je důležité si uvědomit, že každá online crowdfundingová platforma funguje trochu jinak. Některé, jako například Patch of Land, jsou určeny k získávání dluhu na projekty v oblasti nemovitostí. Jiné, jako například ArborCrowd, hromadně financují vlastní kapitál.
Pak existují webové stránky, jako je Fundrise, které fungují jako „eREIT“ – neboli elektronické realitní investiční trusty.
eREITs se staly nejoblíbenějším online nástrojem pro crowdfunding nemovitostí, a proto se jim budeme v tomto článku věnovat. Pro srovnání s tradičními realitními syndikáty použijeme jako příklad eREIT společnost Fundrise.
Fundrise se označuje za profesionálně spravovaný veřejný (ale neobchodovaný) REIT, který investuje dluhové i kapitálové investice do řady komerčních realitních produktů v závislosti na konkrétních cílech každého fondu. Například příjmový eREIT se zaměřuje na investice do nemovitostí, které investorům generují konzistentní peněžní tok.
Do fondů eREIT společnosti Fundrise může investovat kdokoli. Nemusíte být akreditovaným investorem. Ve skutečnosti můžete investovat s pouhými 500 dolary a poté můžete svou investici zvyšovat po 100 dolarových krocích. Investoři si vyberou svůj investiční cíl, například dlouhodobý růst nebo vyváženou diverzifikaci, a poté dostanou různé možnosti (nebo fondy), do kterých mohou investovat. V závislosti na svých cílech můžete investovat do jednoho portfolia nebo do několika. Fondy jsou pak investovány do různých typů produktů, jako jsou byty, hotely, nákupní centra a kancelářské budovy po celé zemi.
Investoři vydělávají své peníze prostřednictvím úrokových plateb, výnosů z nemovitostí a také potenciálního zhodnocení nemovitostí. Každý investor získává svůj podíl na příjmech poměrným způsobem po předem stanovenou dobu rozdělování. Fondy mají stanovenou cílovou hranici výnosu (například 8 až 10 %), ale skutečné výnosy se mohou lišit v závislosti na výkonnosti portfolia.
Zaregistrovat se do fondu Fundrise je snadné. Každý si může vytvořit účet a již za 10 minut může začít investovat. Registrace skutečně obnáší pouze zadání jména, adresy, telefonního čísla a čísla sociálního pojištění. Poté s platformou propojíte svůj bankovní účet, který použijete k financování své první investice. Jakmile si vyberete své investiční cíle, budou vaše peníze investovány téměř okamžitě.
Jednoduchost platformy Fundrise je pro mnoho investorů jistě lákavá. Komerční nemovitosti mají notoricky známé vysoké vstupní bariéry, takže umožnit lidem investovat s pouhými 500 dolary je lákavé pro ty, kteří teprve začínají. Nemusíte být akreditovaným investorem, abyste se kvalifikovali (ale můžete jím být). Akreditovaným investorem je každý, kdo má čisté jmění vyšší než 1 milion USD (bez hodnoty svého domu) nebo roční příjem alespoň 200 000 USD (nebo 300 000 USD pro manželský pár). Mnoho obchodů s komerčními nemovitostmi je k dispozici pouze akreditovaným investorům, ale u společnosti Fundrise tomu tak být nemusí.
Otevírá také dveře k typům produktů, ke kterým by investoři jinak neměli přístup, jako jsou větší obchody s komerčními nemovitostmi a developerské projekty.
Nedostatek transparentnosti u online crowdfundingových platforem, jako je Fundrise
Přes jednoduchost platforem, jako je Fundrise, je třeba zvážit i další skutečné nevýhody. Konkrétně platformy nabízejí investorům malou transparentnost. Pojďme si to rozvést.
- O skutečných aktivech, do kterých investujete, toho moc nevíte.
Způsob, jakým jsou eREITs strukturovány, nechává investory do značné míry v nevědomosti. Nejsou vám poskytnuty žádné podrobnosti o konkrétním aktivu, třídě aktiv (třída A, třída B, třída C) ani o přesném umístění investice. EREIT se může zaměřit na třídu aktiv obecně, například na průmyslové nebo vícebytové nemovitosti, nebo se může zaměřit na určitý region, například na nemovitosti na severovýchodě, ale jinak – nejsou zde žádné podrobnosti o typu nebo kvalitě investice, kterou kupujete. Navíc neexistuje žádná záruka, že fond nasadí kapitál v souladu s těmito zastřešujícími cíli.
Existuje několik důvodů, proč je to problém, ale konkrétně to investorům zakazuje provádět vlastní due diligence nebo vlastní underwriting, což omezuje jejich schopnost prověřit příležitost před investicí. V podstatě vkládáte slepou důvěru v investiční tým společnosti Fundrise.
- Společnost Fundrise nemá nijak zvlášť dlouhou historii.
Kvalita sponzora může rozhodnout o uzavření obchodu. Chcete si být jisti, že investujete s někým, kdo je vysoce zkušený, má prokazatelné zkušenosti a v ideálním případě investiční tým, který prošel několika realitními cykly. To společnost Fundrise říci nemůže. Společnost Fundrise je stále relativně nová, byla založena v roce 2010. Společnost dosáhla skvělých výnosů z některých svých obchodů, ale investovala pouze na býčím trhu. Jak si její portfolia povedou během poklesu trhu, se teprve uvidí.
Podobně se teprve uvidí, jak se investoři zachovají ke svým crowdfundingovým investicím v případě poklesu. Investoři se možná budou spíše snažit prodat svůj podíl v crowdfundované transakci, kde jsou jednotlivé podíly nižší, než v případě transakce, do které osobně investovali větší částku. Pokud by mnoho investorů stáhlo své peníze z těchto portfolií, mohlo by dojít k ochromení celého portfolia.
- Je těžké rozeznat, jaké poplatky vám budou účtovány.
Rychlý pohled do nabídkových materiálů je ilustrativní. Většina nabídkových balíčků uvádí rozsah poplatků (např. akviziční poplatek ve výši 0 % až 3 %). Co to znamená? Ve skutečnosti může eREIT přiřadit k transakci jakýkoli poplatek, který je nejvýhodnější pro platformu – nikoli pro její investory. eREIT jako Fundrise nemají stejný tlak na snahu dosáhnout vnitřní výnosové míry, kterou investorům slíbily, protože i ta je obvykle vyjádřena jako rozpětí (více o tom níže).
Kromě poplatků spojených se samotnou transakcí jsou zde také poplatky účtované přímo společností Fundrise za správu fondu. Společnost Fundrise si obvykle účtuje kromě poplatku za poradenství ve výši 0,15 % (nebo více) také poplatek za správu aktiv ve výši 0,85 %.
- Míra výnosu eREIT je ve skutečnosti jen odhad.
Investorům je přislíbena předpokládaná míra výnosu v rozmezí od X % do Z %, například 6 % až 8 % – ale je to jen odhad, protože skutečné investice ještě nebyly identifikovány. To se značně liší od investování do tradičního syndikátu, kde je investorům zaručena určitá míra návratnosti (kterou lze snáze určit vzhledem k tomu, že o skutečné investici vědí více), a sponzor nedostane vyplacen svůj zisk, dokud investoři nedostanou slíbenou míru návratnosti.
- Nabídky společnosti Fundrise jsou složité.
Každá z jednotlivých nabídek společnosti Fundrise musí Komisi pro cenné papíry (SEC) předložit zprávu popisující rozsah poplatků a další relevantní informace o transakci. Tyto nabídky mohou mít více než 200 stran a pro laika je obtížné jim porozumět.
- Příjmy jsou zdaněny jinak, než by tomu bylo v případě tradiční syndikace.
Příjmy generované prostřednictvím online realitních crowdfundingových platforem, jako je Fundrise, jsou považovány za běžný příjem. To nemusí vadit jednotlivci s nízkým nebo středním příjmem, ale každý člověk s vysokým příjmem již bude ve vysokém daňovém pásmu, a proto bude mít mimořádné daňové zatížení z jakýchkoli výplat, které fond vygeneruje.
- eREIT jako Fundrise jsou vysoce nelikvidní.
Protože eREIT nejsou veřejně obchodovatelné, investoři nemohou jednoduše nakupovat a prodávat své akcie, jako by to mohli dělat u tradičních REIT. Fundrise nabízí mechanismus zpětného odkupu, který investorům umožňuje opustit obchod před dobou splatnosti, ale zpětný odkup je obvykle spojen s vysokými poplatky a sankcemi. Společnost Fundrise například uvádí, že investoři mohou vybrat své peníze během kteréhokoli čtvrtletí – v závislosti na dostupnosti. Řekněme, že trh začne oslabovat a více investorů bude chtít své peníze stáhnout. Společnost Fundrise má možnost zpětný odkup zcela zastavit. Skutečná likvidita eREIT tedy zůstává sporná.
- Crowdfundingové platformy se často používají jako finanční nástroj poslední instance.
Pravdou je, že nejlepší investiční příležitosti do komerčních nemovitostí nemají potíže s přilákáním dluhu nebo vlastního kapitálu. Ti, kteří se snaží financovat realitní transakce pomocí online crowdfundingových platforem, obvykle nemají na výběr. Hledají stovky, ne-li tisíce lidí, z nichž každý vloží malé investice, aby shromáždili kapitál potřebný pro transakci. Nemělo by vás to vyděsit? Akreditovaní investoři mají finanční prostředky na to, aby investovali do kvalitnějších projektů, které by jinak nebyly dostupné masám; měli byste těchto příležitostí využít!
I přes tyto nevýhody to popularitu Fundrise nezpomalilo.
Když Fundrise v roce 2015 otevřel svou první nabídku eREIT, první milion dolarů byl zcela zaplněn za pouhé čtyři hodiny. A to i přesto, že investoři neměli ŽÁDNÉ informace o tom, jak bude eREIT tyto prostředky investovat. O několik dní později byl fond znovu krátce otevřen, aby získal další 1 milion dolarů. Fond byl opět naplněn během pouhých hodin.
Investor do nemovitostí a sériový podnikatel Ian Ippolito sdílí své obavy z modelu eREIT. „Veřejně neobchodované REIT (jako je eREIT) mají tradičně tak mimořádné poplatky, že FINRA vydala varování před celou třídou aktiv,“ píše.
Například Ippolito se důkladně ponořil do jedné z nabídek eREIT společnosti Fundrise, kterou označuje za „poznamenanou nedostatky“. Pokračuje:
Vadilo mi to, co se jeví jako pochybné marketingové lakování přes značné
rozředění investorů a mamutí organizační výdaje ve výši 1 milionu dolarů… Chybí finanční transparentnost, což zahrnuje nedostatek cílů, limitů a podrobných finančních informací, které většina konkurentů volně zveřejňuje.
Nelze přehlédnout organizační výdaje ve výši 1 milionu dolarů. Pro fond, který získá 10 milionů dolarů, budou muset nemovitosti, do kterých investuje, generovat 10% výnos, aby se fond jen tak tak vyrovnal. Nařízení A+ omezuje fondy na získání 50 milionů dolarů, takže to nejlepší, co může eREIT udělat, je nabídnout poplatek za správu ve výši 2 %.
Zjednodušeně řečeno: investoři mají lepší, levnější a transparentnější investiční příležitosti.
Tradiční syndikace zůstávají lepší alternativou
Tradiční syndikace nemovitostí zůstávají lepší alternativou než eREIT, zejména mezi vysoce majetnými osobami nebo jinak akreditovanými investory. Syndikace jsou mnohem transparentnější než tyto eREIT. Můžete si plně ověřit sponzora, jeho dosavadní výsledky a konkrétní transakce, do kterých budou vaše peníze potenciálně investovány.
Výnosy generované syndikátem jsou také jinak ošetřeny, a proto jsou mnohem daňově výhodnější než výplaty z portfolia Fundrise. To je důležité pro každého, kdo má vysoké daňové pásmo a jinak by platil astronomické daně z dividend eREIT.
Syndikáty samozřejmě vyžadují trpělivé investice. Většina syndikací má investiční horizont 5 až 7 let a během této doby je kapitál nelikvidní. Ale každý investor, který je schopen tuto nelikviditu tolerovat, získá díky investování přímo prostřednictvím syndikátu přístup ke kvalitnějším obchodům s kvalitnějšími sponzory.
Pulling It All Together
Přestože realitní crowdfundingové platformy jako Fundrise přitahují kapitál závratnou rychlostí, je tato průmyslová nika stále v plenkách. Mezi masami lidí, kteří touží poprvé investovat do nemovitostí, je slyšet mentalita. To nevyhnutelně povede k rozmělnění nabídek dostupných online, což by investoři měli brát v úvahu.
Jsme přesvědčeni, že každý, kdo má prostředky na investování do tradičních realitních syndikací, zůstává mnohem lépe využívat tento investiční nástroj.
Pokud máte jakékoli dotazy k tomuto článku, obraťte se na mě na e-mailové adrese www.ryca.io.
.