Počítač společnosti řekl, co má nabídnout a kolik má požadovat. Nebylo třeba domlouvat prohlídku s realitním makléřem. Potenciální kupci domů Opendoor si mohou stáhnout aplikaci, která jim odemkne dveře.
Rezidenční nemovitosti byly dlouho roztříštěným odvětvím. Pronájem, koupě a prodej domu obvykle znamená jednání s řadou místních realitních agentů a místních pronajímatelů a práci s časovými plány všech zúčastněných.
Nyní se společnosti, jako je Opendoor, patřící mezi nejprudší startupy v San Francisku, snaží do oblasti bydlení vnést efektivitu ve stylu Wall Street a software ze Silicon Valley.
Dům na prodej prostřednictvím služby Offerpad v Chandleru ve státě Ariz.
Dům v Tollesonu je jedním z několika tisíc domů v okolí města, které společnost Opendoor a její dva konkurenti – aukční gigant Zillow Group Inc. a Offerpad Inc. koupili od roku 2014 ve snaze zdokonalit programové převádění domů. V loňském roce koupily v metropolitní oblasti téměř 5 000 domů, tedy zhruba každý dvacátý prodaný existující dům. Jde jim o poplatky za realitní transakce a vše, co mohou vydělat na dalším prodeji nemovitosti. Marže jsou nízké, takže objemy musí být vysoké.
Šlapou cestou, kterou si po krizi s vyvlastňováním nemovitostí vyšlapala jiná skupina investorů s hlubokými kapsami: Firmy z Wall Street, které skupují domy na předměstích a mění je na nájemní domy. Vysoce technologičtí překupníci často následují nájemní společnosti do sousedství v naději, že jim poskytnou kupce poslední instance, pokud by se trh s bydlením zhoršil.
Pár bloků od prodejny Opendoor v Tollesonu se nachází první dům, který v roce 2012 koupila společnost Blackstone Group LP na své cestě k vytvoření společnosti Invitation Homes Inc, největšího pronajímatele rodinných domů v zemi. Dům se třemi ložnicemi se pronajímá za přibližně 1 200 dolarů měsíčně. Podle daňových záznamů patří více než 40 z 520 domů v subdivizi buď společnosti Invitation, nebo třem jejím konkurentům.
Velcí investoři nyní vlastní více než 22 000 nájemních domů v metropoli Phoenixu a nasazují dostatečně sofistikované algoritmy pro vyhledávání domů, aby si všimli slunné kuchyně v dobré školní čtvrti rychleji, než lze na dvoře zatlouct ceduli na prodej.
Slibem pro spotřebitele v tom všem je méně problémů s hledáním bydlení. Budoucí nájemníci a potenciální kupci domů Opendoor Invitation se obvykle mohou sami zastavit na návštěvu a podat žádost nebo nabídku online.
Prodávající mohou požádat o nabídku vyplněním formuláře a nahráním několika fotografií, poté dostanou nabídku. Mohou si naplánovat stěhování, aniž by museli pracovat podle potřeb lidského kupujícího, a nemusí se starat o to, zda kupující získá hypotéku.
Protože Opendoor, Offerpad a Zillow domy před uvedením na trh samy vylepšují, nemusí prodávající opravovat kapající kohoutky ani se snažit trefit do vkusu kupujících.
Spotřebitelé by také mohli zjistit, že několik velkých hráčů by mohlo získat převažující vliv na ceny a převahu při nákupu v nejžádanějších čtvrtích. Ve Phoenixu se trh s bydlením v roce 2013 ochladil, když se investoři do nájemních domů stáhli. Přibližně v době, kdy o rok později ožili flipeři, ceny domů opět začaly růst. Potenciální kupec, který potřebuje hypotéku, může těžko konkurovat velkému investorovi, který nabízí dům za hotové.
Pro flippery jsou zapojeni lidští prostředníci – společnost Willow posílá člověka, aby dům zkontroloval, než dokončí koupi, a tyto tři společnosti spolupracují s makléři, kteří jim poskytují podíl z transakčních poplatků. Tyto operace by však nakonec mohly sebrat kus práce prodejním agentům, odhadcům, hypotečním makléřům a společnostem poskytujícím tituly.
Mohou také zprofesionalizovat další práce, kde je pravidelná výplata vzácná. Společnost Offerpad, která má tendenci pouštět se do náročnějších renovací než její konkurenti, má na své výplatní listině na plný úvazek specialisty na rekonstrukce domů, jaké lze vidět v televizi HGTV, a řemeslníky, například malíře.
Pokud by však ceny domů na klesajícím trhu klesly, mohli by se high-tech překupníci dostat do problémů s věřiteli a být nuceni se svých zásob zbavit se ztrátou.
Arizonské hlavní město je ideálním zkušebním místem. Je to jedna z nejrychleji rostoucích metropolitních oblastí v zemi. Domy jsou zde relativně levné a zpravidla nově postavené a poměrně homogenní, což napomáhá algoritmickým odhadům, jimiž se řídí jak velcí pronajímatelé, tak firmy zabývající se převracením domů.
Arizonské zákony přitom vítají ty, kdo podstupují riziko. Dlužníci od něj mohou odejít bez možnosti odvolání, což umocňuje krachy. Hypoteční věřitelé mohou zabavit nemovitost již za 120 dní po zmeškání splátek, aniž by museli zapojit soudy. V březnu arizonský guvernér podepsal zákon, který snižuje byrokracii a poplatky pro takzvané proptech podniky, které mohou sahat od společností snažících se změnit způsob, jakým domy mění majitele, až po ty, které navrhují high-tech prvky domů.
Ve městech, jako je New York nebo Boston, by se hromadný nákup mohl ukázat jako neúnosně drahý. Domy v okolí Velkých jezer se mohou dramaticky lišit ročníkem a designem a mohly by zamotat hlavu cenovým algoritmům.
Velcí investoři do pronájmů se již přesunuli mimo Phoenix a shromáždili více než 300 000 nájemních domů po celé zemi, včetně Atlanty a Dallasu. Tváří v tvář nedostatku domů na vybraných trzích uzavírají některé velké společnosti zabývající se pronájmem domů dohody se staviteli domů o výstavbě nových obydlí právě pro ně.
Opendoor, která je nyní ve 23 městech, plánuje do roku 2020 zahájit provoz v dalších 27 městech. Společnost Zillow si klade za cíl nakupovat po celé zemi 5 000 domů měsíčně a do pěti let generovat příjmy ve výši 20 miliard dolarů ročně, a to s využitím zkušeností získaných v Arizoně.
„Je to úsvit elektronického obchodování s nemovitostmi,“ řekl výkonný ředitel společnosti Zillow Rich Barton. „Phoenix je země nula.“
Opendoor ve Scottsdale v Arizoně,
Investoři z Wall Street přišli zhruba před sedmi lety, když investiční firmy začaly po krachu na trhu s bydlením skupovat zabavené nemovitosti za nejnižší ceny a chtěly je přeměnit na pronájmy.
Phoenix byl jedním z prvních míst, kde ceny klesly. Jen o několik let dříve pořádali developeři loterie, aby získali kupce pro dosud nepostavené domy. Do roku 2011 klesly ceny kvůli nadbytku zabavených domů v průměru o téměř 60 % oproti předkrizovému vrcholu. Pašeráci se stěhovali do domů v řídce obydlených subdivizích, aby mohli ukrývat oběti únosů z druhé strany hranice bez obav o sousedy.
Firmy z Wall Street posílaly kupce na aukce s kufry peněz. Společnost Blackstone, největší světový investor do nemovitostí, se spojila se skupinou místních obyvatel, kteří před krachem investovali do přívěsů.
V dubnu 2012 zaplatila nově založená společnost Invitation Homes v aukci 100 700 dolarů za svůj první dům – pronájem v Tollesonu za 1200 dolarů.
Invitation má nyní více než 80 000 domů na 17 trzích, včetně 7 600 ve Phoenixu, a je oceněna na více než 24 miliard dolarů, včetně dluhu, který je krytý jejími domy.
Samostatný skladovací magnát B. Wayne Hughes zahájil svůj vlastní hon na domy ve Phoenixu ve stejné době jako Invitation a nakonec se spojil s místním konkurentem, čímž jeho American Homes 4 Rent získal v údolí asi 3 100 domů.
V roce 2014 si Eric Wu, technologický podnikatel ze San Franciska, který si nákupem a pronájmem domů pomohl zaplatit studium v Arizoně, vybral své rodné město, aby vyzkoušel, zda je možné využívat počítače k nákupu a prodeji domů.
Pan Wu pojmenoval svůj digitální obchod s domy Opendoor. Mezi investory patří zakladatelé společnosti Invitation i samotný gigant v oblasti pronájmu domů. První dům společnosti Opendoor se nacházel poblíž červí farmy na jižním okraji Phoenixu. Majitel, který před dvěma lety zaplatil 117 500 dolarů, přijal nabídku Opendooru ve výši 165 000 dolarů.
Opendoor nemovitost zvelebil a dal ji znovu na trh za 200 000 dolarů. O několik týdnů později přijala nabídku za 193 000 dolarů, což představuje zisk 28 000 dolarů bez započtení daní a nákladů na rekonstrukci, které nezveřejňuje.
První dům, který společnost Opendoor obrátila v oblasti Phoenixu.
Když si majitel domu vyžádá nabídku od společnosti Opendoor, její algoritmy vycházejí z typických údajů, které používají realitní agenti všude na světě: rozloha a srovnatelné prodeje. Zahrnují také více idiosynkratických faktorů, které mohou ovlivnit hodnotu domu, jako je blízkost golfových hřišť, nadzemního elektrického vedení a hlučných křižovatek.
Opendoor platí v hotovosti po odečtení svého poplatku, který se pohybuje od 6 % do 13 %, částečně v závislosti na tom, jak dlouho očekává, že bude muset dům držet, než najde jiného kupce. Podle analýzy údajů o veřejných prodejích, kterou provedl Mike DelPrete, jenž vede program realitních technologií na Coloradské univerzitě v Boulderu, koupila společnost v loňském roce v okolí Phoenixu více než 3 100 domů.
Sdílejte své myšlenky
Prodali byste svůj dům high-tech flipperovi, pokud by to znamenalo přijmout nižší cenu? Připojte se ke konverzaci níže.
Investoři vložili do společnosti Opendoor 1,3 miliardy dolarů a ocenili ji na 3,8 miliardy dolarů.
Když se Opendoor rozjížděl, Brian Bair měl podobný nápad. Do Phoenixu se přestěhoval v roce 2005 poté, co prodal rodinnou talentovou agenturu, a hledal slunce a blízkost svých arizonských investic do půdy. Když se trh obrátil, získal licenci na obchodování s nemovitostmi a doufal, že z krachu udělá novou kariéru.
Pomáhal nájemním společnostem, včetně Invitation, získávat zabavené domy a radil prodávajícím, aby utratili peníze za žulové desky a nerezové spotřebiče, aby zvýšili jejich prodejní cenu. Někteří mu navrhovali, aby jejich domy koupil a udělal to sám. Viděl příležitost a v roce 2015 založil s jedním ze zakladatelů společnosti Invitation Homes společnost Offerpad.
Stejně jako Opendoor i Offerpad používá elektronické zámky a algoritmy pro určování cen domů, ale věnuje více času a peněz renovaci domů, které kupuje. Společnost, která rovněž vsadila na velký rizikový kapitál, nakupuje domy v okolí 13 metropolitních oblastí, i když jejím největším trhem zůstává Phoenix, kde podle svých údajů loni koupila 1 215 domů.
Opendoor a Offerpad se ukázaly být zdrojem zásob pro velké pronajímatele. Podle společnosti Attom Data Solutions, která se zabývá informacemi o nemovitostech, asi 10 % z tisíců domů prodaných těmito dvěma společnostmi v roce 2018 připadlo velkým investorům do pronájmu.
Listovací gigant Zillow přišel do Phoenixu loni na jaře, aby otestoval vlastní strategii překupnictví řízenou počítačem.
Seattlská společnost, jejíž webové stránky a aplikace měsíčně navštíví více než 180 milionů návštěvníků, dosahuje asi dvou třetin svých příjmů prodejem reklamy a vedení zákazníků realitním agentům. V květnu 2018 koupila společnost Zillow svůj první dům, ranč se čtyřmi ložnicemi na jihovýchodním předměstí, za 410 000 dolarů.
První dům, který společnost Zillow koupila a převrátila, se nachází v Arizoně.
Po renovaci jej Zillow o 11 dní později uvedl na trh za 425 000 dolarů – a nakonec jej prodal za 403 000 dolarů, tedy asi o 2 % méně, než zaplatil.
Zillow v tom pokračoval, trénoval své počítačové modely a zdokonaloval svou strategii. Podle pana DelPreteho koupila ve Phoenixu v roce 2018 asi 400 domů a dalších 348 v prvních třech měsících roku 2019.
Koneckonců se společnost Zillow snaží integrovat svůj program okamžitých nákupů s hypotečním call-centrem, které koupila v loňském roce, a přeorientovat ho na poskytování úvěrů online. Jde o to, aby jednotlivec mohl prodat dům, koupit nový a získat úvěr na jeho koupi, a to vše z digitálních platforem společnosti Zillow.
Sam Miller, zvolený prezident Asociace realitních kanceláří ve Phoenixu, která má 10 000 členů, uvedl, že nástup počítačem řízených překupníků domů je jen poslední výzvou, které agenti v této oblasti čelí. Když v letech konjunktury ceny prudce rostly, mnozí se rozhodli prodávat domy bez realitních kanceláří. Během krachu rozdávaly banky nabídky zabavených domů několika vybraným agentům. Nyní agenti přicházejí o nabídky od prodávajících, kteří jsou ochotni přijmout nižší cenu za svůj dům, než by mohli dostat na volném trhu, výměnou za snadnost.
„Zillow a Opendoor nabízejí obrovské pohodlí, ale za určitou cenu,“ řekl pan Miller. „
Christine Abbottová si v březnu prohlížela nemovitosti na webu Zillow, když na ni vyskočilo oznámení s dotazem, zda chce společnosti prodat svůj dům.
V podstatě chtěla prodat své kondominium v golfovém resortu ve Scottsdale od té doby, co ji její práce soukromého detektiva zavedla do Las Vegas. Již dříve si vyžádala nabídky od společností Opendoor a Offerpad, ale odmítla je pro příliš nízkou cenu.
Společnost Zillow jí předložila nabídku asi den a půl poté, co nahrála fotografie svého domu a odpověděla na doplňující otázky zástupce. Cena 319 000 dolarů byla o desítky tisíc dolarů vyšší než předchozí nabídky. Paní Abbottová nabídku přijala, prodej dokončila během dvou týdnů a přestěhovala se do Nevady.
Paní Abbottová byla ráda, že se vyhnula starostem s udržováním svého domu v výstavní kondici. „Stěhování je jedním z největších stresorů v životě,“ řekla. „Pokud můžete udělat něco, co vám ušetří nepříjemnosti, můžete to udělat také.“
Pohled na větší část Phoenixu.
Pište Ryanu Dezemberovi na [email protected] a Peteru Rudegeairovi na [email protected]
.