HUD slashes FHA cash-out refinance LTV limit. Co byste měli udělat teď

Pokud potřebujete půjčku FHA cash-out s LTV 85 %, podejte žádost do 30. srpna 2019 (poslední pracovní den v srpnu).

Začněte s žádostí o refinancování FHA cash-out nyní. (25. března 2021)

Cash-out refinancování bude těžší pro ty, kteří mají nižší vlastní kapitál

Nový limit LTV je ještě větší problém, pokud máte v domě pouze kolem 20 % vlastního kapitálu.

Dříve jste mohli reálně získat cash-out úvěr FHA. Pokud byste měli například 20 % vlastního kapitálu, měli byste k dispozici 5 % vlastního kapitálu.

Nyní FHA nepřipadá v úvahu. Stejně tak konvenční úvěry Fannie Mae nebo Freddie Mac, které také dosahují maximálně 80 % LTV.

Tady je, jak vypadá starý a nový scénář pro dlužníky s nižším vlastním kapitálem.

Začněte podávat žádost o refinancování FHA cash-out před změnou limitů LTV. (25. března 2021)

Jak podat žádost před uplynutím lhůty?

Nové pravidlo vstupuje v platnost pro všechna nová čísla případů FHA od 1. září 2019.

Číslo případu je specifický identifikátor FHA, který se generuje obvykle v den podání žádosti o nový úvěr FHA.

Takže v podstatě musíte podat žádost do 30. srpna 2019, což je poslední pracovní den v srpnu.

Ale možná nebudete chtít čekat tak dlouho. Poskytovatelé úvěrů budou mít v tento den jistě plné ruce práce s generováním žádostí FHA. Navíc poslední den v měsíci mají věřitelé tak jako tak napilno.

Nejlepší rada je podat žádost u věřitele v okamžiku, kdy si přečtete tento článek, pokud je ještě srpen 2019.

Podejte žádost okamžitě, než vstoupí v platnost změny FHA cash-out LTV. (25. března 2021)

Zvažte osobní půjčku po 30. srpnu 2019

Čtete to po srpnu 2019? Máte nízký vlastní kapitál? Možná byste měli zvážit osobní půjčku.

Osobní půjčka nevyžaduje vlastní kapitál v domácnosti, jako je tomu u refinancování FHA formou cash-out. A navíc získáte finanční prostředky rychleji. Případné náklady na uzavření půjčky jsou jen zlomkem nákladů, které jsou spojeny s půjčkou FHA.

Osobní půjčky se stávají běžným způsobem, jak rychle dosáhnout na pořádnou sumu peněz bez několikatýdenního procesu schvalování hypotéky cash-out.

FHA cash-out refinancování

Velkou otázkou je, proč vláda mění politiku pro FHA cash-out refinancování. Vždyť čím větší úvěr, tím větší pojistné za pojištění hypotéky FHA od dlužníků vybírá.

Pokud si pořídíte hypotéku FHA, musíte platit dvě formy pojištění.

První je pojistné za pojištění hypotéky předem (upfront MIP). Jeho výše se rovná 1,75 % z částky hypotéky. Tuto částku nemusíte platit v hotovosti. Může být připočtena k zůstatku úvěru.

Druhé, existuje roční pojistné za pojištění hypotéky (roční MIP). V současné době se rovná 0,85 % z výše úvěru. Tento poplatek je zahrnut v měsíční splátce.

Peníze vybrané FHA se ukládají do rezervního fondu. Nazývá se Fond vzájemného pojištění hypoték (Mutual Mortgage Insurance Fund, MMI Fund). Pokud někdo nesplácí svůj úvěr FHA, je věřitel vyplacen penězi z fondu MMI.

Program FHA je nesmírně úspěšný. Ve fiskálním roce 2018 dosáhly rezervy na forwardové hypotéky FHA kladného čistého hospodářského výsledku ve výši 46,8 miliardy USD. U reverzních hypoték FHA byla situace velmi odlišná. Ty měly zápornou čistou ekonomickou hodnotu ve výši 13,63 miliardy USD.

V HUD narůstají obavy z cash-out refinancování

Pokud jsou rezervy FHA tak silné, proč tedy měnit standardy pro cash-out refinancování FHA? Odpověď zní, že FHA je pojistný program. Je třeba se podívat, jak si FHA vede dnes a jak by to mohlo vypadat v budoucnu.

Podle údajů HUD bylo ve finančním roce 2013 provedeno 43 052 cash-out refinancování FHA. O pět let později se jejich počet zvýšil na 150 883 cash-out refinancování FHA. To je nárůst o 250 %.

Pokud podnikáte, obecně rádi vidíte nárůst prodeje. Pokud podnikáte v pojišťovnictví, jste nervózní. Všechno to dodatečné krytí představuje potenciální pojistné události. Teď je hezké, že je o refinancování FHA cash-out takový zájem, ale co když se ekonomika zhorší? Bude vláda schopna vyplatit všechny nároky věřitelů? Možná by bylo dobré snížit úroveň cash-out refinancování.

„Studie,“ uvedl HUD, „ukázaly, že výrazný nárůst počtu zabavených nemovitostí mohl být důsledkem vysokého počtu cash-out refinancování dokončených před zhroucením trhu s bydlením.“

Otázka vlastního kapitálu

HUD vlastně říká, že program FHA bude mít menší riziko, pokud budou mít dlužníci více vlastního kapitálu.

Podle HUD bude snížení limitu pro cash-out „obezřetným opatřením s cílem posílit kapitálovou pozici cash-out refinancování a snížit závažnost ztrát v případě selhání, udržet si náskok před případnými budoucími změnami na trhu s bydlením a lépe podpořit poslání FHA poskytovat přístup k udržitelnému vlastnictví bydlení, které buduje vlastní kapitál.“

To dává velký smysl, ale také to vyvolává otázku. Dlužníci FHA mohou nyní získat financování s pouhou 3,5% zálohou. S použitím logiky aplikované na cash-out refinancování FHA, jak je to se zálohovými platbami? Dočkáme se zvýšení standardu zálohové platby FHA?“

Varianta VA

Pokud bude HUD tvrdit, že studie ospravedlňují vyšší úroveň vlastního kapitálu pro cash-out refinancování, pak by se možná měl podívat na program VA cash-out. Úvěry VA jsou k dispozici bez zálohy. Nula. Zároveň mají úvěry VA nižší úroveň delikvence než financování FHA. Mnohem nižší. Podle Asociace hypotečních bankéřů činila míra delikvence u FHA v prvním čtvrtletí 8,93 % oproti 4,37 % u programu VA.

Pokud máte zkušenosti z armády, požádejte o půjčku VA cash-out místo FHA. (25. března 2021)

Jak to dělá VA? Je to diskutabilní, ale zde je jeden rozdíl mezi oběma programy. VA má standard „zbytkového příjmu“, zatímco FHA nikoli. To znamená, že k získání VA půjčky potřebujete určitou částku volných peněžních prostředků, které vám zůstanou po výdajích. Kolik potřebujete, závisí na velikosti rodiny, výši úvěru a zeměpisné poloze.
Proč kromě poměru dluhu k příjmu (DTI) není u úvěrů FHA stanoven také standard zbytkového příjmu? Je to nástroj snižující riziko, který funguje.

Zažádejte si o půjčku FHA cash-out

I přes nové požadavky na LTV jsou půjčky FHA cash-out stále výhodné, zejména pokud máte nižší bonitu.

Níže si můžete začít vyřizovat půjčku FHA cash-out i po vstupu nových pravidel v platnost.

Ověřte si novou sazbu (25. března 2021).