Consumer Compliance Outlook

Consumer Compliance Outlook

By Richele S. Brady, Former Examiner, Federal Reserve Bank of San Francisco

Tento článek byl poprvé publikován v roce 2009,1 kdy jsme se zabývali běžnými problémy souvisejícími s požadavky na účtování úschov podle nařízení X a diskutovali o postupech, které by instituce mohly zvážit, aby pomohly předcházet porušování pravidel účtování úschov.

Od doby, kdy byl článek poprvé publikován, Federální rezervní systém při kontrolách dodržování předpisů i nadále zaznamenává problémy s escrow účetnictvím, včetně porušení vyplývajících z používání softwaru třetích stran k provádění escrow výpočtů, o čemž jsme dříve nehovořili. V souladu s tím článek aktualizujeme, abychom se seznámili s běžnými porušeními v oblasti escrow, diskutovali o způsobech, jak zmírnit rizika při spoléhání se na software třetích stran, a poskytli přehled o novele nařízení X z roku 2013, která přidala požadavek na účtování escrow pro nuceně placené pojištění hypoték na bydlení.

Problémy s dodržováním eskontu

Údaje Federálního rezervního systému o prověrkách státních členských bank ukazují, že mezi častými porušeními se objevuje několik požadavků nařízení X týkajících se eskontu, včetně následujících:

• Pochopení účetních metod úschovy;
• Příprava prohlášení o úschově;
• Stanovení výše úschovných vkladů;
• Zajištění, aby roční analýzy vedly ke správným zůstatkům na účtech, a
• Problémy vyplývající z využívání dodavatelů.

Těmito otázkami se zabýváme níže.

Metody účtování depozitních účtů

Při zřizování a vedení depozitních účtů musí finanční instituce postupovat následujícím způsobem:2

• Před zřízením účtu úschovy provést analýzu účtu úschovy s cílem určit částku, kterou musí dlužník na účet úschovy složit při jeho zřízení, a výši pravidelných plateb dlužníka na účet úschovy;3
• vypracovat a doručit dlužníkovi počáteční výpis z účtu úschovy;4
• Provede analýzu vkladového účtu na konci každého výpočtového roku vkladového účtu za účelem stanovení měsíčních plateb dlužníka na vkladový účet pro následující výpočtový rok;5
• využije počáteční a roční analýzy vkladového účtu ke zjištění, zda existuje přebytek, nedostatek nebo schodek, a upraví účet;6 a
• vypracuje a předá dlužníkovi roční výpis z vkladového účtu.7

Tyto úkoly spojené s úschovou musí být prováděny v souladu s účetními pravidly stanovenými v oddíle 17 nařízení X (12 C.F.R. §1024.17). Nařízení navíc omezuje částky, které mohou být drženy na depozitních účtech, a také specifické požadavky na obsah počátečních a ročních výkazů. Za zvláštní zmínku stojí požadavek v § 1024.17(c)(4), aby věřitelé při provádění analýzy účtu prováděli souhrnnou analýzu, nikoli analýzu jednotlivých položek. Analýza jednotlivých položek zohledňuje každou položku úschovy zvlášť, zatímco souhrnná analýza zohledňuje účet jako celek, aby bylo možné vypočítat dostatečnost prostředků na účtu úschovy. Toto druhé pravidlo způsobilo zmatek, který vedl k tomu, že na účtech úschov byly vedeny nesprávné částky.

Počáteční analýza účtu úschovy a zveřejnění informací

Počáteční analýza účtu úschovy a prohlášení o zveřejnění informací stanoví základ účtu úschovy. Při zřizování účtu je proto důležité vzít v úvahu následující skutečnosti:

• Počáteční analýza depozitního účtu. Dodržování souhrnných účetních pravidel je nezbytné pro přesný výpočet požadovaných částek úschovy. Chyby mohou být důsledkem kombinace přílišného spoléhání se na automatizované systémy pro provádění požadovaných výpočtů a zaměstnanců, kteří nejsou dostatečně obeznámeni s pravidly. Mezi příklady konkrétních příčin patří:
• Počáteční depozitní vklady. Nařízení vyžaduje, aby obsluhovatel před zřízením depozitního účtu provedl analýzu depozitního účtu.8 K nadměrným poplatkům při výběru počátečních depozitních vkladů často dochází v důsledku chyb v této počáteční analýze. Obsluhovatel může dlužníkovi účtovat částku postačující k úhradě poplatků za nemovitost zajišťující úvěr, jako jsou daně a pojištění, které připadají na období od data poslední úhrady takové platby (plateb) do data počáteční platby, s cílem dosáhnout nulového zůstatku plánovaného na konec roku výpočtu vázaného účtu. Obsluhovatel však nesmí dlužníkovi účtovat polštář, který je vyšší než jedna šestina odhadované celkové výše ročních plateb z vázaného účtu.

Jiné chyby ve výpočtu nebo v zadávání do systému mohou vést k chybám ve výši vkladů na vázaný účet. Mezi příklady patří např:

• Použití nesprávných částek polštáře přesahujících regulační omezení;
• Vybírání nadbytečných prostředků v případě, že je při vypořádání uhrazena splátka daně z nemovitosti;
• Započítání pojistného na pojištění hypotéky (MI) do částek polštáře, pokud je pojistné na MI placeno měsíčně;
• Používání nesprávných dat výplat při promítání činnosti, například použití data splatnosti namísto předpokládaných dat výplat;
• Neprovedení rozčlenění jednotlivých položek depozitního účtu a
• Zaokrouhlení úprav na rovnoměrnou částku v dolarech.

Roční analýza depozitního účtu a výkaz

Stejně jako chyby v počáteční analýze depozitního účtu často způsobují chyby v počátečním depozitním vkladu, mohou i chyby v roční analýze účtu vést k nesprávným výpočtům, které často vedou k nesprávným částkám přebytku, nedostatku nebo schodku. Mezi typické příčiny patří:

• Použití nesprávných dat výplat při promítání činnosti na další rok (např, změna dat předpokládaných čerpání může vést k nesprávným projekcím zůstatků účtů);
• Projektování přebytků, schodků nebo nedostatků na základě nesprávných zůstatků účtů;
• Analýza depozitního účtu na základě výpočtového období delšího než 12 měsíců;
• Zajištění důkladné kontroly účtů za pojištění a/nebo daně za účelem přesné projekce částek výplaty pro nadcházející rok;
• Udržování nesprávných částek polštáře nad rámec regulačních požadavků nebo nižších omezení uvedených v dokumentech k hypotečnímu úvěru; a
• Vrácení přebytků dlužníka (dlužníků) přesahujících 50 USD, pokud to vyžaduje § 1024.17(f)(2)(i). To neplatí, pokud platba není přijata do 30 dnů od data splatnosti.9

Podobně nesprávné roční výpisy o úschově jsou obvykle důsledkem chybějících informací, například neuvedení všech požadovaných prvků, nebo chyb v roční analýze. Mezi příklady informací, které v ročním výpisu často chybí nebo jsou nesprávné, patří:

• Důvod, proč je předpokládaný nízký zůstatek (tj, polštář) nebylo dosaženo;
• Celkové částky zaplacené na depozitní účet a z depozitního účtu v předchozím roce a
• Jedna nebo více odhadovaných plateb nebo výplat, které v analýze účtu chybí.

Obsah ročního výpisu z depozitního účtu

Obsluhující osoby jsou obecně povinny10 předložit roční výpis z depozitního účtu, který obsahuje historii účtu odrážející činnost na depozitním účtu během roku výpočtu depozitního účtu a prognózu činnosti na účtu pro následující rok11.

Historie účtu může být neúplná z důvodu změny obsluhovatele v průběhu trvání úvěru. Při změně obsluhovatele je důležité, aby nový obsluhovatel zajistil, že obdrží historii účtu od předchozího obsluhovatele.

Risks of Using Third-Party Software to Perform Escrow Calculations

Některé finanční instituce se při provádění výpočtů úschov a vytváření požadovaných informací spoléhají na software třetích stran. Dodavatelé softwaru, stejně jako jakýkoli jiný dodavatel, musí být řádně řízeni, aby se snížilo riziko porušení předpisů. V předchozím článku se Outlook touto problematikou zabýval:

„Mnoho bank používá software dodavatele k vytváření informací pro spotřebitele pro různé úvěrové a vkladové produkty. Po změnách předpisů o poskytování informací v posledních několika letech někteří dodavatelé svůj software neaktualizovali, což vedlo k různým chybám ve formulářích pro poskytování informací. K problémům tohoto druhu dochází, když se vedení banky spoléhá pouze na dodavatele, aniž by provedlo vlastní nezávislou kontrolu požadavků na zveřejňování informací, aby zajistilo provedení požadovaných změn. „12

Finanční instituce mohou navíc v rámci kontroly pravidelně ověřovat, zda software dodavatele správně provádí výpočty úschov.12

Dodatečné požadavky na úschovy pro dlužníky s pojištěním rizika: §V roce 2013 Úřad pro finanční ochranu spotřebitelů (BCFP) v rámci předpisu provádějícího Dodd-Frankův zákon o reformě Wall Street a ochraně spotřebitele13 doplnil ustanovení o nuceném pojištění, které se vztahuje na dlužníky s eskontními účty pro úhradu rizikového pojištění.14 Pokud je dlužník více než 30 dní po splatnosti splátky hypotéky, nařízení obecně zakazuje obsluhovateli úvěru zakoupit nucené pojištění. Namísto toho, pokud obsluhovatel není „malým obsluhovatelem“ a nesplňuje určité podmínky nebo není „schopen vyplatit finanční prostředky“ (o obojím bude pojednáno dále), musí obsluhovatel zaplatit pojistné za stávající pojistnou smlouvu z vázaného účtu dlužníka, a to i v případě, že na vázaném účtu není dostatek finančních prostředků na pokrytí pojistného.15 Pokud obsluhovatel poskytne zálohu podle tohoto ustanovení, může požadovat její vrácení od dlužníka.16

Před touto novelou mohli obsluhovatelé nechat pojistnou smlouvu na rizika zaniknout, když dlužníci byli více než 30 dní v prodlení se splácením hypotéky, a nahradit ji vynucenou pojistnou smlouvou, která je často dražší.17 V preambuli ke konečnému pravidlu BCFP vysvětlila své obavy z této praxe:

Vnucené pojištění obecně poskytuje podstatně menší krytí majetku dlužníka při podstatně vyšších nákladech na pojistné než pojistná smlouva na pojištění nebezpečí uzavřená dlužníkem, jak je uvedeno níže v souvislosti s § 1024.37. … Pokud obsluhovatel dostává účty za pojištění nebezpečí dlužníka v souvislosti se správou vázaného účtu, obsluhovatel, který se rozhodne neposkytnout zálohu na vázaný účet dlužníka v prodlení za účelem zachování pojištění nebezpečí dlužníka a nechá toto pojištění zaniknout, a poté poskytne zálohu na vázaný účet dlužníka v mnohem vyšší výši za účelem získání nuceně umístěné pojistné smlouvy, nepřiměřeně poškozuje dlužníka. Článek 1024.17(k)(5) … chrání dlužníky před neoprávněným nuceným umístěním pojištění, pokud obsluhovatel nemá rozumný důvod k tomu, aby dlužníkovi tento poplatek uložil.
– 78 Fed. Reg. na 10712

„Nemožnost vyplatit finanční prostředky“

Zákaz nákupu nuceně umístěného pojištění uvedený v oddíle 1024.17(k)(5) se neuplatní, pokud obsluhovatel „není schopen vyplatit finanční prostředky“.

To nastane, pokud má obsluhovatel rozumný důvod se domnívat, že: 1) dlužníkovo pojištění bylo zrušeno (nebo nebylo obnoveno) z jiných důvodů, než je neplacení, nebo 2) nemovitost je prázdná. BCFP zahrnula výjimku pro prázdné nemovitosti, protože mnoho pojistných smluv na rizikové pojištění nekryje škody na prázdných nemovitostech.

Komentář k pravidlu uvádí příklady situací, kdy má obsluhovatel rozumný důvod se domnívat, že pojištění dlužníka je zrušeno z jiných důvodů, než je neplacení: (1) když dlužník oznámí obsluhovateli, že dlužník zrušil rizikové pojištění, a obsluhovatel neobdržel oznámení o jiném rizikovém pojištění, (2) když obsluhovatel obdrží oznámení o zrušení nebo neobnovení od dlužníkovy pojišťovny před splatností platby za dlužníkovo rizikové pojištění nebo (3) když obsluhovatel neobdrží oznámení o platbě do data vypršení platnosti dlužníkovy pojistné smlouvy na rizikové pojištění.18 Pokud nastane některá z těchto podmínek, obsluhovatel by mohl zakoupit nuceně placené pojištění podle § 1024.17(k)(5).

Výjimka pro malé obsluhovatele

Omezená výjimka se vztahuje na „malé obsluhovatele“, jak jsou definováni v 12 C.F.R. §1026.41(e)(4)(ii). Malí obsluhovatelé mohou získat nuceně umístěné pojištění, i když jsou malí obsluhovatelé schopni vyplatit finanční prostředky z vázaného účtu dlužníka, pokud jsou náklady pro dlužníka nižší než částka, kterou by malý obsluhovatel musel vyplatit na zachování stávající pojistné smlouvy dlužníka.

Řízení rizik úschovy

Ústavy nabízející úschovné účty mohou řídit rizika tím, že přezkoumají účetní systémy úschovy a zveřejněné informace, aby zajistily soulad s požadavky 12 C.F.R. §1024.17. Analýza problémů escrow účetnictví popsaných v tomto článku a jejich příčin při zahájení tohoto procesu pomůže zajistit, abyste se nedopustili stejných chyb. Věřitelé, kteří drží nebo obsluhují úvěry s escrow účty, mohou také zvážit následující postupy, které pomohou řídit rizika:

• Pochopte rozdíly mezi analýzami jednotlivých položek a souhrnnými analýzami. Tento rozdíl je klíčovým faktorem pro splnění požadavků na účetnictví úschov.
• Provádět pravidelná školení zaměstnanců o požadavcích na úschovy a zahrnout školení o správném používání softwarové platformy používané k vytváření informací o úschovních účtech.
• Provádět pravidelné testování systému, aby bylo zajištěno, že systémy přesně provádějí analýzy úschovních účtů.
• Přezkoumejte dokumenty k hypotečním úvěrům, zda obsahují formulace týkající se limitů polštáře, a zajistěte, aby systémy dodržovaly buď regulační, nebo smluvní omezení polštáře, podle toho, která jsou nižší.
• Vypracujte zásady a postupy týkající se požadavků na depozitní účty.
• Provádět pravidelné kontroly dodržování předpisů a audity, které zahrnují účetnictví úschov i výpisy z úschovních účtů.
• Pravidelně ověřovat, zda jsou výpočty dodavatele správné a zda dodavatel provádí regulační změny požadavků na úschovy.
• Podobně sledování po obnově systému nebo aktualizaci softwaru, aby se zajistilo, že nedošlo k neúmyslné změně parametrů, která by měla za následek dříve neexistující problém.

ZÁVĚR

Potenciální dopad na spotřebitele a související rizika pro věřitele činí dodržování požadavků na počáteční a roční výpisy z depozitních účtů obzvláště důležitým. Přestože tento článek poskytuje některé praktické informace, které institucím pomohou řídit rizika, nezabývá se vyčerpávajícím způsobem všemi pravidly souvisejícími s úschovou ani všemi složitostmi pravidel pro vedení úschovních účtů. Konkrétní problémy a dotazy je třeba vznést u kontaktní osoby pro dodržování předpisů v oblasti ochrany spotřebitele ve vaší rezervní bance nebo u vašeho primárního regulačního orgánu.

Poznámka na závěr

1 Richele Brady, „Escrow Accounting Rules: Jste v souladu s předpisy?“ (Consumer Compliance Outlook, Second Quarter2009)

2 Požadavky na úschovy jsou uvedeny v 12 C.F.R. §1024.17

3 12 C.F.R. §1024.17(c)(2)

4 12 C.F.R. §1024.17(c)(2)

5 12 C.F.R. §1024.17(c)(3)

6 12 C.F.R. §1024.17(c)(3)

7 12 C.F.R. §1024.17(1)

8 12 C.F.R. §1024.17(c)(2)

9 12 C.F.R. §1024.17(f)(1)(ii)

10 12 C.F.R. §1024.17(i)(l)

11 Požadavek na prohlášení o úschově neplatí, pokud je úvěr v selhání nebo v exekuci nebo pokud dlužník vyhlásil úpadek. 12 C.F.R. §1024.17(i)(2)

12 Cathryn Judd a Mark Jennings, „Vendor Risk Management- Compliance Considerations“, Consumer Compliance Outlook, Fourth Quarter 2012.

13 78 Fed. Reg. 10696 (14. února 2013)

14 78 Fed. Reg. 10714