Vlastnictví druhého domu může být rozumnou finanční investicí. Může také poskytnout vítané útočiště pro rodinu, když si potřebujete odpočinout od města. Financování druhého bydlení je však často složitější, než začínající kupující očekávají.
Věřitelé mají přísnější požadavky na financování, pokud jde o koupi druhého bydlení nebo rekreační nemovitosti, a to může potenciálním kupujícím ztížit podmínky pro získání hypotéky.
Kromě otázek financování je třeba vzít v úvahu také daňové dopady a řadu vedlejších nákladů, které jsou s nákupem a vlastnictvím druhého bydlení jedinečné.
Co se kvalifikuje jako druhé bydlení?“
První kupující si často pletou představu rekreačních domů s investičními nemovitostmi. Pro účely financování však tyto dva pojmy nejsou zaměnitelné.
Dle definice je druhým bydlením dům, který kupující hodlá obývat v různých obdobích během roku. Může to být rekreační chata v lese nebo dokonce byt ve městě, ale alespoň 30 dní v roce je obýván vlastníkem.
Aby se nemovitost kvalifikovala jako druhé bydlení, musí splňovat následující kritéria:
- Nemovitost musí být vlastníkem obývána nejméně 30 dní v roce
- Nemovitost musí být obydlím o jedné jednotce
- Nemovitost musí být udržována tak, aby byla vhodná k celoročnímu obývání
- Nemovitost musí být výhradně pod kontrolou vlastníka a nesmí být předmětem pronájmu, time-share nebo smlouvy o správě nemovitosti
Jak se liší primární hypotéka od sekundární hypotéky?
Financování druhého bydlení není zcela odlišné od financování primárního bydlení.
Pro věřitele jde především o posouzení vašeho rizika jako dlužníka. Stejná kritéria platí bez ohledu na to, zda bude dům primárním nebo sekundárním bydlištěm. Jak již bylo řečeno, zatímco základní kritéria při posuzování jsou stejná, výsledek může být často velmi odlišný v případě sekundární snahy.
Pro vaše pohodlí zde najdete seznam věřitelů, kteří nabízejí konkurenceschopné sazby ve vašem okolí.
Věřitelé bývají konzervativnější, pokud jde o financování druhého bydlení, takže očekávají, že dlužníci splní nebo překročí některé konkrétní finanční limity, než budou uvažovat o schválení žádosti o hypotéku.
Úvěrové skóre – Kupující, kteří chtějí financovat druhé bydlení, musí mít obzvláště vysoké úvěrové skóre, aby jim byla hypotéka schválena za výhodnou sazbu. Obecně zde platí, že standardem je 25 – 50 bodů nad standardem potřebným k zajištění hypotéky na první bydlení.
Předběžné splátky – V závislosti na věřiteli vyžaduje financování druhého bydlení od kupujícího obvykle vyšší zálohu. Na rozdíl od hypotéky na první bydlení, kde kupující často může získat financování s pouhými 3 % akontace, věřitelé budou chtít u sekundární nebo rekreační nemovitosti vidět minimálně 10 % akontaci. Ještě vyšší, pokud je žadatelovo kreditní skóre sporné nebo poškozené. Pokud kupující nemá dostatečné peněžní rezervy, aby tuto hranici splnil, věřitelé někdy umožní dlužníkům použít k dorovnání chybějící částky vlastní kapitál ve svém primárním bydlišti.
Stabilita příjmů – Koupě druhého bydlení znamená převzetí druhé hypotéky, a to řadí kupujícího do vyšší rizikové kategorie. Věřitelé se budou více zajímat o pracovní historii žadatele a budou očekávat, že kupující prokáže příjem odpovídající zvýšenému zatížení druhou hypotékou.
Peněžní rezervy – Druhá hypotéka opět znamená pro věřitele větší riziko a budou očekávat, že pro kompenzaci tohoto rizika budou k dispozici rozsáhlejší peněžní rezervy. V případě hypotéky na druhé bydlení by dlužníci měli počítat s tím, že budou mít k dispozici 3 – 5 měsíčních hotovostních rezerv k zajištění svého úvěru. Někteří věřitelé mohou požadovat i více v závislosti na úvěrovém skóre žadatele a jeho akontaci.
Poměr dluhu k příjmům – Poměr dluhu kupujícího k příjmům (DTI) je vždy rozhodujícím faktorem při žádosti o hypotéku a věřitelé mu budou přikládat ještě větší význam, pokud kupující financuje druhé bydlení. Pokud kupující nemá splacený první dům, bude spravovat dvě hypotéky najednou, což ještě více zatíží jeho příjem. Většina věřitelů bude před schválením financování nákupu druhého bydlení chtít vidět kombinované DTI nižší než 36 %.
Celkově by kupující měli očekávat, že jejich bankéř bude mít mnohem přísnější úvěrové standardy, pokud jde o schvalování a upisování úvěru na druhé bydlení.
Úroky a daně u hypotéky na druhé bydlení
V průběhu let se majitelé domů spoléhali na daňové odpočty, které jim pomohly snížit skutečné náklady na pořízení domu. Stejné odpočty se často vztahovaly i na druhé bydlení. S přijetím zákona Tax Cuts and Jobs Act z roku 2018 se novými změnami daňových zákoníků změnil způsob zdanění primárních a sekundárních rezidencí. Některé odpočty byly zrušeny, zatímco jiné byly jen mírně pozměněny.
Pokud je sekundární nemovitost využívána výhradně jako náhradní osobní bydliště, může majitel využít standardní odpočet úroků z hypotéky. Podle nových daňových zákonů si mohou majitelé odečíst úroky z jakéhokoli kvalifikovaného úvěru na bydlení až do výše 750 000 USD. Pro nárok na tento odpočet musí být hypotéka klasifikována jako zajištěný dluh.
Pronájem druhého domu ovlivňuje způsob řešení úroků a daní. Pokud majitel pronajímá svůj druhý domov po dobu 14 dní nebo kratší, je stále považován za osobní bydliště a má nárok na standardní odpočet hypotéky na druhý domov.
Pokud však majitel nemovitost pronajímá na více než 14 dní v roce a pobývá v ní méně než 10 % z celkové doby pronájmu jiným nájemcům, pak je dům považován za pronajímanou nemovitost a podléhá zcela jiným daňovým povinnostem.
Kapitálové zisky a druhé bydlení
Daně se opět stávají důležitým aspektem, když se majitelé domů rozhodnou prodat své nemovitosti. Podle současných daňových zákonů mohou majitelé domů při prodeji svého primárního bydliště realizovat až 500 000 USD zisku, který je osvobozen od daně. Je známá jako výjimka pro primární bydlení a nelze ji uplatnit při prodeji druhého bydlení.
Standardní prodej druhého bydliště bude mít za následek vznik daňové povinnosti z celého zisku realizovaného z této transakce. Existují však některé legální způsoby, jak daň z kapitálových zisků z druhého bydlení obejít.
Přijme-li majitel svůj druhý domov jako primární bydliště alespoň dva roky předtím, než se rozhodne nemovitost prodat, může mít nárok na standardní odpočty. Tato výjimka, běžně známá jako „pravidlo 2/5 roku“, může majitelům domů nabídnout způsob, jak prodat své druhé bydlení a přesto se vyhnout placení plné váhy daně z kapitálových výnosů v témže roce.
Před přijetím finančního rozhodnutí se určitě poraďte s důvěryhodným odborníkem.
Zhodnocení nemovitostí a druhé bydlení
Nemovitosti byly vždy považovány za dobrou investici a způsob, jak trvale budovat bohatství. Platí to jak pro primární rezidence, tak pro fungující nájemní nemovitosti. Trh s nemovitostmi je sice vždy náchylný k výkyvům, ale zdravé investice do nemovitostí mají tendenci zůstat pro své majitele hodnotným majetkem téměř po jakoukoli dobu.
Připravte se na volatilitu
Pokud jde o druhé bydlení nebo zejména o rekreační nemovitosti, mění se podmínky hry.
Lokalita, která je u nemovitostí vždy heslem, nabývá ještě většího významu. Rekreační nemovitosti jsou luxusní nemovitosti, takže jejich hodnota má tendenci kolísat více než primární bydliště v žádané čtvrti. Během konjunktury může hodnota nemovitostí prudce vzrůst, ale během hospodářského poklesu může stejná hodnota stejně rychle klesnout.
Kupující, kteří uvažují o druhém bydlení jako o investičním majetku, by nakonec měli postupovat obezřetně. Pokud je nemovitost v dobré lokalitě pro primární bydlení, nebo dokonce pro pronájem, má větší šanci, že si svou hodnotu udrží nebo možná i zvýší.
Je-li naopak její hodnota vzhledem k lokalitě nepředvídatelnější, pak se nakonec realizace počátečních nákladů při prodeji může ukázat jako obtížnější. Klíčová je opatrnost.
Vacation Home vs. Timeshare nebo Airbnb?“
Většina zájemců o druhé bydlení hledá ideální místo pro dovolenou. Mohou to být hory nebo pláž, ale většina kupujících v podstatě hledá „domov daleko od domova“, kde by mohli trávit dovolenou s rodinou.
Má tedy smysl koupit si druhý domov, nebo je lepší investovat do timeshare? V konečném důsledku záleží na individuální volbě. Obě možnosti mají svá pozitiva i negativa a žádná jednoduchá odpověď nebude vyhovovat všem kupujícím.
Pokud hledáte skutečný domov daleko od domova, kde si určujete pravidla a vše je vždy podle vašich představ, pak je pravděpodobně lepší volbou koupě rekreační nemovitosti. Jako druhý domov bude nemovitost patřit vám a budete mít naprostou kontrolu nad tím, jak je udržována a kdo do ní má přístup.
Samozřejmě také nesete plnou odpovědnost za její údržbu a také za všechny výdaje spojené s vlastnictvím a údržbou nemovitosti. Přesto může být druhý domov cenným aktivem, a pokud přirozené zhodnocování nemovitostí pracuje ve váš prospěch, může vám vlastnictví rekreační nemovitosti jistě pomoci vybudovat osobní bohatství.
Na druhou stranu, pokud hledáte pouze příležitostný útěk do pohodového letoviska, může být vhodnější timeshare nebo pravidelné využívání Airbnb. U timeshare zaplatíte roční poplatky, dodržujete pravidla smlouvy a máte vystaráno. Je méně věcí, o které se musíte starat, a vaše rekreační nemovitost bude připravena a čekat na vás a vaši rodinu ve stanoveném čase. Mnoho timeshares nabízí přístup k různým připojeným možnostem v síti.
Jistě, budete omezeni v množství času, který tam můžete strávit, a termíny v kalendáři se nemusí vždy shodovat s vytouženými plány vaší rodiny, ale přesto je to, mnohem menší finanční a emocionální investice než nákup druhého domova.
Existují i další rizika, která je třeba při investici do timeshares zvážit, proto se před konečným rozhodnutím nezapomeňte poradit s kvalifikovaným finančním poradcem. Z finančního hlediska obvykle nejsou tou nejlepší volbou pro dovolenou, a to v delším časovém horizontu. Přesto, pokud se rozhodujete mezi timeshare a vlastnictvím druhého domu, může být timeshare za různých specifických okolností určitě atraktivnější variantou.
A pokud chcete maximální flexibilitu, jednoduše si rezervujte Airbnb ve svém volném čase, když máte volno, je to snadné – i když pohostinnost se může velmi lišit podle nemovitosti. Některé domy mohou být v zimě ve sklepě bez termostatu, zatímco jiné jsou nedotčené dokonalé pobyty.
Najít správnou volbu
Před koupí druhého domova nebo rekreační nemovitosti je třeba mnohé zvážit. Zatímco nemovitosti jsou téměř vždy dobrou investicí, rekreační objekty zdaleka nejsou sázkou na jistotu.
Poptávka po nemovitostech v jádrových městských trzích může zůstat relativně silná i během recese, protože lidé stále potřebují bydlet v blízkosti místa, kde pracují, zatímco nemovitosti na únikových trzích mohou být při poklesu trhů více nestabilní.
Pokud zvažujete koupi jako finanční investici, je nejlepší postupovat opatrně a nemovitost plně prozkoumat, než si vezmete něco, co by mohlo být drahou druhou hypotékou. Uvědomte si, že horký trh dnes, nemusí takovým zůstat zítra.
Zvažte politická rizika – zejména pokud jste zahraniční kupující
Politické větry se mění a v neklidných dobách mohou být nemovitosti vzhledem k jejich nedostatečné mobilitě atraktivním aktivem pro agresivní zdanění. V roce 2020 budou Kaliforňané hlasovat o částečném zrušení Návrhu 13 z roku 1978, ačkoli zpočátku by se zrušení týkalo pouze průmyslových a komerčních nemovitostí.
Když se trhy přehřejí, mohou se místní politici také rozhodnout uvalit na zahraniční vlastníky dodatečné daně z transakcí nebo z neobsazenosti, takže je obvykle nejlepší investovat v domovské zemi, pokud nekupujete vysloveně místo pro odposlech.
Přesto je skutečně solidní druhý domov nebo nemovitost k pronájmu bezpečnou finanční investicí za předpokladu, že máte potřebnou likviditu k přežití tržních turbulencí.
Pokud hledáte domov daleko od domova nebo snad uvažujete o nemovitosti jako o místě pro odchod do důchodu ve zlatých letech, stává se koupě ještě více než jen známkou zdravého finančního plánování. Váš druhý domov by mohl označit místo budoucnosti vaší rodiny a inspirovat vlastní trvalé vzpomínky.
Důležité je, jako každý typ investora, dívat se na druhou hypotéku s realistickými očekáváními a předpokládat pouze to, co si můžete dovolit. Tím si otevřete svět příležitostí a zvýšíte své šance na nalezení vhodného řešení pro rozvoj svého portfolia.
Majitelé domů mohou chtít refinancovat, dokud jsou sazby nízké
Sazby desetiletých amerických státních dluhopisů v poslední době klesly na historická minima v důsledku šíření koronaviru, který vyvolává náladu na snížení rizika, a současně klesají i ostatní finanční sazby. Majitelé domů, kteří kupují nebo refinancují při dnešních nízkých sazbách, mohou z nedávného kolísání sazeb těžit.
Platíte za svou hypotéku příliš mnoho?
Zjistěte, na co máte nárok
Prověřte si možnosti refinancování u důvěryhodného věřitele.
Odpovězte na několik otázek níže a spojte se s věřitelem, který vám pomůže refinancovat a ušetřit ještě dnes!
.